臺北高等行政法院行政-TPBA,103,訴,1347,20151217,2

臺北高等行政法院判決
103年度訴字第1347號
104年11月26日辯論終結
原 告 鍾智文
訴訟代理人 莊義瑞 會計師
被 告 財政部臺北國稅局
代 表 人 何瑞芳（局長）住同上
訴訟代理人 黃麗美
蘇芳儀
陳奎翰
上列當事人間綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國103年7月18日台財訴字第10313936350號（案號：第10300815 號）訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、事實概要：原告民國95年度綜合所得稅結算申報，未列報財產交易所得，另列報其與配偶徐英珍租賃所得新臺幣（下同）6,276,339元（復查決定誤植為6,276,369元），被告依據查得資料，核定租賃所得為10,324,903元（復查決定誤植為10,324, 933元）；

另併同核定原告95年度出售坐落臺北市○○區○○路○樓及其配偶徐英珍所有坐落新北市○○區○○路○段40筆建物之財產交易所得後，歸課核定原告95年度綜合所得總額19,416,759元，應補稅額1,879,498元。

原告不服，申請復查，經復查決定准予註銷新北市○○區40筆建物之財產交易所得442,680元及追減租賃所得303,140元。

原告就租賃所得及臺北市○○路○樓之財產交易所得部分不服，提起訴願，遭決定駁回，就租賃所得部分仍表不服，遂提起本件行政訴訟。

二、原告主張略以：（一）被告剔除修繕費支出2,142,430元之部分：⑴依民法第429條規定，出租人本來就有修繕之義務。

因修繕費支出金額不重大，故原告均係以現金支付，並未留下任何資金流程。

被告於進行調查時，時序已推延至102年度，故對於95年度相關租約等文件因原告之相關會計人員交接疏失，早已不慎遺失，且個人之租賃所得，並未如營利事業須設置提供帳簿憑證及不設置提供帳簿憑證之法律效果，被告要求原告提出憑證舉證，僅能於有關課稅事實且期待可能之合理範圍內為之，否則有違「法律不要求不可能之事」原則。

⑵相關修繕費憑證，原告已請施工單位在相關說明書上勾選施工樓層，並簽名或蓋章確認。

被告曾約談原告及原告之施工單位廠商至被告所在地進行調查，而原告亦完全配合提供施工單位廠商之統一發票、原告與施工單位廠商所簽訂之合約（若有）及施工樓層確認書（經施工單位廠商簽名或蓋章確認）等文件讓被告審核。

被告亦已函查相關之承租戶，並取得相關之租約影本等文件，均未發現有任何不利於原告之任何瑕疵。

今被告竟以未提供租約及未提供資金流程等理由，剔除所有修繕費支出憑證，顯已違反依法行政原則。

另根據現行稽徵實務，95年度綜所稅最晚於96年5月31日前申報，而至遲應於97年12月31日前核定完畢。

惟本件綜所稅被告於103年3月26日才發出復查決定書，已比正常情況下晚了至少5年以上之久，今反過來要求原告自行舉證相關修繕費支出之合理性等，絕不合理。

⑶電梯、車梯維修費用部分，應為維護且保持「建物正常使用收益、增加建物價值」之必要費用，且此係經區分所有權會議同意：「由原告使用屋突之一部份作為倉庫，並由原告負擔全部之電梯、車梯維修費用」。

而因該等屋突之使用，顯然因此增加建物之使用收益價值，之間顯有對價關係，應屬必要之維護與修繕費用。

⑷元大京華並非○○路○號○樓之承租戶，被告張冠李戴，胡亂計算，所有數字失真，顯有疏失。

（二）被告剔除利息支出憑證之部分：⑴所得稅法並未規定「利息支出發生始日必須距離地政事務所之地政謄本上之登記日」間隔多久才能認列利息支出，實務上，可能因多種客觀因素，以致於「過戶日期」與「利息起算日期」相隔一段期間，而被告自行限額縮為1個月左右才稱之合理之說法，明顯違反經驗法則及論理法則。

⑵○○路○號○○樓貸款利息601,495元部分：原告於取得所有權日後1個月內隨即向銀行提出貸款申請，但因貸款金額較大，並非分行經理權限，而須送總行「放款審議委員會核准通過」（原則上每月開會一次），再加上銀行相關文書作業，需有一段合理期間，致造成「初貸日距本建物取得日已隔近3月」之現象。

又○○路○號○○樓自81年12月30日至89年12月19日之初貸銀行為「上海商業儲蓄銀行」，而後才改貸「國泰世華銀行」，且2家銀行之借款金額均為30,000, 000元（並未增貸），故相關借款性質自始即為「購屋借款性質」（並非其他性質之借款），所以其發生之利息支出依法係可以做為利息收入之減項。

被告以繳息清單尚難證明係82年購屋房貸衍生之利息，然系爭房屋貸款係從82年迄今，並無任何繳清貸款之情形，故被告昧於此一事實，且其認定有違一般經驗法則及社會行情。

⑶○○路○號1樓貸款利息1,459,919元部分：○○路○號○樓雖於81年8月4日即辦理移轉過戶，然此為建商為儘快取得交屋款（銀行貸款），以此等「標的物已經過戶」之要件已經成就，要求原告辦理銀貸對保與撥款。

惟原告在交屋前，即已發現公設部分之二次施工、大台北瓦斯系統尚未裝設、大電力系統（即營業用之高乘載電表）未設置及地板施工不佳，且有嚴重漏水現象等嚴重瑕疵，原告遂主張拒絕受領，惟建商強橫拒絕承認瑕疵，遑論修繕？雙方爭議一直延宕，才於「房屋移轉過戶程序」約2年後才達成和解，並於83年間辦理交屋，原告才辦理交屋款之銀行貸款。

因此，該等於83年至95年所為貸款因此所生之利息，確實為「成本」之一部分，應予認列。

至於被告質疑○○路○號○樓第2次持分移轉日為83年2月21日與繳息清單起息日86年6月30日相距很久部分，查原告之原貸款銀行為台北三信，而台北三信併入誠泰商業銀行股份有限公司（下稱誠泰銀行）後，又併入臺灣新光商業銀行股份有限公司。

因台北三信為消滅銀行，故相關貸款文件，至今已無法向該行提出申請（客觀無法取得）。

另相關地政事務所亦因相關原卷文件已超過保存期限，其地政原卷文件至今亦已銷毀（客觀無法取得）。

且因誠泰銀行為中間存續銀行，其所發出之利息收據係以該行自身之電腦系統為準（即並未包括台北三信之貸款期間）。

承上，系爭建物謄本之抵押權存續期間為「83年4月27日至113年4月26日」（台北三信），而抵押權登記日期為「83年5月3日」；

原告於地政事務所登記完畢後隨即向台北三信要求貸款撥放60,000,000元，此直至86年6月30日才改由誠泰銀行承接相關貸款餘額58,900,000元；

83年5月至86年6月之貸款銀行的確為「台北三信」，並非「誠泰三信」。

綜上，原告之貸款利息自始即為「購屋借款性質」，並非「其他性質」之貸款（註：原告之抵押權登記至今仍存在，並未有塗銷紀錄。

即抵押權銀行自始至今均為同一家銀行，並未轉貸）。

（三）○○路○號10樓虛擬所得407,198元之部分：⑴依最高行政法院79年9月份庭長評事聯席會議決議意旨，稽徵機關依所得稅法第14條第1項第5類第5款參照當地一般租金計算租賃收入時，自不得超過土地法第97條第1項規定所限制之金額。

又個人綜合所得稅之課徵係以收付實現為原則，稽微機關除經切實調查該個案當地一般租金狀況，證明其約定之租金顯然偏低外，尚非得逕依所得稅法施行細則第16條第3項規定，以財政部核備之「當地一般租金標準」調增其租賃收入。

依財政部賦稅署77年11月9日台稅1發字第770665851號函示意旨，於納稅義務人對租賃所得核定案件有異議時，稽徵機關即應就該具體個案實地調查鄰近租金做為核課之依據，亦即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定，方符實質課稅及租稅負擔公平原則。

⑵現行申報實務，租賃所得係以每一地址每個承租戶去個別認定，即使同一地址有多個承租戶，亦須個別認定。

因係採「個別認定法」，故絕對不可能是採「總數比總數法」。

故被告採「總數比總數法」，完全不符合稅法規定。

⑶被告只取得3個樣本去推估原告之租賃所得，有樣本數太小不足以反映現況、不符合隨機抽樣精神、調查過程不透明、推計方法明顯違反統計原則、調查方式可能因疏失而產生偏誤、只抽取對原告不利之樣本等違誤。

⑷依稅法規定，申報租賃所得時，可以有兩個選項，由納稅義務人自行選擇：①收入－（收入×43%）＝收入×57%＝所得（支出最多為收入之43%，且不必提供任何單據憑證）。

②收入－（房屋稅）－（地價稅）－（修繕費）－（保險費）－（折舊）－（利息支出）＝所得（支出可以超過收入之43%，且須自己舉證相關支出）。

而被告常隨便找一個理由剔除相關支出，使得租賃所得＝租金收入×57%，若之後再有任何支出提出且支出大於收入×43%，就不再予以追認。

本件被告亦以相同之手法：先剔除利息支出，使得租賃所得等於「租金收入×57%。

若以後修繕費支出有被追認，但因支出最多等於「租金收入×43%」，則完全沒有任何實益等語。

並聲明：訴願決定及復查決定關於租賃所得除追減部分外均撤銷。

三、被告則以：（一）原告95年度綜合所得稅結算申報，申報本人及其配偶徐英珍所有系爭房屋之租賃收入計19,200,946元，減除必要損耗及費用12, 924,607元，租賃所得合計6,276,339元，其中列報修繕費支出2,142,430 元。

原告所提示之統一發票，買受人雖載為其配偶徐英珍，惟未記載施工樓層，雖施工單位嗣後於99年甫開立說明書勾選施工樓層；

然查其中部分品名如「升降梯材料費」、「電梯保養、維修費」等，依一般社會經驗與常情，係屬公共設施維護範疇，多由大樓管理委員會自收取之管理費中支付，並非由各樓層所有權人自行處理；

又部分發票品名如「室內裝潢家飾」、「空調冷氣維修」等各筆費用發生處所及性質，顯屬承租人基於使用或營業所需要，對租賃標的所為之裝潢整理、設備保養維護等，茲原告未能提供租賃契約等具體有關資料，以資佐證該費用確係為出租系爭房屋所支付之合理必要費用，自難採認。

另有關原告配偶列報大樓閒置空間（原告稱屋凸）之修繕費支出，應否准予扣除乙節，經查該閒置空間非系爭房屋之租賃標的，又依據鳳璽大樓管理委員會會議決議確認書，載明大樓閒置之「屋凸」部分依現狀（約20坪）由原告配偶做倉庫使用，原告配偶同意負擔電梯及車梯所有維護與維修費用，並約定收回時，原告配偶不再負擔該費用，故該等修繕費之支出，非出租房屋所支付之必要費用，自難核認。

（二）依土地登記異動清冊所載，○○路7 號○○樓所有權人徐英珍於81年9 月29日取得，依原告提示之國泰世華銀行房屋擔保借款繳息單（繳息金額601,495 元），載明貸款起日係89年12月21日；

又原告提示系爭1 樓之臺灣新光商業銀行繳息證明（繳息金額1,459,919 元），載明貸款起日係86 年6 月30日，而原告配偶徐英珍分別於81年8 月4 日（第1 次登記）及83年2 月21日（買賣）登記取得該房屋分別共有所有權。

上述原告所提示之單據，所有權取得日與貸款起日相距數年，原告未提示相關佐證資料證明系爭貸款係為購置系爭房屋之價金，被告予以剔除並無不合。

縱如原告所稱其配偶○○路7 號1 樓貸款金額係用於支付購置該屋之價金，被告按原告主張而另行計算原告配偶系爭1 樓租賃所得後，仍較原核定之租賃所得為高，顯見被告原核定租賃所得對於原告已屬有利。

（三）原告配偶取自元大京華之租賃所得，其租賃地址為臺北市中正區○○路○樓○○1 樓，被告誤植為○○路7 號1 樓。

而原告列報其配偶取自元大京華之租賃所得4,394,494 元〔租金收入7,709,638 元×（1-43% 必要損耗及費用）〕，經被告依財政部95年度財產租賃必要損耗及費用標準43% 核定租賃所得4,394,493 元，原告於104年11月3 日準備程序時就系爭租賃所得已不爭執。

則被告重行計算原告配偶系爭1 樓租賃所得，取自統一超商租賃所得為2,223,122 元及台灣大哥大租賃所得1,393,352 元，均高於原核定之所得，基於行政救濟不利益變更禁止原則而維持原核定租賃所得。

（四）至所得稅法第14條第1項第5 類第5款規定，係對納稅義務人出租財產，其約定之租金，顯較當地一般租金為低時，授權稽徵機關得參照當地一般租金調整計算其租賃收入。

稽徵機關無須證明租金收入數額是否確如調整數額。

查原告之配偶徐英珍於95年度將○○路7 號10樓房屋租予寶德力資產作營業使用，被告以其約定之租金，顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準核算租賃收入為1,434,384 元（原取自寶德力資產租賃收入720,000元+ 調增租賃收入714,384 元），即調增租賃所得407,198元【714,384 元×（1-43% ）】。

復查時，經實地調查系爭房屋鄰近租金情形，平均每坪每月租金1,392 元，較原核定租金每坪每月1,203 元為高，是被告調增租賃所得407,198元，並無不合等語，資為抗辯。

並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、本院之判斷：

（一）按「個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算之：……第5 類：租賃所得及權利金所得：……一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。

……五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」

行為時所得稅法第14條第1項第5 類第1款、第5款定有明文。

又「（第1項）本法第14條第1項第5 類第1款所稱必要損耗及費用，係指固定資產之折舊、遞耗資產之耗竭、無形資產之攤折、修理費、保險費及為使租出之財產能供出租取得收益所支付之合理必要費用。

折舊、耗竭及攤折之減除，準用本法第3 章第4 節有關條文之規定。

必要損耗及費用之減除，納稅義務人能提具確實證據者，從其申報數；

其未能提具確實證據或證據不實者，稽徵機關得依財政部核定之減除標準調整之。

（第2項）前項標準，由財政部各地區國稅局擬定，報請財政部核定之。」

「本法第14條第1項第5 類第4款及第5款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」

亦為同法施行細則第15條、第16條第3項所明定。

次按「個人向金融機構借款購置房屋，所支付之利息，應屬所得稅法施行細則第15條所稱為使租出之財產能供出租取得收益所支付之合理必要費用。

納稅義務人如非選用必要損耗及費用之標準減除，且能提供確實證明文件者，於核計房屋之租賃所得時，核實減除。」

「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」

亦經財政部74年10月19日台財稅第23739號及財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第770665851號函所明釋。

又財政部96年3月3日台財稅字第09604512770號令核定：「95年度財產租賃必要損耗及費用標準：一、固定資產：必要損耗及費用減除43％；

……」。

（二）復按稅務訴訟之舉證責任分配理論，主張權利或權限之人，於有疑義時，除法律另有規定外，應就權利發生事實負舉證責任，而否認權利或權限之人或主張相反權利之人，對權利之障礙、消滅、抑制之事實，負舉證責任，此依行政訴訟法第136條準用民事訴訟法第277條之規定甚明。

因之，當事人主張事實須負舉證責任者，倘其所提出之證據不足為主張事實之證明，自不能認其主張之事實為真實，最高行政法院36年判字第16號判例意旨亦足參照。

又租稅稽徵程序，稽徵機關雖依職權調查原則而進行，惟有關課稅要件事實，多發生於納稅義務人所得支配之範圍，並稅務案件具有大量性行政之事物本質，稽徵機關欲完全調查及取得相關資料，容有困難，為貫徹課稅公平原則，自應認屬納稅義務人所得支配或掌握之課稅要件事實，及原因關係證據資料，納稅義務人應負有完全且真實陳述之協力義務。

準此，本件原告所主張有關之必要損耗及費用，既係計算租賃所得之減項，不論從證據掌控或利益歸屬之觀點言之，皆應由納稅義務人負協力義務。

納稅義務人列報該等費用，除須有費用支出之事實外，亦應與其租賃之必要性及合理性有關聯，倘納稅義務人未能舉證證明該費用之支出，係為出租房屋所必要發生者，自難逕予認列該等費用。

（三）原告95年度申報本人及其配偶徐英珍之租賃所得計6,276,339元，被告原依據查得資料，核定租賃所得為10,324,903元如下：㈠取自統一超商股份有限公司（下稱統一超商）租賃所得893,758元（臺北市○○路○號○○樓）；

㈡取自統一超商租賃所得1,336,604元（同上址○樓）、保誠人壽股份有限公司台北分公司（下稱保誠人壽）租賃所得65,116元【按保誠人壽之租賃所得其租賃地點應係同上址2樓（見原處分卷第390頁），被告雖誤認租賃地點為○樓，惟原告申報此部分租賃所得為65,117元（見原處分卷第121頁），經被告依財政部95年度財產租賃必要損耗及費用標準43%核定租賃所得為65,116元（見原處分卷第127 頁），較原告申報數少1元，對原告並無不利】、台灣大哥大股份有限公司○○分公司（下稱台灣大哥大）租賃所得577,022元（同上址○樓）及元大京華證券股份有限公司（下稱元大京華）租賃所得4,394,493元【按元大京華之租賃所得其租賃地點應係臺北市○○路○樓○○○樓，被告雖誤認租賃地點，惟原告申報此部分租賃所得為4,394,494 元（見原處分卷第121 頁），經被告減除43% 之必要損耗及費用，核定租賃所得同為4,394,493 元（見原處分卷第127 頁），核屬相同，且原告於104 年11月3 日準備程序時就該租賃所得亦不爭執（見本院卷第475 頁），則此部分租賃所得縱因被告誤認地點，對於原告並無不利】；

㈢取自翔雁國際股份有限公司（下稱翔雁國際）租賃所得310,080 元（臺北市○○路○號○樓）；

㈣取自聯太國際公關顧問股份有限公司（下稱聯太國際公關）租賃所得1,028,850 元（同上址○樓）；

㈤取自寶德力資產管理有限公司（下稱寶德力資產）租賃所得41,444元及調高租金之租賃所得407,198 元（同上址○○）；

㈥取自聲達資訊股份有限公司（下稱聲達資訊）租賃所得995,169 元（同上址○○樓）；

㈦取自詮鼎資訊股份有限公司（下稱詮鼎資訊）租賃所得275,169 元（同上址○○）（以上見原處分卷第119 頁至第129 頁）。

復查決定則追減取自翔雁國際租賃所得107,306 元、取自聯太國際公關租賃所得16,572元、取自聲達資訊租賃所得87,351元、取自詮鼎資訊租賃所得91,911元，共計追減租賃所得303,140 元，合先敘明。

（四）原告主張其列報之修繕費支出2,142,430 元應予扣除一節。

查原告所提示之統一發票（見本院卷第78頁至第137 頁），買受人雖載為其配偶徐英珍，惟未記載施工樓層，雖施工之廠商嗣於99年間開立說明書勾選施工樓層，然關於租賃物之修繕費用，應以該費用與各樓層有直接關聯性為必要。

所謂直接關聯性，並非將單據填上樓層即發生關聯，而是應證明各筆修繕費用為租賃物所必需負擔之必要損耗及費用。

另外，民法第429條雖課與出租人負擔修繕義務，惟基於私法自治，契約自由原則，該條明定，如契約另有規定，則尊重當事人租賃契約之約定；

又該條所規定出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，因之，須租賃物在使用上有修繕之必要，出租人始負擔其必要費用。

本件前經被告以101 年7 月16日財北國稅法二字第1010234668號函，請原告提示租賃契約書、各住戶費用分擔明細等相關資料供核；

復以101 年12月22日財北國稅法二字第1018004862號函，請系爭租賃標的之力福鳳璽大樓管理委員會提供各住戶收取管理費用計算方式、損益表及支付費用憑證，惟原告及該管理委員會均復以無保存資料等語（見原處分卷第332 頁至339 頁）。

雖經被告依職權函查及原告於本院提出相關租約影本（見本院卷第309 頁原告所提修繕費明細附表），惟經檢視原告所提之統一發票，其中95年6 月15日開立、金額16,000元、發票號碼MZ37288866號之統一發票，並無記載品名（見本院卷第108 頁），原告雖將之歸類於「升降梯材料款」列報，然不論是「升降梯材料款」或「電梯保養費」、「電梯修理工事費」等項，依一般社會經驗與常情，係屬公共設施維護範疇，多由大樓管理委員會自收取之管理費中支付，並非由各樓層所有權人自行處理。

另品名為「配件」之發票（見本院卷第114 頁），原告稱係時鐘配件（大樓用）（見本院卷第76頁），而既係供大樓所用，亦難逕認應由樓層所有權人負擔。

再者，發票品名為「室內裝璜家飾」、「配置內線」、「燈具及線路修理」、「空調維修」、「冷氣維修」等項部分，衡情亦應屬承租人基於使用或營業所需要，對租賃標的所為之裝潢整理、設備保養維護等所應支出之費用；

至於「玻璃安裝工程含工資」一項，縱經廠商勾選施工樓層為○○層（見本院卷第128 頁、第129 頁），惟是否確係為出租系爭房屋所支付之合理必要費用，亦無從由該發票記載之內容獲得肯認，況施工廠商源旭玻璃企業社於102 年2 月25日提出說明書，謂其於94年至97年間，承作此外牆玻璃工程及矽膠填縫等業務，是受業主徐英珍委託到該棟大樓指定處承作施工等語（見原處分卷第427 頁）。

據此，該項費用實難逕認係原告配偶出租系爭房屋所支付之合理必要費用。

另有關原告配偶列報大樓閒置空間（原告稱屋凸）之修繕費支出部分，該閒置空間並非系爭房屋之租賃標的，又依據鳳璽大樓管理委員會會議決議確認書，載明大樓閒置之「屋凸」部分依現狀（約20坪）由原告配偶做倉庫使用，原告配偶同意負擔電梯及車梯所有維護與維修費用，並約定收回時，原告配偶不再負擔該費用等語（見本院卷第69頁）。

故該等修繕費之支出，亦難認係出租房屋所支付之必要費用。

綜上，被告否准認列系爭修繕費支出，於法並無不合。

（五）關於利息支出部分：原告主張○○路○號○○樓貸款利息601,495元應予扣除，惟依土地登記異動清冊所載，○○樓所有權人徐英珍於81年9月29日取得（見原處分卷第302頁），依原告提示之國泰世華銀行房屋擔保借款繳息單，載明貸款起日係89年12月21日（見原處分卷第257 頁），已相距多年。

原告雖謂○○路○號○○樓自81年12月30日至89年12月19日之初貸銀行為「上海商業儲蓄銀行」，而後才改貸「國泰世華銀行」，且並未增貸云云。

惟不動產他項權利人之變動，與貸款利息之支出是否確為購置該不動產之用，係屬二事，依原告所提資料，尚難確認該貸款利息支出係因購置系爭房屋之用。

另○○路○號○樓貸款利息1,459,919 元部分，依據原告提示之新光商業銀行繳息證明，載明房屋所有權取得日係83年5 月3 日，貸款起日係86年6 月30日（見原處分卷第256 頁），相距已達3 年之久；

而原告配偶徐英珍分別於81年8 月4 日（第1 次登記）及83年2 月21日（買賣）登記取得該不動產之應有部分，亦有建物登記第二類謄本及異動索引查詢資料影本等件可稽（見原處分卷第296 頁至第300 頁），僅依原告所提示之上開繳息證明，尚難逕認係用於購屋所支出之貸款利息。

原告雖主張最初貸款日期為83年，過戶日期與銀行貸款日期相隔2 年之原因係因過戶前屋況出現嚴重瑕疵，故系爭不動產雖於81年8 月4 日辦理過戶，惟因瑕疵問題，雙方爭議一直延宕，於「房屋移轉過戶程序」約2 年後才達成和解，並於83年間辦理交屋云云，並提出83年3 月31日原告與賣方簽訂之協議書為憑（見本院卷第68頁）。

然該協議書僅能證明原告與賣方合意延後交屋等情，仍難確認該貸款利息支出係為購置系爭房屋之用。

從而，被告否准認列系爭利息支出，並無不合。

（六）○○路○號○○房屋租金調高407,198元部分：⑴按所得稅法第14條第1項第5類第5款規定，納稅義務人出租財產，其約定之租金，顯較當地一般租金為低時，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算其租賃收入。

復按現行法制就個人綜合所得稅固採收付實現制，然上開規定乃屬收付實現制之例外，因此只要符合上開條文規定之要件，稽徵機關即得以設算方式來認定租賃收入，如當事人約定之租金，顯低於一般租金標準屬實，稽徵機關即得將出租人之租金收入調整至一般租金標準，而無須證明租金收入數額是否確如調整數額。

又最高行政法院92年度10月份庭長法官聯席會議決議：「房屋僅供住宅用者，始受土地法第97條第1項規定之限制。」

決議內容並說明該院79年9月份庭長評事聯席會議決議未明示適用對象，應予補充「所謂出租房屋係指供住宅用之房屋而言」。

是稽徵機關所定之當地一般租金標準，如所出租之房屋，供住宅用者，應受土地法第97條第1項所設最高額之限制；

如房屋供業務用（非具營利性）或營業用，則不受限制，仍得按所定標準核算租金收入。

⑵查原告申報取自寶德力資產之租賃收入720, 000元，扣除必要費用及成本後，所得為0元（見原處分卷第121頁），被告初查核定該筆所得為41,444元（見原處分卷第127 頁），並以原告之配偶徐英珍於95年度將系爭○○路○號○樓房屋租予寶德力資產作營業使用，約定之租金顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準核算租賃收入為1,434,384 元【原取自寶德力資產租賃收入720,000 元+調增租賃收入714,384 元，即調增租賃所得407,198 元（714,384 元×〈1-43% 〉，見原處分卷第127 頁序號38）】。

被告於復查時又實地調查系爭房屋鄰近租金情形，平均每坪每月租金1,392 元，較原核定租金每坪每月1,203元為高（見原處分卷第142 頁、第144 頁、第146 頁、第148 頁、第149 頁），是被告原核定租賃收入為1,434,384 元，並無不合。

而上開核定租金收入1,434,384 元，減除必要耗損及成本計464,965 元，租賃所得為969,419 元（復查決定誤為662,233 元），高於原查依自行申報數核定之所得額41,444元及調增收入714,384 元依前述財政部頒定費用率43% 核定所得額407,198 元之合計數448,642 元，基於不利益變更禁止原則，被告仍依原核定所得額核課，於法無違。

（七）綜上所述，原告所訴各節並不足採，原處分於法並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請判決如聲明所示，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，原告聲請傳訊修繕廠商、大樓管委會及銀行等，經核尚無必要；

又兩造其餘主張及陳述，亦於判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 17 日
臺北高等行政法院第二庭
審判長法 官 胡方新
法 官 蘇嫊娟
法 官 李君豪
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│         所  需  要  件         │
│代理人之情形      │                                │
├─────────┼────────────────┤
│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│  者，得不委任律師│  格或為教育部審定合格之大學或獨│
│  為訴訟代理人    │  立學院公法學教授、副教授者。  │
│                  │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備會計師資格者。        │
│                  │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備專利師資格或依法得為專│
│                  │  利代理人者。                  │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│  形之一，經最高行│  二親等內之姻親具備律師資格者。│
│  政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│  ，亦得為上訴審訴│  。                            │
│  訟代理人        │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│                  │  依法得為專利代理人者。        │
│                  │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│                  │  、公法上之非法人團體時，其所屬│
│                  │  專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│                  │  務或與訴訟事件相關業務者。    │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。                                  │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 104 年 12 月 17 日
書記官 樓琬蓉