臺北高等行政法院行政-TPBA,107,訴,964,20200409,3

臺北高等行政法院判決
107年度訴字第964號
109年3月26日辯論終結
原 告 許妃君

王薏雯

紀孟男

許高山
共 同
訴訟代理人 許原浩 律師
被 告 臺北市政府
代 表 人 柯文哲（市長）
訴訟代理人 董妍均

許雅婷
張雨新 律師
參 加 人 臺北市大安區懷生段二小段316、316-2地號等2筆 土地都市更新會


代 表 人 鄭麗華
訴訟代理人 王淑琍 律師
上列當事人間都市更新事件，原告不服臺北市政府中華民國107年6月28日府都新字第10730240503號函，提起行政訴訟，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按「（第1項）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。

……（第3項）有下列情形之一者，訴之變更或追加，應予准許：……二、訴訟標的之請求雖有變更，但其請求之基礎不變。

……」行政訴訟法第111條第1、3項分別定有明文。

本件原告起訴時，訴之聲明為原處分均撤銷，嗣於本院言詞辯論程序進行中，原告以言詞追加備位聲明確認原處分違法，被告及參加人均表示不同意（本院卷一第482頁），然此因參加人於言詞辯論前具狀陳稱原告許妃君、許高山及紀孟男等3人之所有權已遭塗銷而不具訴之利益（本院卷一第457頁），核原告之請求基礎事實不變，且原處分如經判決確認違法時，對原告而言具確認利益。

是本件訴之追加，爰予准許。

二、事實概要：緣臺北市大安區懷生段二小段316、316-2地號2筆土地（下稱系爭土地）共計988平方公尺，為地上12層地下1層建築物（即○○大廈，其中包含共同使用部分1272建號及門牌OOO號地下1樓1351建號，共計91個門牌號，下稱系爭建物）位於臺北市○○○路O段與○○○路O段OOO巷交叉口西南側街廓，系爭建物於民國88年發生921地震後，經被告所屬工務局鑑定為黃單需注意災損建物，系爭建物之住戶依行為時都市更新條例（下稱都更條例）第15條規定組成臺北市大安區懷生段二小段316、316-2地號等2筆土地都市更新會（即參加人），並於100年7月28日依都更條例第19、22條及第29條規定擬具臺北市大安區懷生段二小段316、316-2地號等2筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫（下稱系爭都更案）申請被告核定。

案經被告受理後依都更條例第19條程序辦理公開展覽（101年11月28日至102年1月26日）及102年1月15日舉辦公聽會，再經聽證程序後，全案送經被告依都更條例第16條組成之臺北市都市更新及爭議處理審議會（下稱審議會）第217次、259次、261次及第301次會議審議通過，被告於107年6月28日以府都新字第10730240503號函（下稱原處分）核准系爭都更案。

原告等4人為系爭建物中門牌342號地下1樓之共同使用部分所有權人，不服原處分，提起本件行政訴訟，並因參加人聲請，由本院裁定准許參加人獨立參加本件訴訟。

三、原告主張略以：

(一)程序部分：1.原告皆不同意系爭都更案。

原告許高山雖曾表達同意參與都市更新之意向，惟其亦多次表達參加人對於342號地下室所有權人之權益思考不周、估價條件不合理、加價原則不公平等重大不同意見，且其亦未出具同意書，其不同意進行都市更新，應屬至然。

而原告王薏雯擔憂參加人以多數暴力強行通過都市更新案，日後恐全盤皆輸故先為選配，實則仍不同意估價條件、加價原則等事項，故未付款或配合辦理相關程序。

至於其他原告皆表示不同意參與都市更新。

縱原告曾同意參與都更，應不影響其權利受害向行政法院起訴之權能。

原告依被告原處分所載救濟教示向本院起訴，並無違誤。

按最高行政法院106年度判字第357號判決意旨及原處分書記載：原告於系爭處分書送達後2個月內向本院提起本件訴訟，於法無違，且被告也不爭執起訴之合法性。

2.按最高行政法院106年度判字第349號判決及100年度判字第1046號判決意旨，與本院106年度訴更二字第29號判決意旨，原告以原處分不法侵害其主觀公權利為由向本院訴請撤銷，已然具備當事人適格，又系爭都更案雖經被告核定准予實施，然尚未完成建物拆遷、更新後土地及建物變更登記與價金找補等事項，顯非無法藉由提起撤銷之訴回復原狀之可能，原告即有訴之利益。

況原告係以該違法之行政處分侵害其權利，進而訴請本院撤銷，如因地政事務所依該違法之行政處分塗銷原告許妃君、許高山及紀孟男等3人之所有權，即認定原告等3人不具訴之利益，無異於倒果為因，違法剝奪人民提出行政救濟之權利。

縱原告等3人之土地所有權業因該違法之行政處分遭塗銷，然原告許妃君等3人提起本件訴訟，並作為後續被告依判決意旨重新核定與差額價金找補之金錢數額之權利，難稱原告等3人全然不具訴之利益甚明。

(二)系爭都更案之事業計畫違法部分：1.關於選配原則： (1)原告與其他共有人共有之大安區懷生段二小段1351建號，面積749.71平方公尺，經戶政機關編有「臺北市○○區○○○路O段OOO號地下室」之獨立門牌，並與樓上各區分所有建物，共同分擔系爭土地與系爭建物1272建號公共設施持分，系爭建物應有90戶加上共同使用部分之1272建號，詎系爭都更案竟將原告所有之OOO號地下室獨立建物，當作系爭建物之「共同使用部分」處理，既未與樓上區分所有權人一般，作為合法建築物之「一戶」處理，故意將OOO號地下室與其他樓上合法建物分別處置，適用不同分配標準，未說明同樣具有門牌號且為合法建物之OOO號地下室，何以與其他門牌號之建物不同，並剝奪原告依「更新前原樓層原位置選配」之原則參與選配，不法侵害原告之「財產權」甚鉅。

(2)參加人未於更新後之大樓地下1樓，比照現況規劃獨立產權停車位，即增設停車位而非法定停車位，以供原告依「更新前原樓層原位置」選配，明顯違法。

原告共有之OOO號地下室，具有合法之建築物門牌，且依現行法規，地下室本得作為獨立產權之停車位登記及使用，況系爭都更案事業計畫之選配原則，已明載「依更新前原樓層原位置選配」，則參加人自應於更新後之大樓地下1樓，規劃獨立產權停車位，供原告選配。

詎參加人為節省施工成本、未經OOO號地下室所有權人同意，竟擅自變更配置，將更新後之地下第1至第5樓之停車位，全部設為「法定停車位」，致原告根本無從依「更新前原樓層原位置」進行選配。

(3)依原告陳情被告回覆：「建築管理相關法令尚無強制規定應於地下1層設置大樓機電設備、法定機械車位、法定裝卸車位」可知現行法規並未強制要求地下1樓設置機電設備、法定停車位及法定裝卸貨車位。

被告僅略稱系爭都更案符合建築法規，全然未提及地下1層任何有強制配置之規定，可見被告對於原告歷來於審議會所提主張根本未為實質審查，即貿然通過，今始避重就輕，違背行政正當程序原則。

參加人98年2月13日第1屆第5次理事會會議紀錄：「討論事項二：地下室規劃討論。

說明：（一）在符合法定車位數量之規定下，考量減輕成本負擔，將地下室由5層改為4層。」

再徵參加人純係考量地下層建築成本高昂，為減輕樓上住戶成本負擔，而擅自將地下室由5層改為4層，相關規劃配置之考量全然與現行建築法規無涉。

(4)參加人僅提供位於地下5樓之「3層式機械停車位」之附屬建物供原告選配，與「更新前原樓層原位置」之選配原則不符。

原告於更新前之停車位是位於地下1樓之2層機械式「獨立產權停車位」，惟系爭都更案事業計畫選配原則（七）3(1)所提供予原告選配之停車位，竟是位於地下5樓之3層機械式停車位，且前開供原告選配之停車位僅為另一位於地下1樓，面積5平方米（約1.5坪）主建物之附屬建物。

(5)退步言，縱因現實經濟考量或其他因素導致原告無法依更新前之原樓層參與分配，亦應依特別犧牲之法理，補償原告因此所受之損害。

按司法院釋字第670號解釋許宗力協同意見：「就此多數意見參考德國法上的特別犧牲理論，認為國家為達成公益，而對特定人民之憲法上權利，加諸超越社會一般容忍程度的侵害，這些侵害之於所有人均應忍受之義務，係屬特別之犧牲，基於平等原則即應對權利受到特別犧牲者提供補償。」

現行法規並無任何強制地下1層之建築配置已如前述，如於現實經濟考量下，OOO號地下室難以依照原建築設計規劃進行配置，則無疑係透過犧牲原告之財產權來促進整體大樓更新後之公益，前開加諸於原告超過社會一般容忍程度的侵害，自應依特別犧牲之理論，給予原告額外補償，始與平等原則無違。

(6)至現行都更條例第52條及臺北市都市更新自治條例第11條規定所稱「最小分配面積單元」係指房屋建物之最小室內面積，原告爭執應分配之標的係「獨立產權停車位」，無從適用。

2.關於加價規則： (1)姑不論加價金額之規定合法與否，其應僅限於參加人有提供「依更新前原樓層、原位置」之標的物，供會員（含原告）選配，而會員主動（非被迫）增選或換選其他標的物的前提下，始符公平。

惟參加人為節省建築成本（少挖一層地下層室），而將更新後之地下室停車位，全部規劃為法定停車位，並未提供「原樓層、原位置」之獨立產權停車位予原告選配，卻要求原告如需選配停車位必須強制加價增選樓上之建物，並不合理。

再者，倘原告配合參加人節省營建成本，而犧牲原有地下1樓獨立產權停車位時，已然構成「特別犧牲」，則參加人反而應提供「減價選配」之優惠以作為原告特別犧牲之補償，始為公平。

系爭都更案事業計畫之土地及建築物之估價金額，均係由參加人所委請之估價師，按照參加人指示之估價原則進行估價，而原告如不參與選配，係按估價師所估之更新前權值領取現金，然原告如參與選配，參加人竟又謂估價師之估價較保守，必須按權值加價20%至25%始得選配，自有矛盾。

(2)按都更條例第19條第3項、第4項規定，參加人早於100年3月25日會員大會通過之選配原則，即規定原告如需選配樓上建築物，「需按權值加價20%至25%」，參加人為規避被告之審議及剝奪利害關係人對系爭都更案表達竟見之機會，其公開展覽時，故意漏列該加價原則，違反都更條例第19條之規定。

嗣原告於被告審議系爭都更案期間，曾對此提出陳情，詎被告未命參加人補正前開公開展覽程序，即率於301次審議會決議：「另超選部分應繳交差額價金15%-20%加價金額，既經參加人會員大會決議通過，請一併納入選配原則。」

涉及參加人各會員之權益分配，更攸關各會員是否參與選配之意願，依最高行政法院105年度判字第641號判決意旨，縱使已踐行公開展覽及舉辦公聽會之程序後，再調整事業計畫之內容，尤其是涉及權益分配、費用分擔等之影響參與都市更新之土地及建物所有權人重大者，仍應再辦理公開展覽，舉輕明重，則上開加價條款，既未經公覽程序，被告率予核准，原處分即顯有違反都更條例第19條之規定。

再參之現行都更條例第32條立法理由，公開展覽之目的不僅僅是為確保原住戶之選配權利，更有考量都市更新事業之實施，關係人民權益至深且鉅，應讓民眾有充分參與之機會及程序正義原則之公益目的，被告自稱住戶皆已知悉加價原則，故不需公開展覽，顯有誤解。

況加價原則可能使有意願選配之住戶額外負擔25%之加價金，牽涉金額高達新臺幣（下同）數百萬元，如何不影響選配意願。

且前揭立法理由亦說明係考量經主管機關審議並實質修正其內容者，故免予再公開展覽。

然而上開加價原則並未經過審議會或其他主管機關實質就其內容逐一審酌修正，僅是形式上請參加人將參加人會員大會決議之事項納入選配原則中，則得否據此主張依現行都更條例第32條第4項規定免予公開展覽，不無疑問。

準此，系爭都更案有關加價金額之規定，未列於事業計畫公開展覽版，日後亦未再補正公開展覽程序，違背正當程序原則，並侵害原告財產權。

(3)參加人於100年3月25日就加價金額作成會員大會決議，應受民法第72條規定拘束。

而部分樓上住戶之所以適用加價規則係出於渠等自身投資考量或額外需求，與地下室車位所有權人為保有原樓層之地下室車位而被迫超額選配不同，且原告需額外支出數百數千萬之加價金，與樓上住戶僅需負擔微坪差或加購車位之加價金不同，況多數住戶更可額外領回數百萬至千萬元之款項獲取利益，故未有訂定加價規則之正當目的。

復依最高法院100年度台上字第1293號、103年度台上字第620號及臺灣高等法院106年度上字第1241號民事判決意旨，參加人係以多數暴力強行決議通過，且加價規則之計算方式、範圍、成本、負擔比例及加成計算方法等依據付之闕如，違反比例原則及平等原則。

(三)關於系爭都更案權利變換計畫（下稱權變計畫）違法部分：1.系爭都更案權變計畫之估價條件「假設勘估標的未受災損害之情況評估」與實際狀況不符，且不利於原告及其他地下室停車位所有權人，不法侵害原告的財產權。

緣系爭建物因「九二一大地震」受損，故由參加人向被告提出系爭都更案。

依系爭都更案事業計畫明載，系爭建物經臺北市政府工務局複勘結果為「黃單需注意」建物，由台北市結構工程工業技師公會鑑定報告指出，更新單元牆柱角度傾斜角度最大有7.5分、4.5分不等，室內龜裂受損，目前建築物因地震災損，多處外牆石材龜裂，潛藏居住環境與公共安全問題、整體屋狀老舊窳陋，結構安全堪慮，室內管線老舊已不堪使用，維修頻繁，致居住環境品質日益惡化，然參加人竟擅自將系爭都更案之估價條件定為「假設勘估標的未受災損害之情況評估」送交估價師估價，該估價條件與系爭建物實際狀況嚴重不符。

系爭建物位處「臺北市中心精華區」，房價高昂，1-12樓供作「居住」使用之建物交易價格顯會因此而「大幅減損」，而地下1樓停車位，因原本的價格較低，僅係供停車位使用，其價格「減損有限」，此觀估價師於評估系爭建物各區分所有權人更新前權值時，於聽證意見回應綜理表所表示，系爭都更案因評價基準日數次變動，而數次調整樓上建物與地下室建物估價時，就樓上建物與地下室建物之估價調整「非維持原比例」且「住宅價格變動遠大於車位價格變動，故二者價格變動比例並不一致」即明。

由此足見該估價條件明顯對原告不利。

參加人未經全體區分所有權人同意，即擅自以對原告顯然不利之估價條件估價，侵害原告權益甚劇。

2.原告所有之OOO號地下室之估價條件定為：「(1)在合法前提下，以使照登記車位數量為地下室價值評估基礎，計算地下室車位總值。

(2)評估地下室車位總值中使用權價值、土地所有權價值及建物所有權價值分別佔地下室總值比例」，惟查，依系爭建物勘測成果圖所載，OOO號地下室中，除了防空避難空間兼作32個停車位之面積外，尚有88.36平方公尺的餐廳，漏估88.36平方公尺之餐廳面積，明顯違法。

(四)被告之判斷餘地，顯有恣意濫用或其他違法情事，得由鈞院予以撤銷或變更:1.本件審議會是否已考慮原告等地下室車位部分：審議會於歷次審議時，建議設一小面積專有部分，供有車位需求者共同選配並附掛車位來共同約定，解決車位無法單獨登記之問題云云。

然審議會並未考量OOO號地下室之所有權人與樓上建物所有權人互不隸屬而實質獨立，彼此間推動都市更新應屬合作關係，而非從屬關係。

其次，因現行法規之變更，要求地下1層需先設置整棟大樓之機電設備、法定機車位等，導致OOO號地下室無法按照原樓層原位置選配，反而由原先地下1樓之2層式機械車位，換至地下5樓之3層機械式車位，價值大幅降低。

又現行法規因公益考量，而加諸超越社會一般容忍程度的侵害予原告，基於平等原則，本應依特別犧牲理論，獲得補償。

詎料，審議會違反一般公認之價值標準及平等原則，不顧原告多次陳情，以脫法之方式，設定一小面積專有部分供有車位需求者共同選配，其所為判斷顯有違法。

2.審議會對加價原則之判斷部分：緣加價原則應屬土地及建築物位置分配方式，而非單純超選部分如何計算價金之問題，更非單純住戶間之私權契約。

因現行土地登記規則及建築法規規定，車位不得單獨登記，且有最小分配單元之限制，導致原告如欲參與都市更新則必須選配樓上建物，而車位之價值因明顯小於最小分配單元，則原告選配之建物必定適用加價原則，否則只能選擇不參與都更。

如原告無法負擔如此鉅額款項，只能遭排除於本件都市更新事業，將多年來位於精華地段之不動產來換回微薄之現金，已實質上侵害原告之財產權。

而加價原則實際意義係地上建物所有權人認為都更後多的房價可多賣超過25％（估價師估價更新後之權值多加25％），此25％並無根據，況如今房價下跌，未超過市價之25％，顯然地上建物所有權人要求地下車位所有權人若參與更新選配，即應承擔市場波動風險，若之後市價未超過估價公司所估之25％以上，上開成本即全由地下車位所有權人承擔，而審議會無視於加價原則將未來市場波動風險完全轉嫁於原告，反而僅草率以該加價原則業經參加人會員大會決議通過，而要求納入選配原則中，有違一般公認之價值標準且嚴重侵害原告財產權。

3.審議會對估價結果的判斷部分：第261次審議會遲維新委員之發言，係在說明因大樓老舊導致部分地下室車位無法使用，進而使車位估價價值低落，以及區分所有建物之估價不得以評估地價計算；

第301次審議會蕭麗敏委員之發言，則是說明OOO號地下室，不以當初使用執照餐廳進行估價，而應以現況40個車位進行來評估。

然上開2委員皆稱估價原則應以現況進行估價始符公允，卻忽略參加人擅自將估價條件定為「假設勘估標的為受災損害之情況評估」送交估價師估價，使估價結果偏離現實狀況，足見審議會之判斷顯係出於錯誤之事實認定或不完全之資訊。

再者，第261次審議會遲維新委員之發言明確表示系爭建物之老舊及現況功能喪失將影響估價結果，卻仍容許參加人擅自將估價條件定為「假設勘估標的為受災損害之情況評估」，其判斷標準前後嚴重矛盾，顯有濫用判斷餘地之虞。

(五)先位聲明：原處分撤銷；備位聲明：確認原處分違法。

四、被告抗辯略以：

(一)原處分核定參加人報核申請都市更新事業計畫及權利變換計畫，核屬有據：參照都更條例第19條、第22條第1項、第29條第1項規定可知，參加人向被告報核本件時，土地所有權人有80.18％（同意89人/總計111人）、面積94.85％（同意934.59㎡/總計985.38㎡）；

合法建物所有權人有80.91％（同意89人/總計110人）、面積95.45％（同意10,014.62㎡／總計10,429.06㎡）同意，符合都更條例第22條第1項同意門檻規定，並經公開展覽、公聽會、審議會多次審議及聽證程序後，原處分據以核定，並無任何違法或不當，也符合本條例第1條促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益立法目的。

(二)系爭都更案之選配原則並無違法：1.由現行都更條例第52條第1項規定可知，權利變換原則上以參與更新之各宗土地權利變換前之權利價值比例分配與原土地所有權人，並非以門牌戶為選配、安置對象，原告言未將OOO號地下室與樓上合法建築物當一戶選配，已有法規上認知誤解。

參加人亦將門牌現況載記在權利變換計畫中，並已提出更新前權利變換關係人名冊，符合行為時都市更新權利變換實施辦法（下稱權變辦法）第3條第4款，且系爭都更案事業計畫是參加人依行為時都更條例第21條第3款，將○○大廈合法建物權屬現況予以載明，並已將OOO號地下室列為合法建築物。

原告稱該事業計畫未說明原因即故意將原告所有之「OOO號地下室」排除於都市更新案之「合法建築物」外，亦是誤解。

2.○○大廈為住戶自力自建更新案，更新規劃亦以更新前後住戶變動最小原則，即採原樓層原位置進行選配更新後房屋。

系爭都更案中只有車位無房屋所有權人計有8人；

僅有地下室建築物所有權人計有3人，合計11人更新前權利價值未達最小分配單元價值。

經巨秉不動產估價師聯合事務所以權變辦法第8條訂定評價基準日（100年2月1日）評估原告更新前土地權利價值如下：原告王薏雯更新前土地權利價值1,452,880元，選配更新2F-A戶及B3F-14車位；

原告許妃君更新前土地權利價值1,584,544元；

原告紀孟男更新前土地權利價值1,584,544元及原告許高山（原權利人許鍾俊英）更新前土地權利價值1,472,971元。

原告許妃君、紀孟男、許高山等3人不參與選配，也未與他人合併選配，參加人將之列為不能參與選配者，予以現金補償，於法有據。

則原告王薏雯有選配更新後房地及車位，足以說明原告所言應將OOO號地下室與樓上合法建築物當一戶選配、安置之見有誤之外，其他僅持有OOO建號地下1樓之停車位地主也有參與選配更新後房地或與他人合併選配，足見實施者對於選配及安置已經有所處理。

惟參與選配之地主日後須依現行都更條例第52條第2項規定繳交差額價金，亦屬當然。

原告許妃君、紀孟男、許高山等3人不參與選配，也未與他人合併選配，參加人將之列為不能參與選配者，予以現金補償，於法有據。

3.原告以事業計畫未於更新後地下1樓比照現況規劃獨立產權車位供原告選配，亦無理由。

系爭都更案為住戶自辦更新案件，更新建築設計規劃屬都更條例第21條第9款規定事業計畫應表明事項。

更新後建築設計規劃由住戶經由會員大會討論後決議通過，此符合都市更新團體設立及解散辦法第10條第3款規定，並無不合。

○○大廈基地規模較小，土地使用分區為第三種商業區，參加人將更新後地面1層規劃為7戶一般零售業店舖使用，並規劃車道供汽、機車出入，其餘法定空地不足設置機車停車空間、裝卸車位及機電設備設施，故於地下1層配置一般零售業1戶、防空避難室兼設置汽、機車停車空間及機電設備空間，皆符合建築法規規定。

參加人在聽證時也特別針對原告許高山意見予以書面回應更新後法定停車位設置情形，並已說明無法依原位置分配車位而全部依照選配原則重新登記選配，選配原則也經過會員大會討論後決議通過，原告倘認為會員大會召集程序或議決方法影響其權益，應循民法第56條規定行使權利，惟原告並未為之，於本件訴稱原處分為違法，當不足取。

而原告所指選配原則（二）依更新前原樓層原位置選配，亦與原告無關，更新前原樓層原位置選配為針對更新前地面層89戶住戶而言，而原告並無地上層房屋，此見選配原則一本文說明，應可明瞭。

惟參加人也開放地下室車位所有權人選配樓上房屋，原告王薏雯即為適例。

又依都更條例第31條第1項，權利變換是以參與更新各宗土地權利變換前權利價值比例分配與原土地所有權人，門牌戶並非為權利變換分配基礎，即更新前建物門牌現況僅是客觀事實呈現，與權利變換無關。

4.早期車位在登記產權時可視為主建物，可擁有獨立權狀，惟現行依公寓大廈管理條例第3條第4款、民法第799條第2項後段及內政部所訂建物所有權第1次登記法令補充規定第10點規定，地下室供全體區分所有權人防空避難室或法定停車位之用，為區分所有建物公共設施之一，於構造上及使用上無獨立性，自屬共同使用部分，地下室在性質上不得單獨為所有權客體，應屬全體區分所有權人共有，車位必須隨主建物登記（土地登記規則第81條參照），不得分離登記。

另內政部80年9月18日台內營字第8071337號函所示，亦可明瞭。

參加人考量讓僅持有地下室車位所有權人，在負擔最輕的情況下，可用選回一個機械車位的方式參與選配，故調整地下室一層配置，增設一個符合最小面積的一般零售業單元，選配者得以持分部分該單元主建物的方式，才能使附掛於該主建物之車位可以被單獨選配，這是周全原告權益及符合原告意願的作法，原告堅持以機械式獨立產權車位選配，與現行車位登記規定不符。

系爭都更案於地下1至5層設置72個平面停車位，地下5層設置19個機械停車位，法定停車位共89個，自設汽車位共2個，法定停車位應以共用部分為登記，如前所述，自設停車位是於滿足法定停車位數量以剩餘樓地板面積所設置，且係設置在地下室共用部分，應與法定停車位相同而以共用部分為登記。

(三)原告主張選配原則之加價金額不公平及未補正公開展覽程序，並無可採：1.關於選配原則之爭議為權變計畫爭議，不因事業計畫載明選配原則而屬於事業計畫範疇，此參最高行政法院105年度判字第221號判決意旨可知。

依權變辦法第11條第1項規定，加價原則並非土地及建物位置分配方式，而是超選部分如何計算價金的問題，本無庸載明在事業計畫分配方式，此參原告王薏雯選配更新2F-A戶及B3F-14車位後應繳差額價金為25,024,601元並非以加價公式計算。

又原告所指加價規則係指實分配大於可分配時才有適用，等於是選配人向參加人購買屬於折價抵付予參加人之部分，因此參加人向被告陳明已於會員大會提出此討論案，並經議決通過後執行，且一體適用於所有參與此都更案住戶，其適用結果計有25人（包括19位樓上屋主及6位地下室車位所有權人），並無不公平情形。

此加價規定在原事業計畫並未載明，惟經實施者此涉及全體更新住戶資金籌措問題，經審議會聽取實施者說明並於第301次會議決議：（五）權利變換及估價部分「3.本案實施者參加人為配合後續貸款資金籌措，擬修正選配原則第14點之相關內容，經實施者說明並經審議會討論後，予以同意。

其他選配原則，請依委員意見修正，另超選部分應繳交差額價金15％～20％加價金額，既經參加人會員大會決議通過，請一併納入選配原則。」

要求參加人納入選配原則於計畫書中，此也符合現行都更條例第32條第5項規定。

綜上，加價規則非選配房屋及車位前提要件，也與權益分配無關，自無原告所指限制選配影響權益重大，亦與原告所援用都更案例情節不相同，無違反都更條例第19條規定。

2.依原告許高山於聽證時就加價原則提出意見並提出參加人會員大會開會資料可看出，參加人前於98年5月15日臨時理事會會議紀錄討論事項一、更新後補充選配討論事項，該項決議（一）房屋選配第2點，即有加價規則之決議內容。

嗣經參加人99年度第1次會員大會討論事項七、更新後房屋選配原則事宜（一）附件八、更新後房屋及車位選配原則，第2點、選配原則共有11點；

第7點加價金額並非列在選配原則，而是單獨列在第7點，並載明加價金額計算方法。

足證，加價規定是會員大會決議事項，且住戶會員（包括原告等人）都已知悉，並持有會員大會開會資訊。

因被告於公開展覽期間舉辦公聽會時，原告許高山對加價規則提出書面意見，且參加人在100年3月28日至同年4月28日辦理選配，系爭更新案是都市更新事業計畫與權利變換計畫併送，則參加人於100年7月28日報請被告核定前，住戶已知悉加價原則之事，又權利變換選配行為也已辦畢，參加人有無在公展版都更計畫書載明加價原則，都不影響住戶先前選配行為，原告所謂影響其選配意願，應無理由。

(四)參加人所提之估價條件並無違法、不合理之情況：1.依權變辦法第6條規定，參加人選擇三家估價師事務所（巨秉不動產估價師聯合事務所、台灣大華不動產估價師聯合事務所及歐亞不動產估價師聯合事務所）進行更新前後價值估價，並擇最有利地主的巨秉不動產估價師聯合事務所估價結果擬具權利變換計畫，並無不合。

2.估價條件經參加人設定為「假設勘估標的未受災損害之情況評估」對所有參與更新地主皆為公平。

上開估價條件為實施者發函三家估價師事務所設定更新前估價條件（不動產估價技術規則第9條第3款參照）。

各地主更新前土地價值評估主要作為權利人分配權利價值比例之依據。

建物災損與否對各更新權利人價值比率並未有影響。

此外，因系爭都更案也已在推動中，市場上建物交易價格也不會因災損而有影響，若以災損之條件評估對於不參與都更地主，不甚公平，故估價條件以未受災損之影響評估之，較符合公平之原則。

原告主張樓上建物若納入災損情形為評估條件，則地下室建物估價會較為有利，僅是片面臆測之結果。

3.估價師以最有效利用原則評估系爭地下室價值，亦無違法。

不動產估價技術規則第2條第17款規定最有效使用原則，指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。

○○大廈地下室測量成果圖所載為防空避難室、停車場及餐廳，另依地下室使用執照圖所示包括2個平面車位、30個機械車位、機房、台電變電室、餐廳等用途。

現場實況卻是除台電變電室外，其餘均改為停車位使用，實際現況共有40個編號車位。

原告所指餐廳位於地下室邊側兩角分別約14.57及13.17坪，不僅面積小、從未以餐廳型式使用、無獨立對外出口及單獨區劃，並被車位圍住難以進出，且車位與餐廳交雜也不符合使用狀況。

現況車位配置占滿整個地下室，原告所指餐廳就正當合理性（市場性）及財務可行性（無效益）而言均不具價值，且市場上車位買賣以車位數及車位型態計價，與所謂餐廳坪數無關，故原告所言以獨立產權或共同持分來論車位價值，自無理由。

4.估價師評估1351建號價值將平面車位以每個315萬元；

機械車位每個215萬元評估，總價值7,080萬元，也符合鄰近地區車位行情，再將此一總價值由估價師分別考量地下室各車位使用價值、建物面積大小、持有土地面積大小均不相等情形，將車位分為使用權、建物所有權及土地所有權來分別估算占地下室總值比例，計算出原告4人各別持有車位價值及土地權利價值，此涉及估價師專業判斷，自非無估價專業之原告所得恣意指摘。

(五)被告審查系爭都更案有判斷餘地：1.被告為審議都市更新事業計畫、權利變換計畫，依都更條例第16條規定應遴聘（派）學者、專家、熱心公益人士及相關機關代表組成審議會，以合議、公開之方式辦理。

是審議會之決議，係由具專業知識，並能獨立行使職權之委員，經公開且充分之討論後所作成。

因此，對於審議會就涉高度專業性判斷之都市更新事業計畫及權利變換計畫審議作成之結果，應認其享有判斷餘地，合先敘明。

2.系爭更新案確有更新必要性及急迫性。

○○大廈更新前建築物經被告所屬工務局鑑定為黃單需注意災損建物，且系爭建物外牆石材龜裂，牆柱角也有傾斜情形，潛藏居住安全危機，目前一樓店面也因結樓安全問題陸續停止使用，極待更新重建。

又系爭都更案為住戶自力更新案，採原地重建方式，並符合都更條例第22條第1項同意比例門檻規定，有多數地主同意，亦經公開展覽、公聽會、審議會多次審議及聽證程序，符合正當法律程序。

3.審議會已考慮原告等地下室車位所有權人安置及選配問題。

原告王薏雯有選配更新後房地及車位，足以說明原告所言應將OOO號地下室與樓上合法建築物當一戶選配、安置之見有誤之外，其他僅持有OOO建號地下一樓之停車位地主也有參與選配更新後房地或與他人合併選配。

在審議會第217次進行審議時，張鈺光委員（國立高雄大學法律系助理教授）發言建議：「3.更新前只有車位的所有權人要求選配建物問題，實施者宜可考量設一小面積專有部分供有車位需求者共同選配並附掛車位來共同約定，不宜直接排除。」

林秋綿委員（國立臺北大學不動產與城鄉環境學系副教授）發言提及：「5.以現行地政登記相關規定有法定車位似須跟樓上主建物一起登記，無法單獨登記，請實施者釐清陳情人所述市長信箱回覆內容，其法定車位可單獨登記情形。」

；

嗣在審議會第301次開會時，審議會酌情採納原告許高山車位所有權人安置意見，作出決議：「（六）人民陳情部分有關本案尚有土地所有權人及合法建物所有權人尚未同意參與更新，請實施者提供地下室車位所有權人選配找補金額資訊，並加強溝通協調，並開放選配車位，同意核定時修正為最新的選配結果。」

即在作法上同意參加人在更新後地下一樓規劃出一個主建物面積，讓車位所有人選配之車位得以車公方式登記於此主建物，經參加人再以30日選配期間供未選配車位的地主進行選配，然僅有2名地主表示選配意願，參加人也據以修改更新後土地及建築物分配清冊，原告除王薏雯依其選配意願進行分配外，其餘原告既不選配，其可分配價值未達本案最小分配單元價值，參加人以現金補償之，應無不合。

4.估價部分亦經審議會審查後認為合理。

在261次審議會進行審議時，遲維新委員（專業背景為估價師）發言：「1.請實施者或估價師就本案地下室現況概略說明，因有地下車位所有權人認為車位被低估，但實際上地下室車位無法使用，因本案為老舊大樓，現況地下室車位可能有自劃停車位超過法定規範，車位估價及現況請再說明讓委員了解。

2.區分所有建物估價本不以評估地價計算，陳情人提出國泰世華估價每坪800萬乘上土地持分，如此計算在權利變換不成立，車位不會依照土地持分來計算價格，本案估價邏輯尚符合技術規則的規範。」

；

在301次審議會進行審議時，蕭麗敏委員（專業背景為估價師）發言：「4.地下室估價考量已很完整，現況使用跟使照確實有不一致，部分所有權人產權持分有差異，有3人持有產權，實際作車位使用，拆分使用價值、建物權狀價值、土地權狀價值應無問題。

5.考量全案一致性，未用謄本來做為估價依據特殊原因，依此邏輯地下室使用現況也有一定特殊原因，評估更新前車位價值考量目前車位使用現況，在車位價值計算是否可用現況40個車位來做評估，對車位價值有合理的考量。」

經充分討論後作成決議：「（五）權利變換及估價部分1.本案地下室車位估價，經實施者說明地下室車位使用現況及產權情況特殊性，予以同意，請依委員意見將相關說明補充於估價報告書，並請實施者將相關產權資料整理後再與地下室車位所有權人溝通協調。」

5.由上，審議會判斷並無出於錯誤之事實認定或不完全之資訊，法律概念涉及事實關係時，涵攝無明顯錯誤，對法律概念之解釋也無明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範，並符合一般公認之價值判斷標準及符合與事物相關之考量，也兼顧平等原則、公益原則，自應享有判斷餘地而應受司法機關尊重。

(六)並聲明：駁回原告之訴。

五、參加人陳述略以：

(一)程序事項：1.依行政訴訟法第4條第1項、第107條第1項第10款規定，提起撤銷訴訟須先經合法之訴願程序，若當事人未經合法訴願程序即逕提行政訴訟，其起訴即屬不備其他要件且不能補正，行政法院應裁定駁回其訴。

其次，依都更條例第29條第3項授權訂定之權變辦法第3條規定土地所有權人對其權利價值有異議，經各級主管機關受理而審議核復，當事人對審議核復結果不服者，乃得循訴願、行政訴訟程序，謀求救濟，最高行政法院105年度裁字第1147號裁定意旨及內政部103年12月2日台內營字第1030611378號函釋意旨可資參照。

2.因此，土地所有權人對於權利變換計畫，關於「更新前權利價值」「更新後權利價值」「共同負擔」「應分配之權利價值」及「實際分配之權利價值」等事項不服，均屬都更條例第32條第1項所指「土地所有權人對其權利價值」之爭執事項，應透過異議程序處理，亦有本院107年度訴字第1308號裁定意旨足參。

亦即，本件原告對於權利變換之選配原則、估價條件、方法，以及應採加價或減價選配等事項一再爭執，其情形核屬上述對權利價值不服，應於權利變換計畫書核定發布實施後2個月內，向被告提出異議並進行訴願後，始得循序向本院提起本件撤銷訴訟。

原告未合法踐行訴願前置程序，即逕行提起本件撤銷訴訟，乃屬不備起訴要件，且此瑕疵無從補正，應依行政訴訟法第107條第1項第10款規定，以裁定駁回之。

3.至原告主張其等係因被告所作成之原處分之教示始逕向本院提起本件訴訟云云，然被告係寄發給參加人，行政處分對象為參加人，文後所為救濟程序之教示對象亦為參加人，僅係副本知會原告等人而已，故原告援引被告對參加人原處分之教示，主張其係被告對於原告之教示，與事實、於法律均有未合。

另原告許高山、許妃君及紀孟男等人於系爭土地之所有權，業於108年9月9日遭刪除，變更為參加人，欠缺訴訟利益。

(二)關於系爭都更案之選配原則：1.本件被告業已依據都更條例第30條規定之授權，於臺北市都市更新自治條例第11條訂定關於最小分配面積單元基準。

衡諸參加人所規劃之○○大廈為住戶自力自建更新案，更新計畫也是以更新前後住戶變動最小原則，即採原樓層原位置進行選配更新後房屋。

惟因現行建築法規與登峰大廈原始建築時已有不同，各樓層公設空間增加，相對室內面積減少，參加人規劃更新後有關住宅單元的部分介於23坪至68.27坪之間，最小分配住宅單元是23坪（單元編號4F-7，價值約19,409,544元）、1樓店面最小分配單元是21.75坪（單元編號1樓之5，價值約18,003,000元）。

依都更條例第31條第1項規定，權利變換原則上以參與更新之各宗土地權利變換前之權利價值比例分配與原土地所有權人，並非以門牌戶為選配、安置對象，原告主張未經OOO號地下室與樓上合法建築物當一戶選配，並質疑其正當性，並無理由。

2.原告均為地下機械停車位之所有權人，如仍選配地下5層機械停車位1個，均尚能分配數十萬元之差額。

另如原告等欲選配房屋，得與其他所有權人合併達可選配單位之金額，毋庸加價選配。

原告許妃君、紀孟男、許高山等3人不參與選配，也未與他人合併選配，參加人將之列為不能參與選配者，予以現金補償，於法有據。

由於原告王薏雯有選配更新後房地及車位，正足以說明原告所言應將OOO號地下室與樓上合法建築物當一戶選配、安置之見有誤外，其他僅持有OOO建號地下1樓之停車位地主也有參與選配更新後房地或與他人合併選配，可見參加人已經對於選配及安置有所處理。

3.原告要求以更新前車位使用狀態來做現在地下室的規劃設計，俾使其可以依樓層原位置選配，並無理由。

參加人依相關建築法規（建築技術規則建築設計施工編第61條第1項第1款、第60條第1款、第59條本文、第162條、臺北市土地使用分區管制自治條例第86條之1等規定），先考量大樓機電設備、法定機車車位，法定裝卸貨車位等之設置，而扣除建築面積、騎樓、車道後其餘的法定空地無法設置機車停車空間、裝卸位及台電配電場所，故優先將其等設置於地下1層。

其次，原使用執照23、24、25、26、29號車位前方留設空間不足深5.5公尺、寬5公尺，依行為時（100年7月28日）之建築技術規則建築設計施工編第61條第1項第3款規定，無法設置車位。

現況停車25至28號車位均位於23、24號車位後方，不能自由進出，9、12、39、40號車位不足6公尺×2.5公尺（建築技術規則建築設計施工編第60條第1項）前方亦無留設深5.5公尺、寬5公尺之空間（建築技術規則建築設計施工編第61條第1項第3款），且車道下來迴轉半徑不足5公尺（建築技術規則建築設計施工編第61條第1項第3款），故實際上無法停至40位車位。

所以更新後B1層依現行建築相關法規，剩餘空間僅能設置幾個平面車位，已無法配置重建前車位數量，原本持有B1層車位的其他所有權人也都往B2層以下去選配，並非針對特定人士。

地下停車位係專業機構，依現行法律規定加上結構經濟及結構安全之考量而設置，於法亦無不合，原告要求以更新前車位使用狀態來做現在地下室的規劃設計，俾使其可以依更新前原樓層原位置選配，已屬無理。

原告以更新後無法讓其等選配到地下1層之車位，造成其等價差利益之減損亦屬無稽，蓋因原告得分配之權利計算本係依其原有權利計算而來，更新後之建物價值則係依更新後之各種條件計算定之，再由原告依其等取得之分配權利價值選配，則更新後車位價值定位高，相對的，原告就必須以較高之對價選配；

更新後車位價值定位低，原告以較低之對價選配即可，完全無損原告等權益，原告稱因其等不能選配同樣位於地下1層之車位，即導致其等受有價差利益之減損云云，顯然未同時思量其等應相對付出取得車位之成本。

亦即，機械停車位因設置於B5，所以價值也相對便宜，而原告可分配權利之價值係依其原有權利比例計算，本無造成其等任何損害，如原告等仍選配地下5層機械停車位1個，因得以較便宜之價格選配機械停車位之結果，均尚能分配數十萬元之差額，更是有利無弊。

(三)關於系爭都更案之超額選配加價部分：超額選配加價是適用選配後之實際分配價值大於可分配價值之所有權人，絕無原告所稱不平等之情事，且因該所有權人不僅已將其參與都更所可選之權利選配回去，還選配了屬於其他所有權人為選配而將於完工後對外銷售之部分，故實際分配價值大於可分配價值部分等於是所有權人向參加人購買預售房屋之行為，故原未列入本件計畫書內容。

後因原告許高山提出此部分相關議題，而於審議會第301次會議充分討論後，經該次會議議決第（五）點要求參加人納入計畫書中選配原則，此也符合都更條例第19條第4項之規定。

再者，原告亦為會員之一，此部分銷售營利所得，日後扣除相關成本及費用之盈餘，亦將歸所有會員比例分配享有，對於原告並無任何損害可言。

(四)關於系爭都更案之估價條件：1.參加人依照權變辦法第6條規定選擇三家估價師事務所（巨秉不動產估價師聯合事務所、台灣大華不動產估價師聯合事務所及歐亞不動產估價師聯合事務所）進行更新前後價值估價，並選擇最有利地主的巨秉不動產估價師聯合事務所估價結果擬具權利變換計畫，並無不合。

2.參加人將估價條件設定為「假設勘估標的未受災損害之情況評估」對所有參與更新地主皆為公平。

各地主更新前土地價值評估主要作為權利人分配權利價值比例之依據（都更條例第31條第1項、權變辦法第6條第1項參照），建物災損與否對各權利人價值比率並未有影響。

此外，因系爭都更案也已在推動中，市場上建物交易價格也不會因災損而有影響，災損之條件評估對於不參與都更地主，不甚公平，故估價條件以未受災損之影響評估之，較符合公平之原則。

原告關於樓上建物若納入災損情形為評估條件，則地下室建物估價會較為有利的說法，僅是片面臆測之結果，原告另將估價師在聽證程序上的陳述意見加以斷章取義，亦無足採。

況樓上建物災損情形地下建物不可能不同受影響。

3.依不動產估價師就地下室估價之報告，系爭建物1351建號地下室測量成果圖所載為防空避難室、停車場及餐廳；

依使用執照圖所示包括2個平面車位、30個機械車位、機房、台電變電室、餐廳等用途。

然依估價當時現場勘查除台電變電室外，其餘均改為停車位使用，現況共有40個使用車位，現況編號1、10、39及40等4個位置為土地持分與建物所有權人不同；

黃慧君（已移轉予沈美珠）、黃麗琴、翁宗益等持有地下室車位建物面積及土地持分產權卻無實際使用位置之情事。

因此，若以市場計價習慣評估房地總價，顯然對於有土地解決分配之問題將土地價值、建物價值及使用價值分離之權宜方式估價。

另外，基於最有效利用原則以合法為前提之估價，地下室車位整體價值係以32個車位（包含2個平面車位、30個機械車位評估）評估總價值為7,080萬元，再依現況況分配與40個車位分別價值，報告書依上述估價前提分別評估其土地所有權、建物所有權及使用權價值合計原告許妃君更新前土地權利價值1,584,544元、原告紀孟男更新前土地權利價值1,584,544元。

其中原告許高山所擁有之車位編號為34號，屬於上層車位，然因其上有管線經過實際是無法停放車輛，報告書依上述估價前提分別評估其土地所有權、建物所有權及使用權價值合計更新前價值為1,472,971元；

原告王薏雯車位編號9號，位於最內側，停車位僅能停放半個車身，且土地持份略小，依上述估價前提分別評估其土地所有權、建物所有權及使用權價值合計更新前價值為1,452,880元，應無低估其價值之嫌。

4.上開估價方式邏輯符合技術規則之規範外，亦符合「臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項」修訂前後所載之報告書內容規定。

因此，參加人所規劃之登峰大廈更新前土地所有權人之土地權利價值比例及更新後供分配之建築物及其土地權利價值，已經巨秉不動產估價師聯合事務所依估價專業評定，並其估價結果也與其他二家價格相近，據此擬估價結果擬具權利變換計畫，在第301次審議會委員會經充分討論認為合理，並作成決議，原告空言主張估價條件違法，應無足採。

(五)被告對於本件原告主張各項應享有判斷餘地，原告提出大於其原本利益之要求，亦有權利濫用之情事。

其餘均引用被告之答辯，並聲明：駁回原告之訴。

六、本院之判斷

(一)本件適用之相關法規及法理：1.行為時都更條例（99年5月12日修正）第1條規定：「為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。」

第15條規定：「（第1項）逾7人之土地及合法建築物所有權人依第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時，應組織更新團體，訂定章程載明下列事項，申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准︰……（第2項）前項更新團體應為法人；

其設立、管理及解散辦法，由中央主管機關定之。」

第19條規定：「（第1項）都市更新事業計畫由實施者擬訂，送由當地直轄巿、縣（巿）主管機關審議通過後核定發布實施；

其屬依第7條第2項規定辦理之都市更新事業，得逕送中央主管機關審議通過後核定發布實施。

並即公告30日及通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人；

變更時，亦同。

（第2項）擬訂或變更都市更新事業計畫期間，應舉辦公聽會，聽取民眾意見。

（第3項）都市更新事業計畫擬訂或變更後，送各級主管機關審議前，應於各該直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所公開展覽30日，並舉辦公聽會；

實施者已取得更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意者，公開展覽期間得縮短為15日。

（第4項）前2項公開展覽、公聽會之日期及地點，應登報周知，並通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人；

任何人民或團體得於公開展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址，向各級主管機關提出意見，由各級主管機關予以參考審議。

（第5項）經各級主管機關審議修正者，免再公開展覽。

……」第21條規定：「都市更新事業計畫應視其實際情形，表明下列事項：一、計畫地區範圍。

二、實施者。

三、現況分析。

四、計畫目標。

五、細部計畫及其圖說。

六、處理方式及其區段劃分。

七、區內公共設施興修或改善計畫，含配置之設計圖說。

八、整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標準及設計圖說。

九、重建區段之土地使用計畫，含建築物配置及設計圖說。

十、都市設計或景觀計畫。

十一、實施方式及有關費用分擔。

十二、拆遷安置計畫。

十三、財務計畫。

十四、實施進度。

十五、效益評估。

十六、申請獎勵項目及額度。

十七、相關單位配合辦理事項。

十八、其他應加表明之事項。」

第22條規定：「（第1項）實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，其屬依第10條規定申請獲准實施都市更新事業者……應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意……（第2項）前項人數與土地及建築物所有權比例之計算，準用第12條之規定。

（第3項）各級主管機關對第1項同意比例之審核，除有民法第88條、第89條、第92條規定情事或雙方合意撤銷者外，以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準。

所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。

但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者，不在此限。」

第29條規定：「（第1項）以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依第19條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項；

變更時，亦同。

但必要時，權利變換計畫之擬訂報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。

……（第3項）權利變換計畫應表明之事項及權利變換實施辦法，由中央主管機關定之。」

第31條規定：「（第1項）權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物『依各宗土地權利變換前』之權利價值比例，分配與原土地所有權人。

但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。

（第2項）依前項規定分配結果，實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納差額價金；

實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金。

（第3項）第1項規定現金補償於發放或提存後，由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理所有權移轉登記。

……」第32條規定：「（第1項）權利變換計畫書核定發布實施後2個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後3個月內審議核復。

但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限3個月。

當事人對審議核復結果不服者，得依法提請行政救濟。

（第2項）前項異議處理或行政救濟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之進行。

（第3項）前2項異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。

……。」

第43條規定：「經權利變換之土地及建築物，實施者應依據權利變換結果，列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理權利變更或塗銷登記，換發權利書狀；

未於規定期限內換領者，其原權利書狀由該管登記機關公告註銷。」

2.行為時權變辦法（97年8月25日修正）第1條規定：「本辦法依都市更新條例（以下簡稱本條例）第29條第3項規定訂定之。」

第3條規定：「（第1項）權利變換計畫應表明之事項如下：……四、更新前原土地所有權人及合法建築物所有權人、他項權利人、耕地三七五租約承租人、限制登記權利人、占有他人土地之舊違章建築戶名冊。

五、土地、建築物及權利金分配清冊。

……十五、更新後土地及建築物分配面積及位置對照表。

（第2項）前項第5款之土地、建築物及權利金分配清冊應包括下列事項：……三、依第6條估定之更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地之價值。

四、更新後得分配土地及建築物之土地所有權人及權利變換關係人名冊。

五、土地所有權人或權利變換關係人應分配土地及建築物標示及無法分配者應補償之金額。

六、土地所有權人、權利變換關係人與實施者達成分配權利金之約定事項。」

第6條第1項規定：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託3家以上專業估價者查估後評定之。」

第8條規定：「第6條及第7條之評價基準日，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前6個月內。

……」第9條規定：「土地所有權人與權利變換關係人依本條例第39條第2項協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，第6條之土地所有權人之權利價值應扣除權利變換關係人之權利價值後予以分配或補償。」

第10條規定：「更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。

」第11條規定：「（第1項）實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理；

其未表明分配方式者，得由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。

但同一位置有2人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理。

（第2項）實施者應訂定期限辦理土地所有權人及權利變換關係人分配位置之申請；

未於規定期限內提出申請者，以公開抽籤方式分配之。

其期限不得少於30日。」

3.行為時臺北市都市更新自治條例（100年11月10日修正）第11條：「（第1項）主管機關依都市更新條例第30條規定訂定權利變換最小分配面積單元基準時，應依個案並考量本市未來都市發展之型態、人口結構、產業特性等因素，就權利變換計畫規定之最小建築單元面積及其對應之土地所有權持分面積，訂定最小建築單元之建築物與土地總價值後定之。

（第2項）前項基準之最小建築單元面積，扣除公用部分、雨遮、露台及陽台面積後不得小於46平方公尺。

但本市整宅之都市更新事業，不在此限。」

4.「都市更新為都市計畫之一環，乃用以促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。

都市更新條例即為此目的而制定，除具有使人民得享有安全、和平與尊嚴之適足居住環境之意義（經濟社會文化權利國際公約第11條第1項規定參照）外，並作為限制財產權與居住自由之法律依據。

都市更新之實施涉及政治、經濟、社會、實質環境及居民權利等因素之考量，本質上係屬國家或地方自治團體之公共事務，故縱使基於事實上需要及引入民間活力之政策考量，而以法律規定人民在一定條件下得申請自行辦理，國家或地方自治團體仍須以公權力為必要之監督及審查決定。

……故上述核准或核定均屬限制人民財產權與居住自由之行政處分。

……都市更新之實施，不僅攸關重要公益之達成，且嚴重影響眾多更新單元及其週邊土地、建築物所有權人之財產權及居住自由，並因其利害關係複雜，容易產生紛爭。

為使主管機關於核准都市更新事業概要、核定都市更新事業計畫時，能確實符合重要公益、比例原則及相關法律規定之要求，並促使人民積極參與，建立共識，以提高其接受度，本條例除應規定主管機關應設置公平、專業及多元之適當組織以行審議外，並應按主管機關之審查事項、處分之內容與效力、權利限制程度等之不同，規定應踐行之正當行政程序，包括應規定確保利害關係人知悉相關資訊之可能性，及許其適時向主管機關以言詞或書面陳述意見，以主張或維護其權利。

而於都市更新事業計畫之核定，限制人民財產權及居住自由尤其直接、嚴重，本條例並應規定由主管機關以公開方式舉辦聽證，使利害關係人得到場以言詞為意見之陳述及論辯後，斟酌全部聽證紀錄，說明採納及不採納之理由作成核定，始無違於憲法保障人民財產權及居住自由之意旨。」

司法院釋字第709號解釋理由書可資參照。

又都更條例第16條規定：「各級主管機關為審議都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理有關爭議，應分別遴聘（派）學者、專家、熱心公益人士及相關機關代表，以合議制及公開方式辦理之；

必要時，並得委託專業團體或機構協助作技術性之諮商。」

臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點第2點規定：「本府設臺北市都市更新及爭議處理審議會，辦理下列事項：（一）關於更新單元範圍之審議事項。

（二）關於都市更新事業計畫擬訂、變更之審議事項。

（三）關於權利變換計畫擬訂、變更之審議事項。

（四）關於權利變換有關爭議之處理事項。

（五）其他有關都市更新之爭議及研究建議事項。」

第3點第1項規定：「審議會置委員17人至21人，其中1人為主任委員，由市長或其指派人員兼任之；

1人為副主任委員，由市長指派人員兼任之；

其餘委員，由市長分別就下列人員聘派之：（一）主管業務及有關機關之代表。

（二）具有都市計畫、建築、景觀、社會、法律、交通、財經、土地開發、估價或地政等專門學識經驗之專家學者。

（三）熱心公益人士。」

足見關於都市更新事業計畫、權利變換計畫之審議，係由學者、專家、熱心公益人士及機關代表組成審議會，並以合議制方式為之，其審議判斷有賴法定程序及具各項專業之委員予以把關，法院因而承認其判斷餘地，於審查合法性時給予一定程度之尊重，僅於行政機關之判斷有恣意濫用或其他違法情事時，得予撤銷或變更，其情形包括：1.行政機關所為之判斷，是否出於錯誤之事實認定或不完全之資訊。

2.法律概念涉及事實關係時，其涵攝有無明顯錯誤。

3.對法律概念之解釋有無明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。

4.行政機關之判斷，是否有違一般公認之價值判斷標準。

5.行政機關之判斷，是否出於與事物無關之考量。

6.行政機關之判斷，是否違反法定之正當程序。

7.作成判斷之行政機關，其組織是否合法且有判斷之權限。

8.行政機關之判斷，是否違反相關法治國家應遵守之原理原則，例如平等原則等。

(二)關於參加人前述主張原告係對於權利價值為爭議，原告未依都更條例第32條第1項規定，提起異議進行救濟，不備起訴要件等情，及被告、參加人辯稱原告許高山、許妃君及紀孟男之所有權已遭刪除，其等欠缺訴訟利益，原告王薏雯有出具都更同意書，原告許高山亦同意進行都更，其等無權利保護必要，不具當事人適格等語（本院卷一第345-346、457、478-479、481-482頁）。

經查：1.本件當事人固不爭執估價條件屬對於權利價值之爭議，惟原告主張之選配原則有關「依更新前原樓層原位置選配」、「汽車位選配」及「加價金額」事項，參加人爭執係屬權利價值之爭議，觀諸該等事項係載列於經公開展覽暨核定之系爭都更案事業計畫第20項「其他應加表明之事項」一、選配原則（二）（十五）中（公展版及核定版事業計畫第20-1至20-2頁），屬於都更條例第21條規定之事業計畫應視其實際情形表明之其他應加表明之事項，雖此亦涉及權利價值之爭議，並載列於權變計畫中（公展版及核定版權變計畫第19-1至19-3頁），然既已載列於事業計畫中，原告對該等事項有所爭議，應認亦屬對於事業計畫為不服。

又參照最高行政法院106年度判字第357號判決意旨：「同一土地所有權人對於同一個核定處分（指同一個核定發布實施權利變換計畫）之爭議，許其對於權利價值是否提出異議享有得自由選擇該救濟程序之權，縱其對權利價值之爭議未選擇審議核復程序，直接以一般訴願程序救濟，亦非違法」，本件原告未選擇依都更條例第32條第1項規定以異議程序進行救濟，而主張系爭都更案已經聽證程序，此為被告及參加人所不爭執，並有聽證紀錄在卷可稽（本院卷一第62頁），依行政程序法第108條規定：「（第1項）行政機關作成經聽證之行政處分時，除依第43條之規定外，並應斟酌全部聽證之結果。

但法規明定應依聽證紀錄作成處分者，從其規定。

（第2項）前項行政處分應以書面為之，並通知當事人。」

第109條規定：「不服依前條作成之行政處分者，其行政救濟程序，免除訴願及其先行程序。」

原告選擇不行訴願及其先行程序，而直接提起本件訴訟，應為合法。

2.復原告王薏雯雖有出具都更事業計畫案同意書（本院卷一第324頁），同意參加人擬具之事業計畫，然其爭議之選配原則有關「依更新前原樓層原位置選配」、「汽車位選配」及「加價金額」事項亦同載列於系爭都更案權變計畫中，遑論其所為估價條件之爭執，亦屬對於權變計畫之權利價值不服，其同意毋寧係對都更條例第22條規定之實施者擬定都市更新事業計畫報核時，就是否實施都更所為之同意，尚難認為其對於前開爭執均為其同意範圍，而無權利保護之必要或無權利受害而有當事人不適格之情形。

至原告許高山未出具同意書，為當事人所不爭，雖被告及參加人主張其於聽證時出具書面意見表示本人同意基地實施都市更新等語（本院卷一第65頁），然依前揭相同說明，亦難認無權利保護必要或無權利受害而有當事人不適格之情形。

3.至原告許高山、許妃君及紀孟男之所有權雖因權利變換已於108年9月9日遭刪除，然此係都更條例第43條規定進行權利變換之結果，渠等權利轉化為系爭都更案之補償金，經參加人提存在案，為當事人所不爭執（本院卷一第479頁），系爭都更案依計畫之實施進度在施工階段，渠等應領補償金（核定版事業及權變計畫第18-1頁），原處分之規制效力仍存在，渠等認原處分違法訴請撤銷，權利並非無法回復原狀或致可領得之補償金額增加，尚非不具訴之利益。

綜上，本件原告起訴應屬合法，且有權利保護必要、當事人適格及訴訟利益，本院應就原告不服之實體上爭議，進行審理，先予敘明。

(三)經查，原告為系爭建物之停車位所有權人，並領有土地所有權狀，系爭都更案緣因九二一大地震受損，經臺北市政府工務局認定為黃單需注意之災損建物，經系爭建物住戶自辦都市更新，組成都市更新會即參加人，經臺北市政府97年10月29日府都新字第09731102200號函核成立，分別於99、100年召開會員大會決議通過選定巨秉不動產估價師聯合事務所進行估價、估價日期100年2月1日、估價條件、選配原則（不包括加價金額部分）、更新後建築設計規劃等事項，並於100年7月1日完成公聽會，由參加人於100年7月28日擬訂事業計畫及權變計畫向被告報核後，土地所有權人80.18％（同意89人/總計111人）、面積94.85％（同意934.59㎡/總計985.38㎡）；

合法建物所有權人有80.91％（同意89人/總計110人）、面積95.45％（同意10,014.62㎡/總計10,429.06㎡）同意，符合都更條例第22條第1項同意門檻規定，並於101年11月28日至102年1月26日辦理公開展覽，經被告召開第217、259、261、301次審議會審議及聽證程序，原告於前揭程序多次適時以言詞或書面陳述意見，並經參加人及審議會予以回應處理，被告以原處分據以核定等情，為當事人所不爭執，並有原告之土地、建物所有權狀、都市更新會立案證書、會員大會會議紀錄等備查資料、都市更新會報核資料、聽證暨歷次審議會會議紀錄及事業計畫暨權變計畫公展版與核定版在卷可稽（見本院卷一第253-255、259-262、312-314、217-218、117-123、492-506、61、62-155頁），堪以憑認，符合都更條例正當行政程序之要求。

(四)原告主張系爭都更案計畫之選配原則有關「依更新前原樓層原位置選配」、「汽車車位選配」及「加價金額」事項，侵害其等財產權、違反平等、比例原則及公平原則，審議會判斷違反一般公認價值標準、比例原則及平等原則云云，惟查：1.原告均僅係系爭建物地下室停車位之所有權人，並無地上層房屋，為其等所不爭執，其等應分配之建築單元面積未達依前揭臺北市都市更新自治條例第11條規定所訂定權利變換最小分配面積單元46平方公尺，且渠等更新前權利價值，原告許妃君為1,584,544元、原告紀孟男為1,584,544元、原告許高山為1,472,971元、原告王薏雯為1,452,880元，遠小於亦未達系爭都更案2樓以上最小分配住宅單元是23坪（單元編號4F-7）之價值約19,409,544元、1樓店面最小分配單元是21.75坪（單元編號1樓之5）之價值約18,003,000元（核定版權變計畫第11-7至11-8、14-5、15-1頁），依都更條例第31條第1項但書規定，本得只以現金補償。

而系爭都更案計畫予原告以現金補償外，仍得以繳交差額價金之方式參與選配（核定版權變計畫第14-5頁），除可選配樓上房屋外，仍可選配地下車位（核定版事業計畫第20-1頁、權變計畫第19-1至19-2頁），方式包括選配原則載列之「汽車位均為法定停車位，更新前只有車位所有權無房屋所有權者，更新後必須選配房屋方能選配車位；

本案於地下1層設置1戶房屋，作為前述所有權人選配更新會全部剩餘車位登記之主建物，但選配者應依該戶房屋共有車位數量，平均分攤該房屋價值；

屬選配汽車位所有共同持分之公設」、「可數個車位所有人合併選配一戶房屋及車位，但實際分配價值應以最接近應分配權利價值為限」，係予原告超過法律所可取得之權利，對原告自屬有利，並無違法。

而原告許妃君、紀孟男及許高山不參與選配，也未與他人合併選配（核定版事業計畫第20-1頁、權變計畫第19-2頁），為原告所不爭執，參加人將之列為不能參與選配者，予以現金補償，於法並無不合，遑論原告王薏雯亦已選配更新後房地及車位（核定版權變計畫第16-1頁），亦為原告所不爭執，原告主張侵害其等財產權云云，應屬無據。

至於選配原則有關「依更新前原樓層原位置選配」係針對地上住戶選配房屋，此由系爭都更案計畫內容可知關於停車位之選配方式已另有規定，除前所述外，尚有：「更新前平面車位使用之所有權人，為第1順位優先選配相同數量之平面車位。」

、「更新前機械車位使用之所有權人，優先選配相同數量之機械車位，如欲選配平面車位，則為第2順位優先選配。」

、「其他車位全部開放選配，處理方式如下：車位數量不足選配時，更新會之空戶應先保留車位，剩餘車位以更新前無車位者優先抽籤選配；

選配後車位尚有剩餘時，更新會之空戶應先保留車位外，再開放全體會員增加選配，若仍有剩餘車位協調法人戶增購」（核定版事業計畫第20-1頁、權變計畫第19-1至19-2頁）。

又依前述，原告本只取得以現金補償之權利，是該選配之原則並無侵害原告權利或造成損失可言，且一體適用於全部土地及建物所有權人，更遑論因此造成原告特別犧牲而應予補償及違反平等原則、公平原則之有。

況承前所述，更新後建築設計規劃及相關選配原則已經由更新會之會員大會討論後決議通過，就系爭都更案計畫之形成，參加人在聽證時也特別針對原告許高山意見予以書面回應略以：因更新前地下室車位未依使用執照使用，原平面車位以增設機械設備方式變成機車位，更新後地下1層之設計，無法依原位置方式分配車位（本院卷一第83-85、143-148頁），且審議會第217次進行審議時，張鈺光委員（國立高雄大學法律系助理教授）發言建議：「更新前只有車位的所有權人要求選配建物問題，實施者宜可考量設一小面積專有部分供有車位需求者共同選配並附掛車位來共同約定，不宜直接排除。」

林秋綿委員（國立臺北大學不動產與城鄉環境學系副教授）發言提及：「以現行地政登記相關規定有法定車位似須跟樓上主建物一起登記，無法單獨登記，請實施者釐清陳情人所述市長信箱回覆內容，其法定車位可單獨登記情形。」

（本院卷一第131-132頁）；

嗣審議會第301次審議時，酌情採納原告許高山車位所有權人安置意見，作出決議：「人民陳情部分有關本案尚有土地所有權人及合法建物所有權人尚未同意參與更新，請實施者提供地下室車位所有權人選配找補金額資訊，並加強溝通協調，並開放選配車位，同意核定時修正為最新的選配結果。」

（本院卷一第143頁），是以，原告並未有因資訊不對等而導致判斷錯誤或因此欠缺程序參與之機會，尚非得因與都市更新範圍內其他權利人以及實施者無法達成共識，未依原告主張採為都更計畫之內容，即得遽指被告核定之系爭都更案計畫未提供獨立產權之停車位供其選配或相關選配原則為違法，審議會之審議判斷亦無違反一般公認之價值標準及平等原則。

另參照都更條例第31條第1項規定，權利變換是以參與更新各宗土地及建物權利變換前權利價值比例分配與原土地及建物所有權人，門牌戶並非為權利變換分配基礎，原告主張系爭都更案計畫未將OOO號地下室與樓上合法建築物相同當1戶選配云云，應有誤解。

2.系爭都更案計畫選配原則有關超額選配致適用加價金額規定部分，承前述，原告本只取得以現金補償之權利，不因選配而有適用該加價金額規定，致侵害原告權利或造成損失可言，更遑論因此導致原告特別犧牲而應予補償或有違公平及比例原則。

甚且，原告許妃君、紀孟男及許高山均參與未選配，並無適用加價金額之問題，而原告王薏雯雖參與選配，惟也不會因可參與選配而倒果為因認其權利受到侵害。

又加價金額於參加人更新會99年度第1次會員大會討論事項八、更新後房屋選配原則事宜（一）討論及詳細內容則詳會議內容附件八、更新後房屋及車位選配原則之第七點加價金額，載明如因優先選配致實際分配金額大於應分配金額部分之計算方法，並經該次會員大會決議：除加價金額相關規定，先由理事會討論修改提請大會追認外，決議通過（本院卷一第117-122、492-495頁）。

又參加人更新會於100年3月25日召開100年度第1次會員大會，於開會資料提出選配作業說明，其中七、加價金額，已載明因優先選配致實際分配金額大於應分配金額部分之計算方法，並經該次會議決議出席會員無表達不同意見者，全部無異議通過，此為原告所不爭執，並有相關會議資料、記錄等（本院卷一第535頁、500-504、531-533頁）。

嗣因被告舉辦公聽會時，原告許高山對加價規則提出書面意見，表示系爭都更案計畫漏列加價金額之計算式，請予以補正等語（本院卷一第207-209頁），審議會遂於106年11月6日第301次會議決議：（五）「權利變換及估價部分3.……其他選配原則，請依委員意見修正，另超選部分應繳交差額價金15％～20％加價金額，既經參加人會員大會決議通過，請一併納入選配原則。」

（本院卷一第142頁）。

至106年12月15日第2次會員大會因該審議會決議內容再提經討論將加價金額納入計畫，列於選配原則之第15項（核定版事業計畫附錄9-16）。

則審議會經原告許高山請求補正加價金額部分，認加價金額經參加人會員大會決議通過，其判斷並無違誤，原告反又爭執加價規則未補正公開展覽程序，顯屬無理。

況原告未就參加人更新會所為加價規則之決議主張違法訴請民事法院撤銷，為原告所自承（本院卷一第536頁），而參加人更新會所為之加價金額決議實難認有何背於公序良俗，且一體適用於全體更新會員，並已詳載加價金額之方式，亦難認有何違反平等及比例原則。

再者，上情並符合都更條例第19條第4項「經各及主管機關審議修正者，免再公開展覽」之規定，被告予以核定系爭都更案，程序上亦於法無違。

3.至原告主張都更條例及臺北市都市更新自治條例規定所稱「最小分配面積單元」係指房屋建物之最小室內面積，無從適用原告爭執應分配之獨立產權停車位云云。

惟前揭都更條例第31條規定最小分配面積單元係依「權利變換」之「價值」決定，故前揭臺北市都市更新自治條例第11條遂基於授權而規定於訂定「權利變換最小分配面積單元基準」時應考量因素，就權利變換計畫規定之最小建築單元面積及其對應之土地所有權持分面積，以最小建築單元建築物與土地總「價值」決定，而關於權利變換之權利價值，復於權變辦法第6條第1項明文由實施者委由三家以上專業估價者查估後評定。

查原處分所核定之權變計畫即以估價師查估之各權利人建築物與土地總價值決定可否參與分配之基準，並無違誤（核定版權變計畫第11-1至13-2、14-5、15-1頁），是如為停車位建築物，亦依該建築物與土地總價值決定是否達到最小分配面積單元，核與該建築物之態樣無關，原告主張，自屬誤會，洵無足採。

4.關於原告再主張其係獨立產權停車位乙節。

依原告主張及其等所有停車位之建物所有權狀觀之（本院卷一第255、259、262、312頁），其等停車位之建號為1351號，位於地下層，該建號面積749.71平方公尺係系爭建物全部汽車停車位之面積，各停車位就該建號分別有十萬分之不等之權利範圍，是系爭建物停車位應為公寓大廈管理條例第3條第4款及民法第799條第2項所謂之區分所有建築物之共用（有）部分，即公寓大廈專有部分以外之其他部分且不屬專有之附屬建築物而供共用使用者，再參諸停車位照片（本院卷一第424-427頁）及參加人陳述之停車位使用狀況（本院卷一第421頁），可知各停車位並無構造上及使用上之獨立性，各停車位係按編號之開放位置使用，應認僅係按該1351號建號共用部分之應有部分比例而約定專用使用（同條例第3條第5款及民法第799條第3項規定參照），並非謂已取得特定停車位共用部分之單獨所有權，難謂原告原有之停車位係與專有部分相同而有「獨立」性可單獨為區分所有權之標的（同條例第3條第3款及民法第799條第2項參照）。

而區分所有建物之共用部分，與有單獨所有權而獨立為區分所有標的之專有部分不同，有其限制，依民法第799條第5項規定，專有部分與其所屬之共有部分，不得分離而為移轉或設定，土地登記規則第94條亦為相同規定。

是原告主張其原係「獨立」產權車位，並無可取。

則原告主張參加人應提供其原本並無之獨立而可為區分所有權標的之增設停車位供其選配，亦屬無理，實無可採。

(五)原告再主張系爭都更案權變計畫之估價條件與事實不符，侵害原告權益，審議會判斷出於錯誤之事實認定或不完全之資訊，惟查：依權變辦法第6條規定，參加人選擇三家估價師事務所（巨秉不動產估價師聯合事務所、台灣大華不動產估價師聯合事務所及歐亞不動產估價師聯合事務所）進行更新前後價值估價（核定版權變計畫附錄13-60），於法有據。

嗣經更新會第99年度第1次會員大會決議選定巨秉不動產估價師聯合事務所，更新會於100年度第1次會員大會就估價條件予以決議（本院卷一第493-502頁），關於系爭都更案權變計畫之形成，參加人在聽證時也特別針對原告許高山及許妃君意見回應略以：不動產估價技術規則第2條第17款規定：「最有效使用指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用」，而本件車位使用現況變更未為法令之申請，建商未依使用執照劃設車位銷售，購買者又搭設機械設備分售，仍應以使用執照所載為準，依使用執照所示共計32個車位，機械以1個215萬元、平面以1個315萬元評估，依當時調查結果，合於當時合理行情；

住宅房價變動遠大於車位價格變動，二者價格變動比例不一致等語（本院卷一第86-92、143-148頁），針對原告王薏雯回覆略以：其車位位於角落，汽車無法全部停在停車位內，可看出為自行增設之位置，依估價師評估結果辦理等語，且該巨秉不動產估價師聯合事務所回應實際車位40部與法令車位32部有差，故僅能依使用執照上之法令車位數32部估價後再分配予40部車位所有權人等語（本院卷一第103-112、154頁），又審議會第261次審議時，遲維新委員（專業背景為估價師）發言：「請實施者或估價師就本案地下室現況概略說明，因有地下車位所有權人認為車位被低估，但實際上地下室車位無法使用，因本案為老舊大樓，現況地下室車位可能有自劃停車位超過法定規範，車位估價及現況請再說明讓委員了解。

區分所有建物估價本不以評估地價計算，陳情人提出國泰世華估價每坪800萬乘上土地持分，如此計算在權利變換不成立，車位不會依照土地持分來計算價格，本案估價邏輯尚符合技術規則的規範。」

（本院卷一第136頁）在第301次審議時，蕭麗敏委員（專業背景為估價師）發言：「地下室估價考量已很完整，現況使用跟使照確實有不一致，部分所有權人產權持分有差異，有3人持有產權，實際作車位使用，拆分使用價值、建物權狀價值、土地權狀價值應無問題。

考量全案一致性，未用謄本來做為估價依據特殊原因，依此邏輯地下室使用現況也有一定特殊原因，評估更新前車位價值考量目前車位使用現況，在車位價值計算是否可用現況40個車位來做評估，對車位價值有合理的考量。」

（本院卷一第140-141頁）經作成決議：「（五）權利變換及估價部分1.本案地下室車位估價，經實施者說明地下室車位使用現況及產權情況特殊性，予以同意」則就權變計畫估價條件之形成，已經更新會決議，並經原告於都更程序充分表達意見及參與，尚非得因與都市更新範圍內其他權利人以及實施者無法達成共識，即遽即指為違法。

雖原告主張估價條件定為「假設勘估標的未受災損之情況」對地下室之估價應較為有利，然此僅係原告空言主張，未舉證以實其說，尚無足取。

另前開聽證程序參加人之受任人回應住宅房價變動遠大於車位價格變動，二者價格變動比例不一致等語，僅在表明住宅價格與車位價格變動不一致，不足以證明地震造成之地下室車位價格減損較少，則原告主張可資證明車位價格減損較少云云，顯無可採。

至原告主張漏估地下室餐廳權利價值云云，惟依前述，系爭建物更新前現況為地下室均作停車位使用，該巨秉不動產估價師聯合事務所估價報告已將現況使用位置配置作為使用價值評估基礎，有關「在合法前提下，以使照登記車位數量為地下室價值評估基礎，計算地下室車位總值」及「評估地下室車位總值中使用權價值、土地所有權價值及建物所有權價值分別佔地下室總值比例」之估價條件，並無不合理之處，亦無漏估餐廳之情形（核定版權變計畫附錄-23），核與另二家台灣大華不動產估價師聯合事務所及歐亞不動產估價師聯合事務所所為估價並無不同（核定版權變計畫附錄-40、56），原告泛稱有漏估情事及違法云云，尚無所據。

經核審議會就系爭都更案權變計畫之估價部分所為判斷，並無出於錯誤之事實認定或不完全之資訊，被告自得以原處分予以核定，原告主張此部分判斷有出於錯誤之事實認定或不完全之資訊、判斷標準矛盾云云，洵無可取。

七、綜上所述，本件原處分並無違法，原告先位聲明及備位聲明訴請撤銷及確認違法，應屬無據，予以駁回。

又本件事證已臻明確，兩造及參加人其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果不生影響，無逐一論述必要，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 4 月 9 日
臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官 蕭 忠 仁
法 官 吳 坤 芳
法 官 羅 月 君
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│         所  需  要  件         │
│代理人之情形      │                                │
├─────────┼────────────────┤
│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│  者，得不委任律師│  格或為教育部審定合格之大學或獨│
│  為訴訟代理人    │  立學院公法學教授、副教授者。  │
│                  │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備會計師資格者。        │
│                  │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備專利師資格或依法得為專│
│                  │  利代理人者。                  │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│  形之一，經最高行│  二親等內之姻親具備律師資格者。│
│  政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│  ，亦得為上訴審訴│  。                            │
│  訟代理人        │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│                  │  依法得為專利代理人者。        │
│                  │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│                  │  、公法上之非法人團體時，其所屬│
│                  │  專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│                  │  務或與訴訟事件相關業務者。    │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。                                  │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 109 年 4 月 9 日
書記官 陳 又 慈