臺北高等行政法院行政-TPBA,111,訴,1572,20240822,1

臺北高等行政法院判決
臺北高等行政法院判決
高等行政訴訟庭第三庭
111年度訴字第1572號
113年7月11日辯論終結
原      告  林淑菁                               
訴訟代理人  張珉瑄  律師
被      告  桃園市政府                           
代  表  人  張善政（市長）
訴訟代理人  池宛頻                                             呂紹瑋             
上列當事人間地政士法事件，原告不服內政部中華民國111年10月27日台內訴字第1110047272號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主  文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、事實概要：原告為領有被告核發開業執照之地政士，訴外人林照榮（下稱賣方）、劉驊儀（下稱買方）於民國110年9月17日簽訂坐落於桃園市中壢區普義段（下同）1584-1、1678-1、1584-15、1584-17地號等4筆土地及其上建物（門牌號碼：桃園市○○區○○街000號4樓，下稱系爭建物）不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定土地增值稅以自用住宅用地稅率辦理申報，點交日為110年11月16日，並委託原告辦理不動產所有權移轉登記、稅捐申報等事宜。

原告於110年10月6日以自用稅率申報1584-1、1678-1地號等2筆土地之土地增值稅，另110年11月10日原以自用稅率申報1584-15、1584-17地號等2筆土地（下稱系爭2筆土地）之土地增值稅，復於當日申請將系爭土地改以一般稅率申報，經桃園市政府地方稅務局中壢分局（下稱稅務局）核發土地增值稅繳款書，完稅後辦妥土地及建物所有權移轉登記，並於110年11月16日買賣雙方交屋結案。

然賣方於簽約時曾向原告表示要適用一生一次自用住宅用地稅率申報土地增值稅，至交屋當日才得知原告逕自將系爭土地改採一般稅率申報，事後賣方自行申請改按自用稅率核課並經稅務局退還溢繳金額，遂以111年2月8日申訴書向被告檢舉上開情事。

經桃園市政府地政局以111年2月14日桃地籍字第1110007717號函請原告陳述意見，被告於111年6月29日召開桃園市地政士懲戒委員會111年第1次會議(下稱系爭會議)，審認原告未查明土地稅法相關規定，誤認本案無法按自用稅率課徵土地增值稅，有損害地政士專業形象，違反地政士法第26條第1項規定，決議依同法第44條第3款規定予以停止執行業務2個月，被告據以111年8月2日府地籍字第1110211187號函附同日111年度地懲字第2號懲戒決定書（下稱原處分）處原告應停止執行業務2個月處分（期間自111年8月29日起至111年10月28日止，已執行完畢）。

原告不服，提起訴願，經訴願決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、原告起訴主張及聲明：

㈠、原處分顯有違誤１、被告依系爭會議之決議作成原處分。

惟原告被付懲戒案並未實際進行投票表決，無法得知委員中有多少人贊成、又有多少人反對或棄權，主席所稱之多數決是否達三分之二，抑或僅有二分之一。

依照承辦單位之建議作成之決議，顯然違反會議規範第55條第1項、第56條，亦違反會議規範第11條第1項第11款議事紀錄必須將「討論事項、表決方法及結果」據實記載之規定。

２、原告於補申報系爭2筆土地之土地增值稅時，原先即係以自用優惠稅率提出申請，係經稅務局人員吳佳琳來電告知，始將土地增值稅從自用稅率改以一般稅率申報。

吳佳琳對於是否曾向原告表示須一次申報始得適用自用稅率，並指示原告變更申請稅率等相關問題，避重就輕。

原告經告知無法適用自用稅率後，立即告知賣方，要求賣方提供新的印鑑證明，以重新申報土地增值稅。

證人林國華與王晴誼雖堅稱原告於交屋前並未告知此事，惟交屋前曾收受土地增值稅繳款書照片，買賣標的點交後代書亦須將繳款單收據交付予賣方，原告實無隱瞞之必要。

３、地政士法第26條所謂不正當行為或違反業務上應盡義務，參酌地政士法第44條之立法理由，地政士須有嚴重不法行為始足當之，本件原告並未有如立法理由所稱嚴重違法行為，原處分懲戒原告應予停止執行業務2個月，實屬不當。

不能因賣方申請退稅成功，以退稅之結果反推原告有不正當行為或違反業務上應盡之義務。

本案賣方已向稅務局提出退稅之申請而獲得許可，雖然已經繳稅在先，然兼顧買賣契約流程順利進行，對於賣方而言，並無產生任何損害等語。

㈡、聲明：確認原處分為違法。

三、被告答辯及聲明：

㈠、原告未依系爭買賣契約書委託事項，按自用住宅優惠稅率申報土地增值稅，逕改用一般稅率申報，違反地政士法第26條第1項之規定１、依系爭買賣契約書第4條記載「土地增值稅以自用住宅用地稅率辦理申報，但如因可歸責於乙方事由而無法辦理時(依稅捐機關審定為準)，則應逕按一般稅率完納稅款」，縱有原因將系爭2筆土地改採一般稅率申報，然原告未能向賣方妥適說明，推說係因稅務人員指示以聲明書改按一般稅率，於召開系爭會議時，雖陳稱以電話及通報當事人改用一般稅率，惟未提出證明文件，可見原告未先向賣方妥適說明，逕行變更申報適用稅率後始告知賣方。

原告未查明正確規定且未經委託人同意逕行變更申請稅率，致委託人溢繳稅金而需自行申請退還，已造成權益受損，有違反地政士法第26條第1項規定情事，經被告依同法第44條、第46條規定，及系爭會議決議，作成懲戒決定，符合法定程序。

且系爭會議紀錄經被告以111年7月25日府地籍字第1110203605號函送懲戒委員，全體委員對於決議事項並無異議。

２、原告身為受託地政士為專門職業技術人員，委託人係信賴其專業而委託辦理相關事宜，原告未確實依委託人所訂系爭買賣契約書申辦增值稅事宜，逕行以委託人名義變更聲明，實有忽略委託人權益保障，致委託人溢繳稅金需自行申請退還，已造成權益受損，足以破壞委託人對地政士專門職業人員的信賴，已違反地政士法第26條第1項規定等語。

㈡、聲明：原告之訴駁回。

四、本院之判斷：前開事實概要欄所載事實，有原處分（本院卷第27-29頁）、訴願決定書（本院卷第33-43頁）、系爭買賣契約書（原處分卷一第28-42頁）、70年核發建物使用執照存根(原處分卷一第43-44頁)、中壢區普義段1584地號等土地電子處理前舊簿(原處分卷一第97-103頁)、中壢區普義段1678-1地號等4筆土地登記謄本(原處分卷一第71-78頁)、證人林國華、王晴誼證述（本院卷第219-225頁、第306-313頁）、使用執照存根（原處分卷一第43-44頁）、土地登記第一類謄本（原處分卷一第45-47頁）、110年11月12日土地登記申請書與土地增值稅繳款書（原處分卷一第61-70頁）、稅務局111年3月22日桃稅壢字第1117408200號函（原處分卷一第83-84頁）、稅務局111年5月17日桃稅壢字第1117416997號函（原處分卷一第85頁）、聲明書（原處分卷一第86頁）、土地所有權買賣移轉契約書（公契）、稅務局110年12月9日桃稅壢字第1107032028號函（原處分卷一第89-90頁）、稅務局112年7月6日桃稅壢字第1127421802號函所檢送及稅務局112年7月7日傳真給被告提出之系爭建物4筆土地之土地增值稅申報書、土地所有權人無租賃情形申明書（原處分卷二第53-74頁）、LINE對話紀錄（本院卷第325-327頁）、證人吳佳琳之證述（本院卷第231-237頁）、系爭會議逐字稿（本院卷第265-274頁）等在卷可證，足以認定為真實。

本件主要爭點為：原告是否有違反地政士法第26條第1項規定之情形？原處分是否合法？

㈠、原處分並無違誤１、相關法規

⑴、地政士法第1條規定：「為維護不動產交易安全，保障人民財產權益，建立地政士制度，特制定本法。」

第2條規定：「地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務。」

第26條第1項規定：「（第1項）地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。」

第43條第1項規定：「（第1項）地政士之懲戒處分如下：一、警告。

二、申誡。

三、停止執行業務二月以上二年以下。

四、除名。

（第2項）地政士受警告處分三次者，視為申誡處分一次；

受申誡處分三次者，應另予停止執行業務之處分；

受停止執行業務期間累計滿三年者，應予除名。」

第44條第3款規定：「地政士違反本法規定者，依下列規定懲戒之：……三、違反依第二十二條第三項所定之管理辦法、第二十六條第一項、第二十七條第一款、第二款、第五款、第六款或第二十九條第二項規定者，應予停止執行業務或除名。」

第45條規定：「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關應設立地政士懲戒委員會（以下簡稱懲戒委員會），處理地政士懲戒事項；

其組織，由直轄市或縣（市）主管機關定之。

（第2項）懲戒委員會置委員九人，其中一人為主任委員，由直轄市政府地政處長或縣（市）政府地政局長兼任，其餘委員，由直轄市或縣（市）主管機關就下列人員派兼或聘兼之：一、公會代表二人。

二、人民團體業務主管一人。

三、地政業務主管三人。

四、社會公正人士二人。」

⑵、桃園市地政士懲戒委員會設置及作業要點（中華民國104年2月11日桃園市政府府地價字第1040012607號函訂定全文13點；

並自103年12月25日生效）第1點規定：「一、桃園市政府（以下簡稱本府）為處理本市地政士懲戒事項，特依地政士法第四十五條規定設桃園市地政士懲戒委員會（以下簡稱本會），並訂定本要點。」

第2點規定：「二、（第1項）本會置委員九人，除主任委員由本府地政局局長兼任，其餘委員由本府就下列人員聘（派）兼之：（一）地政士公會代表二人。

（二）本府人民團體業務主管一人。

（三）地政業務主管三人。

（四）社會公正人士二人（含法律學者專家一人）。

（第2項）前項委員任期三年，期滿得續聘（派）之。

但代表機關、團體出任者，應隨其本職進退。

（第3項）委員任期內出缺時，應補行遴聘（派）至原任期屆滿之日止。」

第3點規定：「三、本會視業務需要不定期召開會議；

會議由主任委員擔任主席；

主任委員因故不能出席或主持時，應指定委員一人代理之；

未指定者，得由委員互推一人擔任主席。」

第4點規定：「四、（第1項）本會會議應有三分之二以上委員出席始得開會；

決議事項應經出席委員三分之二以上同意，並以本府名義行之。

（第2項）委員應親自出席會議，因故不能出席時，應先請假。

但由本府機關代表兼任之委員，如未能親自出席時，得指派代表出席，並先行通知本會。」

⑶、土地稅法第34條第1項規定：「土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；

超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。」

第34條之1第1項規定：「土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，應於土地現值申報書註明自用住宅字樣，並檢附建築改良物證明文件；

其未註明者，得於繳納期間屆滿前，向當地稽徵機關補行申請，逾期不得申請依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。」

財政部80年2月22日台財稅字第800035996號函：「【說明】：二、查土地所有權人依自用住宅用地稅率繳納土地增值稅以一次為限，為土地稅法第三十四條第四項所明定。

本部 72.11.16 台財稅第三八一三五號函，旨在闡明同時出售多處自用住宅用地適用一次為限之規定，與本案出售一處自用住宅用地，其基地有多筆土地之情形有別。

三、本案陳君出售××號四樓房屋之基地，原為六九地號，地政機關逕行分割為六九、六九〜二五、六九〜二六，六九〜二七地號四筆，原地號土地申報移轉時，經核准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅有案，嗣後發現其餘三筆土地漏未申報移轉，於補行申報移轉現值時，如經查明確係同一房屋基地，且於同日出售與同一承買人，如其合計面積不超過土地稅法第三十四條規定，應准予併同原地號土地適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。」

（原處分卷一第105頁）２、原告未依系爭買賣契約書委託事項，按自用住宅優惠稅率申報土地增值稅，逕改用一般稅率申報，違反地政士法第26條規定。

⑴、依系爭買賣契約書第4條之約定：「土地增值稅以自用住宅用地稅率辦理申報，但如因可歸責於乙方事由而無法辦理時(依稅捐機關審定為準)，則應逕按一般稅率完納稅款」（原處分卷一第29頁），原告受賣方委託，自應依該約定辦理。

系爭建物建築基地原坐落1584、1585、1678-1地號等3筆土地，有70年核發建物使用執照存根可參(原處分卷一第43-44頁)，其中1584地號分割新增1584-1至1584-17等多筆地號，1584-1地號現為坐落基地，系爭2筆土地則註記為法定空地，有中壢區普義段1584地號等土地電子處理前舊簿(原處分卷一第97-103頁)、中壢區普義段1678-1地號等4筆土地登記謄本(原處分卷一第71-78頁)可參，則系爭2筆土地與1584-1地號土地係同一建築基地，賣方亦表示系爭建物有4筆土地均應適用自用住宅稅率，原告先於110年10月6日以自用稅率申報1584-1、1678-1地號等2筆土地之土地增值稅，另於110年11月10日申請將系爭2筆土地以一般稅率申報，賣方於110年11月16日交屋當日始知悉系爭2筆土地未以自用稅率申報，只得先行依不同稅率繳納土地增值稅款，嗣經賣方自行於110年11月26日補行申請按自用住宅稅率經稅務局110年12月9日核准在案退款等情，有賣方即證人林國華、王晴誼證述在卷（本院卷第219-225頁、第306-313頁），並有使用執照存根（原處分卷一第43-44頁）、土地登記第一類謄本（原處分卷一第45-47頁）、110年11月12日土地登記申請書與土地增值稅繳款書（原處分卷一第61-70頁）、稅務局111年3月22日桃稅壢字第1117408200號函（原處分卷一第83-84頁）、稅務局111年5月17日桃稅壢字第1117416997號函（原處分卷一第85頁）、聲明書（原處分卷一第86頁）、土地所有權買賣移轉契約書（公契）、稅務局110年12月9日桃稅壢字第1107032028號函（原處分卷一第89-90頁）、稅務局112年7月6日桃稅壢字第1127421802號函所檢送及稅務局112年7月7日傳真給被告提出之系爭建物4筆土地之土地增值稅申報書、土地所有權人無租賃情形申明書可參（原處分卷二第53-74頁）。

⑵、另從原告與賣方的LINE通訊紀錄，可知賣方一開始就告知4筆土地都要使用自用住宅稅率，賣方確實直到110年11月16日交屋當日才知道系爭2筆土地未使用自用住宅稅率，賣方也沒有授權原告以賣方名義聲明系爭2筆土地採用一般稅率，原告對此則向賣方表示之前很想幫賣方爭取自用住宅稅率，惟因使用執照無系爭2筆土地地號，所以不符合規定，當初他們就把系爭2筆土地列為一般稅率，所以增值稅更不可能核給自用住宅稅率，原告已經把可以證明的文件都調出來了，稅制就是這樣，不符合就是不符合，這一點要跟賣方說明云云，賣方的仲介亦於詢問原告之後向賣方表示土地沒有坐落在房子上面就是按一般稅率，代書說真的都有盡力替賣方查過也有問過地價稅股云云，有名片、LINE通訊紀錄可參（本院卷第323-327頁）。

證人王晴誼就此復證稱「我這裡有LINE的截圖，因為11月16日交屋當天早上11點時，我從仲介那邊收到增值稅的申報書，因為這個東西是我們一直在跟他要的，因為已經要交屋了，我還沒收到申報書不知道要繳多少稅，所以那天早上我們一直跟仲介要，他好不容易11點左右就用LINE傳申報書給我們看，我就發現為何有2筆是自用，2筆是用一般，所以我就趕快問仲介表示我們當初簽約是要用自用稅率申報，為何弄成有2筆是一般？他本來是說希望當天晚上當面講比較清楚，我說不行，一定要讓我們先清楚，因為我們就發現有問題，一定要先問清楚，仲介就說他去問，那時大概是11點多，後來我們一直等不到答案，我們就親自去稅務局詢問為何會2個是自用、2個是一般？稅務局表示這4筆都可以用自用，但我們有2筆是用一般去申請。

後來2點多時仲介回復說理由是不符稅法，我表示我們已經問過稅務局表示4筆全都可以用自用，為何實際出來的稅單是2種稅率？因為仲介是去問代書，4點多時代書自己發LINE過來也是說不符合稅率，當天晚上實際到了現場，當時不是林代書來，是另一位男的謝代書過來，……謝代書就打電話問林代書……，我們那時才跟林代書有直接電話溝通（電話是謝代書打過去給林代書），我問林代書為何要用一般或改成用一般申報？她表示因為稅率不符，那2筆就是只能用一般，不能用自用，我表示我們簽約時是告知要用自用稅率，如果是用自用的稅率去申報而被稅務局退件的話我們沒話講，為何在申報時4筆中的2筆要單獨用一般申報？他當時有脫口而出說不然會來不及。

……我們那天簽約完之後，隔了2天我們又跑了一趟稅務局，跟稅務局表示我們從頭到尾就是要用自用稅率申報，不是我們的意思要改用一般，稅務局表示其實他當時也覺得很奇怪，他覺得這4筆明明可以用自用，為何有2筆要一般，他才會請代書寫一張聲明書給他（聲明同意那2筆改用一般的申報），我們調出聲明書來看，因為我們從來不知道有這個聲明書，因為上次出庭之後，我想說好像有看到一個聲明書，我們就去稅務局調閱，發現上面沒有我先生的簽約，印章也不是簽約的印章，申訴人的電話是代書事務所的電話，該份聲明書完全不是我們授權的，我們完全不知道。

我們有查自己的電話記錄，沒有代書的手機電話，雖然有2通他們事務所打來的，但我們的記錄顯示都是沒有接通的，所以我們的印象應該沒有錯，我們沒有直接跟她講電話，而且是有關什麼稅務的問題，完全沒有，我們完全是在交屋當天早上拿到紅色稅單才發現才去問仲介、跑稅務局，還有後續的申訴。」

「我的LINE記錄可以證明我們到了交屋當天才發現稅率有2種，我們不知道為何會這樣，還去問了仲介、稅務局，後來代書自己又有回LINE，中間如果我們早就知道，我們何必做這個事情？而且如果她之前就有跟我們講，她應該就說之前都已經講過了，從我庭呈的LINE對話可以證明當天我們才知道為何不是依照我們的要求用自用，她報稅的過程我完全不知道，沒有打電話來，她也沒有跟我們講不行了，那是之後了，如上述是交屋那天的2點、4點我們才知道。」

「我們從來沒有授權她更改自用稅率改成一般，我們從頭到尾都是要她用自用稅率申報，我們直到交屋早上拿到申報書才發現竟然有2個稅率。

所以那張她提供給稅務局的聲明書，我們完全不知道，沒有經過我們的授權，沒有簽名，印章不對，電話也不對，那是代書事務所的電話。

到了交屋那天我們去問了仲介之後，仲介2點先回答一次表示不行，4點多代書又講一遍那2筆只能用一般，不能用自用。」

，有本院113年2月20日準備程序筆錄可參（本院卷第308-312頁），證人林國華證稱「簽約當天（9月17日）我們確實將4張土地權狀跟1張房屋權狀都交給林代書，地點是在中壢區中豐路上的中信房屋。

所謂簽約，就是買、賣雙方簽訂契約。

因為簽約當時蠻匆忙的，那時填寫這些資料都很快，因為代書跟房仲都很熟悉了，而我只是看制式的表格資料。」

「中間的過程我們賣方只是等待，我不曉得他們實際是如何處理作業的，我們一直到交屋的當天從LINE收到土地增值稅的繳款書，我自己才發現有2筆是使用自用買賣的稅率，有2筆是用一般的稅率。」

「沒有，我這邊絕對沒有授權她可以使用一般稅率，因為我根本不知道這一回事，中間完全沒有通知我。」

「我有詢問過，稅務局是說一般跟自用的問題是代書送件的時候就是這樣申請，並不是他們有經過退件，跟我講說我可以針對一般稅率的部分可以重新改申請，所以我後來才會重新遞件申請。」

「（被告訴訟代理人請證人確認當時有無作出這份聲明書，這個章是不是授權原告可以做這樣的事情？（提示乙證10-2第86頁））沒有。

中間我根本完全不知道有這件事情，是我自行發現的。」

等語，有本院112年11月7日準備程序筆錄可參（本院卷第219-225頁），經核證人林國華與王晴誼之證述與LINE對話紀錄（本院卷第325-327頁）相符，堪信屬實。

⑶、證人吳佳琳係本件系爭2筆土地採用一般稅率增值稅繳款之承辦人（本院卷第81-83頁），其到庭證稱「就他的聲明書看起來，包括申訴書上面寫林先生自己寫的內容及聲明書上的內容來看的話，我的感覺應該是可能當初申報的時候4筆土地只申報2筆，後面再補申報2筆進來，沒有想到不能分開2次申報，所以先將後面申報的2筆撤掉，第一次送件是10月6日，第二次是11月10日，會不會是因為要改過戶的關係，所以後來他把自用的撤掉改成一般，然後後面再來申請退稅，就這邊資料看起來應該是這樣。」

「就上面這個聲明書看起來，他自己也沒有寫，他只說他要改回一般稅率，只要他自己說要改，我們不會去問他什麼原因。」

「（法官問證人吳佳琳是否曾就此案打電話給承辦之代書事務所？為何打給該承辦之事務所？）我不記得了。」

「（法官問證人吳佳琳就林國華表示，中壢稅務局分開2次申請，則無法使用一生一次的10%自用買賣稅率，是否有此事？）因為我已離開一段時間，已經有點忘記規定是怎麼樣，但就我印象中，很多是申報進來後面在規定的期間之內是可以來改的。

由這件的資料雖然後面補申報改一般，後來又來申請改自用，是可以改的，但因我已離開一陣子，對於法條已經有點模糊不太記得了。」

「（法官問證人吳佳琳妳是否向林代書說明本案無法申辦自用住宅稅率？援用的法源依據為何？是否有正式行政通知？或只是電話告知？林代書當初詢問時提供的案件相關資訊為何？）我不記得了，因為太久了。」

「（原告訴訟代理人問證人吳佳琳就聲明書來看有寫妳的分機號碼，這是不是妳直接告訴代書的？）一生一次的自用就是一生只能用一次，分開申報就變2次，我們在系統上是可以看到他之前已經申報過1次，但這種狀況我們一定會跟代書問他狀況到底是怎麼回事，但是要怎麼辦就由代書自己決定，我們不能說應該要怎麼做比較適當，，這都不是我們該做的事，我們也不會這麼做。

我們一定要提醒，至於要怎麼決定，就是民眾或代理人自己處理的問題。」

「（被告訴訟代理人問證人吳佳琳從乙證26開始是被告向稅務局調的資料，妳有無印象當初有無跟原告確認這個案件不適用自用住宅稅率優惠？曾否電話與原告聯繫過？（提示乙證26等））應該不是跟她講說不能用自用住宅的稅率，而是跟她說妳要再補申報2件進來應該要做什麼樣的處理、補什麼資料，然後會比較花時間，這個是我們會提醒代書的部分。」

，有本院112年11月7日準備程序筆錄可參（本院卷第231-237頁），另綜合證人林國華與王晴誼之證述，可知賣方於110年9月17日簽約當日已將4筆土地權狀交付原告並完成簽約，交代原告應使用自用住宅稅率，原告卻只將1584-1地號、1678-1地號2筆土地申報自用住宅稅率，至於系爭2筆土地則遲至110年11月10日才申報並且使用一般稅率，原告就上情從未告知賣方，賣方直到110年11月16日點交當日才知道有此情形，原告當時仍向賣方表示系爭2筆土地不可能核給自用住宅稅率，足證原告誤解法令，未確實依賣方委託事項辦理，致委託人溢繳不必要之土地增值稅款項6萬餘元，賣方之後尚須自行申請退還溢繳稅款並經准許退還等情均屬實。

⑷、被告於接獲檢舉之後，於111年6月29日召開系爭會議審議本件懲戒案，出席委員計8人，先聽取原告陳述，之後由委員提問與討論，歷時超過半小時以上，委員於討論案情時分別提到「……她可能是學藝不精……」(本院卷第269頁），「……那她有去調查了、有去查證的，那也有去詢問了，有去調這些資料了，那也有據她所知，是不是有跟當事人說明了，那這個也有盡到這樣的義務了……」(本院卷第270頁），「……剛剛跟她那個問答的過程中，我覺得她在過程中確實也有盡到她該盡的，那就是真的是學藝不精，你怎麼會拿地價稅單來判讀 ？這個是有點，比較就是在專業度這上面是有一點疏失啦……」(本院卷第270頁），「……我說實在的，它在103年就已經有函釋，或者是一個條文，那麼久了還不清楚。

最後在實踐過程中，她真的是不知道，看她是真的不知道、不清楚，講話氣噗噗，大家都沒有辦法好好問話，她就急的想要去做一個解釋，那當然我想她是個好人啦。

但是我想懲戒不是在判定她是不是好人啦。

大概就是不是我們要不要說，在這個法律的規範底下，要不要給她一些懲處，那這個很顯然的我們兩個理事長的想法跟我們擬定的意見應該是不太一樣啦，那是不是我們這部分，那個承辦單位還是我們的其他委員有什麼想法，要做一個分享。」

(本院卷第270-271頁），「……那我們就問她說那這2筆是什麼時候跑出來，想幫她爭取一下，她也想不起來。

所以我們是覺得說，這麼重要的事情妳也想不起來，就是我們要極力就是幫她去看有沒有好的立基點幫她一下，但是看起來她就是，可能案子很多所有的細節，她其實也不是很了解……」(本院卷第271頁），「……她為什麼不直接用自用，讓稅捐處去直接改成一般，他們可以直接改成一般這樣子，應該是跟她據以力爭，她說現在有這樣的一個人，她又拿不出證據來，就是說這個人，到底如果說這個稅務員，她願意來這邊作證說：『對啊！我跟她講是我講錯了』 ，這個我們就可以理解，可是今天沒有這樣的一個人……」(本院卷第271頁），「……如果真的是要違反第26條的話，其實就是要有個故意，或者是很明確的一個，她應該要盡的一個義務，而沒去盡的這部分……我是覺得對於我來說有，真的是有一點。

你說完全沒做 ，也不能夠說她完全沒做，但是做得不好，應該是說做的不好……」(本院卷第272頁），「……還是這個是不是有沒有別條的適用？不要那麼重 。」

(本院卷第272頁），「……我們現在是適用到第3款 ，只有停止執行業務這個選項，所以地政士法給我們的承辦單位這邊，就是空間真的很小，所以我現在的就是只有停止執行業務或除名，停止執行業務又是兩個月以上，所以我現在寫的已經是最輕的」(本院卷第272頁），「……以一個地政士的專業的一個角度去規律她，其實事實上她不能不應該，她不能不知道這些，而且這是很久以前的103年的函釋……」(本院卷第272頁），「……地政士倫理規範……那如果說她沒有做到的話，那是不是屬於情節重大，可以跟她申誡？……」(本院卷第273頁），「……他其實要能夠用到地政士倫理規範，是要由公會先審，審了之後才報上來，所以我們縣市政府是不能隨便用倫理規範懲戒地政士，要由地政士公會發動，你們覺得她確實有問題，依這個流程上來的。

所以我們真的空間很小，我們真的曾經試圖想要用那個，但是我們仔細看倫理規範，我們是不能隨便用的，一定要由公會發動」(本院卷第273頁），「我們有時候也覺得真的很重，但這真的已經是法規裡面最輕的」(本院卷第274頁），業務單位就此亦表示「其實我們在討論的時候有討論到這一條，因為想說是不是可以再找一些輕一點的條文，顯然就是她不諳法令，可是好像看起來沒有更輕的一個條文可以適用。」

(本院卷第273頁），最後主席表示「抱歉我們做個結論好不好，因為兩位理事長，你也知道說，現在我們業管單位，其實大概怎麼找，然後最輕就是這樣子，那這個地方我們好像也沒有，沒有一個共識是完全說不予懲戒的部分，應該是沒有的。

那是不是忍痛我們就先這樣子通過了，因為大家一起思考，也集思廣益，集體智慧已經失敗了，對不對？其實要去修法才有辦法。

因為我當委員很久了，我們真的常常會遇到，就是沒有條文可以用的，真的沒有條文可以用的，我記得有一次也是一定要給予停止職務，有時候也沒辦法，還是如果兩位理事長也可以不同意，那我們就通過好不好，因為公會有公會的立場，相互體諒，把事情做好(理事長：謝謝、謝謝)我們就第4案的話，我們就按照我們的那個承辦單位的建議，多數決通過好不好，就不全數通過了，那我們就是我們還有臨時動議？還是要甚麼要說嗎？」(本院卷第274頁），綜上討論過程可知，委員之間已經就原告違規的主觀犯意、可歸責程度、處罰程度、可適用的法條規定詳盡充分討論，雖然由討論過程並未看到明顯的反對意見，但主席最後仍然裁示尊重兩位公會理事長，將其等列為不同意票，並經理事長當場表示謝謝，其餘列為同意票，而採取多數決通過。

是上述決議符合已有出席委員三分之二以上同意，又該次懲戒會議紀錄經被告以111年7月25日府地籍字第1110203605號函(原處分卷一第49-54頁)送懲戒委員，全體委員對於決議事項並無異議，更能證明決議之合法性。

又內政部頒訂之會議規範僅供參考並無強制力，有內政部110年1月21日台內民字第1100101571號函可參(原處分卷三第3-4頁)。

是原告主張決議未經表決或決議程序，且與會議規範不符而違法云云，應屬誤解。

綜上，被告認定原告之行為有損地政士專業形象，考量上情而以原處分令原告停止執行業務2個月，於法並無不合。

㈡、原告主張均無可採１、原告雖主張一開始有用自用住宅稅率，係因稅務人員指示才以聲明書改按一般稅率云云，惟依財政部80年2月22日台財稅字第800035663號函示意旨，自宅用地被分割成多筆補報其餘地號准併原地號適用優惠稅率，系爭2筆土地自得併同1584-1地號土地適用自用稅率課徵土地增值稅，原告未確實查明相關法令規定，注意委託人即賣方權益之保障，仍主張系爭2筆土地非屬建築執照所屬建築基地之土地，不能適用自用住宅優惠稅率，未查明正確規定且未經賣方同意逕行變更申請稅率，致賣方溢繳稅金而需自行申請退還，造成賣方權益受損，有違反地政士法第26條規定情事，甚為明確。

原告推稱係依吳佳琳指示辦理，並以其事務所同仁劉麗娟、黃孟粉之證詞為據，惟劉麗娟並非承辦人且已記憶不清，黃孟粉則證稱是在案件差不多過戶時才發現有4張土地權狀，馬上補報系爭2筆土地自用增值稅，稅務局人員吳小姐來電表示分開申報不能同時核給自用稅率，撤件重報也不一定全部都可以符合自用住宅稅率。

由於撤件重報的簽約日不能是原來的時間點，必須往後押，才會請賣方可否再重新申請新的印鑑證明等語，有本院113年2月20日準備程序筆錄可參（本院卷第301-306頁），經核證人吳佳琳就此部分證稱：因為時間經過太久不記得有無上述打電話情節……應該不是說不能用自用住宅稅率，而是說要做什麼樣的處理、補什麼資料，會比較花時間等語，有本院112年11月7日準備程序筆錄可參（本院卷第234-236頁），綜上可知賣方確實有將4筆土地權狀交給原告，之後因為可歸責於原告方面的疏失未能一併申報自用住宅稅率，才會衍生後續補報的系爭2筆土地應如何適用土地增值稅率的問題，而自宅用地被分割成多筆補報其餘地號的情形，依法本可准併原地號適用優惠稅率，無論證人吳佳琳是否有證人黃孟粉所稱之電話詢問或其要求撤件之內容，都不影響系爭2筆土地本得併同1584-1地號土地適用自用稅率課徵土地增值稅，原告未能注意賣方權益之保障，未經賣方同意逕行採用不利於賣方之一般稅率，造成權益受損，確實有違反地政士法第26條規定之情事。

是原告上開辯詞並無可採。

２、原告雖又主張於承辦人員告知無法適用自用稅率後，有立即告知賣方云云，並以證人劉麗娟之證述：「代書打給林先生跟他說有2筆稅不能用自用，只能用一般，有跟他告知一聲…」以及證人黃孟粉之證述：「我跟代書說完之後，代書跟承辦人溝通完有打電話，就是要溝通印鑑證明這個部分。」

為證。

惟查，由證人林國華與王晴誼之證述與LINE對話紀錄可知原告於交屋前並未告知此事，是賣方於交屋當日看到土地增值稅率有所不同，經詢問之後才知道原告未依賣方指示辦理適用自用住宅稅率，已如前述，是證人劉麗娟與黃孟粉上開證述內容無從認定屬實，並無可採，原告上開主張自亦無可採。

３、關於原告主張地政士法第26條第1項「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。」

所謂不正當行為或違反業務上應盡義務，參酌地政士法第44條之立法理由，地政士須有嚴重不法行為始足當之，更不應以結果論反推地政士是否有不正當行為或違反業務上應盡義務云云。

經查，地政士法第44條之立法理由略以︰「一、明定地政士應受懲戒之事由。

二、違反執行業務上有不正當行為、違反法令執行業務、允諾他人假藉其名義執行業務、要求、期約或收受規定外之任何酬金或明知為不實之權利書狀、印鑑或其他證明文件而向地政事務所申辦登記等，係較為嚴重之行為，應予停止執行業務或除名之處分。」

地政士法第44條第3項明定「違反……第二十六條第一項……規定者，應予停止執行業務或除名。」

故原告之行為既已構成違反地政士法第26條第1項之規定，其法律效果即為應予停止執行業務或除名，原處分懲戒原告應予停止執行業務2個月，已屬較輕微之處罰，並無違法。

是原告此部分主張亦屬誤解法令，尚無可採。

４、關於原告主張不能因賣方申請退稅成功，以退稅之結果反推原告有不正當行為或違反業務上應盡之義務云云。

經查，原告違規行為屬實已如前述，這是因為原告對於法令有所誤解以及未依賣方委託履行而違反業務上應盡之義務所致，並非以退稅結果予以反推，是原告此部分主張亦係其單方面之誤解，實屬無據。

五、從而，原告各項有關原處分違法之主張，皆不可採，原處分認事用法，均無違誤，訴願決定予以維持，核無不合。

原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

六、本件判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，一併說明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 8 月 22 日
                              審判長法  官  高愈杰
                                    法  官  周泰德
                                    法  官  郭銘禮
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；
如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。
三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。
四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟法第49條之1第1項第3款）。
但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。
得不委任律師為訴
訟代理人之情形
所需要件
(一)符合右列情形
之一者，得不
委任律師為訴
訟代理人
1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理
人具備法官、檢察官、律師資格或為教
育部審定合格之大學或獨立學院公法學
教授、副教授者。
2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管
理人、法定代理人具備會計師資格者。
3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管
理人、法定代理人具備專利師資格或依
法得為專利代理人者。
(二)非律師具有右
列情形之一，
1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親
等內之姻親具備律師資格者。
中 華 民 國 113 年 8 月 22 日 
                                  書記官  林淑盈
經最高行政法
院認為適當
者，亦得為上
訴審訴訟代理
人
2.稅務行政事件，具備會計師資格者。
3.專利行政事件，具備專利師資格或依法
得為專利代理人者。
4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公
法上之非法人團體時，其所屬專任人員
辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事
件相關業務者。
是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。