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臺北高等行政法院判決 九十二年度訴字第三八一一號
原 告 甲○○
訴訟代理人 丙○○○
被 告 宜蘭縣員山鄉公所
代 表 人 乙○○鄉長）
訴訟代理人 丁○○
右當事人間因耕地租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文
訴訟費用由原告負擔。
原告之訴駁回。
事 實
一、事實概要：緣原告之父林德春就坐落宜蘭縣員山鄉○○段內湖小段二三地號一筆耕地，與王奕增之父王振成訂有三七五耕地租約（租約字號：宜員內地三三號），嗣林德春、王振成二人死亡，王奕增於民國八十二年申請租約變更登記，原告則主張承租繼承時效已消滅，該租約登記為無效並請求塗銷登記。
嗣經宜蘭縣員山鄉公所耕地租佃委員會調解、調處均不成立，員山鄉公所耕地租佃委員會乃移請宜蘭地方法院審理，訴訟進行中王奕增均未到庭，經依法視為撤回其訴。
原告於八十四年四月二十七日函知被告終止該租約登記，被告於同年五月一日以八十四員鄉民字第四九五八函復原告請其向法院提起訴訟。
原告乃向臺灣宜蘭地方法院起訴，請求確認其與王奕增及林陳阿盼、王素秀、王素良等四人就上開耕地之租賃關係不存在，王奕增等四人應將坐落同地段地號二十三之一號上門牌號碼宜蘭縣員山鄉○○路三十一號建物全部返還原告，及給付自八十三年起相當於租金之不當得利。
臺灣宜蘭地方法院以原告所提起之上開租佃爭議事件未經調解、調處程序，起訴不合程式為由，駁回其訂正。
嗣原告於九十二年六月五日函請被告確認原告共有之上開耕地租約登記（租約編號宜員內字第三三號）無效，並請被告依租約登記辦法及清理要點之規定，塗銷上開耕地之租約註記。
經一個月後未獲被告答覆，乃依行政訴訟法第六條第二項之規定，提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：⒈請求確認原告共有坐落宜蘭縣員山鄉○○段內湖小段二十三地號內中面積一、六八九三公頃之耕地（下稱系爭耕地，租約編號宜員內字第三三號）租約登記無效。
⒉請求塗銷系爭耕地之三七五租約註記。
⒊訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造之爭點：系爭耕地租約之登記，是否為無效之行政處分？㈠原告主張之理由：⒈被告主張原出承租人死亡後因未曾辦理租約變更登記，故由該機關為死者續訂租約登記，因此原告應受此拘束，非經法院判決或法定和解方式不得主張註銷、清理。
租約登記應以租約登記辦法、清理要點為法，何有為四十五年即已死亡的承租人王振成及七十五年死亡的出租人林德春續訂租約之登記依據？況租約登記檢查聯繫要點在七十五年（即原出租人林德春死亡前）即已實施，若如被告所主張為二死者續訂租約加以登記，則三七五租約註記應在同年底原告繼承土地前即已登記完成。
然依據土地登記簿內容所示，其三七五租約註記登記於八十四年十一月，所有權人為原告、林志新及林志峰，被告主張為死者續訂租約登記，原告因繼承應承受權利義務之說，當非事實。
⒉行政機關應保護人民正當合理之信賴，行政行為更應以誠實信用之方法為之，並應受法律及一般法律原則之拘束，非有正當理由不得為差別待遇，被告為行政機關，明知原承租人早已死亡，根本無法為死者續訂租約加以登記之事實，卻利用此一虛偽之意思表示，故意造成原告所有權人錯誤認知，遵照此一違法租約讓無權利人假藉租約登記之名不當得利，非法佔有他人土地已屬不該，又原承租人王振成於四十五年亡故，租約繼承時效早已消滅，申請人時為頭城國中教師明顯無自耕能力，與原告有無租佃關係，猶待法院認定，被告在法律要件欠缺之情況下，恣意受理三七五租約變更單獨登記後，又受理與三七五租約變更登記意旨無關的租佃爭議案件，非但違背信賴保護及依法行政原則外，其差別待遇已損害原告財產全應受法律保護之合法利益。
況租佃爭議經調解、調處不成立移送法院後，經撤回確定，對法院、當事人及移送機關均有拘束力，由法院檢回原機關依法處理以通知書告知當事人是正常程序。
被告機關為公務機關，罔顧王奕增等應受民事訴訟法第二百六十三條第二項規定之拘束，與土地所有權人間無租佃關係，卻為妨害所有權人收回耕地，反向處分添加三七五租約註記，以妨害所有權人行使權利，讓無權利人再次捏造新理由繼續佔有他人土地。
被告此一違法處分已損害原告訴訟權上應有的合法利益。
⒊原告耕地三七五租約登記事實，應為八十四年被告為妨害原告行使權利，未依租約登記辦法第二條規定自行訂定，非如被告所主張為死者訂租約所作之登記，故三七五租約註記亦為違法登記，行政機關不宜介入私權爭執，法律行為更應以法定方式進行，租約登記本為保護當事人及謀舉證便利而設，調解、調處為促進租佃和諧而設，因其為強制規定才有免徵裁判費之優惠，被告恣意違反此一定律，非但無助於事實之舉證，對促進租佃和諧更是於事無補，為此原告請求除去。
㈡被告主張之理由：原告於九十二年六月五日函寄聲請書要求本所依法處理系爭案件，然基於一事不再理原則請原告逕向法院提起訴訟本所實無函覆原告之必要，依租佃爭議，係屬私權爭執，耕地租佃委員會之調解調處，亦非行政處分性質，原告應無提起行政訴訟之餘地，原告認為調處尚未成立，其私權關係尚有爭執，當祇有自行訴請該管法院裁判。
理 由
一、本件原告起訴主張其父林德春就系爭耕地，與王奕增之父王振成訂有三七五耕地租約（租約字號：宜員內地三三號），嗣林德春、王振成二人死亡，王奕增於八十二年以其父死亡繼承為由，申請租約變更登記，原告提出異議，王振成之繼承人王奕增及林陳阿盼、王素秀、王素良等四人（下稱王奕增等四人）申請宜蘭縣員山鄉公所耕地租佃委員會調解、調處均不成立，員山鄉公所耕地租佃委員會乃移請宜蘭地方法院審理，訴訟進行中王奕增等四人均未到庭，經依法視為撤回其訴。
原告於八十四年四月二十七日函知被告終止該租約登記，被告於同年五月一日以八十四員鄉民字第四九五八函復原告請其向法院提起訴訟。
原告乃向臺灣宜蘭地方法院起訴，請求確認其與王奕增等四人就系爭耕地之租賃關係不存在等，臺灣宜蘭地方法院於八十九年一月三十一日以八十七年度訴字第二四八號民事裁定，認原告所提起之上開租佃爭議事件未經調解、調處程序，起訴不合程式為由，駁回其訴。
嗣原告於九十二年六月五日函請被告確認原告共有之上開耕地租約登記（租約編號宜員內字第三三號）無效，並請被告依租約登記辦法及清理要點之規定，塗銷上開耕地之租約註記。
經一個月後未獲被告答覆，乃依行政訴訟法第六條第二項之規定，提起本件行政訴訟等情，固據其提出被告機關受理單獨申請租約登記通知書、八十四年七月二十日八四員鄉民字第八九八三號函、八十六年三月十一日八五員鄉民字第二七八０函、耕地租佃爭議調解申請書、臺灣宜蘭地方法院八十七年度訴字第二四八號民事裁定、臺灣宜蘭地方法院八十四年四月十日宜院嘉民丁字第六八五九號簡便行文表等影本為証。
二、查原告依行政訴訟法第六條第二項之規定，提起本件行政訴訟，請求確認系爭耕地之租約登記無效，即係請求確認該租約登記之行政處分無效。
因此，本件應審究者，為該登記是否有無效之原因。
按行政程序法第一百十一條規定：「行政處分有下列各款情形之一者，無效：㈠不能由書面處分中得知處分機關者。
㈡應以證書方式作成而未給予證書者。
㈢內容對任何人均屬不能實現者。
㈣所要求或許可之行為構成犯罪者。
㈤內容違背公共秩序、善良風俗者。
㈥未經授權而違背法規有關專屬管轄之規定或缺乏事務權限者。
㈦其他具有重大明顯之瑕疵者。」
本件系爭耕地租約，乃原告之父林德春與訴外人王奕增之父王振成所訂定，訂約當時並無登記無效之情事，此為原告所不爭執，嗣承租人王振成於四十五年死亡，而繼承人自繼承開始時，除民法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利，民法第一千一百四十八條第一項前段定有明文；
又被繼承人生前承租他人土地之耕作權，為財產權之一種，如被繼承人有數人時，除不能自任耕作者外，均可承受被繼承人所遺之耕作權（最高法院五十一年度台上字第一一三四號判例參照），足見耕地承租權可作為繼承之標的。
另依耕地三七五減租條例第十七條第一項第一款之規定，耕地租約在租佃期限屆滿前，倘原承租人死亡，須無繼承人始得終止。
倘有繼承人存在，由現耕繼承人繼承承租權者，依台灣省耕地租約登記辦法第四條第二項之規定，該管鄉鎮市區公所並得不經申請逕行登記。
足見原承租人死亡，耕地租約並不當然終止。
本件原承租人王振成死亡後，其繼承人固未立即申請租約變更登記，而原出租人即原告之父林德春亦未申請終止租約，林德春於七十五年死亡後，原告王奕增等四人亦未申請終止租約等情，亦為原告所不否認，嗣訴外人王奕增於八十二年以其父原承租人王振成死亡繼承為由，申請租約變更登記，原告始提出異議，而發生租佃爭議，在此之前，被告機關仍以原出租人林德春及原承租人王振成名義續為租約登記，尚難謂該租約登記有何上開行政程序法第一百十一條所列無效之情形可言，原告主張被告機關上開租約登記為無效，而訴請確認，為無理由，應予駁回。
三、原告另主張訴外人王奕增承租繼承時效已消滅為由，訴請塗銷系爭耕地之三七五租約註記，惟查王奕增承租繼承權是否消滅，屬於私權事項，原告與訴外人王奕增如有爭議，應另循民事訴訟程序解決，非本院所得審究，況原告訴請確認系爭耕地租約登記無效，已遭駁回，因此，以確認系爭耕地租約登記無效為前提，而訴請塗銷系爭耕地租約註記部分，即失所附麗，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 十九 日
臺 北 高 等 行 政 法 院 第 三 庭
審 判 長 法 官 鄭忠仁
法 官 林育如
法 官 侯東昇
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十 日
書記官 江金星
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