設定要替換的判決書內文
臺北高等行政法院判決
110年度訴字第624號
111年1月13日辯論終結
原 告 柯兩洽
訴訟代理人 蕭明哲律師
被 告 臺北市松山地政事務所
代 表 人 吳智維（主任）
訴訟代理人 翁啟良
楊珮君
蔡幸真
參 加 人 陳柯月嬌等42人（詳附表編號1至42所示）
共 同
訴訟代理人 戴家旭律師
參 加 人 敦寶建設股份有限公司等6人（詳附表編號43至48 所示）
上列當事人間所有權登記事件，原告不服臺北市政府中華民國110年3月29日府訴二字第1096086975號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：㈠本件訴訟中，被告之代表人由高麗香變更為吳智維，並經新任代表人具狀聲明承受訴訟（本院卷第99至100頁），核無不合，先予敘明。
㈡本件除如附表編號1至42所示參加人外，其餘如附表編號43至48所示參加人經合法通知，無正當理由而未於最後言詞辯論期日到場，核無行政訴訟法第218條準用民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、事實概要：㈠臺北市○○區○○段0小段00建號建物（下稱系爭建物，門牌號碼：臺北市○○區○○路0段000巷0號）係經訴外人柯定塗（下稱柯君）於民國39年4月20日辦理系爭建物所有權總登記（權利範圍：全部），其死亡後經繼承人即參加人陳柯月嬌等42人（即附表編號1至42所示者）於109年5月4日辦理繼承登記為系爭建物所有權人。
而系爭建物所坐落土地即臺北市○○區○○段0小段000地號土地（下稱系爭土地，重測前：南港區東新庄子段000地號土地），原告係於83年8月2日登記為系爭土地共有人之一（權利範圍：180分之10，系爭土地僅曾經辦理38年11日11日至48年11月10日計10年之地上權登記，且已於81年9月1日經塗銷登記在案，目前並無地上權或典權等他項權利登記）。
㈡系爭建物之所有權人即參加人陳柯月嬌等42人以出賣人之地位，會同買受人即參加人敦寶建設股份有限公司、陳家財、林明忠、李衍傑、卓培煙、郭世明等6人（下稱參加人敦寶建設公司等6人），共同以其等間就系爭建物有買賣契約關係為登記原因，以收件字號109年6月9日收件南港字第026190號土地登記申請書檢附建築改良物買賣所有權移轉契約書，及提出內容載明系爭建物與基地間「確無訂立租賃關係，亦無地上權典權，如有不實，出賣人願負法律責任。」
等內容之切結書等資料，向被告申請將系爭建物所有權移轉登記與參加人敦寶建設公司等6人（下稱系爭申請），被告審認後於109年6月18日核准將系爭建物所有權移轉登記予參加人敦寶建設公司等6人而辦理登記在案(其等各自之應有部分權利範圍詳見附表備註2所示，下稱原處分）。
原告不服，並主張原處分影響其基於系爭土地共有人之優先購買權行使而為法律上利害關係人，遞經臺北市政府駁回訴願，乃提起本件訴訟。
三、本件原告主張：㈠被告於受理參加人之系爭申請時，即已知悉系爭建物與系爭土地所有權人並非同一，自應審酌系爭申請有無土地法第104條所定優先購買權之情形，而被告雖有依相關地籍資料審認系爭建物與系爭土地間無設定地上權、典權等物權情形，惟依土地法第104條規定，承租人之房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，本件系爭建物及所坐落系爭土地所有權人間是否存在租賃關係，依行政程序法第9條、第36條、第39條規定，被告即應依職權調查證據，不受當事人主張之拘束，並對當事人有利及不利事項一律注意，被告卻未通知包含原告之系爭土地所有權人表示意見，更未依土地登記規則第97條第2項規定，要求參加人檢附系爭建物優先購買權人放棄優先購買權之證明文件，或出賣人已通知優先購買權人等證明文件，僅憑參加人陳柯月嬌等42人檢附之切結書即核認而作成原處分，顯有重大瑕疵。
㈡又參加人敦寶建設公司於另件被告收文字號為109年9月8日收件南港字第042390號之系爭土地所有權移轉登記申請案中（下稱另移轉登記申請案），曾提出異議而主張其前手即參加人陳柯月嬌等42人，與原告及系爭土地其他共有人柯王蜜、李素華間有租地建屋之不定期租賃關係存在，並據此提起民事訴訟主張享有系爭土地之優先購買權，繫屬於臺灣士林地方法院109年度重訴字第472號民事事件（下稱另民事事件）審理中，依參加人敦寶建設公司之主張，針對原處分之系爭建物所有權移轉登記，原告就其等間之系爭建物買賣契約關係當得主張優先購買權，益見參加人陳柯月嬌等42人在系爭申請所提出切結書，顯然故意忽視原告權利，且若斯時被告有通知原告表示意見，原告即得適時提出異議，此時被告基於原告與參加人間之系爭建物優先承買權爭執，即應依土地登記規則第57條第1項第3款事由駁回參加人之系爭申請，此情可見原處分確有重大瑕疵，當不待民事法院判決即應依土地登記規則第144條規定予以塗銷，為此訴請撤銷原處分等語。
㈢並聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
四、本件被告則以：㈠土地法第104條第1項中段所規定基地所有權人對其上房屋之優先購買權，係指與房屋所有權人設定有地上權、典權或有租賃關係存在者為限，而系爭建物出賣人即參加人陳柯月嬌等42人會同買受人即參加人敦寶建設公司等6人提出系爭申請時，所檢附登記原因證明文件並無與申請登記事項不符等情，且系爭土地建物皆無他項權利，亦不屬民法第425條之1於88年4月21日增訂、89年5月5日施行後方發生之土地及其上房屋同時或先後讓與不同人情形，被告審酌參加人申辦時業有依臺北市政府地政局71年3月25日北市地一字第10219號函釋檢附切結書，切結系爭建物與基地間確無訂立租賃關係，亦無地上權、典權，基於基地租賃關係並未經登記，被告並無從核實審究而以切結書作為認定依據，自均符合規定。
㈡又原告所陳另移轉登記申請案，其對被告否准理由容有誤解，且該申請案係原處分作成後始提出，並於被告准予辦理移轉登記前即經異議，與本件情形不同，本件若原告對參加人系爭申請中提出之切結書內容有爭執，亦可經由司法審判謀求解決，被告並無從僅憑其事後之主張而得依土地登記規則第144條規定職權辦理塗銷登記，被告以原處分所為移轉登記，均符合規定，並無違誤等語，資為抗辯。
㈢並聲明：駁回原告之訴。
五、本件參加人敦寶建設公司等6人並未到庭，亦未曾提出任何書狀陳述意見。
參加人陳柯月嬌等42人則陳述意見略以：其等與原告間就系爭土地上存在系爭建物乙事，並無任何租賃關係存在，原告就系爭申請所據系爭建物之買賣契約關係，自不得主張享有土地法第104條第1項之房屋優先購買權等語。
並聲明：駁回原告之訴。
六、本件如事實概要欄所示事實，除下述所示爭點外，其餘為兩造所不爭執，並有原告為所有權人之一之系爭土地登記謄本（原處分不可閱卷乙證29）、系爭建物之所有權第1次總登記簿（原處分可閱卷第71至72頁）、系爭申請書及所檢附印鑑證明、切結書（原處分可閱卷第1至63頁、第73至74頁）、原處分（本院卷第57至58頁）、訴願決定（本院卷第15至21頁）影本等件在卷可稽，堪認與事實相符。
而兩造既以前詞爭執，則本件所應審究之主要爭點厥為：針對系爭申請所據參加人彼此間之系爭建物買賣契約關係，依當時事證，被告是否當知悉尚涉及基地所有權人之法定優先購買權有無暨行使與否之爭議？被告僅憑切結書之檢具，是否即已盡審查責任？被告有無須通知系爭土地共有人（含原告）以調查釐清基地所有權人優先購買權行使爭議之義務？原告主張其有優先購買權且尚未依法行使等情，是否可認原處分已構成違法？原處分是否適法有據？
七、本院之判斷如下：㈠按土地法第104條規定：「（第1項）基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
其順序以登記之先後定之。
（第2項）前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。
出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」
次依土地法第37條第2項規定授權訂定之土地登記規則第2條規定：「土地登記，謂土地及建築改良物 (以下簡稱建物) 之所有權與他項權利之登記。」
第34條第1項規定：「申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：一、登記申請書。
二、登記原因證明文件。
三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。
四、申請人身分證明。
五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。」
第97條第2、3項規定：「(第2項）依……土地法第104條、……，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；
或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。
（第3項）依前2項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記關應駁回其登記之申請。」
前開土地登記規則之規定，係為執行母法所為細節性、技術性規定，並無違母法授權意旨，自得予以適用。
㈡依原處分作成時之相關事證，尚難認有何具體事證得令被告懷疑參加人所提出切結書之真實性，被告以原處分准依系爭申請辦理系爭建物之所有權移轉登記，均符合規定，並無違誤：⒈查土地法第104條規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，且就房屋出賣時基地所有權人有無依同樣條件優先購買其上房屋之權利，係指基地所有權人為房屋用地設定地上權、典權或有租賃關係之情形而言，並非任何基地所有權人均有此權利（參照最高法院65年台上字第530號民事判例意旨，依法院組織法第57條之1第2項規定，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同；
另並有最高法院70年度台上字第1538民事判決意旨可資參照)。
換言之，關於房屋使用所坐落基地之私法上原因關係本不一，例如倘若基地被無權占用（最高法院49年台上字第1546號 、67年台上字第3887號民事判例意旨參照，依法院組織法第57條之1第2項規定，各該效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同），或係依使用借貸關係、互易契約關係而占有系爭土地者（最高法院70年度台上字第3930號、70年度台上字第698號民事判決意旨參照），甚或基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者（最高法院65年台上字第530號民事判例意旨所示者），均無土地法第104條第1項關於基地所有權人優先購買權規定之適用。
又土地登記程序係依土地法及其授權訂定之土地登記規則等相關規定辦理，土地登記如涉及私權之確定者，其權利歸屬認定原則上應由司法機關以裁判為之（私法關係之爭議即應循民事訴訟程序由民事法院確定），而非由登記機關以行政處分定之，此乃權力分立的本質，對登記事項之實質真實性如有爭議，仍應循司法救濟程序處理（最高行政法院108年度上字第1167號、109年度判字第215號判決意旨參照）。
⒉準此，本件被告受理系爭申請時，系爭建物所坐落之系爭土地上，並無任何地上權、典權等登記，為兩造所不爭執，並有原告為共有人之一之系爭土地登記謄本影本1份在卷可按（原處分不可閱卷乙證29），而關於系爭建物與所占用之系爭土地是否存在租賃關係約定乙事，被告並無從由所職掌系爭建物或系爭土地等相關登記資料中查知，且如前述，系爭建物占用系爭土地之私法上原因關係不一，並非必然只有基地租賃關係乙途，參加人提出系爭申請時既以切結書（原處分可閱卷第73至74頁）說明系爭房屋與所在基地間並無訂立租賃關係，被告形式上審認其可採，亦無明顯違於常情之問題；
再參酌系爭建物早於39年4月20日即興建完成而經訴外人柯定塗申辦建物所有權第1次總登記在案（原處分可閱卷第71至72頁），依原告主張，斯時系爭土地所有權人且與系爭建物之所有權人並不相同（本院卷第10頁之起訴狀記載），系爭建物與系爭土地所有權人不同乙事，早於民法第425條之1於88年4月21日增訂、89年5月5日施行前即已存在，復無從適用民法第425條之1第1項所規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。」
加之被告以原處分登記完畢前，復無相關異議曾經提出；
是綜合上情以觀，被告辯稱作成原處分時，並無任何事證可令其懷疑系爭建物所有權人與系爭土地所有權人間有因租賃關係等所生優先購買權存在，故認系爭申請內容尚無涉土地登記規則第97條第2、3項規定所指須就優先購買權是否放棄等爭議進一步提出相關證明文件之必要，亦無同規則第57條第1項第3款規定之事由，實為有據；
被告因而以原處分准予辦理系爭建物之所有權移轉登記與參加人敦寶建設公司等6人，自均符合前開規定，並無違誤。
⒊原告雖主張由另移轉登記申請案（即針對系爭土地所有權之移轉登記申請）中，參加人敦寶建設公司曾為異議並主張系爭建物前所有權人即參加人陳柯月嬌等42人與系爭土地所有權人間有租賃關係之約定，並有參加人敦寶建設公司於109年9月29日曾向被告表明其對系爭土地有優先購買權而為異議之存證信函影本1份為憑（原處分可閱卷第88至94頁）。
惟查，原告所指另移轉登記申請案，係原處分於109年6月18日辦理系爭建物所有權移轉登記完成後，始經訴外人即系爭土地出賣人劉阿娥等人於109年9月8日提出申請，有另移轉登記申請案之申請書影本1份在卷可稽（原處分可閱卷第81至86頁），嗣後參加人敦寶建設公司方於109年9月29日向被告表明其對系爭土地有優先購買權而為異議，則無論參加人敦寶建設公司所主張優先購買權來自系爭建物有租用所在基地之私法上租賃關係乙事是否屬實，上開主張既係被告作成原處分後始經參加人敦寶建設公司提出，自難憑此事後之情，反謂被告作成原處分時當知系爭申請尚涉及土地登記規則第97條第2、3項規定事由，且在本件未曾提出任何書面異議之情形下，被告亦無從適用土地登記規則第97條第3項、第57條第1項第3款等規定駁回系爭申請，原告據以指摘原處分有違法情事云云，顯不足採。
⒋此外，按土地登記規則第7條規定：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」
原告主張事後另移轉登記案中參加人敦寶建設公司異議所持系爭建物與基地間存在租賃關係而涉及優先購買權存在之主張，縱使與參加人陳柯月嬌等42人在本件系爭申請所提出切結書之記載內容不符，要屬其等各自主張相佐，內容之實質真實性尚待審究之問題，且若原告主張屬實，仍無礙其後續尚可依土地登記規則第7條規定另循司法救濟途徑獲得勝訴判決後，再憑以辦理；
但就本件原處分作成時所據登記證明文件如該切結書而言，參加人陳柯月嬌等42人既有文書之形式上制作權，並無涉偽造，且如前述，亦難認被告以原處分所為登記有何因疏失而錯誤之情事，是原告復稱本件被告須依土地登記規則第144條規定塗銷原處分，謂原處分係違法云云，仍與規定不符，並不足採。
八、從而，原告主張各節，均無可採，本件被告所為原處分，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。
原告仍執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，均無礙本院前開論斷結果，爰不予一一論述，併予指明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 10 日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 許瑞助
法 官 林秀圓
法 官 林麗真
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
（須按他造人數附繕本）三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其法定代理人具備律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。
2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。
3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。
㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。
2.稅務行政事件，具備會計師資格者。
3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。
4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。
是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。
中 華 民 國 111 年 2 月 10 日 書記官 李淑貞
還沒人留言.. 成為第一個留言者