臺北高等行政法院行政-TPBA,106,訴,130,20170503,1

臺北高等行政法院判決
106年度訴字第130號
106年4月18日辯論終結
原 告 葉紫光
訴訟代理人 劉上銘 律師
複 代理人 陳靖怡 律師
被 告 宜蘭縣政府
代 表 人 吳澤成（代理縣長）
訴訟代理人 黃慧明
上列當事人間不動產估價師法事件，原告不服內政部中華民國105年11月24日台內訴字第1050067173號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：本件被告代表人原為林聰賢，訴訟中變更為吳澤成，業據新任代表人提出承受訴訟狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

貳、實體部分：

一、事實概要：緣原告係「寶源不動產估價師事務所」之估價師，受圓方創新股份有限公司（下稱圓方公司）委託，分別於民國103年3月25日、同年10月30日及同年12月31日出具新竹縣○○鎮○○段18地號土地（下稱系爭土地）之不動產估價報告書（報告書案號：103年第10310005號；

下稱系爭報告書）。

系爭報告書經財團法人中華民國證券櫃檯買賣中心審閱結果，認為系爭報告書估價過程似有未考量估價標的之法定用途及使用強度之限制、預估總銷售金額基本假設及估價過程未載明相關依據，且以比準地評估之每坪單價來推估不動產總價過程等作業不合理，涉有違反不動產估價師法第19條第2項規定，金融監督管理委員會（下稱金管會）遂以104年11月13日金管證審字第10400438781號函請內政部卓處，內政部以104年11月17日台內地字第1040084317號函移請被告查處。

被告認原告涉有違反不動產估價師法第19條第2項規定情事，以105年1月8日府地用字第1050004512號函請原告於文到20日內提出書面說明。

原告以105年1月30日（105）寶估字第1050130號函附說明書提出說明。

案經被告提送宜蘭縣不動產估價師懲戒委員會105年6月30日第1次會議審議，懲委會審認原告估價過程未詳實蒐集勘估標的土地使用管制條件等相關資料，系爭報告書未依不動產估價技術規則第11條第1款規定製作，已違反不動產估價師法第19條第2項規定，決議依同法第36條第2款規定，處原告申誡1次，被告乃據以105年7月20日府地用字第1050119656號函附105年度估懲字第1號懲戒決定書（下稱原處分）予原告申誡1次之處分。

原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂向本院提起行政訴訟。

二、本件原告主張：

（一）原告依一般不動產估價流程，向地政事務所調取系爭土地電子謄本之公文書，調查系爭土地之標示、權利、法定用途及使用管制等事項，並信賴其所載內容，業已盡不動產估價技術規則第11條第1款之調查義務，於法無違：1.原告業已調取系爭土地之電子土地謄本，謄本內容包含系爭土地之標示部、土地所有權部、與他項權利部等事項，並詳載系爭土地之面積、「使用分區：山坡地保育區」、「使用地類別：遊憩用地」等關於系爭土地之基本狀況、使用管制限制與土地沿革之資訊，足證原告已就系爭土地之標示、權利、法定用途及使用管制等事項而為調查，並無違誤。

2.系爭土地之使用地類別，僅單純記載為遊憩用地，而依其他記載事項所載之沿革，除曾經合併與分割外，並未登載土地經變更編定，規劃作為遊樂園使用之情事，遂依非都市計畫用地使用規則第9條第1項第7款規定估價，均於法有據。

3.基上，原告確已調查系爭土地之標示、權利、法定用途及使用管制情形，並信賴系爭土地電子謄本公文書所載內容，從而為不動產估價，已盡不動產估價技術規則第11條第1款所有構成要件之調查義務，於法並無違誤。

（二）系爭土地土地電子謄本因可歸責於新竹縣竹東地政事務所（下稱竹東地政事務所），而漏未記載85年變更編定乙事，非可歸責原告，原告斷無可能預見公文書所載內容不完整：1.因可歸責於竹東地政事務所之故，系爭土地電子謄本未如通常土地電子謄本，於其他記載事項處記載所有土地沿革情形，即漏未記載系爭土地於85年經變更編定，規劃作為遊樂園使用之情事。

2.土地電子謄本係屬公文書，並記載土地之所有資訊與權利狀態，且漏未於其他事項中記載土地變更編定之情，絕非常態，原告自信賴其為真正。

原處分卻逕認原告未進調查義務，毋寧要求原告須主動察覺公文書所載有誤，進而調取系爭土地85年之手抄謄本，顯違一般通念。

3.原告無調閱土地事業變更計畫之權限，縱有調閱權限，亦須以知悉系爭土地曾於85年變更編定為前提，然系爭土地電子謄本未如一般電子謄本，將85年變更登記乙事登載於其他登記事項中，原告根本無從知悉85年變更編定情事，如何知悉須請求圓方公司提供土地事業變更計畫？進而得知系爭土地受有特別限制？

（三）綜上所述，聲明求為判決：1.訴願決定及原處分均撤銷。

2.訴訟費用由被告負擔。

三、本件被告抗辯：

（一）系爭土地於85年間變更編定為山坡地保育區遊憩用地，係以作為遊樂園使用之興辦事業計畫經核准後續辦變更編定。

依該事業計畫之土地使用分區與建築強度分析表觀之，系爭土地之建蔽率與容積率因配置項目不同而有差異，以最高的住宿區而言，建蔽率為30%、容積率為80%，系爭報告書顯未就法定用途與使用管制等基本資料詳查，逕以建蔽率40%、容積率120%估算，致價格有高估之虞。

宜蘭縣不動產估價師懲戒委員會105年6月30日第1次會議審議結果，經全數出席委員決定，本件未依不動產估價技術規則第11條第1款規定，蒐集勘估標的之法定用途及使用管制等基本資料，違反不動產估價師法第19條第2項之規定，爰依同法第36條第2款規定予以申誡1次處分，被告依宜蘭縣不動產估價師懲戒委員會105年6月30日第1次會議決議製作原處分並送達原告，本件被告依法踐行必要程序，要無違誤。

（二）有關目的事業主管機關核准興辦事業計畫使用變更登記者，應於土地登記簿標示部加註核定事業計畫使用項目之規定，始於依92年3月26日修正之非都市土地使用管制規則第30條第5項規定，系爭土地於85年11月21日辦竣變更編定登記，當時並無強制加註，竹東地政事務所正式上線電腦化依規定轉載舊簿，並無錯誤。

（三）依不動產估價技術規則第5條規定，不動產估價師係具有理論學養、且須具有估價經驗，並通過不動產估價師考試及格之高度技術專門職業人員，於邏輯及經驗法則運用部分，應有高於一般人之估價敏感度，地籍資料調查，竟僅參考新北市瑞芳地政事務所製作，適合一般民眾閱讀之「土地、建物登記謄本閱讀全攻略」解讀土地謄本，並未進一步蒐集土地異動索引資料，反將自身錯誤歸責公務單位，有違其專業性。

（四）綜上所述，聲明求為判決：1.原告之訴駁回。

2.訴訟費用由原告負擔。

四、本院之判斷：

（一）按不動產估價師法第19條規定：「不動產估價之作業程序、方法及估價時應遵行事項等技術規則，由中央主管機關定之。

不動產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及中央主管機關之規定製作估價報告書，於簽名後交付委託人。

……」同法第36條第2款規定：「不動產估價師違反本法規定者，依下列規定懲戒之︰……二、違反第18條或第19條第2項規定情事之一者，應予申誡或停止執行業務。

……」同法第38條規定：「不動產估價師有第36條各款情事之一時，利害關係人、直轄市或縣（市）主管機關或不動產估價師公會得列舉事實，提出證據，送請該不動產估價師登記地之不動產估價師懲戒委員會處理。」

（二）本院經核原處分並無違誤，玆分述如下：1.經查：原告係「寶源不動產估價師事務所」之估價師，受圓方公司委託，分別於103年3月25日、103年10月30日及103年12月31日出具系爭土地之系爭報告（見原處分卷第14頁至第82頁），系爭報告經財團法人中華民國證券櫃檯買賣中心審閱結果，認為涉有違反不動產估價師法規定（見原處分卷第84頁至第85頁），由金管會於104年11月13日以金管證審字第10400438781號函（見原處分卷第83頁）移送內政部，嗣內政部於104年11月17日以台內地字第1040084317號函移請被告卓處（見原處分卷第86頁）。

2.次查：被告認原告涉有違反不動產估價師法第19條第2項規定情事，以105年1月8日府地用字第1050004512號函請原告於文到20日內提出書面說明（見原處分卷第87頁）。

原告以105年1月30日(105)寶估字第1050130號函附說明書提出說明（見原處分卷第88頁至第97頁）。

案經被告依不動產估價師法第38條規定提送宜蘭縣不動產估價師懲戒委員會105年第1次會議審議，該會審認原告估價過程未詳實蒐集勘估標的土地使用管制條件等相關資料，認為系爭估價報告書未依不動產估價技術規則第11條第1款規定製作，違反不動產估價師法第19條第2項「不動產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及中央主管機關之規定製作估價報告書」之規定，決議依同法第36條第2款規定，處原告申誡1次處分，此有宜蘭縣不動產估價師懲戒委員會105年第1次會議紀錄附於原處分卷可參（見原處分卷第98頁至第104頁）。

又宜蘭縣不動產估價師懲戒委員會之審查，因其審查內容具有專業性，除有「未遵守法定程序」，「基於錯誤之事實」、「未遵守一般有效之價值判斷原則」、「夾雜與事件無關之考慮因素」等顯然違法情形外，其專業認定自應受法院之尊重。

3.從而，被告認原告未依不動產估價技術規則第11條規定製作系爭報告書，違反不動產估價師法第19條第2項規定，依同法第36條第2款規定，以原處分附105年度估懲字第1號懲戒決定書予原告申誡1次之處分，揆諸前揭規定，並無違誤。

（三）原告雖主張：原告依一般不動產估價流程，向地政事務所調取系爭土地電子謄本之公文書，調查系爭土地之標示、權利、法定用途及使用管制等事項，並信賴其所載內容，業已盡不動產估價技術規則第11條第1款之調查義務，於法無違云云。

惟查：1.按不動產估價師法第19條第1項規定授權之不動產估價技術規則第11條第1款規定：「不動產估價應蒐集之資料如下：一、勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。

……」揆諸前揭明文，可知不動產估價師於辦理不動產估價時，須勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料，並非僅以土地登記謄本所載勘估標的資料為已足。

2.次按非都市土地使用管制規則第9條第3款及第7款分別規定：「下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。

但直轄市或縣（市）主管機關得視實際需要酌予調降，並報請中央主管機關備查︰……三、丙種建築用地︰建蔽率40%。

容積率120%。

……七、遊憩用地︰建蔽率40%。

容積率120%。

……經主管機關核定之土地使用計畫，其建蔽率及容積率低於第1項之規定者，依核定計畫管制之。

……」3.經查：系爭土地於85年11年21日變更編定為山坡地保育區遊憩用地，此有臺灣省新竹縣土地登記簿附於原處分卷可參（見原處分卷第115頁），規劃作為遊樂園使用（見原處分卷第116頁），而依開發事業變更計畫書附表4-6-1「調整後土地分區與建築強度分析表」可悉，系爭土地之建蔽率及容積率因配置項目不同而有差異，其中比率最高之住宅區建蔽率為30%、容積率為80%（見原處分卷第126頁）。

是系爭土地建蔽率不及40%、容積率不及120%，則系爭土地建蔽率及容積率之使用管制，既低於上開非都市土地使用管制規則第9條第7款規定，應依核定計畫管制條件辦理，自不可逕予援用。

然系爭103年3月25日報告書中比準地比較價格之推定之項目法定建蔽率為40%、法定容積率為120 %（見原處分卷第25頁），即與上開規定有違，顯見原告未考慮系爭土地之法定用途、使用強度等條件，核與不動產估價技術規則第11條第1款規定不符，自難認原告已盡不動產估價技術規則第11條第1款所定之調查義務。

4.綜上，足見原告此部分主張，不足採信。

（四）原告又主張：系爭土地土地電子謄本因可歸責於竹東地政事務所，而漏未記載85年變更編定乙事，非可歸責原告，原告斷無可能預見公文書所載內容不完整云云。

惟查：1.按「申請人以前項經目的事業主管機關核准興辦事業計畫辦理使用地變更編定者，直轄市或縣(市)政府於核准變更編定時，應函請土地登記機關辦理異動登記並於土地登記簿標示部加註核定事業計畫使用項目。」

92年3月26日修正之非都市土地使用管制規則第30條第5項定有明文，揆諸前揭明文可知，有關目的事業主管機關核准興辦事業計畫使用變更登記者，應於土地登記簿標示部加註核定事業計畫使用項目之規定，始於上開法令（即自92年3月26日起）。

2.經查：系爭土地於85年11年21日變更編定為山坡地保育區遊憩用地，業如前述，當時並無強制加註之規定，此參諸臺灣省新竹縣土地登記簿自明（見原處分卷第115頁）。

嗣竹東地政事務所正式上線電腦化依規定轉載舊簿，經核於法並無不合。

3.次依不動產估價技術規則第5條規定：「不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。」

揆諸前揭明文可知，不動產估價師係具有理論學養、且須具有估價經驗，並通過不動產估價師考試及格之高度技術專門職業人員，於邏輯及經驗法則運用部分，應有高於一般人之估價敏感度。

查：原告作系爭土地之地籍資料調查，參考系爭土地之土地電子謄本，雖無法發現系爭土地於85年11年21日變更編定為山坡地保育區遊憩用地之情形，如原告依不動產估價技術規則第11條第1款規定，調閱系爭土地之異動索引資料，應可發現系爭土地之變更編定核准之使用管制之情形；

然原告僅參考新北市瑞芳地政事務所製作，適合一般民眾閱讀之「土地、建物登記謄本閱讀全攻略」解讀土地謄本（見本院卷第87頁至第102頁），並未盡上開不動產估價技術規則第11條第1款所定之調查義務（即進一步調閱系爭土地之異動索引資料），且反將自身錯誤歸責於竹東地政事務，實有違其專業性。

4.綜上，足見原告此部分主張，亦非可採。

五、綜上所述，原告主張各節，均無可採，本件被告所為原處分，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。

原告仍執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

六、至原告聲請本院向香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司臺灣分公司調取該公司所為系爭土地之估價報告書，以資證明系爭土地電子謄本上漏未記載變更編定，原告調閱系爭土地電子謄本並以其上所記載之基本資料為估價，實已盡其查證義務之事實。

惟查：原告此部分之聲請，乃係調取他案之估價報告書，與原處分所審酌系爭報告書無涉，故本院認原告此部分之聲請，核無必要；

又原告聲請本院傳訊證人宋正一律師，以資證明原告向宋正一律師表示需提供對系爭土地進行估價全部所需文件，但宋正一律師卻僅提供系爭土地之電子謄本，並未提供系爭土地之變更計畫書，亦未告知系爭土地曾經變更編定之事實。

惟查：宜蘭縣不動產估價師懲戒委員會審認原告估價過程未詳實蒐集勘估標的土地使用管制條件等相關資料，認為系爭估價報告書未依不動產估價技術規則第11條第1款規定製作，違反不動產估價師法第19條第2項規定，業如前述〔詳見本判決事實及理由欄四、（二）、2.之記載〕，故本院認原告此部分之聲請，亦核無必要。

另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 3 日
臺北高等行政法院第四庭
審判長法 官 許瑞助
法 官 林玫君
法 官 許麗華
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
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│得不委任律師為訴訟│         所  需  要  件         │
│代理人之情形      │                                │
├─────────┼────────────────┤
│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│  者，得不委任律師│  格或為教育部審定合格之大學或獨│
│  為訴訟代理人    │  立學院公法學教授、副教授者。  │
│                  │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備會計師資格者。        │
│                  │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備專利師資格或依法得為專│
│                  │  利代理人者。                  │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│  形之一，經最高行│  二親等內之姻親具備律師資格者。│
│  政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│  ，亦得為上訴審訴│  。                            │
│  訟代理人        │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│                  │  依法得為專利代理人者。        │
│                  │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│                  │  、公法上之非法人團體時，其所屬│
│                  │  專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│                  │  務或與訴訟事件相關業務者。    │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。                                  │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 106 年 5 月 3 日
書記官 陳可欣