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臺北高等行政法院判決
106年度訴字第144號
107年7月19日辯論終結
原 告 元利建設企業股份有限公司
代 表 人 蔡建生
訴訟代理人 趙文銘 律師
被 告 臺北市稅捐稽徵處
代 表 人 蘇鈞堅
訴訟代理人 邱雅琪
蔡善明
上列當事人間房屋稅事件，原告不服臺北市政府中華民國105年12月5日府訴一字第10509176600號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：附表所示62戶房屋（下合稱系爭房屋）為原告所有，其中附表序號1至54所示房屋，經被告審認符合臺北市政府於民國103年2月11日修正公告，自同年7月1日起實施之臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（下稱行為時作業要點）第15點所定高級住宅認定標準，應按其坐落地點之街路等級調整率（下稱路段率）220%加成核計房屋構造標準單價，附表序號55至62所示房屋則不符高級住宅認定標準，不予加成核計房屋構造標準單價，並據以核定系爭房屋之房屋現值。
被告另審認系爭房屋符合都市更新條例第46條第2款得減半徵收房屋稅2年之規定，乃以104年4月10日北市稽大安甲字第10453857700號函，核定系爭房屋自104年1月起至105年12月止減半徵收房屋稅2年。
嗣105年房屋稅開徵，被告依房屋稅條例第5條第1項第1款及臺北市房屋稅徵收自治條例（下稱北市自治條例）第4條第1項第1款第2目等規定，核定系爭房屋按非自住之其他住家用房屋稅率3.6%減半課徵105年房屋稅，計新臺幣（下同）49,825,326元（下稱原核定）。
原告不服，申請復查，未獲被告105年8月17日北市稽法乙字第10530446500號復查決定（下稱復查決定）變更，提起訴願復經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張：㈠系爭房屋所在社區，無論位於臺北市和平東路側或金山南路側之房屋，房地總價最低660萬元（38.13坪），最高不過6,833萬元（148.84坪），均未超過8,000萬元，被告雖依同一使用執照之該社區37、38號房屋，於104年11月之交易單價為每坪149.31萬元，認定附表序號1至54之房屋，房地總價超過8,000萬元，惟該交易案件之房屋並非住宅，而係一般事務所，其交易價值並非系爭房屋所在社區之通案行情，被告據以認定附表序號1至54之房屋為高級住宅，自屬違誤。
㈡房屋稅條例第11條係於56年間增訂，並於第1項第3款明定房屋買賣價格應減除地價，避免與稅基為公告地價之地價稅重複課稅，惟依臺北市政府財政局（下稱臺北市財政局）副局長游適銘及被告前處長黃素津於該2機關104年4月16日聯合召開之記者會時，對原告訴訟代理人提問所作回答，臺北市不動產評價委員會（下稱評委會）103年度常會調整原處分地段率委員之一于俊明於103年1月22日出具之證明書，及時任被告副處長張碧珠著「房屋街路等級調整率之探討」乙文，可證臺北市房屋稅之課徵，就房屋稅條例第11條第1項第3款之路段率，並未減除地價。
另依被告所提「擬訂街路等級調整率說明表」僅記載系爭房屋位處路段因交通便利、大安森林公園環境佳，即將原適用路段率200%，調升為220%等語，可知路段率之調整，係由被告承辦人員出於恣意所擬定，無任何客觀數據佐證；
被告就附表序號1至54之房屋，在標準單價中復多乘一次「1+路段率」，重複評價「路段率」，違反房屋稅條例、法律優位原則及禁止恣意原則，且與地價稅重複評定地價，有重複課稅之違法。
㈢房屋稅條例第11條，僅規定評定房屋稅課稅現值之「造價」、「折舊率」、「路段率」等3項標準，由行政機關任命之評委會評定，惟漏未規定該3項標準之調幅上限，形同給予行政機關空白支票，任其填寫票面金額，因而導致臺北市短時間內調高房屋稅30倍之亂象。
又臺北市政府未經議會同意，即訂定行為時作業要點，對「高級住宅」加稅，103年更一次調高房屋標準單價2.6倍，調高多戶稅率3倍，最多加稅高達逾30倍，違反租稅法定主義、課稅要件法定原則、比例原則、平等原則、職業自由、禁止不當連結原則、歷史解釋原則。
另依臺北市房屋折舊率及耐用年數表，鋼筋混凝土造以上房屋之折舊年限為60年，折舊期滿後仍有40%之殘值率，相較於不動產估價使用之房屋折舊年限最高50年、折舊期滿殘值率最高只有10%，加強磚造、磚構造、木造等房屋殘值率則為0%，房屋稅之折舊年限、殘值率均顯有過高，與一般經驗法則顯相違背。
㈣依立法院於103年5月20日三讀通過房屋稅條例第5條之修法理由，可知立法者係針對持有3戶以上「非自住房屋」，藉以炒作房產之投資客為打擊目標，核課最高3.6%之「囤房稅率」，並無意向房屋「供給者」加重課稅。
北市自治條例對起造人甫生產完工之待售房屋，未給予銷售期間，一律自完工起，課以非自住房屋之最高稅率3.6%，卻未對其他行業之待售商品課稅，致使系爭房屋每年遭課徵動輒上億元房屋稅（都更減半前），形同逐年「絞殺」、「徵收」生產者之待售商品，對特定職業加以特別不利之租稅負擔，顯違平等原則並侵害伊之職業自由。
㈤行為時作業要點第2點，以使用執照作為房屋構造標準單價表適用之基準日，係反映興建完成時材料之價格，而非房屋興建之價格，違反租稅法律原則、信賴保護原則及歷史成本原則。
另臺北市政府於103年10月9日調整非自住其他住家用房屋稅率，溯及自103年7月1日施行，有違不溯及既往原則及信賴保護原則。
㈥並聲明：撤銷訴願決定及原處分（含復查決定）。
三、被告抗辯：㈠系爭房屋坐落社區名稱為和平大苑，依臺北市政府都市發展局（下稱臺北市都發局）於103年12月24日核發之103使字第0327號使用執照（下稱327號使用執照）存根記載，建築物構造種類為鋼骨RC造，總層數為38層，用途為集合住宅。
其中附表序號1至54之房屋總面積（含主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積，）均大於80坪，雖查無該54戶房屋之實際交易價格，惟同一使用執照之他戶房屋於104年11月有1筆交易案件，建物移轉面積為442.04坪，交易總價為6億6,000萬元，經核算每坪交易單價為149.31萬元，以此單價計算該54戶房屋各戶房地總價皆遠超過8,000萬元，符合行為時作業要點第15點之高級住宅認定標準，應按該54戶房屋坐落地點臺北市大安區和平東路1段之路段率（220%），加成核計房屋構造標準單價，至附表序號55至62之房屋因不符高級住宅認定標準，故不予加價，是被告對系爭房屋均係依法核課房屋稅，並無違誤。
㈡和平大苑社區於104年1月迄今共計申報42件交易案件，其中41件備註欄註記為建商與地主之合建案，另1案成交價格超出當地一般正常交易價格，故未予揭露。
又依臺北市政府地政局不動產交易實價查詢服務網，查得上開42筆交易案件，其中4戶房屋屬高級住宅且為建商與地主之合建案，該4戶房屋移轉面積為42.92坪至181.96坪，交易總價為1,492萬元至6,833萬元，換算其成交價格每坪為34.76萬元至45.91萬元，惟臨近該社區之臺北市大安區金華街、潮州街、麗水街及羅斯福路2段等地，住宅大樓之房地交易價格每坪均在80萬元以上，足證上開4戶房屋非屬正常交易價格。
㈢依房屋稅條例第5條及第10條規定，房屋稅稅基已明定為房屋現值，而房屋現值之計算具稅捐稽徵業務之細節性、技術性，同條例第11條乃授權由評委會評定房屋標準價格，供主管稽徵機關據以核定房屋現值。
又行為時作業要點第15點，係依房屋稅條例第11條第1項規定之房屋建材及其他影響房屋交易之價格因素，規範高級住宅之適用範圍，並定其標準價格，據以核計房屋現值，如不逾市場交易價格，即符合房屋稅條例之規定旨意，無違法律保留原則及租稅法定主義，有最高行政法院104年度4月份第2次庭長法官聯席會議決議可資參照。
況我國不動產交易習慣，多以房地總價為買賣價格，且房屋、土地分開估價不易，故以市場行情之房地總價與房地課稅現值相互比較，附表序號1至54之房屋房地課稅現值並未逾市場交易行情，自無違反量能課稅及租稅公平原則。
又行為時作業要點第15點所定高級住宅之8項特徵，僅為酌參認定之標準，被告係按戶審認附表序號1至54之房屋，房地總價在8,000萬元以上，且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元（不含車位價）以上，核認該54戶房屋為高級住宅，無違法律明確性原則。
㈣房屋稅條例第11條第1項第3款規定通稱路段率，其主要目的，係因房屋位處商業繁榮、交通便利及房屋供求程度不同之地區，產生使用效益及價值亦有不同，是以路段率為房屋評價之調整因子，使相同建材構造之房屋，因所處街路不同，而有不同之房屋現值，以符合量能課稅原則，依該款規定，比較各路段房屋買賣價格減除地價後之情形，係訂定路段率之考量因素之一，並非課徵房屋稅必須減除地價。
臺北市於擬訂調整路段率時，係就全市觀點通盤考量，檢討全市各街路房屋生活機能、商業繁榮及交通發展狀況，合理訂定各街路之路段率，土地價格並未納入房屋稅稅基，自無減除地價之問題。
㈤依房屋稅條例第6條、第9至11條及第24條等規定，房屋稅徵收率及徵收細則均由各地方政府自行訂（擬）定；
房屋標準價格亦由各地方政府組織之評委會評定並由各地方政府公告，是各地方政府得視地方實際情形，自行決定所評定房屋構造標準單價之適用原則。
臺北市評委會依同條例第11條規定，於103年常會決議，增訂103年7月1日（含）以後建造完成房屋適用之臺北市36層以上房屋構造標準單價表，經臺北市政府於103年2月11日以府財稅字第10330000500號公告（下稱103年2月11日公告）在案，並依行為時作業要點第2點規定，以使用執照核發日為認定基準。
系爭房屋既經臺北市都發局於103年12月24日核發327號使用執照，被告依上開規定核定系爭房屋適用增訂之臺北市36層以上房屋構造標準單價表，據以核計房屋現值，於法有據，並無溯及既往情事。
另該增訂之房屋構造標準單價表自103年7月1日起，始為評定房屋現值課徵房屋稅之依據，被告未據以補徵先前年度房屋稅，與信賴保護原則無涉。
㈥依103年6月4日修正之房屋稅條例第5條第1項及103年11月3日修正之北市自治條例第4條第1項規定，臺北市住家用房屋稅率，供自住用房屋按稅率1.2%；
持有非自住之其他住家用房屋在2戶以下者，每戶按稅率2.4%，持有3戶以上者，每戶按稅率3.6%，課徵房屋稅，且北市自治條例第14條第3項特別明定上開修正條文，自103年7月1日施行，被告據以課徵系爭房屋105年房屋稅，無違法律不追溯既往及信賴保護原則。
復按司法院釋字第485號解釋意旨及房屋稅條例第5條第1項各款規定，可知住家用或非住家用房屋適用不同稅率，係為使空屋充分釋出，達到住者有其屋之目標，以維護憲法有關居住之生存權，所為不同之處遇，具有正當理由。
臺北市房價為全國之冠，房價所得比明顯偏高，是北市自治條例第4條規定，持有多戶非自住房屋者，提高其房屋稅稅負，且持有戶數愈多，負擔愈高之持有稅，實係完全體現憲法之平等權、實質平等原則之規定，符合量能課稅及租稅公平原則。
㈦並聲明：駁回原告之訴。
四、如事實概要欄所載之事實，有被告房屋現值核定表附可閱覽原處分卷1第6至27頁，與房屋稅繳款書、復查決定書及訴願決定書附本院卷1第60至121、149至162及163至181頁可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
又本判決附表序號57之課稅標的為原告所有之門牌號碼臺北市○○○路2段「235」號地下3層房屋，復查決定書及訴願決定書之附表57所載門牌號碼○○○路2段「236」號地下3層，係屬誤繕，業據被告於本院言詞辯論期日陳明（參見本院卷2第70、71頁），且觀諸上開房屋現值核定表中，並無針對門牌號碼○○○路2段236號地下3層房屋核定現值之數據，及本院卷第90頁右半部之房屋稅繳款書所載「課稅房屋坐落」為○○○路2段235號地下3層等情，亦足證明，合先敘明。
五、經核本件爭點為：被告認定系爭房屋中，附表序號1至54所示房屋，符合行為時作業要點第15點所定高級住宅認定標準，應按其坐落地點之路段率220%加成核計房屋構造標準單價，附表序號55至62所示房屋則不符高級住宅認定標準，不予加成核計房屋構造標準單價，據以分別核定房屋現值，及按非自住之其他住家用房屋稅率3.6%減半課徵105年房屋稅，有無違誤？經查：㈠按房屋稅條例第2條規定：「本條例用辭之定義如左：一、房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。
二、增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。」
第3條規定：「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」
第4條第1項前段規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。」
第5條第1項規定：「房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；
其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。
各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率……。」
第6條規定：「直轄市及縣（市）政府得視地方實際情形，在前條規定稅率範圍內，分別規定房屋稅徵收率，提經當地民意機關通過，報請或層轉財政部備案。」
第10條第1項規定：「主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」
第11條規定：「（第1項）房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。
二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。
三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。
（第2項）前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」
第24條規定：「房屋稅徵收細則，由各直轄市及縣（市）政府依本條例分別擬訂，報財政部備案。」
次按都市更新條例第46條第2款規定：「更新地區內之土地及建築物，依下列規定減免稅捐︰……。
二、更新後地價稅及房屋稅減半徵收2年。」
再按行為時北市自治條例第4條第1項第1款規定：「本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：㈠供自住或公益出租人出租使用者，為百分之一點二。
㈡持有本市非自住之其他供住家用房屋在二戶以下者，每戶均為百分之二點四；
持有三戶以上者，每戶均為百分之三點六。
㈢公有房屋供住家使用者，除法規另有規定外，一律按百分之一點五計課。」
第8條規定：「房屋稅條例第十一條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第一項第一款至第三款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府（以下簡稱市政府）公告之，並送臺北市議會備查。」
第14條第3項規定：「本自治條例中華民國103年10月9日修正條文，自中華民國103年7月1日施行。」
㈡復按臺北市政府103年2月11日公告之行為時作業要點第1點規定：「為簡化房屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業，特訂定本要點。」
第2點規定：「房屋現值之核計，以『房屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準據。
『房屋構造標準單價表』之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定。」
第4點第1項、第2項規定：「（第1項）適用『房屋構造標準單價表』核計房屋現值時，對房屋之構造、用途及總層數等，依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執照）所載之資料為準。
面積則以地政機關核發之建物測量成果圖為準。
但已領使用執照未辦理所有權第一次登記者，以使用執照所載資料為準；
未領使用執照（或建造執照）之房屋，以現場勘定調查之資料為準。
（第2項）前項房屋總層數之計算，不包括地下室或地下層之層數；
同一使用執照記載樓層數如有數種且獨立使用者，應分別評定。」
第8點規定：「房屋樓層之高度在四公尺以上者，其超出部分，以每十公分為一單位，增加標準單價百分之一點二五，未達十公分者不計。
……。」
第9點規定：「房屋之夾層，地下室或地下層，按該房屋所適用之標準單價八成核計。
……。」
第15點規定：「（第1項）房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在八千萬元以上，且建物所有權登記總面積達八十坪以上或每坪單價一百萬元（不含車位價）以上者，得酌參下列特徵，認定為高級住宅：㈠獨棟建築㈡外觀豪華㈢地段絕佳㈣景觀甚好㈤每層戶少㈥戶戶車位㈦保全嚴密㈧管理週全。
（第2項）依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。
（第3項）第一項之價格，依市場行情定之；
如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。
（第4項）第一項認定標準，除已依第14點規定加成課徵之房屋外，自103年7月1日起實施。」
第23點規定：「本要點報經臺北市政府核定後公告實施。」
臺北市政府103年2月11日公告：「主旨：公告重行評定臺北市房屋標準價格有關事項。
依據：一、房屋稅條例第11條。
二、臺北市不動產評價委員會103年1月22日常會決議。
公告事項：一、重行評定臺北市房屋標準價格及相關作業要點如下：㈠修訂臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點……㈡修訂臺北市稅捐稽徵處房屋街路等級調整率評定表作業要點……㈢修訂臺北市房屋街路等級調整率評定表及其說明……㈨臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）……修訂臺北市房屋街路等級調整率表……。
二、增訂之……臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）……適用於103年7月1日（含）以後建築完成之房屋。
三、修訂後之『臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點』、『臺北市稅捐稽徵處房屋街路等級調整率評定表作業要點』……『臺北市房屋街路等級調整率評定表及其說明』……自103年7月1日起實施。」
㈢再按：⒈租稅法律主義係指國家課以人民繳納稅捐之義務或給予人民減免稅捐之優惠時，應就租稅主體、租稅客體、稅基、稅率、納稅方法及納稅期間等租稅構成要件，以法律或法律明確授權之命令定之。
在我國，所謂租稅法律主義，並非採用較嚴格之國會保留，而是承認得以法律授權之法規命令定之，採取法律保留的立場。
關於法律授權之方式，則承認以概括授權訂定法規命令，至於其有無超越法律授權，則應依法律整體規範意旨綜合判斷之。
⒉由房屋稅條例第5條規定可知，房屋稅是依房屋現值，按一定稅率課徵，故以房屋「現值」為稅基，既曰「現值」，則愈能呈現房屋之真正現值者，其課稅之稅基愈正確，愈符合量能課稅及實質課稅原則。
而房屋之價值，常因諸多社會環境因素（如政治、經濟或都市開發等）而改變，故在理論上，應逐年透過鑑價或相關調查程序確認，始得顯現。
惟主管稽徵機關因為成本考量或其他因素，現實上無法逐年調查調整，為期平衡真實與現實之差距，法律乃明定每3年應重行評定1次房屋標準價格（房屋稅條例第11條第2項規定參照），以為稽徵機關核計房屋現值之依據。
又房屋標準價格之評定，依房屋稅條例第11條第1項規定，係「由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。
二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。
三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。」
上開規定除明定判斷房屋標準價格之相關事項外，並授權評委會評定後由直轄市、縣（市）政府公告，以符合「租稅法律主義」之要求，藉以客觀地評定房屋標準價格，以利「稽徵經濟」之效率，同時在合理範圍內，按房屋各種價格因素，各別評定房屋標準價格，以達「量能課稅」之目的。
至在法定事項範圍之內，如何調配各種價格因素，以評定其房屋標準價格，使之符合「量能課稅」之規範意旨，或如何區分房屋之類型級別，依相關價格因素評定各別房屋標準價格，以便於「稽徵經濟」及「量能課稅」之達成，依法律保留原則「層級化」之理論，核屬執行法律之細節性、技術性次要事項，得由主管機關發布命令為必要之規範（司法院釋字第443號解釋理由書參照）。
是依房屋稅條例第11條第1項規定，評委會得依據房屋各種價格因素，合理評定不同類別房屋之價值，此觀同條第1項第1款後段規定「區分種類及等級」自明。
而依前開價格因素，究竟應區分幾種類型級別，承前所述，乃細節性、技術性之事項，屬行政裁量之範圍，且需考量各地差異情形，有鑑於此，關於房屋標準價格之評定，並非由中央政府統一為之，而係依房屋稅條例第11條第1項規定，由各直轄市、縣（市）評委會評定，並由各直轄市、縣（市）政府公告之，以收「因地制宜」之效。
⒊又依財政收支劃分法第12條第1項第2款規定，房屋稅屬地方稅〔即直轄市及縣（市）稅〕，雖房屋稅條例係由立法院統一立法制定之法律，惟基於地方自治立法權及地方自治財政之精神，有關房屋稅之徵收事宜，仍應保留部分項目予地方自治團體補充立法，故房屋稅條例第24條，明文授權地方政府訂定房屋稅徵收細則，並報財政部備案，臺北市政府依此授權而制定北市自治條例第8條，規定稽徵機關應依房屋稅條例第11條第1項第1至3款所定事項，調查擬定臺北市房屋標準價格，臺北市評委會並在前述法定評定房屋標準價格因素之範圍內，考量臺北市之實際情形，於100年常會中決議修訂作業要點，制定房屋類型級別之判別標準，按房屋質量是否明顯高於一般情形，區分高級住宅及一般住宅兩類，以符「量能課稅」及「稽徵經濟」之規範意旨，經臺北市政府於100年1月24日公告實施，嗣於103年1月22日常會，修訂行為時作業要點第15點，就高級住宅合理加價課徵房屋稅，對於房屋現值之核定，以更為精細之標準作為計算依據，核其內容並未改變房屋稅係以房屋「現值」為稅基之法律規定，僅係為更確實反映當期房屋價值，並達「核實課稅」之目的，將房屋稅條例第11條第1項所定3項核定房屋現值之參考因素，作更為精確細緻之規範，故行為時作業要點，係屬執行北市自治條例第8條所定「技術性」及「細節性」事項之行政規則，屬處理本案之適格法規範。
㈣經查：⒈系爭房屋所在建築物，經臺北市都發局於103年12月24日核發327號使用執照，依該使用執照存根記載，建築物構造種類為鋼骨RC造，總層數為38層，用途為集合住宅，有327號使用執照存根，附可閱覽原處分卷1第28至32頁可稽。
⒉次查，系爭房屋中之附表序號1至54所示房屋，各戶總面積（含主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積）為118.98坪至578.84坪，均大於80坪，有臺北市不動產數位資料庫之該54戶房屋標示部及所有權部資料，附訴願卷第1045至1107頁足憑。
上開54戶房屋在臺北市政府地政局不動產交易實價查詢服務網，雖查無交易價格，惟經被告函詢臺北市政府地政局結果，查得同一使用執照之他戶房屋，於104年11月有1筆交易案件，其建物移轉面積為442.04坪，交易總價為6億6,000萬元，經核算每坪交易單價為149.31萬元等情，另有臺北市政府地政局105年8月3日北市地價字第10532138800號函及所附不動產買賣成交案件實際資訊申報書，附訴願卷第1160、1161頁可稽。
原告雖主張：上開交易案件之房屋並非住宅，而係一般事務所，其交易價值並非系爭房屋所在社區之通案行情，實則該社區無論位於臺北市和平東路側或金山南路側之房屋，房地總價最低660萬元（38.13坪），最高不過6,833萬元（148.84坪），均未超過8,000萬元云云。
然查，附表序號1至54號房屋所在社區，自104年1月至105年7月共有42筆交易案件，其中3戶房屋移轉面積為148.84坪至181.96坪，交易總價為6,239萬元至6,833萬元，雖均未逾8,000萬元，惟該3戶房屋為建商與地主合建，依原地主出售時契約條件及價格買回，致市場交易異於市場行情等情，有臺北市政府地政局不動產交易實價查詢服務網頁資料，附可閱覽原處分卷1第50至56頁足憑；
是該3戶房屋既係地主提供土地與建商合建，所約定售價，與其他非地主之買受人，對於房屋及土地應有部分均須支付價金者，勢必存有落差，故該3戶房屋之交易價格，顯然無法反應正常之市場交易行情。
惟觀諸被告所查得與系爭房屋所在社區臨近區域之多筆住宅大樓房地，於104年6月至105年6月間之交易價格，每坪均在80萬元以上，如泰順街60巷1至30號一帶，於104年6月至105年6月間之8筆住宅大樓房地交易，每坪單價在84.82萬元至130.34萬元間；
金華街121至150號一帶，於104年11月之1筆住宅房地交易，價格為每坪127.87萬元；
羅斯福路2段於105年4月至105年6月之3筆住宅房地交易，每坪單價在82萬元至135.6萬元間，有臺北市不動產資訊與居住服務整合入口網頁，及信義房屋提供之實價登錄資料，附可閱覽原處分卷1第64至68頁足憑。
則以附表序號1至54所示房屋之總面積118.98坪至578.84坪，按該區域房屋於上開期間之交易價格行情核算，即便從低以每坪80萬元計，房地總價亦均超過8,000萬元，是原告主張附表序號1至54所示房屋之房地總價未逾8,000萬元云云，顯非可採。
⒊再查，被告所屬大安分處（下稱大安分處）於104年3月5日派員現場勘查，審認附表序號1至54之房屋，具備以下特徵：⒈獨棟建築：該54戶房屋所在建築物為1幢2棟地上38層、地下7層，未與其他建物或建案相連結。
⒉外觀豪華：建築外牆採用天然石材、玻璃鋼材、大理石及花崗石等建材，並設有豪華門廳、接待室、庭院造景等，整體設備完善。
⒊地段絕佳：近捷運古亭站，交通便利；
鄰近師大商圈等，生活機能完善。
⒋景觀甚好：鄰近中正紀念堂及大安森林公園，基地規劃良善。
⒌每層戶少：1層1至2戶，戶數單純。
⒍戶戶車位：依327號使用執照所載，該54戶房屋所在建築物計有364個汽車停車位，大於總戶數106戶。
⒎保全嚴密：設有24小時保全人員，並有卡片、指紋、瞳孔等高階辨視系統進行社區全面監控。
⒏管理週全：有物業管理公司進駐管理，外來訪客與洽公人員必須登記等情，復有大安分處高級住宅處理意見表，附訴願卷第981至983頁可佐。
⒋被告綜合以上調查結果，審認系爭房屋中之附表序號1至54所示房屋，於103年12月24日建築完成，符合行為時作業要點第15點第1項「高級住宅」認定標準，應自103年9月起按該54戶房屋坐落地點臺北市大安區和平東路1段之街路等級調整率（220%），加成核計該54戶房屋構造標準單價，至附表序號55至62所示房屋，因未符合高級住宅認定標準，其房屋構造標準單價則不按高級住宅加價，據以分別依房屋稅條例第5條第1項、北市自治條例第4條第1項及都市更新條例第46條第2款等規定，核計房屋現值，並按非自住之其他住家用房屋稅率3.6%，減半課徵系爭房屋105年房屋稅（參見本院卷第60至121頁），經核尚無違誤。
㈤原告雖主張：房屋稅條例第11條，僅規定評定房屋稅課稅現值之「造價」、「折舊率」、「地段率」等3項標準，由評委會評定，臺北市政府卻未經議會同意，即訂定行為時作業要點，對「高級住宅」加稅，103年更一次調高房屋標準單價2.6倍，違反課稅要件法定原則、比例原則、平等原則、職業自由、禁止不當連結原則、歷史解釋原則。
又臺北市房屋稅之課徵，就房屋稅條例第11條第1項第3款之路段率，未減除地價，有與地價稅重複評定地價之違法；
且路段率係被告承辦人員出於恣意所擬定，無任何客觀數據佐證，被告就附表序號1至54之房屋，在標準單價中多乘一次「1+路段率」，重複評價「路段率」，違反房屋稅條例、法律優位原則及禁止恣意原則。
另臺北市房屋折舊率及耐用年數表，規定鋼筋混凝土造以上房屋，於折舊期滿後仍有40%之殘值率，顯屬過高，與一般經驗法則顯相違背云云。
惟查：⒈承前所述，不動產財產稅既為地方自治團體之重要收入來源，亦由地方政府所屬之地方稅務局進行核課與徵收（僅立法高權歸屬中央），則地方立法機關及地方稽徵機關不管基於稽徵效率，抑或出於地方經濟發展與社會正義之考量，當可在法律授權範圍內，自定稅率，並從眾多房屋客體中，依法定標準，加強稅基查核之力道。
最高行政法院104年度4月份第2次庭長法官聯席會議決議：「房屋稅係依房屋現值按規定之稅率課徵，房屋現值則由主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定之標準核計而得（房屋稅條例第5條、第10條參照）。
不動產評價委員會評定之房屋標準價格，應以同條例第11條第1項規定之3款基準：『一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。
二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。
三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。』
為依據，並由直轄市、縣（市）政府公告之。
各直轄市及縣（市）政府依同條例第24條規定，有訂定房屋稅徵收細則之權限。
準此，臺北市政府於100年1月24日修正公告之作業要點（下稱100年作業要點）第15點第1項規定：『房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有下列8項標準，為高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計：㈠獨棟建築㈡外觀豪華㈢地段絕佳㈣景觀甚好㈤每層戶少㈥戶戶車位㈦保全嚴密㈧管理週全。』
無非依據房屋建材及其他影響房屋交易之價格因素，區分及限制高級住宅之適用範圍，並定其標準價格，係在上開3款基準範圍內，核計房屋現值，如不逾市場交易價格，即符合前揭房屋稅條例之規定旨意，無違法律保留原則及租稅法定主義。」
亦基於相同之立論基礎，肯認100年作業要點之規範適格性及實質合法性；
至於行為時作業要點第15點，僅係將100年作業要點第15點第1項規定，分列為2項，並於第1項增列「用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元以上，且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元（不含車位價）以上者」之要件，並未變更100年作業要點第15點所定經認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價應按該棟房屋坐落地點之路段率加成核計之規定，故前引最高行政法院決議，對於行為時作業要點第15點第1、2項規定，仍有適用，先予敘明。
⒉次查，我國不動產市場交易習慣，除預售屋買賣外，多以房地總價為買賣價格，且房屋、土地不易分開估價，實務上可行之操作方式，乃透過實證存在之事物法則，確立「房地合一出售之市場價格分配予土地之部分最高不會大於占70%」之常態經驗法則。
因此只要房屋之房屋稅稅基量化結果，不超過房地合一出售市場價格的30%，即可認為其無混入土地價格。
（按在營建成本估算實務上，向來認為興建建築物之土地成本約占總成本「40%至60%」。
此等訊息可輸入「土地成本與營建成本比」字串或類似字串上網搜尋，即可得出，為實證存在之事物法則。
）但成本與效益乃是不同之概念，建商願意在素地上興建房屋出售，必然是因為預估之出售收益，會大於投入成本。
而收益與成本間之差異，會全額分配在建物上，因為只有新建出之建物才會提供素地所不能提供之效益，而有新創之價值產生。
所以必須設定「素地價值只隨四週環境而改變，但不因建物之興建而一併增值」之前提。
從而房地合一出售市場價格中能夠分配予土地者，依社會一般常態現象言之，本來極其限應不超過60%。
可是目前稅務作業上，基於「房屋稅率高而地價稅稅率低，為讓人民稅負降低」等因素之考量，每每有高估土地公告現值之傾向，以致在實證上呈現「將土地公告現值與房屋現值比例調高至約7:3之比」之現象，是以當房屋現值低於房地合一售價之30%，在日常經驗法則上即有極高之蓋然性，可以證明房屋現值之評定結果並無混入土地價值（最高行政法院105年度判字第374號、106年度判字第643號判決參照）。
被告依行為時作業要點第15點規定，就附表序號1至54所示房屋，就其構造標準單價按所坐落地點路段率加成核計之房屋現值【即附表（B）欄】，與其核算之市場行情房地總價【即附表（A）欄】相比，並未超過30%，是該54戶房屋現值之評定結果，並無混入土地價值，未逾市場交易價格，被告據以對原告核課該54戶房屋之105年房屋稅，依上說明，自與法律保留原則及租稅法定主義無違。
⒊再查：⑴房屋與其坐落土地之所有人應繳納之房屋稅及地價稅，係採分離課稅，兩者無論租稅主體、租稅客體、稅基、稅率、稽徵方式抑或納稅期間均不相同，且分別以各地方政府所組織之評委會、地價評議委員會，各自評定之房屋標準價格及公告地價作為課稅基礎。
行為時作業要點第15點，係先以第1項明定高級住宅之認定標準，符合該項規定之高級住宅，則依同要點第2點及第15點第2項規定，按該棟房屋坐落地點之路段率，加成核計房屋構造標準單價。
是以，行為時作業要點第15點第1項所定「房地總價在8,000萬元以上」，係因應我國不動產買賣市場，房地合併計價之交易習慣，訂定之高級住宅判斷基準之一，並非房屋標準價格之評定依據；
另觀諸臺北市政府於103年2月11日所公告「臺北市房屋街路等級調整率評定表」之說明，可知該評定表係根據房屋所處位置在巷內、路面、路角地、堤防外及山區等地之差異，訂定不同之調整率，故行為時作業要點第15點第2項據以加成核計房屋構造標準單價，所考量之調整因素為建物之地理區段，而非素地價值，與房屋稅條例第11條第1項第1、3款之規範意旨相符，並無原告所指與地價稅重複評定地價之違法情形。
又被告大安分處前係依臺北市政府100年1月24日公告之「臺北市稅捐稽徵處房屋街路等級調整率作業要點」第3點規定：「重行檢討調整率時，分處應組成查核小組，………7月起就轄區內街路實地勘查，於9月底前填製『擬訂街路等級調整率說明表』陳報總處。」
由查核小組實地勘查臺北市大安區和平東路1至3段後，填製「擬訂街路等級調整率說明表」，載明該路段因交通便利、大安森林公園環境佳，擬將原適用路段率200%，調升為220%，提交臺北市評委會審議通過，由臺北市政府於100年1月24日公告；
臺北市政府嗣於103年2月11日公告之重新公告之路段調整率表，就上開路段並未調整，仍維持220%等情，有擬訂街路等調整率說明表、臺北市政府100年1月24日府財稅字第10030212100號公告，及以該公告重行評定之「臺北市稅捐稽徵處房屋街路等級調整率作業要點」、臺北市房屋街路等級調整率評定表、臺北市房屋街路等級調整率表、臺北市評委會100年1月12日100年常會紀錄、該會103年1月22日103年常會紀錄，暨臺北市政府103年第2期公告在卷足憑（附外放之被告可閱覽補充答辯㈡卷附件37至39）。
觀諸上開「擬訂街路等級調整率說明表」所載調整系爭房屋所在路段路段率之理由，係該路段交通便利，與鄰近大安森林公園，為適宜居住之良好環境，住宅房屋需求高，故所考量因素，與房屋稅條例第11條第1項第3款所定「房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求狀況」，亦無不符。
復按「『豪宅』之所以要進行二次地段率之加成，其理由是因為『住宅總要與所在之地理位置結合』，才會形成市價。
因此有地段率加成之必要。
但此等第一次之『地段率加成』，僅反應出位於同一地理區段多數住宅與地段間之『平均關係』。
但豪宅與地段之結合所形成之『稀有性價值』已超過一般之平均關係，而有『第二次地段率加成』之必要，只要加成結果低於市場價格，即無違反比例原則。
具體加成之百分比為多少，實非重要。」
（最高行政法院107年判字第109號判決參照），而被告就附表序號1至54所示房屋之構造標準單價，按所坐落地點路段率加成核計之房屋現值，未逾市場價格，業如前述，則原告另指稱路段率係由被告承辦人員依其主觀恣意而決定，無任何客觀標準，被告就附表序號1至54所示房屋之標準構造單價，多乘一次路段率，違反房屋稅條例、法律優位原則及禁止恣意原則云云，仍難採憑。
⑵原告引用之被告前處長黃素津在臺北市財政局104年4月16日所召開記者會中之發言內容：評定路段率之考量因素，為各地區之商業、交通狀況、房屋交易供需情形，及交易市價減除地價等，依此計算結果僅為一比例，非謂必須直接減掉地價等語（參見本院卷2第90頁），對房屋稅第11條第1項第3款所定路段率所作詮釋，符合該款立法意旨，原告執稱被告前處長上述發言，乃自承路段率未減除地價，係屬違法云云，殊非可採。
另被告副處長張碧珠所著「房屋街路等級調整率之探討」乙文，內容乃介紹臺北市於100年公告之路段率，係經參考區域地價，及以全市觀點比較各區路段率等過程後擬定，暨探討其合理性與妥適性（參見本院卷2第97至100頁），並無任何關於該路段率之擬定，違反房屋稅第11條第1項第3款規定之論述，故亦無從據為對原告有利之認定。
至臺北市財政局游適銘副局長於前述記者會中雖稱：因實價登錄沒有土地實價，所以變成「房地價減除地價」部分會有問題（參見本院卷2第34頁），及103年1月22日臺北市評委會出席委員之一于俊明出具之證明書則記載：被告於臺北市評委會103年1月22日開會時，無任何資料可向在場委員說明路段率如何減除地價等語（參見本院卷2第30頁），惟本件房屋標準價格之評定符合房屋稅條例第11條第1項所定標準，未涉及土地價格，並無減除土地價格之問題，業如上述，則原告執上述個別首長或委員之意見，主張路段率未減除地價為違法云云，仍無可採。
⒋復按行政法所稱之平等原則，並非指絕對、機械之形式上平等，而係指相同事物性質應為相同之處理，非有正當理由，不得為差別待遇而言，如事物性質不盡相同而為合理之各別處理，自非法所不許（行政程序法第6條及司法院釋字第596號解釋意旨參照）。
臺北市對於一般房屋現值之計算，其類型化處理方式為：一般房屋現值＝核定單價×（1-折舊率×經歷年數）×房屋路段率×房屋面積。
其中房屋構造標準單價係房屋評定現值的主要因素之一，反映房屋之建材與人工價格等實際工程造價，然歷年來建築材料及人工價格等因物價上漲而提高，使得房屋建築成本大幅增加，惟103年7月以前採行之標準單價係70年評定並沿用30餘年，其價格已遠低於現今房屋造價，以致評定之房屋現值明顯偏低，造成持有不動產之稅捐負擔失衡；
且上述計算公式僅考量房屋取得造價成本及關於生活機能（坐落區位之路段）之部分使用收益價值，並未完全反映其房屋之全部收益價值及房屋交易價值，以高級住宅為例，雖其建造成本較高，且交易價格甚鉅，但103年修正前之作業要點並無特別之加價規定，實質上等於擬制二者房屋之建造成本、使用收益價值及交易價格完全相同，此一評價基準明顯違反一般社會經驗法則。
故103年修訂之行為時作業要點第15點，將鋼筋混凝土造以上構造等級之高級住宅房屋現值，以該房屋之標準單價，按所處街路之路段率加成核計，使之與一般住宅有別，係就性質不同之事務，進行不同處理，以符合實質課稅與負擔公平原則，此項差別待遇具有正當理由，並無原告所稱違反租稅平等之情形。
又臺北市政府103年2月11日公告之「臺北市房屋折舊率及耐用年數表」，係由稽徵機關就房屋稅條例第11條第1項第2款所定房屋耐用年數、折舊標準等事項調查擬定後，經臺北市評委會審查評定，依其規定，鋼筋混凝土造房屋之折舊年數為60年，且該表係採簡單平均法預留殘值，按年計算折舊，自房屋建築完成之年起，按年計算折舊至經歷年數屆滿折舊年數為止。
如房屋使用屆滿折舊年數尚未折除重建，則自房屋經歷年數屆滿折舊年數之次年起不再計算折舊（參見可閱覽原處分卷1第524頁），觀諸臺北市都發局核發之327號使用執照所載，系爭房屋係於103年9月26日竣工（參見可閱覽原處分卷第29頁），於被告在105年5月間以原處分課徵系爭房屋105年房屋稅時，完工尚未滿2年，被告並非以系爭房屋屆滿60年折舊年數之殘值，作為計算其房屋現值之根據，則原告以上開「臺北市房屋折舊率及耐用年數表」所定鋼筋混凝土造房屋之折舊年限過長、殘值過高為由，指摘原處分違法，仍非有據。
㈥原告又主張：行為時作業要點以使用執照取得日而非建造執照取得日判斷房屋標準價格，且未限制於103年7月以後開始新建之房屋始有適用，有違信賴保護原則、不溯既往原則及從新從優原則云云，惟查：⒈依前引房屋稅條例第5、7條等規定，可知房屋於興建完成時，始成為房屋稅課徵對象，其稅率因房屋作為住家或非住家使用，而有區別，另參照建築法第73條第1項前段規定：「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。」
建物必須領得使用執照，方得使用，其所應適用之房屋稅率為何，亦至斯時始足以確認，則對於領有使用執照之房屋，以取得使用執照時，依該使用執照所載房屋構造、用途、總層數等資料及地政機關測量之面積為據，核計房屋現值，課徵房屋稅，自符合前揭房屋稅條例之規範意旨。
是行為時作業要點第2點規定：房屋構造標準單價表之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定，依上說明，即有所據，被告依系爭房屋經都發局於103年12月24日核發之327號使用執照，適用「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」，據以核計房屋現值，並無違誤。
⒉次按所謂信賴保護原則，必須行政機關之行政處分或其他行政行為（如訂定行政法規），足以引起人民信賴（即信賴基礎），及人民因信賴該行政行為，而有客觀上具體表現信賴之行為（即信賴表現），然嗣後該信賴基礎經撤銷、廢止或變更而不復存在，始有適用。
承前所述，房屋於興建完成時，始為房屋稅課徵之對象，房屋起造時之房屋構造標準單價，於興建過程中非無調整之可能，自不得據為信賴之基礎，原告復未舉證證明其係因信賴房屋起造時之構造標準單價而取得系爭房屋，亦難認有信賴表現，從而自無信賴保護原則之適用。
⒊再查，房屋稅為1年徵收1次之週期稅，每一稅捐週期屆至（每年7月1日至次年6月30日），稅捐債務即告成立。
行為時作業要點第15點第4項，明定第1項認定標準自103年7月1日（即104年房屋稅課徵期間之起日）實施，行為時北市自治條例第14條第3項亦規定103年10月9日修正之第4條自103年7月1日施行，被告據以核課系爭房屋105年房屋稅，自無違反法律不溯及既往原則。
㈦原告再主張：被告對性質上為起造人甫生產完工待售之系爭房屋，未給予銷售期間，一律自完工起，課以非自住房屋之最高稅率3.6%，致使系爭房屋每年遭課徵動輒上億元房屋稅（都更減半前），形同逐年「絞殺」、「徵收」生產者之待售商品，與房屋稅條例第5條於103年5月20日修法意旨有悖，且僅對建築業而未對其他如汽車業之待售商品課稅，違反平等原則，並侵害伊之職業自由云云。
惟查：⒈房屋稅實質稅率偏低，向來被認為是臺灣高房價成因之一，立法者為期透過擴大自用住宅與非自用住宅稅率之差距，提高房屋持有成本、抑制房產炒作，保障自住權益，於103年6月4日修正房屋稅條例第5條，其中第1項第1款規定，維持自用住宅之原有稅率為房屋現值1.2%，惟增訂「公益出租人」得與自用住宅者同享最低稅率，至於其他非自住而供住家用之房屋，其稅率則為1.5%至3.6%；
又基於尊重地方自治之前提，授權各地方政府得視所有權人持有戶數訂定差別稅率，以減少囤屋之誘因，另以第2項授權財政部訂定法規命令，規定如何區隔「自住」與「非自住」之認定標準，而因房屋稅指涉之自住房屋，為人民生存所不可或缺之居住處所，寓有保障人民最低生存所需之內涵，此處之人民當指自然人，而不及於法人。
是故，財政部訂定之住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第2條，將房屋自住使用限於自然人，不及於法人，而就自然人、法人持有房屋之稅率有所差別待遇，俾維護自然人之生存權，係屬正當，自得援用。
再者，臺北市因房價居於全國之冠，乃循房屋稅條例第6條關於房屋稅徵收率制定之程序規定，於103年10月9日配合修正北市自治條例第4條第1項第1款第1目、第2目、第3項關於房屋稅率之規定，即住家用房屋如供自住或公益出租人出租使用者，為房屋現值之1.2%；
持有非自住之其他供住家用房屋在2戶以下者，每戶均為房屋現值之2.4%；
持有3戶以上者，每戶則均為房屋現值之3.6%；
另房屋如空置不為使用者，應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍認定，分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵，並以同自治條例第14條第3項規定，上開修正條文自103年7月1日施行，核其制定程序，符合房屋稅條例第6條規定，其稅率按房屋持有數而遞增之規定內容，亦合於同條例第5條第2項之授權，且持有房屋戶數愈多，負擔愈高之持有稅，實係體現實質平等原則，符合量能課稅及租稅公平原則。
又人民持有多數房屋雖未必出於囤房炒作之動機，但低成本而得持有多數房屋則顯然提高囤屋之可能，降低議價空間，有礙房屋正常市場交易，而為房屋稅條例第5條、北市自治條例第4條之立法目的所不許。
故不得以持有房屋數多寡與持房者是否出於囤房動機無必然之因果關係，而指上開法令選擇持有房屋數多寡，而非持有房屋者之主觀動機，作為課徵房屋稅率之客觀標準，即屬法律體系上違反立法目的之不圓滿狀態，逕指為法律漏洞。
就本件原告為建商，建屋完工超過1年未售出，且超過3戶者，應否課予囤屋稅之爭議，與其謂屬上開法規漏未斟酌之法律漏洞，毋寧謂為上開法規之規範核心。
蓋房屋稅條例第12條規定：「（第1項）房屋稅每年徵收一次，其開徵日期由省（市）政府定之。
（第2項）新建、增建或改建房屋，於當期建造完成者，均須按月比例計課，未滿一個月者不計。」
已就建商新建房屋於1年內未售出者，降低稅賦，乃就房屋市場必要之議價時間予以考量。
基於臺北市房價過高此公眾所知之事實，於前揭必要之議價期間外，即有提高建商持房成本，加強其出清存貨之壓力，以利議價空間形成，而使房價合理化，乃為房屋稅條例第5條、北市自治條例第4條修正之本旨，於本案予以適用，自無違租稅公平。
從而，原告稱系爭房屋係待售商品，伊並非囤房炒房，被告卻依最高稅率3.6%課徵系爭房屋之房屋稅，有違房屋稅條例第5條立法意旨及平等原則云云，殊非可採。
⒉次查，囤房現象之形成，有其實證上之原因，即國內資金寬鬆卻無等量之投資管道，形成銀行放款利率低下，且苦無放貸機會之結果，多餘之資金都流向房地等不動產，形成房地產價格不斷上漲，有暴利可圖之現象，且因放款利率低下，囤房者面臨之資金鎖定成本（亦即房屋持有成本）變低，故可長期等待，造成房價高漲，又空屋閒置之後果，使國家整體資源無法作最具效率之使用，故有由地方自治團體依房屋稅條例第6、24條等規定，對所屬地方房屋之房屋稅稅率及其核課徵收作業，訂定自治法規，藉由實證法之規定，更有效率地促使囤房者儘速出售新成屋予真正之消費者，此與使用牌照稅係對使用公共水陸道路之交通工具徵收之（使用牌照稅法第3條第1項規定參照），待售汽車尚未經所有人或使用人向所在地主管稽徵機關請領使用牌照，行駛於公共道路，故無須繳納使用牌照稅者，情形不同，則原告另指稱：行為時北市自治條例僅對建築業而未對其他如汽車業之待售商品課稅，違反平等原則，並侵害伊之職業自由云云，仍無足取。
六、綜上所述，原處分（含復查決定）並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。
原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果不生影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 16 日
臺北高等行政法院第四庭
審判長法 官 李 玉 卿
法 官 李 君 豪
法 官 鍾 啟 煒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
├─────────┼────────────────┤
│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│
│ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│ ，亦得為上訴審訴│ 。 │
│ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│ │ 依法得為專利代理人者。 │
│ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│
│ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。 │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 107 年 8 月 16 日
書記官 李 建 德
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