臺北高等行政法院行政-TPBA,111,訴更一,63,20240425,1

臺北高等行政法院判決
高等行政訴訟庭第二庭
111年度訴更一字第63號
113年3月27日辯論終結
原 告 王薏雯 住臺北市大安區四維路14巷8號4樓
之1
許高山 住臺北市中正區館前路65號11樓
共 同
訴訟代理人 陳麗文律師
張衛航律師
被 告 臺北市政府 設臺北市信義區市府路1號
代 表 人 蔣萬安 住同上
訴訟代理人 許雅婷 住臺北市中山區南京東路3段168號
17樓
林正泰 住同上
張雨新律師
參 加 人 臺北市大安區懷生段二小段316、316-2地號等2筆 土地都市更新會
設臺北市大安區復興南路1段342號
11樓之6
代 表 人 鄭麗華 住臺北市大安區復興南路1段342號
2樓之3
訴訟代理人 劉立鳳律師
複 代理人 劉樹志律師
上列當事人間都市更新事件，原告不服臺北市政府中華民國 107年6月28日府都新字第10730240503號函，提起行政訴訟，前經本院107年度訴字第964號判決，再由最高行政法院109年度上字第692號判決發回本院更審，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
第一審及發回前上訴審訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、程序事項：本件被告代表人原為柯文哲，嗣於訴訟進行中變更代表人為蔣萬安，並經變更後代表人具狀聲明承受訴訟（本院卷第169頁），核無不合，應予准許。

二、事實概要：

(一)緣臺北市大安區懷生段二小段316、316-2地號2筆土地（下稱系爭土地）共計988平方公尺，原有地上12層地下1層建築物（即登峰大廈，其中包含共同使用部分1272建號及門牌342號地下1樓1351建號，共計91個門牌號，下稱系爭建物）坐落臺北市復興南路1段與復興南路1段340巷交叉口西南側街廓，系爭建物於民國88年發生921地震後，經被告所屬工務局鑑定為黃單需注意災損建物，系爭建物之住戶依行為時都市更新條例（下稱都更條例）第15條規定組成臺北市大安區懷生段二小段316、316-2地號等2筆土地都市更新會（即參加人），並於100年7月28日依都更條例第19、22條及第29條規定擬具臺北市大安區懷生段二小段316、316-2地號等2筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案（下合稱系爭都更案；

就都市更新事業計畫，下稱系爭事業計畫案，就權利變換計畫，下稱系爭權變計畫案）申請被告核定。

(二)案經被告受理後，依都更條例第19條程序辦理公開展覽（101年11月28日至102年1月26日）及102年1月15日舉辦公聽會，再經聽證程序後，全案送經被告依都更條例第16條規定組成之臺北市都市更新及爭議處理審議會（下稱審議會）第217次、259次、261次及第301次會議審議通過，被告於107年6月28日以府都新字第10730240503號函（下稱原處分）核准系爭都更案。

原告為系爭建物門牌342號地下1樓（下稱系爭地下室）之所有權人，不服原處分，提起行政訴訟。

經本院以107年度訴字第964號判決（下稱原判決）駁回原告之訴，原告仍不服，提起上訴，經最高行政法院109年度上字第692號判決（下稱發回判決）原判決除確定部分外廢棄，發回本院更為審理。

三、原告起訴主張：

(一)系爭地下室經地政機關單獨登記為「大安區懷生段二小段1351建號」，且經戶政機關編有單獨之門牌「台北市大安區復興南路一段342號地下室」，並與樓上12層（共89戶）各區分所有建物，共同分擔系爭都更基地與共同使用部分（公共設施）1272建號之持分，先予敘明。

(二)依系爭權變計畫案估價條件第6點「在合法前提下，以使照登記車位數量為地下室價值評估基礎，計算地下室車位總值」，未將地下室按「區分所有建物」估價，且漏估地下室餐廳部分的面積，嚴重低估地下室更新前之權利價值，明顯違法： ⒈依系爭建物使用執照及建築改良物勘測成果圖所載，系爭地下 室面積共計749.71平方公尺，其中661.35平方公尺作為停車 位使用，規劃為2個平面車位、30個2層式機械停車位，共32 個車位，所餘之88.36平方公尺作為餐廳使用。

系爭地下室更 新前之實際使用情形，則係未依法申請使用執照變更，而逕 將餐廳的面積，變更為8個2層式的機械式停車位，故地下室 全部749.71平方公尺的面積（含使用執照上的停車位及餐廳 面積），共計有40個停車位供作使用，以上均為兩造及參加 人所不爭執。

⒉原估價條件不僅未將地下室視為區分所有建物予以估價外，並 僅對「使用執照登記的車位」作估價，而未將使用執照上88. 36平方公尺原作餐廳使用、變更作停車位使用的面積列入估 價，亦即漏估此部分建物的價值，嚴重違反平等原則，亦屬 不法侵害原告之財產權，應屬無效。

⒊按估價條件第6點：「(1)在合法前提下，以使照登記車位數量 為地下室價值評估基礎，計算地下室車位總值。

(2)評估地下 室車位總值中使用權價值、土地所有權價值及建物所有權價 值分別佔地下室總值比例(3)各車位使用權價值=…(4)各車位 土地所有權價值=…(5)各車位所有權價值=…(6)各車位價值=各 車位使用權價值+各車位土地所有權價值+各車位所有權價值 」。

地下室停車位之估價，即先按估價條件(1)，計算更新前 的「地下室總權值」後，再按前揭估價條件(2)-(6)，將「地 下室總權值」分算予原告等人及系爭地下室之其他共有人。

原告等人自更新會成立，以迄於歷審訴訟，均是針對前揭估 償條件(1)之計算「地下室總權值」之估價條件，認為侵害原 告等人之財產權，並未爭執估價條件(2)-(6)。

惟被告及參加 人竟均僅是就估價條件(2)-(6)作抗辯，而未就估價條件(1) 之合法性作說明，顯有混淆。

(三)參加人為極大化樓上建物的權值，並壓低系爭地下室「更新前權利價值比例」，其估價條件明顯違法，且有多數（樓上所有權人）霸凌少數（地下室所有權人）之情事：⒈按估價條件第2點：「勘估標的建物更新前為受地震災損之建物，本次評估以假設勘估標的未受災損之情形評估。」

然查，系爭建物因地震災損，多處外牆石材龜裂，潛藏居住環境與公共安全問題等情，惟估價條件卻定為「假設勘估標的未受災損害之情況評估」，明顯與事實不符，其估價結果，更不可能是建物之「市價」。

⒉系爭都更案之估價基準日，於第一次定評價基準日為99年2月26日並作出估價報告後，變更數次評價基準日，而有大幅調高樓上建物之估價，卻僅微幅調高地下室估值之情事，原告等人於聽證會提出異議時，參加人表示：「住宅房價變動遠大於車位價格變動，故二者價格變動比例並不一致」。

既「住宅房價變動遠大於車位價格變動」，住宅是否為「受地震災損之建物」，其價格變動也必定遠大於車位，則系爭估價條件「以假設勘估標的未受災損之情形評估」，刻意提高樓上建物更新前之權利價值，明顯違法。

⒊各區分建物之房地交易價格（市價），本即應按土地及建物登記簿謄本所載的面積計算，惟估價條件第3點前段卻載：「各區分建物之房地價評估係依實施者提供之面積為準」亦即樓上建物的估價，並非按照各區分建物之土地及建物謄本所載面積，而是按「參加人提供的面積」。

究參加人提供給估價師之「面積」為何，何以不依土地及建物登記簿謄本所登記之面積計算？又何以同為區分建物之地下室不能以「建物謄本面積」計算，而以使用執照上的32個車位數且未將地下室所餘之88.36平方公尺之餐廳面積列入估價範圍計算？明顯係刻意壓低系爭地下室更新前的權值。

⒋按行為時不動產估價技術規則（下稱估價規則）第2條第1款規定，所謂正常價格係：「指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者」，而估價條件第4點記載：「各區分所有建物房地總價評估係在不考量建物及應有土地持分比例差異下評估」，因此，估價條件「不考量建物及應有土地持分比例差異下評估」所估的權值，顯然不會是「市價」。

⒌前述高估樓上建物都更前之權利價值，低估地下室都更前之權利價值的結果，於折抵共同負擔費用之情形，造成系爭地下室共有人折抵較多的房地予實施者即參加人：系爭建物都更前，為地上12層、地下1層；

都更後，為地上15層、地下5層之建物，都更後，全部建物的面積既有增加（按地上建物增加3層，地下室增加4層），參加人各會員於更新後的土地持分面積自會減少；

惟在「未將地下室作為區分建物估價」，以及「不考量建物及應有土地持分比例差異下評估」的估價條件下，造成樓上部分建物的所有權人，都更後的土地持分面積未足額減少，甚至土地面積不減反增的矛盾現象。

參加人藉違法的估價條件，刻意降低「系爭地下室更新前的權利價值」，降低系爭地下室各所有權人「更新前權利價值比例」，相對提高樓上建物所有權人「都更後應分配之權利價值」，遂造成樓上建物所有權人不法享有原應歸屬地下室所有權人的都更後利益。

(四)系爭地下室更新前權值之估價條件是由參加人所決定，亦由其選定之巨秉不動產估價師事務所(下稱巨秉估價師)進行估價，原告如不參與選配，係按估價師所估之「更新前權值」領取現金；

然原告如為配合系爭事業計劃案之規劃，將原有獨立停車位取消，變更為法定停車位，而不得不選配樓上建物時，參加人竟又謂估價師之估價較保守，必須「按權值加價20%至25%」始得選配，該加價原則明顯自相矛盾，且違反一般公認之價值判斷標準。

(五)系爭地下室之權利價值嚴重低估，系爭選配規則又剝奪原告原址選配之權利，卻未予原告任何補償，顯失公平：⒈系爭地下室之權利價值嚴重低估：系爭估價條件明顯違法，且有多數（樓上所有權人）霸凌少數（地下室所有權人)之情事，已如上述。

系爭地下室既為獨立之區分建物，並與樓上12層各區分所有建物，共同分擔「系爭都更基地」（民法第799條第4項參照），系爭地下室所有之土地持分，經由都更程序之獎勵，亦與樓上建物所持分之土地相同，均會增加都更後，新建建物的面積。

系爭都更案竟僅將系爭地下室，按市場上一般車位交易行情估價，嚴重低估系爭地下室之權利價值，已明顯違法。

⒉系爭選配規則剝奪原告「原址選配」之權利：⑴按系都更之選配原則（二）記載：「依更新前原樓層原位置選配」系爭地下室於更新前為獨立之區分建物，即便更新前權值低估，若更新後能讓地下室所有權人原址選配，對地下室所有權人之權益亦不至於影響過大。

復依現行法規，地下室本即得作為獨立產權之停車位登記及使用，且臺北市都市更新自治條例第11條所稱46平方公尺之「最小面積分配單元」僅係規範更新後市民居住室内空間，並不包括獨立產權之停車位。

⑵然系爭都更案竟枉顧原告權益，一方面低估地下室車位更新前之權值，而在選配部分，系爭都更案「於B1F擠出一個登記面積約2.09坪主建物，讓車位所有權人選配的機械車位，得以車公登記於此主建物。」

，非但造成原告都更後之車位交易價值大幅減損，更使原告等之土地持分，於都更後大幅減少。

⑶查系爭都更案於地下室共規劃93個停車位，其中地下一樓至地下四樓均為坡道平面的停車位，地下五樓則有8個坡道平面大車位、3個坡道平面小車位及19個機械停車位。

系爭地下室都更前，係位於地下第一層，部分面積用作餐廳、部分面積用作平面式、機械式（上、下各一台式）停車位。

縱依系爭都更案，亦應是將都更後之地下第一層保留予原地下室所有權人、如第一層無法容納下全部車位，至少亦應規劃在第二層的車位，始較符合系爭都更案全體區分所有權人所適用之「原址選配」原則，且較符公平原則；

惟系爭都更案竟是將位於地下第五層之循環式（非上、下各一台式）機械停車位，登記為地下室第一層面積約2.09坪主建物的車公，供地下室所有權人選配，豈是對地下室所有權人公平之作法？⒊參加人曾於98年2月13日理事會會議中，決議「考量減輕成本負擔，將地下室由五層改為四層」，惟嗣後又改為地下室開挖五層。

足徵，無論地下室開挖四層、五層或六層，於法規及建築技術均無不可，差別只在支出營建費用的多寡，及都更後，地下室停車位使用的方便性及交易價值的高低。

換言之，地下室挖愈多層，都更後各地主可獲分配的現金就愈少，參加人為節省鉅額營建成本，犠牲原告利益。

(六)原告權益遭特別犠牲，系爭都更計劃卻未有任何補償措施：⒈依發回判決，系爭都更案「設一小面積專有部分供有車位需求者共同選配並附掛車位」並不違法，惟發回判決亦指出，必須是在「係予上訴人（按即本審原告）超過法律所可取得之權利，對上訴人有利，並無違法」之前提，然系爭都更案將原告等都更前位於地下第一層的車位規劃於地下第五層之機械式停車位，在其他住戶適用原址選配的前提下，剝奪原告原址選配的權利，明顯對原告不利，自難謂系爭選配原則合法。

⒉縱認系爭都更案得「設一小面積專有部分供有需求者共同選配並附掛車位」，然都更後原告之車位交易價值大幅減損， 更使原告等之土地持分，於都更後大幅減少，屬不法侵害原告就系爭地下室建物及土地之所有權，如因都更公共利益之考量，此部分減少之土地持分，於都更後，既係分配予新增加之建物所有，此部分特別犧牲所產生的利益，自應歸屬於系爭地下室所有權人，始符公平原則。

(七)系爭加價規則係被告更新會於100年3月25日召開之100年度第一次會員大會決議通過，其為規避原告等利害關係人對此表達意見，及規避被告之審查，於系爭都更案公開展覽期間，故意未列入都更計劃案之公覽版本資料内，明顯違反都市更新條例第19條之規定，原告許高山發現此情，遂於105年10月24日被告第259次審議會時，要求參加人應就此加價原則補正公開展覽程序，被告並應對此加價原則為實質審查。

發回判決就前開事實論述明顯有誤，鈞院自得重為適法之認定。

系爭加價規則既未踐行行為時都市更新條例第19條之公開展覽程序，嗣後亦未補正此程序，被告自不得核定系爭都更計畫案。

(八)先位聲明：原處分撤銷；備位聲明：確認原處分違法。

四、被告則以：

(一)有關發回判決指出，本件依所設估價條件所獲致之更新前、後之估價結果，是否與市價相當？有無低估？⒈本件估價條件由理事會決議，並經會員大會追認通過。

所設估價條件包括更新前估價條件、更新後估價條件，及更新評估價值結論。

依行為時（102年12月20修正前）估價規則第31條第1項及第124條規定可知，都市更新權利變換更新前、後價值之評估主要用來作為地主間及地主與實施者間更新後權利分配價值的參考基礎，重視的是權利人間以及權利人與實施者間的公平性衡量，此與不動產市場個別交易價格評估皆以市場角度衡量，評價的目的有所不同，估價師也特別敘明評估結果僅適用於勘估標的於權利變換估價目的下之價值參考。

⒉本案更新前地下層建物有非常態的產權問題（車位使用狀 況及產權情況特殊性），如以市場計價習慣評估地下室房地總價，將對僅持有地下室建物面積及土地持分卻無實際使 用車位權利人不公平，故為求參與權利變換各權利人間公 平分配而設定估價條件作為估價基礎以維繫達到公平分配 之目的，並價格種類仍視為「正常價格」。

(二)原告更新前權利價值並無低估：⒈經查，系爭地下室為有一獨立門牌(342號地下一樓）及建號（1351建號)之建物（主建物面積749.71㎡)，亦有與其他地上建物分別共有之共同使用部分（1272建號，權利範圍58/10000=7.62㎡)，合計為757.33㎡。

⒉各該停車位所在之系爭地下室已視為區分所有建物予以評價，並非以登峰大廈共用（有）部分為估價：⑴關於地下室更新前權利價值已依估價規則第125條規定予以估價。

系爭地下室各車位是依各車位實際使用價值、建物 面積大小、持有土地面積大小等，將停車位分為使用權、建物所有權、土地所有權三種權利價值進行評估，以求合理分配。

⑵巨秉估價師依估價條件，以使用執照車位數評估，使用執照登載共計32個車位數(2個平面車位、30個機械車位），參考鄰近地區車位買賣及租賃案例，以機械車位215萬元/個，平面315萬元/個推估地下層車位總值為7,080萬元。

台灣大華不動產估價師聯合事務所(下稱台灣大華估價師)所估為新臺幣6,300萬元、歐亞不動產估價師聯合事務所(下稱歐亞估價師)所估為新臺幣7,130萬元。

⑶巨秉估價師將地下層車位總值7,080萬元，依使用權價值比例28.97％、土地所有權價值比例63.13％及建物所有權比例7.9％，計算出三種類別總價值。

再依各權利人車位位置、車位類型（平面或機械）、有車位持分無實際使用等差異，並以各車位使用權加計土地所有權加計建物所有權計算現況40個車位編號的各車位價值及有車位持分無實際使用車位價值，並據以評估出原告更新前權利價值。

⑷系爭地下室當時為車位配置占滿整個地下室，原告所指餐廳位於地下室邊側兩角分別約14.57及13.17坪，不僅面積小、從未以餐廳型式使用、無獨立對外出口及單獨區劃，並被車位圍住難以進出，且車位與餐廳交雜使用也難以想像，即餐廳就正當合理性(市場性)及財務可行性(無效益）而言均不具使用效益及價值，原告所言有漏估餐廳價值，與估價規則第2條第17款規定最有效使用原則之估價原則並不相符。

(三)原告更新後權利價值亦無低估15％〜20％：⒈按估價技術規則第128條規定：「權利變換後區分所有建物及其土地應有部分，應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素，以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之。」

⒉原告許高山並無參與權利變換分配更新後房地，更新後權利價值如何與原告許高山無關。

原告王薏雯是由估價師進行更新後房地估價後才選配更新後房、車單元（即先估後選），並非選配後才估出更新後權利價值，自無更新後房地價格被低估15％〜20％，要透過加價原則補15％〜20％差額價金疑義。

況加價原則適用於25位需要補差價之地主，並非針對原告王薏雯量身訂作，自無多數霸凌少數之事。

⒊參加人於100年3月25日召開100年度第一次會員大會通過加償原則，並於同日向會員發出選配通知。

當時2F-A戶為27.77坪，每坪單價為84萬8,900元，總價為2,357萬3,953元。

參加人於100年3月28日至同年4月28日辦理權利變換選配，原告王薏雯在上開選配期間並未選配，嗣於100年6月9日簽署都更同意書及填寫選配申請單。

更新後各房地價值是由估價師先估，再由各會員選配（先估後選），並非先選後估，且原告王薏雯選配當時也知道2F-A戶價格及加價原則，自無不公。

(四)原告王薏雯依其意願選配更新2F-A戶及B3F-14車位：⒈巨秉估價師在2F-A戶（28.71坪）水平效用比的採光通風調整-1.75％，臨路-1％，惟樓層別效用比為101.50％，評估單價為86萬8,600元/坪，評估總價為2,493萬7,506元。

如以同樣直上層A戶比較，2F-A戶評估單價高於直上層之三樓至六樓而與七樓A戶同價。

⒉B3F-14車位為坡道平面大車位（315萬元），與其他B3同層大車位價格相同。

巨秉估價師之估價書最終定案更新後2F-A戶價值較參加人發出選配通知時略高，且較其他A戶直上層至中樓層單元價值的單價為高，即無低估15％〜20％之事。

(五)另，雖發回判決意旨雖認原告所提撤銷訴訟屬正確之訴訟類型，惟查都市更新條例就權利價值差額特別設計以「救濟 結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補」為解決機制，如以撤銷訴訟係撤銷原處分，核與法律設計特別救濟程序規定現金相互找補意旨似未相符。

(六)並聲明：原告之訴駁回。

五、參加人陳述略以：

(一)有關更新前建物地下層有非常態的產權問題（車位使用狀況及產權情況特殊性）：⒈使用執照登載共32個車位（30個機械式，2個平面式），但現況配置40個車位；

且另有3人亦有地下室建物及土地所有權持分，但實際卻無車位使用之權利。

⒉同為機械式車位所有人之建物及土地所有權持分面積，卻不盡相同，建物持分面積小僅10.23或13.63㎡，大至25.45或26,13㎡不等；

土地持分面積則小僅1.18或1.24㎡，大至2.93或3㎡不等。

而原告王薏雯雖有編號9號之平面式車位，但建物持分面積15.15㎡、土地持分面積1.73㎡，卻反較其他30位機械式車位所有人之持分面積為小。

⒊按車位現況使用評估圖，有8個機械式停車位實際上未施作機械設備，且無法同時停放兩輛汽車，其中包含原告許高山所有編號34號之車位。

(二)系爭建物更新前估價條件（二）「以假設勘估標的未受災害之情況評估」，此估價條件對於地上層之區分所有建物及原告停車位所在之地下層建物，均屬一致。

都更權利變換更新前、後價值之評估，主要目的在權利人間及權利人與實施者間公平性之衡量，而不在不動產交易市場上應有價格之評估。

參加人提供予估價師事務所之土地產權清冊及合法建物產權清冊，均依照土地登記謄本及建物登記謄本之登載内容轉載製作，以便於閱覽、比較及加總統計，並無任何虛偽不實或包含未登記建物之情。

六、本院的判斷：

(一)都市更新為都市計畫之一環，除具有使人民得享有安全、和平與尊嚴之適足居住環境之意義外，並得作為限制財產權與居住自由之法律依據。

從而，其更新計畫及權利變換內容，必須立基於相當之公共利益，始得對於土地私權強制干預。

而所謂公共利益，並不當然是整個社群或其中大部分成員利益的「總合」，而應是各個成員事實上利益，經由複雜的交互影響過程，所形成理想的「整合狀態」。

從而，在該都更案件中是否依循一定之正當法律程序（告知、資訊公開、公開聽證、理由說明以回應評論，司法院釋字第709號解釋參照），藉尊重多數、擴大參與、資訊公開透明、知情後同意等要素之強調，以形成整體意志，同時，防止相對弱勢者基本權利受過度限制與剝奪，均為該等都更案是否具有足夠公益正當性得以限制甚至剝奪更新範圍內居民土地（或建物）私權之重要準據。

而此「共識形成」之過程是否符合如上正當法律程序，當係國家或地方自治團體就民辦都更案所為監督及審查之重點。

(二)行為時都更條例（99年5月12日修正）第3條第2款、第5款規定：「本條例用語定義如下：…二、都市更新事業：係指依本條例規定，在更新地區內實施重建、整建或維護事業。

…五、權利變換：係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」

第29條第1項規定：「以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依第19條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項；

變更時，亦同。

但必要時，權利變換計畫之擬訂報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。」

第32條第1、2、3項規定：「（第1項）權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。

但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限三個月。

當事人對審議核復結果不服者，得依法提請行政救濟。

（第2項）前項異議處理或行政救濟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之進行。

（第3項）前二項異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。」

(三)據上說明可知，「權利變換」其實為民辦都更案中，都市更新事業之實施者與權利人間，以交換關係來互易之「主要給付」的內容。

如都更程序業經半數以上權利人同意而業已開啟，並經主管機關核定，後續擬定之權利變換計畫，除非其「基礎條件」（以私法體系觀點而言，即係，可能影響契約必要之點合意形成之條件）與都更程序開啟時有所不同，而須重新徵詢權利人同意，否則，本屬實施者應循主管機關核定事業計畫之構成要件效力，據以擬定，繼之審議、公開展覽、核定及發布實施。

而此際，實施者與權利人間之爭議，也大抵集中在私權上之權利價值評定及如何互易，始符合雙方當事人間之公平，與是否開啟都市更新程序以「促進其所有土地再開發利用或改善居住環境」該等公益目的已然無涉。

因此：⒈不論行為時或108年1月30日修正後之都更條例，就都市更新單元內反對者對於主管機關作成都市更新與權利變換計畫核定該等處分之行政救濟途徑，均為雙軌設計。

對於權利變換計畫中「權利價值」之爭議，應於權利變換計畫書核定2個月內向主管機關提出異議，由主管機關作成審議核復，仍有不服者，提起訴願、行政訴訟救濟之（行為時都更條例第32條第1項）。

異議或行政救濟期間，實施者非經主管機關核准，「不得」停止都市更新事業之進行（行為時都更條例第32條第2項）。

異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補（行為時都更條例第32條第3項）。

⒉我國都更條例法制前揭異於其他行政處分救濟程序及效果之設計，即係植基於權利變換建構於「等價值互易」之私法關係而來。

亦即，權利變換計畫實施過程中，打破相關權利人之原有權利界限，放入「權利容器」中，嗣都市更新計畫開發完成後，再依其原先之權利價值比例，重新分配開發後所得享有之成果（行為時都更條例第3條第1項第5款權利變換定義參照）。

因此，權利變換計畫成敗關鍵在於權利變換計畫實施前後「權利價值之評定」，此除有賴客觀而專業之鑑價技術外，其實並不排除權利互易當事人以「主觀價值」交換客觀價值並不等價物質之合意。

區隔權利價值爭議程序，並以「救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補」為其效果之救濟設計，除可排除僅因當事人權利價值評定爭議所可能導致之都市更新時程延宕外，爭議程序中也不排除另有第三者之專業技術性諮詢可續行提供估價合理性基礎（行為時都更條例第32條第1項但書），強化當事人即使於權利變換計畫核定實施後，仍得以「協商」方式獲得主觀上最佳化結果之可能。

因此，行為時都更條例第32條第1項就權利變換計畫中權利價值爭議之異議程序規定，顯異於一般行政救濟程序（如訴願）行政機關先行自省之程序利益，也非透過公開言詞辯論，課予主管機關就此斟酌與說理義務之聽證程序能得替代。

⒊至於都市更新與權利變換計畫中其他非關於權利價值評定之爭議，而為權利如何「互易」之爭議，反對主管機關之核定者，雖也仍應循訴願、行政訴訟之程序救濟之（當然，主管機關該等核定之作成，如經聽證程序者，依行政程序法第109條，得免除其先行程序），但論其實際，所謂權利如何「互易」之爭議，也無外乎實施者與更新範圍內權利人各自對其權利之主觀價值評定不同所由生，僅能在都市更新計畫所設定之原則框架下，透過私法自治之模式尋求共識。

實施者擬具權利變換計畫之所以由主管機關核定始能發布施行，僅在確認其權利變換內容並未變更都市更新計畫之原意，俾求公益目的之實現。

因此，都市更新程序已然經權利人同意而開啟，主管機關核定後續權利變換計畫時，審查重點在於權利變換計畫是否脫逸違背都市更新計畫所立下之公益原則基礎，以及其計畫是否符合私法上誠實信用原則等。

至於實施者與個別權利人間，以及個別權利人彼此間之權利互易，如何達到主觀上最佳化結果，只能委諸於渠等協商談判以獲致，非主管機關得以核定或不核定方式所能取代。

(四)系爭都更案之估價條件並無違法：⒈按修正前都市更新權利變換實施辦法(下稱權變實施辦法)第10條規定：「更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。」

第6條規定：「（第1項）權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託3家以上專業估價者查估後評定之。

（第2項）前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。」

第8條前段規定：「第6條及第7條之評價基準日，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前6個月內。」

不動產估價師法第14條第1項規定：「不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。」

第19條規定：「(第1項) 不動產估價之作業程序、方法及估價時應遵行事項等技術規則，由中央主管機關定之。

(第2項)不動產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及中央主管機關之規定製作估價報告書，於簽名後交付委託人。」

可知不動產估價師之作業程序、方法及估價時，均應遵行內政部訂定發布之行為時不動產估價技術規則（下稱估價規則，本件評價基準日100年2月1日當時應適用之102年12月20日修正發布前之規定）所定各事項，並應依法製作估價報告書。

估價規則第114條規定：「權利估價，包括……都市更新權利變換之估價。」

第124條規定：「都市更新權利變換估價，其評估項目應依都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法規定辦理。」

第125條規定：「(第1項)權利變換前為區分所有建物者，得以全棟建物之土地價值比率及建物價值比率，分算各區分所有建物房地總價之土地權利價值及建物權利價值，公式如下：一、各區分所有建物之土地權利價值＝各區分所有建物房地總價×土地價值比率。

二、各區分所有建物之建物權利價值＝各區分所有建物房地總價×建物價值比率。

(第2項)前項土地價值比率及建物價值比率之計算公式如下：土地 素地單價×基地總面積價值＝───────────────────────比率 素地單價×基地總面積＋〔營造或施工費單價×（１ －累積折舊率）×全棟建物面積〕建物 營造或施工費單價×（１－累積折舊率）×全棟建物 面積 價值＝────────────────────── 比率 素地單價×基地總 面積＋〔營造或施工費單價×（１ －累積折舊率）×全 棟建物面積〕 ⒉經查，經調得本件歐亞估價師、巨秉估價師、台灣大華估價師計3家不動產估價師事務所製作之估價報告書，關於估價報告書所應記載之估價方法、比較標的相關交易、收益及成本等案例及資料，均經本院整理如判決附表所示，經核其估價結果於法令無違。

參加人分別於99、100年召開會員大會決議通過選定巨秉不動產估價師進行估價、估價日期100年2月1日、估價條件、選配原則（不包括加價金額部分）、更新後建築設計規劃等事項，並於100年7月1日完成公聽會，由參加人於100年7月28日擬訂事業計畫及權變計畫向被告報核後，土地所有權人80.18％（同意89人/總計111人）、面積94.85％（同意934.59㎡/總計985.38㎡）；

合法建物所有權人有80.91％（同意89人/總計110人）、面積95.45％（同意10,014.62㎡/總計10,429.06㎡）同意，符合都更條例第22條第1項同意門檻規定，並於101年11月28日至102年1月26日辦理公開展覽，經被告召開第217、259、261、301次審議會審議及聽證程序，原告於前揭程序已經數次以言詞或書面陳述意見，並經參加人及審議會予以回應處理，被告以原處分據以核定等情，有原告之土地、建物所有權狀、都市更新會立案證書、會員大會會議紀錄等備查資料、都市更新會報核資料、聽證暨歷次審議會會議紀錄及事業計畫暨權變計畫公展版與核定版在卷可稽（見前審卷一第262-264、312-314、217-218、117-123、492-506、61、62-155頁），據此已可認定原處分之作成，符合都更條例正當行政程序之要求。

如同上述權利變換內容，必須立基於公共利益。

所謂公共利益，並不當然是整個社群或其中大部分成員利益的「總合」，而應是各個成員事實上利益所形成的「整合狀態」，原處分之作成符合都更條例正當程序相關規定之要求，本件估價條件亦係經參加人更新會之決議通過且於法無違，均經本院認定如上，原告自不得僅以自身不滿估價條件，即空泛指稱本件有多數霸凌少數之情事云云。

(五)原告主張未將系爭地下室按區分所有建物估價，且漏估地下室餐廳部分面積，極大化樓上建物權值，壓低地下室權利價值比例，估價條件違法云云，本院認為基於下述理由認為並不足採：⒈經查，系爭建物地下1層為具有獨立門牌即342號地下一樓，及建號即1351建號之建物（主建物面積749.71平方公尺），亦有與其他地上建物分別共有之共同使用部分（1272建號，權利範圍58/10000＝7.62平方公尺），合計為757.33平方公尺（749.71＋7.62＝757.33）。

另按估價規則第114條規定：「權利估價，包括…都市更新權利變換之估價。」

第115條規定：「權利估價，應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之。」

據此：⑴由於系爭建物於估價當時使用情況與使用執照竣工圖（本院卷第341頁）登載不同，依據參加人提供的現況使用圖（本院卷第343頁），估價時共計有40個平面及機械車位，基於合法估價之前提，本案以使用執照登記車位數量為地下室價值評估基礎計算地下室房地總值，再依當時產權登記及使用權利之情況分算各權利人之權利價值，並無違誤之處。

⑵由系爭權變計畫案核定版附錄56-57頁「地下室車位價值評估依據之面積表」可知，車位持分面積總計為757.33平方公尺，可證地下室面積749.71平方公尺均已列入估價範圍，該面積包含竣工圖標註之餐廳位置，並無原告所主張餐廳面積漏未估價云云之情事。

然系爭建物竣工圖標註之餐廳自使用執照取得以來從未以餐廳方式使用過，圖上標註位置居地下室邊側兩角，無獨立出入口、面積小、未單獨區劃隔間，且兩側被車位包圍，若旁邊停車後便無法進出，若要進出則需犧牲車位的停放，並不符合一般可單獨使用之條件。

⑶地下室產權登記未分餐廳或車位分別登記，登記型態係整體一個建號由車位所有權人持分共有，主體為車位，故個別所有權人出售其車位產權時，當然會以車位數及車位型態計價，而不會因為出售的車位夾帶一些不能使用的餐廳坪數持分面積而多算價值。

另就市場習慣而言，市場上買車位的人，並不會因車位持分面積比較大而多算錢，還是以車位型態、實際停車位停放空間大小及使用方便性，以每個停車位多少錢計價。

⑷依據估價技術規則第2條第17款規定：「最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。」

系爭建物地下室竣工圖雖登載有部分餐廳用途之面積，但以產權持有狀態、實際坐落位置及使用效益來看，衡諸常情不會有人願意在地下室停車位旁用餐，故實際上已無使用餐廳之可能。

⑸系爭建物地下1樓不應將之視為區分所有建物予以整體評價，原因在於依據市場交易習慣，車位房地總價之計價方式與系爭建物地上層計價方式有所不同。

市場上習慣之經驗法則，車位是以每個多少錢計價，系爭建物地上層房屋則是以每坪多少錢計價，與有無將系爭建物地下1樓不應將之視為區分所有建物予以整體評價無關。

至於原告所指本件估價違反估價規則第7條「依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準…。」

規定云云，該條是指辦理估價時，關於土地或建物之面積應以地政機關所登記之面積為準，並非指辦理權利估價時應以登記之面積為唯一依據，此觀上揭估價技術規則第115條規定即明，故原告引據估價技術規則第7條指稱本件估價條件違法云云，並不可採。

⒉次查，原告均僅係系爭建物地下室停車位之所有權人，並無地上層房屋。

依據卷外附歐亞估價師、巨秉估價師、台灣大華估價師之估價報告書可知，原告於更新前之權利價值如下： 巨秉估價 台灣大華估價 歐亞估價 原告王薏雯 1,452,880元 （105頁） 1,274,037元 （146頁） 1,449,949元 （102頁） 原告許高山 1,472,971元 （107頁） 1,343,419元 （149頁） 1,497,065元 （104頁） 由此可知，3家不動產估價師聯合事務所就原告更新前權利價值所為之估價，並無顯著差異存在，原告指稱巨秉估價師就原告更新前之權利價值明顯低估云云，應不可採。

再按估價規則第128條規定：「權利變換後區分所有建物及其土地應有部分，應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素，以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之。」

查原告許高山並無參與權利變換分配更新後房地，更新後之權利價值應與其無關。

至於參加人100年3月25日召開100年度第一次會員大會通過選配加價原則（前審卷一第500-504頁），參加人並於同年3月28日至4月28日辦理權利變換選配程序（權變計畫核定版第19-1頁-19-3頁），原告王薏雯此期間均未有任何參與選配之表示，至100年6月9日原告王薏雯始出具更新後分配位置申請書，申請購配2樓A戶房屋及地下3樓第14號大停車位（前審卷一第335頁）。

就更新後該2樓A戶房屋依據巨秉估價師估價報告書所載，該屋面積28.71坪，水平效用比的採光通風調整-1.75％、臨路-1％，樓層效用比為101.5％，評估單價每坪868,600元，評估總價為24,937,506元（卷外附估價報告書第133頁）；

至於停車位之估價，估價報告亦參酌更新單元周遭7項建案，按照建物樓層數以及區分平面式、機械式停車位型態之不同，調查整理每個停車位之價格後，再考量本件基地位置、停車便利性、規劃戶數與停車位數之關係、議價空間等因素差異，決定更新後地下各層每個停車位單價，地下三層坡道平面大車位單價為3,150,000元（卷外附估價報告書第136頁）。

基此，亦難認更新後之權利價值有何遭到不當低估或高估之情事。

(六)本院於言詞辯論期日曾請原告具體說明系爭權變計畫案違法之處，經原告訴訟代理人陳明之後，審判長質以原告以上所述爭執，是否都是對權利價值的爭執，原告訴訟代理人答稱「對」（本院卷第574-575頁）可知，對原告而言本件最具切身利害關係者應為系爭權變計畫案有關「權利價值」之爭議。

承本院上述，就此種權變計畫案所生「權利價值」之爭議，依照行為時都更條例第32條第1項規定，應循異議程序解決之（現行條文亦同）。

法律制度如此設計，係植基於權利變換建構於「等價值互易」之私法關係而來，異議程序中也不排除另有第三者之專業技術性諮詢可續行提供估價合理性基礎（行為時都更條例第32條第1項但書，現行法亦同），強化當事人即使於權利變換計畫核定實施後，仍得以「協商」方式獲得主觀上最佳化結果之可能。

某種程度也印證原告於本件訴訟進行中，以試行和解聲請狀表達其對權利價值的闡述（本院卷第295-299頁），雖然原告的和解方案全無現金應如何找補，與行為時都更條例第32條第3項規定不符，然這仍是原告與參加人間的爭議，如何達到主觀上最佳化結果，只能委諸於渠等協商談判以獲致，參加人已明確拒絕與原告和解（本院卷第311頁），本院僅能就原處分的合法性為判斷，自不能越俎代庖決定原告與參加人間應有之現金相互找補數額。

七、職是，系爭權變計畫案經聽證程序，原告就上開主張已迭次陳述意見，參加人及審議會予以明確回應說理，始經被告以原處分核定，是原告就系爭權變計畫案中估價及選配條件之形成，並未欠缺實質程序參與之保障；

其雖指稱估價及選配條件不公，但經本院查明，所爭執權利價值之認定，其實並未違反任何估價規則，已如前述；

尚非得因與都市更新範圍內其他權利人以及實施者無法達成共識，或權利價值之認定與其主觀所希冀者不同，反應於估價及選配原則，遽指權利變換計畫為違法。

八、從而，被告所作原處分為合法，原告先位聲明請求撤銷原處分；

備位聲明請求確認原處分違法，均為無理由，應予駁回。

至於被告原處分作成時，未依行為時都更條例第32條第1項本文規定，就權利價值爭執得於權利變換計畫書核定發布實施後2個月內異議為教示，致令原告未循異議程序求為救濟，被告也未就原告於本案中所主張之權利價值爭議作成審議核復，更未依同條項但書規定，另委請專業團體或機構協助作成技術性諮商，以致原告將系爭權變計畫案中權利價值評定（權利如何「互易」）之爭議，誤植於本案訴訟中成為權利變換計畫中估價及選配條件「違法」與否之爭議，實有違誤。

被告應就原告本案訴訟中關於權利價值之評定者，另循都市更新條例第32條第1項異議程序處理，其判斷則與本事件之認定無涉，亦併指明。

九、據上論結，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
審判長法 官 楊得君
法 官 李明益
法 官 高維駿
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；
如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。
三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。
四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟法第49條之1第1項第3款）。
但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。
2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。
3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。
(二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。
2.稅務行政事件，具備會計師資格者。
3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。
4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。
是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。
中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
書記官 賴敏慧