臺北高等行政法院行政-TPBA,101,訴,719,20120919,1

臺北高等行政法院判決
101年度訴字第719號
101年9月5日辯論終結
原 告 松葉地產有限公司
代 表 人 林瑞慶
被 告 新北市政府地政局
代 表 人 康秋桂（局長）
訴訟代理人 黃美娟
歐彥熙
劉雅朋
上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服新北市政府中華民國101 年3 月21日北府訴決字第1001843628號（案號：0000000000號）訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、事實概要：被告以原告經民眾檢舉在夾報廣告刊登內容為「專營住建地、工廠地、農地，廣告量大，歡迎託售」等文字之廣告，故於民國100 年10月18日至該廣告所載地址即新北市○○區○○路108 號2 樓執行業務檢查，發現現場設有「松葉不動產（專營土地、廠房）」之招牌，並懸掛廣告布條註明歡迎託租字樣，營業處所內亦有相關辦公設備等，因而認定原告未申請不動產經紀業經營許可，非經紀業而經營仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第32條規定，以100 年11月18日北地價字第1001659128號函併附同文號處分書（下稱原處分），依據前揭法律條文暨新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第29條及第32條事件統一裁罰基準第2點附表項次5 等規定，裁處原告公司負責人林瑞慶新臺幣（下同）10萬元罰鍰，並命原告應立即停止營業；

原告不服，提起訴願復經駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、原告主張：原告業經新北市政府核發營利事業登記證，營業項目包括住宅及大樓開發租售業、工業廠房開發租售業及不動產買賣業，且所僱用員工中有5 人領有不動產經紀營業員證明，其中職員鍾昇燁更領有桃園縣政府核發之不動產經紀人證書。

被告於100 年10月18日至原告公司所在地稽查時，原告之辦公室尚在裝修中，並未正式營業，在場之3 名人員，其中2 人為負責人林瑞慶之太太及女兒，另名員工薛素玉到職未滿一星期，亦無對外招攬業務，被告未告知原告係遭何人檢舉，僅憑稽查結果即對原告裁罰，原告誠難甘服，為此提起本件訴訟，並聲明：訴願決定及原處分均撤銷。

三、被告抗辯：原告公司於96年4 月27日經核准設立時，未申請不動產經紀業經營許可，其經核定之營業項目，亦不包括不動產仲介經紀業。

惟原告於夾報廣告中刊登不動產出售廣告，對不特定人公開招攬特定不動產之買賣與租賃，經被告前往原告營業處所進行業務檢查，現場設有市招及懸掛廣告布條註明歡迎託租字樣，其聯絡電話均與上開廣告相同，營業處所內亦有相關辦公設備、人員名片，另於白板上刊載多筆不動產物件資訊，足見原告確有居間仲介特定不動產買賣及租賃之行為，已違反不動產經紀業管理條例第32條規定，被告據以裁罰，自無違法等語，並聲明：駁回原告之訴。

四、如事實概要欄所載之事實，有原處分書及訴願決定書在卷足憑，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

經核本件爭點為：被告認原告違反不動產經紀業管理條例第32條規定，以原處分裁處原告負責人10萬元罰鍰，並命原告立即停止營業，有無違法？經查：㈠按不動產經紀業管理條例第4條規定：「本條例用辭定義如下：…四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。

五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。

…」第5條第1項規定：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；

其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。」

第7條第1項規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於6 個月內開始營業；

逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。」

第32條第1項規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。」

新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第29條及第32條事件統一裁罰基準第2 點之附表項次5 規定：「違反第32條：非經紀業而經營仲介或代銷業務者。

…一、經查獲者處10萬元罰鍰，並即停止營業；

…」㈡經查，被告於100 年10月14日，因接獲新北市不動產仲介經紀商業同業公會來函，檢附民眾提供由原告所刊登、內容為「專營住建地、工廠地、農地，廣告量大，歡迎託售」等文字之夾報廣告，請求被告查明原告是否違反不動產經紀業管理條例，遂於100 年10月18日至廣告所載地址即新北市○○區○○路108 號2 樓執行不動產經紀業業務檢查，發現原告公司在上開營業處所所在建築物外牆設置「松葉不動產、專營土地廠房、請洽2 樓」等文字之招牌，並懸掛內容為「出租透天廠房、鐵厝、歡迎託租」等文字之廣告布條；

又上開地址之門口掛有「松葉地產」之招牌，其內已置有辦公桌、椅、鐵櫃等辦公設備，且白板上寫有7 筆不動產之地目、坪數及總價等資訊等情，有新北市不動產仲介經紀商業同業公會100 年10月14日新北房仲字第0100353 號函、「奇諾快訊」第4177期夾報廣告、被告不動產經紀業業務檢查紀錄表及現場照片5 幀，附被告答辯卷第1 至6 、9 至11頁可稽。

惟原告公司基本資料登載之所營事業，並無不動產經紀業（見被告答辯卷第12頁），另依其負責人林瑞慶於100 年11月2日所提書面陳述意見函記載：原告公司於99年11月辦理公司登記，惟在100 年9 月之前並未營業，至100 年9 月間陸續有正式及兼職人員，始增加辦公營業空間，惟不知經營不動產經紀業，必須加入不動產經紀公會等語（訴願卷第41頁），可知原告未向不動產經紀業之主管機關申請許可，並加入登記所在地之同業公會，即於100 年9 月至11月2 日之期間，經營不動產經紀業，則被告核認原告未申請不動產經紀業經營許可，非經紀業而經營仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第32條規定，以原處分裁處其負責人林瑞慶法定最低額之罰鍰10萬元，並命原告公司立即停止營業，自無不合。

㈢原告雖主張：被告於100 年10月18日至其公司所在地稽查時，其公司辦公室尚在裝修中，並未正式營業，在場3 人中，僅訴外人薛素玉為其僱用之職員，亦未對外招攬業務云云，並提出出貨單2 紙為證（本院卷第42、43頁）。

惟原告上述主張，顯與其負責人林瑞慶於100 年11月2 日以書面陳述意見時，自陳於100 年9 月份起，即經營不動產經紀業，然未向主管機關申請許可及加入同業公會等語，有所出入，已難遽予採信。

況由原告係在「奇諾快訊」於100 年10月13日至15日發行之夾報廣告上，刊登上述「歡迎託售」之廣告，同時列有其受託代售多達16筆不動產之資訊，另原告公司營業處所設置之白板，在被告於上開日期派員檢查時，亦載明7筆待售不動產之資訊等情觀之，原告理應在100 年10月18日前，即已接受他人委託銷售不動產，否則其何有可能在100年10月18日前，即取得前述16筆不動產所有權人之同意，代為刊登廣告尋覓買主？又如何得以知悉各所有權人欲以何種價格出售不動產？至於上開2 紙出貨單，僅能證明原告向訴外人優力格傢俱事業有限公司購買辦公設備，及委請訴外人創欣電通科技公司裝設電話主機與分機，該2 公司則於100年8 月18日及19日至原告公司營業處所交貨及施工，無從憑以認定原告公司於前述日期並無營業之事實，尚難執為對原告有利之認定。

再參諸原告在前述夾報廣告，及於營業處所在建物外牆懸掛之廣告布條上，載明「歡迎託售」、「歡迎託租」等文字，招徠不特定人委託其出售或出租不動產，其再藉由刊登待售或待租不動產之廣告，為委託人尋找有意購買及承租之人與其聯絡，由其居間促成雙方締結不動產之買賣或租賃契約，則其從事不動產買賣或租賃仲介業務之事實，甚為明確，原告主張其於被告派員檢查時，尚未正式營業云云，自非可採。

五、綜上所述，被告以原告非經紀業而經營仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第32條規定，以原處分裁處其負責人罰鍰10萬元，並命原告立即停止營業，並無違法，訴願決定予以維持，核無不合。

原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 9 月 19 日
臺北高等行政法院第五庭
審判長法 官 徐 瑞 晃
法 官 陳 姿 岑
法 官 鍾 啟 煒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│         所  需  要  件         │
│代理人之情形      │                                │
├─────────┼────────────────┤
│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│  者，得不委任律師│  格或為教育部審定合格之大學或獨│
│  為訴訟代理人    │  立學院公法學教授、副教授者。  │
│                  │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備會計師資格者。        │
│                  │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備專利師資格或依法得為專│
│                  │  利代理人者。                  │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│  形之一，經最高行│  二親等內之姻親具備律師資格者。│
│  政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│  ，亦得為上訴審訴│  。                            │
│  訟代理人        │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│                  │  依法得為專利代理人者。        │
│                  │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│                  │  、公法上之非法人團體時，其所屬│
│                  │  專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│                  │  務或與訴訟事件相關業務者。    │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。                                  │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 101 年 9 月 24 日
書記官 李 建 德