臺北高等行政法院行政-TPBA,111,訴,1153,20230831,1

臺北高等行政法院判決
高等行政訴訟庭第五庭
111年度訴字第1153號
112年8月10日辯論終結
原 告 陳慧珊

陳吉生
陳吉田

陳吉富
陳俊璁

共 同
訴訟代理人 劉炳烽 律師
複 代理 人 陳冠甫 律師
被 告 新北市政府
代 表 人 侯友宜（市長）
訴訟代理人 蕭湘君
蔡盈輝
林靖容
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國111年7月26日台內訴字第1110032249訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、事實概要：緣被告為辦理「國道1號五股交流道增設北入及北出匝道改善工程」（含非都市計畫區及都市計畫區），前經內政部分別以民國110年11月8日台內地字第1100266490號、第1100266489號函核准徵收新北市泰山區泰山段一小段321-1地號等15筆土地（合計面積0.090094公頃）及五股區水碓段水碓小段203-22地號等11筆土地（合計面積0.031289公頃）。

原告等5人共有坐落新北市泰山區楓樹腳段楓樹腳小段（下同）30-17地號非都市土地（使用編定為一般農業區水利用地）及30-15、30-16地號等2筆都市土地（使用分區分別為道路用地兼供高速公路使用、道路用地兼供高速公路及河川使用，下合稱系爭土地，提及各筆土地則僅簡稱其地號）位於徵收範圍內，被告分別以110年11月11日新北府地徵字第11021546005號、第11021552385號公告徵收（公告期間皆自110年11月12日起至110年12月11日止），30-17地號土地徵收補償市價為每平方公尺新臺幣（下同）62,500元，30-15、30-16地號土地徵收補償市價為每平方公尺85,400元。

原告對系爭土地之徵收補償價額不服，以110年11月23日函、110年12月15日異議函向被告提出異議，經被告以111年1月25日新北府地價字第1110180865號函（下稱異議結果）復原告查處結果。

原告仍不服，申請復議，經被告提請新北市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）111年3月29日召開111年第2次會議審議結果，決議維持原土地徵收補償市價查估結果，並經被告據以111年4月28日新北府地價字第1110789799號函（下稱原處分）復原告復議結果。

原告不服，提起訴願經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、原告之主張及聲明：㈠本案將買賣實例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內，違反土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第17條第3項規定：本件估價基準日為110年3月1日，依查估辦法第17條第2項規定，案例蒐集期間應以109年9月2日至110年3月1日為原則，僅於期間內無適當買賣實例時，始得依市價查估辦法第17條第3項規定，放寬至估價基準日前1年內為案例蒐集期間。

本件於原案例蒐集期間，既有非都市土地案實例編號1、2、3、4、7、8、12、15、16、17、18等11件買賣實例，與都市土地案實例編號6、53、54、55、56、59、60、67、68、69、70等11件買賣實例，因交易日期均為估價基準日前半年內（109年9月2日至110年3月1日），而非屬案例蒐集期間內無適當實例之情形，則本件是否尚有其他遭被告認定非適當買賣實例？是否屬案例蒐集期間內無適當實例情形？若本件非屬案例蒐集期間內無適當實例情形，則本件將案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內，及於其他地區選取，估計時並進行區域因素及個別因素調整，已違反查估辦法第17條第3項規定。

且上開買賣實例交易日期均於案例蒐集期間，然買賣實例調查估價表備註欄均記載：「……比準地所在區段內於案例蒐集期間（109年9月2日至110年3月1日）無適當成交案例，故擴大交易日期至價格日前1年之本案作為成交案例。

」顯然買賣實例調查估價表之記載有誤。

㈡本件有比準地地價查估未基於完整事實作成判斷之違法：查估機關於蒐集市場買賣實例階段，尚無從預知何筆買賣實例將列為比較標的。

如查估單位未就案例蒐集期間之全部買賣實例依規定填載買賣實例調查估價表，而僅就採為比較標的之買賣實例填寫，則地評會對於案例蒐集期間之買賣實例，是否果如查估單位所認應不予採用或不宜選取作為比較標的，並無資料可供查核審認，地評會在此事實基礎下，作成評定結果決議維持原補償價格，即有基於錯誤或不完整事實為判斷瑕疵。

又即便其他買賣實例有價格明顯偏高或偏低之情形，且有查估辦法第7條及第8條規定之特殊情況，仍應先就實例作價格修正，將之記載於買賣實例調查估價表，以估計實例之土地正常單價，例外於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，始得不予採用作為買賣實例，而非謂買賣實例有查估辦法第7條規定之特殊情況時，即依同條但書規定不予採用，且不須填寫買賣實例調查估價表。

準此，被告若未就全部適當或不適當之買賣實例填載買賣實例調查估價表，其查估程序即有瑕疵，且足以影響市價查估之合法性。

被告雖提出地評會會議紀錄、原估價報告書、提案表、簡報及本案未採用案例買賣實例調查表，惟未見足以判斷各該買賣實例調查表及簡報填寫正確與否所憑依據之必要圖說資料，難認已符合查估辦法第7條及第8條詳實調查及篩選買賣實例之規定，地評會片面採信被告提出之彙整資料為其判斷基礎，而無其他證據資料可供比對檢驗，即有基於不完整資訊為判斷之瑕疵。

㈢被告應以30-18、30-19地號等2筆土地相同之徵收價格辦理系爭土地之徵收：30-2地號土地係50年分割自30-1地號土地，並由建地目變更為原地目，嗣70年間上開2筆土地皆編定為一般農業區水利用地，惟30-1地號土地於71年間更正編定為同區甲種建築用地，30-2地號土地則未有更正編定之情事。

嗣30-2地號土地於100年12月8日依都市計畫樁位辦理逕為分割，仍維持編定為水利用地，分割新增30-13、30-14地號土地則為都市土地，使用分區分別為道路用地、河川區兼供道路使用；

又30-13、30-14地號土地於110年9月17日分別逕為分割新增30-15、30-16地號土地，皆屬公共設施保留地，30-2地號土地於110年10月5日逕為分割新增30-17地號土地，編定為一般農業區水利用地。

準此，30-17地號土地及30-15、30-16地號等2筆都市土地均係於50年自30-1地號土地輾轉分割而來，原30-1地號土地上於日據時代即有合法房屋，為建地目，旁邊即有國有水利地，政府於50年間將該土地變更編定使用種類為水利地，因此價值減損，被無償使用60餘年無法開發，地主受有特別犧牲。

嗣系爭土地已無作為水利地使用之規劃，自應回復為原來建地之編定，方能保障人民之財產權。

被告為解決國道1號五股交流道周遭交通壅塞，擬定國道1號五股交流道增設北入及北出匝道改善工程（下稱系爭工程）徵收系爭土地之立意良善，卻仍以價值較低之一般農業區水利用地、道路用地兼供高速公路使用、道路用地兼供高速公路及河川使用之編定進行本件徵收，利用系爭土地使用管制性質及利用現況等劣勢進行查估，顯然有違誠信及公平原則。

系爭土地分割自原為建地之30-2地號，故系爭土地理應與同自原30-1地號分割出之30-18、30-19地號土地相同徵收價格，縱使無法與同自原30-1地號分割出之30-18、30-19地號土地相同徵收價格，亦應以相同最高價格進行徵收，始符憲法保障人民之財產權之精神。

㈣聲明：⒈訴願決定、原處分均撤銷。

⒉被告就原告110年12月15日徵收補償異議的申請，應依本院判決的法律見解作成決定。

三、被告之答辯及聲明：㈠本案系爭土地之徵收補償市價已達市場正常交易價格，且查定過程依法辦理，並無違誤：⒈地價區段劃設：⑴30-17地號土地（報告書暫編地號為30-2⑴），非都市土地使用編定為「一般農業區水利用地」，依查估辦法第10條第1項、第20條第5項規定，本案查估單位大有國際不動產估價師聯合事務所爰按前開規定，將該地號土地劃屬泰山區P004-00地價區段（一般農業區水利用地）。

⑵30-15、30-16地號土地（即報告書暫編為30-13⑴、30-14⑵地號）：30-15地號土地使用分區為「道路用地兼供高速公路使用」、30-16地號土地為「道路用地兼供高速公路及河川使用」，因尚未由需地機關取得，屬公共設施保留地，依查估辦法第10條第3項規定，查估單位將該等地號土地劃設為P022-00地價區段（公共設施保留地），另P022-00地價區段毗鄰之道路保留地則依其坐落位置劃設為P023-00地價區段。

因P022-00地價區段屬公共設施保留地，其區段地價依查估辦法第22條第1項規定，以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，就該地價區段毗鄰之一般農業區水利用地、一般農業區交通用地、工商綜合專用區、河川區及河川區兼高速公路用地、道路用地、農業區等分別劃設為泰山區P004-00、P005-00、P018-00、P021-00及P024-00地價區段。

⒉地價訂定：⑴本案估價基準日為110年3月1日。

查估單位依查估辦法第17、18、19條規定，於買賣案例蒐集期間（放寬至估價基準日前1年內，即109年3月2日至110年3月1日）內選取買賣案例，選取並查估比準地地價，經調整後計算被徵收土地宗地市價如下：①非都市土地P004-00地價區段（一般農業區水利用地，即30-17地號所在區段）、P005-00地價區段（一般農業區交通用地）：分別選取楓樹腳小段31-1、31-19地號為比準地，因地價區段內查無比較標的，故查估單位於鄰近地區另選取泰山區泰山段一小段3筆一般農業區農牧用地案例為比較標的，經調整修正區域因素及個別因素後，求得P004-00、P005-00地價區段之比準地地價分為每平方公尺60,900元、59,000元。

②P022-00地價區段（公共設施保留地）毗鄰之P004-00（一般農業區水利用地）、P005-00（一般農業區交通用地）地價區段如前述，另P018-00（工商綜合專用區）、P021-00（河川區及河川區兼高速公路用地、道路用地）、P024-00（農業區）地價區段：分別選取五股區登林段1007地號等19筆地號、楓樹腳小段30-14地號、五股區水碓段水碓小段204-19地號為比準地，因各地價區段內查無比較標的，故查估單位於鄰近地區另選取泰山區泰山段一小段2筆農業區為比較標的，經調整修正區域因素及個別因素後，求得P018-00、P021-00、P024-00地價區段之比準地地價為每平方公尺109,000元、17,000元、76,900元。

⑵土地徵收宗地市價之決定：①30-17地號土地，依查估辦法第20條第1項規定，按需地機關所查填之宗地個別因素清冊，以比準地之地價為基準調整估計後，30-17地號土地宗地條件（形狀）與P004-00地價區段31-1地號比準地相比稍優，其土地徵收宗地市價查估結果為每平方公尺62,500元，並提經地評會110年第4次會議評議通過，查定過程均依規定辦理。

②30-15、30-16地號土地，則依查估辦法第22條第1項、第3項規定，30-15、30-16地號土地所屬P022-00地價區段，因毗鄰P004-00、P005-00、P018-00、P021-00、P023-00、P024-00地價區段，其中P023-00為公共設施保留地，其毗鄰區段線長度不納入計算外，餘按其毗鄰區段線加權平均計算後，其市價為每平方公尺85,400元，並提經地評會110年第5次會議評議通過，查定過程均依規定辦理。

㈡查估單位將案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內，符合查估辦法第17條第3項規定：⒈原案例蒐集期間有非都市土地案等11件，與都市土地案等11件買賣實例經查估單位依查估辦法第6條規定蒐集調查後填載於買賣實例調查估價表，經調查有查估辦法第7條所列之原因且因無法有效掌握及量化調整而未予採用，並已將不採用理由填載於買賣實例調查估價表備註欄，確屬不宜選取作為比較標的之情形。

故查估單位將案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內，符合查估辦法第17條第3項規定。

比準地所在區段P001-00～P006-00（非都市計畫區）與P011-00、P014-00、P018-00、P019-00、P021-00、P024-00（都市計畫區），其區段內於估價基準日110年3月1日前半年之案例蒐集期間並無適當之買賣案例，其擴大至估價基準日前1年內亦同，故查估單位於買賣實例調查估價表備註欄分別記載：「……比準地所在區段內於案例蒐集期間（109年9月2日至110年3月1日）無適當成交案例，故擴大交易日期至價格日前1年之本案作為成交案例。」

應無記載錯誤之情形。

⒉查估單位所蒐集買賣實例情形，估價基準日前半年可供選取做為比較標的之買賣實例，非都市土地農牧用地案例僅1件（交易日期109年10月13日）、都市土地農業區案例僅1件（交易日期109年9月30日），考量本件類此非都市土地農牧用地、都市計畫農業區之土地價格形成，實受宗地個別條件差異、土地使用現況、買賣雙方需求及交易條件不同等因素，致實例交易價格易有落差，且因其他未採用案例多屬含未登記建物、地上建物有占用他人土地、持分移轉、親友或關係人間交易等無法有效掌握量化或調整交易價格之情形，故擴大至1年（110年9月2日至111年9月1日）選取農牧用地比較標的2（交易日期為109年6月5日）、比較標的3（交易日期為109年5月14日）及農業區比較標的7（交易日期為109年5月15日），並針對前述位於第8、9地價區段（農牧用地）、第25地價區段（農業區）之買賣案例，與比準地所在地價區段及比準地進行區域、個別因素調整，用以推估地價區段P001-00～P006-00（非都市計畫區）與P011-00、P014-00、P018-00、P019-00、P021-00、P024-00（都市計畫區）之比準地地價，以使查估結果更趨客觀合理，查估過程實屬有據。

而關對於買賣實例之調查、認定及選用，係查估單位基於專業判斷之結果，本案已將選用買賣實例調查過程提交地評會說明。

㈢被告及查估單位提供地評會審查之資訊完整，查估程序依法辦理並無違誤：查估單位於買賣案例蒐集期間，調查位於系爭土地近鄰地區（泰山區、五股區五股交流道周邊）非都市計畫區內一般農業區農牧用地共計21件買賣案例，並於其中選取3件做為比較案例；

另調查位於系爭土地近鄰地區（範圍同前）之都市計畫區內農業區共計6件買賣案例，並於其中選取2件做為比較案例，查估單位針對上述共計5件採用作為比較案例，及22件未採用買賣實例，均已製作填寫買賣實例調查估價表（22件未採用買賣實例部分），並提請地評會110年第4次、第5次會議審議、111年第2次會議復議，查估單位向地評會進行簡報時，都有查估單位製作之徵收補償調查書表、圖說製作簡報向委員作說明，且已將買賣實例不予採納理由充分說明，被告及查估單位提供地評會審查之資訊完全、完整，查估程序均依法辦理，並無違誤。

㈣系爭土地之使用分區與管制條件與30-18、30-19地號土地有別，尚難依照與30-18、30-19地號等2筆土地相同之徵收價格辦理徵收：系爭土地均溯及自30-2地號土地，該土地係50年分割自30-1地號土地，並於50年11月16日由新北市新莊地政事務所依據臺灣省臺北縣政府50年7月29日文第一字第4581號函囑辦理地目「建」變更為地目「原」，嗣於70年間依現況調查圖顯示該地號全部位於河川安全管制線範圍內，依臺北縣政府70年7月25日70北府地四字第171060號核准非都市土地使用分區及使用地為「一般農業區水利用地」。

至30-1地號土地於70年依現況調查圖顯示該地號部分位於河川安全管制線範圍內，核准編定原亦為「一般農業區水利用地」，嗣臺北縣政府依「製訂非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」及「辦理非都市土地使用分區及編定各種使用地作業要點」規定，以71年12月22日71北府地四字第294866號函更正編定為「一般農業區甲種建築用地」，故30-2地號與30-1地號土地使用管制有別。

嗣後30-2地號土地於100年12月8日依都市計畫樁位辦理逕為分割，分割後30-2地號土地編定維持「一般農業區水利用地」，分割新增30-13、30-14地號土地則為都市土地，其使用分區分為道路用地、河川區兼供道路使用，上開2筆地號又分別於110年9月17日逕為分割出30-15、30-16地號土地（使用分區分為道路用地兼供高速公路使用、道路用地兼供高速公路及河川使用，均屬公共設施保留地）；

至30-2地號於110年11月5日逕為分割出30-17地號土地（一般農業區水利用地），故系爭土地均依都市計畫土地使用分區或非都市土地使用編定類別分別查估，並無違誤。

另因30-18、30-19地號土地均屬一般農業區甲種建築用地，其使用管制條件與都市計畫區公共設施保留地及非都市土地一般農業區水利用地有別，故系爭土地尚難依照30-18、30-19地號等2筆土地相同之徵收市價給予補償。

㈤聲明：原告之訴駁回。

四、上開事實概要欄所述之事實經過，除下列爭執事項外，其餘為兩造所不爭執，並有：異議結果（本院卷一第55至59頁）、原處分（本院卷一第71至76頁）、訴願決定（本院卷一第77至88頁）、被告110年11月11日公告（本院卷一第27至29頁、第31至34頁）、被告徵收土地公告清冊（本院卷二第69至70頁、第77至80頁）、被告發價函（本院卷二第71至76頁、第81至85頁）、原告110年11月23日異議函、110年12月15日異議函、111年2月17日申請復議函（本院卷一第35至43頁、第45至54頁、第61至70頁）、提報地評會110年第4次、第5次會議紀錄提案表及簡報資料節本（本院卷一第369至372頁、第373至412頁、第413至418頁、第419至454頁）、地評會110年8月24日110年第4次會議紀錄節本、110年8月24日110年第5次會議紀錄、111年3月29日111年第2次會議（本院卷一第489至494頁、第501至513頁、第361至368頁）、大有國際不動產估價師聯合事務所查估簡報（本院卷一第495至500頁、第515至523頁）、改制前臺北縣政府71年12月22日北府地四字第294866號函（本院卷一第245頁）、系爭土地沿革變更說明表暨相關地籍謄本（本院卷一第253頁、第255至323頁）、30-15、30-16地號土地都市土地使用分區查詢結果（本院卷一第325至327頁）、系爭土地現況照片（本院卷一第569至571頁）、系爭工程預定徵收範圍地籍圖（本院卷一第375頁、第421頁）、系爭工程影響農業用地區區域因素評價基準明細表（本院卷一第405至412頁）、宗地個別因素清冊（本院卷一第373至374頁、第419至420頁）、P018-00、P021-00、P024-00、P004-00、P005-00地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表、比較法調查估價表（本院卷一第426至431頁、第432至434頁、第435至437頁、第443至445頁、第446至448頁）、P023-00、P022-00地價區段勘查表、公共設施保留地地價加權平均計算表（本院卷一第449頁、第452頁、第453頁）、比準地地價估計表（本院卷一第385頁、第450至451頁）、徵收土地宗地市價估計表（本院卷一第386至388頁）、地價區段略圖（本院卷一第390、398頁、第467頁）、地價區段總覽示意圖（本院卷一第465頁）、地價區段比準地及買賣實例現況照（本院卷一第399至404頁、第473至479頁）、系爭工程（非都市土地）未採用農牧用地案例買賣實例調查估價表（本院卷一第525至544頁），及系爭工程（都市土地）未採用農牧用地及農業區案例買賣實例調查估價表（本院卷一第545至568頁）等文件可參，自堪認為真正。

是本件爭執事項厥為：㈠本案查估單位案例蒐集期間之放寬及比較標的之選取是否違反查估辦法第17條規定？㈡原處分作成有無基於錯誤、不完全資訊？有無判斷瑕疵？㈢原告請求被告應依與30-18、30-19地號等2筆土地相同之徵收價格辦理系爭土地之徵收，有無理由？

五、本院之判斷：㈠本件應適用之法令：⒈按土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。

在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。

（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。

（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。

（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」

同條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」

可知被徵收土地應按徵收當期之市價補償其地價，該當期市價之查估、評定，應遵循土地徵收條例第30條第4項授權內政部訂定之查估辦法所示程序、方法，由地評會具體評定之。

⒉依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項規定授權訂定之行為時地價及標準地價評議委員會組織規程（嗣於112年5月10日內政部台內地字第 1120262734 號令修正發布名稱改為「地價及標準地價評議委員會組織及運作辦法」）第3條第1款、第5款、第6款規定，「地價區段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收補償市價及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」之評議，為地評會之任務；

又依同規程第4條規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者及地政、財政、工務或都市計畫、建設及農業主管等。

足見地評會為合議制組織，其所作成地價或土地徵收補償市價之評議，乃經由不同屬性之代表，各自依其專業之不同觀點，依照一定之法律程序，獨立行使職權，共同作成之決定，應認享有判斷餘地。

而在判斷餘地範圍內，行政法院對於地評會就土地徵收補償市價之評定，固應予尊重，採取較低之審查密度，然非不予審查，如地評會之判斷有恣意濫用或其他違法情事時，仍得予撤銷或變更之，其情形包括：⒈是否基於錯誤之事實認定或不完全之資訊。

⒉法律概念涉及事實關係時，其涵攝有無明顯錯誤。

⒊對法律概念之解釋有無明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。

⒋是否違反一般公認之價值判斷標準。

⒌是否出於與事物無關之考量。

⒍是否違反法定之正當程序。

⒎作成判斷之組織是否合法且有判斷之權限。

⒏是否違反相關法治國家應遵守之原理原則，如平等原則、公益原則等。

⒊內政部依據土地徵收條例第30條第4項規定之授權，訂定查估辦法，作為相關機關在具體化「徵收當期之市價」時應遵守之規範。

查估辦法第2條第2款規定：「比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」

第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。

調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。

劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。

估計實例土地正常單價。

選取比準地及查估比準地地價。

估計預定徵收土地宗地單位市價。

徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」

第6條第1項、第3項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。

調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」

、「第1項調查得採用當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）之資訊。」

第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。

但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：急買急賣或急出租急承租。

期待因素影響之交易。

受債權債務關係影響之交易。

親友關係人間之交易。

畸零地或有合併使用之交易。

地上物處理有糾紛之交易。

拍賣。

公有土地標售、讓售。

受迷信影響之交易。

包含公共設施用地之交易。

、人為哄抬之交易。

與法定用途不符之交易。

其他特殊交易。」

第8條第1項規定：「（第1項）買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表：交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。

有無特殊付款方式。

實例狀況。

有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。」

第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」

第13條第1款、第2款規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；

其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。

地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。

其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。」

第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。

（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。

……。

（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」

第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。

都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」

第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。

將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。

考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。

（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。

（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。

……。

（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」

第20條規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。

但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。

（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。

（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。

……」第22條規定：「（第1項）都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。

帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算。

（第2項）前項非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價，其尾數進位方式依前條規定辦理。

（第3項）第1項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地地價區段之區段線比例加權平均計算。

毗鄰為公共設施用地區段，其區段地價經納入計算致平均市價降低者，不予納入。

……」等規定，係內政部依前揭法律規定之授權，就有關土地徵收補償市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項所為之技術性及細節性規定，核符授權範圍及目的，自得予適用。

⒋依上開規定可知，辦理土地徵收補償市價查估，係由直轄市或縣（市）主管機關先調查案例蒐集期間蒐集之市場買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日（含當日）前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，始得放寬至估價基準日前1年內；

而蒐集之買賣實例如查有查估辦法第7條或第8條規定之特殊情況者，應就實例價格為適當之修正或調整，將之記載於買賣實例調查估價表，作為估計買賣實例之土地正常單價，但於影響交易價格之特殊情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用該買賣實例。

再以此為基礎，於預定徵收土地範圍之地價區段，就具代表性之土地分別選取比準地；

並以估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的；

如預定徵收土地範圍內無買賣實例則於其他地區選取，就其價格進行個別因素及區域因素之調整，以推估比準地試算價格，進而估計徵收土地宗地單位市價，提交地評會評定。

是以，買賣實例、比準地及比較標的之選取，構成查估辦法估計預定徵收土地宗地單位市價之決定因素，環環相扣，相互牽動，均在達成查估辦法具體化土地徵收條例第30條所定按照徵收當期市價補償之目的。

又依查估辦法第19條第1項第1款規定，必須作為買賣實例之土地已得知其正常單價，並經調整至估價基準日後，始為比較標的之選擇，故於買賣實例之正常單價決定前，無從知悉何買賣實例將被選為比較標的。

因此，查估機關於蒐集市場買賣實例階段，尚無從預知何筆買賣實例為比較標的，是查估機關調查買賣實例，應就案例蒐集期間所蒐集之全部買賣實例，依查估辦法第6條第1項後段規定填載買賣實例調查估價表，如有同辦法第7條或第8條特殊情況應為價格修正或調整者，應載明修正理由及修正數；

倘該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整，應不予採用者，亦應敘明其具體理由及所憑證據資料，俾供地評會審認查估機關選擇比較標的或認不應採用之買賣實例，是否經過詳細查證及充分衡量，而非出於查估機關之恣意。

易言之，查估辦法第19條規定比準地地價之查估，係採取買賣實例比較法，其估計方法係於依一定程序、一定範圍內所蒐集之眾多買賣實例中，選擇其中1至3件較為適當者，以其市場實際交易價格為評價基礎，同時就區域因素與個別因素加以調整，由此查估比準地地價，且應於比準地地價估計表中敘明決定理由。

㈡本案查估單位案例蒐集期間之放寬及比較標的之選取，核與查估辦法第17條規定相符：⒈經查，被告為辦理「國道1號五股交流道增設北入及北出匝道改善工程」，前經內政部分別以110年11月8日台內地字第1100266490號、第1100266489號函核准徵收新北市泰山區泰山段一小段321-1地號等15筆土地（合計面積0.090094公頃）及五股區水碓段水碓小段203-22地號等11筆土地（合計面積0.031289公頃）。

原告等5人共有30-17地號非都市土地及30-15、30-16地號等2筆都市土地位於徵收範圍內，被告分別以110年11月11日新北府地徵字第11021546005號、第11021552385號公告徵收（公告期間皆自110年11月12日起至110年12月11日止），30-17地號土地徵收補償市價為每平方公尺62,500元，30-15、30-16地號土地徵收補償市價為每平方公尺85,400元。

原告對系爭土地之徵收補償價額不服，先後提出異議及申請復議，均遭駁回，原土地徵收補償市價查估結果均予維持，被告爰以111年4月28日原處分回復原告復議結果，有原處分、被告110年11月11日公告、被告徵收土地公告清冊、被告發價函、地評會110年8月24日110年第4次會議紀錄節本、110年8月24日110年第5次會議紀錄、111年3月29日111年第2次會議等（本院卷一第71至76頁、卷一第27至29頁、第31至34頁、卷二第69至70頁、第77至80頁、第71至76頁、第81至85頁、卷一第489至494頁、第501至513頁、第361至368頁）附卷可參，堪可認定。

⒉原告雖主張：本件於原案例蒐集期間，既有非都市土地案11件買賣實例，與都市土地案11件買賣實例，交易日期均為估價基準日前半年內（109年9月2日至110年3月1日），而非屬案例蒐集期間內無適當實例之情形，則本件將案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內，及於其他地區選取，估計時並進行區域因素及個別因素調整，已違反查估辦法第17條第3項規定等語。

惟依查估辦法第6條第1項之規定，有關土地買賣實例，固以儘量蒐集地段及交易日期相近之買賣實例為原則，避免因採用相隔時間過長之交易價格可能因市場價格波動造成所核算之價格明顯偏高或偏低，故於第17條第2項定有案例蒐集期間之限制，但蒐集之買賣實例如有查估辦法第7條或第8條規定之特殊情況，無法有效掌握及量化調整時，則應不予採用該等買賣實例，故設有同第3項得將蒐集實例之範圍放寬至估價基準日前1年內之例外規定，蓋此等可供比較之買賣實例愈多，自較能衡量各種影響地價之客觀因素，調整比準地之價格，再正確查估被徵收土地補償市價。

本件經被告公告徵收之系爭土地，分別位於都市土地及非都市土地，查估單位於原案例蒐集期間雖查得有非都市土地與都市土地案例各11件之買賣實例，但經調查非都市土地案實例編號1、2、3、4、7、8、12、15、16、17、18等11件買賣實例，與都市土地案實例編號6、53、54、55、56、59、60、67、68、69、70等11件買賣實例，分別有查估辦法第7條所列之原因且因無法有效掌握及量化調整之情事，而未予採用，並已將不採用理由填載於買賣實例調查估價表備註欄，有系爭工程（非都市土地）未採用農牧用地案例買賣實例調查估價表，及系爭工程（都市土地）未採用農牧用地及農業區案例買賣實例調查估價表（本院卷一第525至568頁）等在卷可考，堪認原告所指估價基準日前半年期間內之前揭買賣實例均非屬適當之實例，且在此半年期間內縱將蒐集實例擴及與比準地不同地價區段作比較標的之選擇，關於非都市土地農牧用地及都市土地農業區適宜可供作比較之案例僅各有1例，亦經本院於準備程序中當庭與兩造確認，迄未見原告提出其他相反事證可資認定其主張屬實（參本院卷二第39頁），故堪認查估單位將案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內，應符合查估辦法第17條第3項之規定。

㈢原處分並無基於錯誤、不完全資訊所生之判斷瑕疵：⒈原告雖援引最高行政法院108年度判字第83號、109年度判字第333號判決意旨，另主張地評會片面採信被告提出之彙整資料為其判斷基礎，有基於不完整資訊為判斷之瑕疵云云，惟細譯此等判決之案例事實均係查估單位調查買賣實例，未就案例蒐集期間之全部買賣實例依規定填載買賣實例調查估價表，而僅就採為比較標的之買賣實例填寫，因地評會對於案例蒐集期間之買賣實例，是否果如查估機關所認應不予採用或不宜選取作為比較標的，並無資料可供查核審認，地評會在此事實基礎下，作成評定結果決議維持原補償價格，則有基於錯誤或不完整事實為判斷之瑕疵，而經認定係屬違法。

惟查，本件查估單位就未予採用之買賣實例，均已將不採用理由填載於買賣實例調查估價表，以供地評會查核審認，應已合於查估辦法第8條之規定，業如前述，是本件案例事實與原告援引前述實務案例顯難相提並論，自難允許遽予比附援引為其有利認定之基礎。

⒉此外，原告主張本件查估程序違反查估辦法第7條及第8條詳實調查及篩選買賣實例之規定，無非係以被告未提供足以判斷各該買賣實例調查表及簡報填寫正確與否所憑依據之必要圖說資料云云，惟依查估辦法第4條、第6條規定可知，土地徵收補償市價查估之辦理程序所需蒐集、繪製基本圖籍及資料眾多，關於市場買賣實例之蒐集，依法並未限於僅能採取第一手之資料，而得採用當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）之資訊，故被告所屬新建工程處辦理系爭土地徵收補償市價查估程序依法委託大有國際不動產估價師聯合事務所辦理，經不動產估價師調查實例後填寫買賣實例調查估價表，並製作查估簡報，提出於110年8月24日召開之110年第5次地評會會議審議，其估計方法係於前述範圍內所蒐集之眾多買賣實例中，分別就非都市土地及都市土地分別選擇其中3件、2件較為適當者，以其市場實際交易價格為評價基礎，同時就區域因素與個別因素加以調整，由此查估比準地地價，且於比準地地價估計表中敘明決定理由，此有P018-00、P021-00、P024-00、P004-00、P005-00地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表、比較法調查估價表、P023-00、P022-00地價區段勘查表、公共設施保留地地價加權平均計算表、比準地地價估計表、110年8月24日110年第5次會議紀錄及大有國際不動產估價師聯合事務所查估簡報等（本院一第426至431頁、第432至434頁、第435至437頁、第443至445頁、第446至448頁、第449頁、第452頁、第453頁、第385頁、第450至451頁、第501至513頁、第495至500頁、第515至523頁）附卷可查，足見其買賣實例主要係採取不動產估價師調查所獲資訊，經核於法並無違誤。

又況，此等市場買賣實例均屬公開資訊，故查估單位製作之買賣實例調查估價表及簡報資料所載是否正確，自應屬可受公評，且足以事後檢證，尚無原告所主張難以確認其真實性之情事。

㈣原告請求被告應依與30-18、30-19地號等2筆土地相同之徵收價格辦理系爭土地之徵收，於法無據：⒈原告另主張系爭土地應比照30-18、30-19地號等2筆土地相同之價格辦理徵收，所憑依據主要係以系爭土地均係於50年自30-1地號土地輾轉分割而來，原30-1地號土地上於日據時代即有合法房屋，為建地目，故系爭土地理應與同自原30-1地號分割出之30-18、30-19地號土地相同徵收價格等語，並提出泰山區楓樹段楓樹腳小段5建號之建物謄本為憑（本院卷一第66頁），惟從卷附系爭土地沿革變更說明表暨相關地籍謄本（本院卷一第253頁、第255至323頁）以觀，可知原告主張之建物係坐落同段30-3地號土地，而30-3地號係逕為分割自30地號，原70年第1次公告編定為一般農業區水利用地，嗣於72年8月1日經改制前臺北縣政府更正編定為「一般農業區甲種建築用地」，嗣於96年8月1日經判決分割出30-4地號，復於110年11月5日自30-3、30-4地號逕為分割出30-18、30-19地號土地，對照系爭土地則係逕為分割自30-2地號土地，30-2地號則係於50年逕為分割自30-1地號土地，故30及30-1地號土地於日治時期本屬不同地號之土地，兩者並無關連，原告誤以為30-18、30-19地號土地與系爭土地相同均自原30-1地號分割而出，容有誤會，是其主張已非可採。

⒉再者，參酌查估辦法第10條第1項之規定，地價區段之劃分應斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。

系爭土地分屬受河川安全管制線限制之水利用地及都市計畫區公共設施保留地，30-18、30-19地號土地則為一般農業區甲種建築用地，此有系爭土地及30-18、30-19地號土地之土地登記謄本、異動清冊查詢資料及都市土地使用分區查詢結果等附卷可按（本院卷一第313至327頁），足見系爭土地與30-18、30-19地號土地之使用管制條件迥異，於徵收價格之查估自難相提並論。

原告前以此為由，依土地徵收條例第22條規定，向被告循序提出異議及提請復議，經被告提請地評會於111年3月29日召開111年第2次會議審議結果，決議維持原土地徵收補償市價查估結果，並經被告據以111年4月28日原處分函復原告復議結果，經核於法並無不合。

六、綜上所述，被告就系爭土地辦理徵收補償市價之查估，均已遵守查估辦法所定之法定程序，提交地評會審查之內容，核無原告所指基於錯誤之事實認定或不完全之資訊而為審查等違法情事，其另請求被告應依與30-18、30-19地號等2筆土地相同之徵收價格辦理系爭土地之徵收，亦屬於法無據，本件地評會所為專業判斷，本院自應予尊重，訴願決定遞予以維持，亦無不合。

從而，原告訴請撤銷訴願決定及原處分，並請求判決如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦及陳述，經本院詳加審究，或與本件之爭執無涉，或對本件判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此指明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條，民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
審判長法 官 陳心弘
法 官 畢乃俊
法 官 鄭凱文
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；
如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。
三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。
四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟法第49條之1第1項第3款）。
但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。
2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。
3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。
(二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。
2.稅務行政事件，具備會計師資格者。
3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。
4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。
是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。
中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
書記官 高郁婷