設定要替換的判決書內文
臺北高等行政法院判決
高等行政訴訟庭第四庭
111年度訴更一字第78號
112年12月14日辯論終結
原 告 邱秀卿
邱榮裕
賴怡君
林齊冠
林齊輝
許秀美
共 同
訴訟代理人 熊依翎律師
被 告 桃園市政府
代 表 人 張善政
訴訟代理人 張明照
楊凱程
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國108年8月26日台內訴字第1080027282號訴願決定，提起行政訴訟，經本院108年度訴字第1741號判決後，最高行政法院以109年度上字第903號判決廢棄發回本院更為審理，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
第一審及發回前上訴審訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：原告起訴後，被告代表人由鄭文燦變更為張善政，茲據變更後之代表人張善政具狀聲明承受訴訟（本院卷第71頁），核無不合，應予准許。
二、事實概要：㈠原告邱秀卿所有之桃園市中壢區（下同）振興段407-2、407-3地號土地及其上建物、原告邱榮裕所有之同段301-1、303-1地號土地及其上建物、原告賴怡君所有之同段308-1地號土地、原告許秀美所有之同段699-1地號及永興段1121-1、1125-1地號等土地及其上建物、原告林齊冠、林齊輝共有之前寮段827-1地號土地及其上建物（上開9筆土地，下稱系爭土地），因被告為辦理桃園市縣道112線中壢區龍岡路3段（龍岡路3段37巷至龍慈路）拓寬工程，前經內政部民國106年10月26日台內地字第10613070621號函核准徵收，被告以106年11月9日府地權字第10602703701號公告徵收，並以106年11月9日府地權字第10602703703號函通知原告領取徵收補償地價。
㈡原告認徵收補償價格偏低，提出異議，被告分別以106年12月20日府地權字第1060305135號（邱榮裕）、107年1月5日府地權字第1060319005號（許秀美）、107年1月30日府地權字第1070022387號（林齊冠、林齊輝）、第1070023691號（邱秀卿）、第1070023512號（賴怡君）函復查處結果。
㈢原告不服查處結果，分別於107年1月16日（許秀美）、107年1月18日（邱榮裕）、107年2月9日（林齊冠、林齊輝）、107年2月26日（賴怡君）、107年3月1日（邱秀卿）提出復議，被告遂依土地徵收條例第22條規定提交桃園市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）審議，案經地評會107年第3次會議審議決議維持原徵收補償價格。
嗣被告分別以107年5月10日府地權字第10701120463號（林齊冠、林齊輝）、第10701120464號（邱秀卿）、第10701120465號（邱榮裕）、第10701120466號（許秀美）、第10701120468號（賴怡君）函復復議結果。
㈣原告仍不服，於107年6月8日提起訴願，經內政部107年11月28日台內訴字第1070453455號訴願決定（下稱107年訴願決定），關於徵收補償地價部分撤銷另為適法之處分，關於建築物徵收補償部分駁回，其餘訴願不受理。
被告乃依107年訴願決定意旨，重新檢視及修正地價區段劃設，將原龍岡路15米道路用地增劃為P030-00區段、另增劃P029-00公共設施保留地區段及P031-00住宅區地價區段，推估徵收補償市價，並提送地評會審議。
經108年1月22日地評會（下稱108年地評會）第3次會議決議通過，並依市價變動幅度調整後，被告以108年3月4日府地權字第1080046166號函（下稱原處分）函復原告重新評議結果。
原告猶不服，提起訴願，遭決定駁回，乃提起行政訴訟，經本院108年度訴字第1741號判決（下稱前審判決）駁回原告之訴。
原告不服，遂提起上訴，經最高行政法院109年度上字第903號判決(下稱發回判決)廢棄前審判決，發回本院更為審理。
三、原告主張：被告106年6月7日106年第4次地評會（下稱106年地評會）會議進行徵收補償市價變動幅度評定時，僅依據市價變動幅度評議表、市價變動幅度計算總表、市價變動幅度計算表等數值資料，欠缺該等數值資料所依據之實例詳細資料，無從得知各實例之單價計算方式是否正確、是否有土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第27條第2項所規定就「鄉（鎮、市、區）內地價變動差異大之地區」得分開計算之情形，以及市價變動幅度計算表之選取排序實例亦有錯誤之情況，且從106年地評會會議亦未見作成中壢區市價變動幅度99.80%之理由，106年地評會之判斷顯基於不完整及錯誤之資料下作成且未盡說理義務，而有判斷濫用之違法，原處分應予以撤銷等語。
並聲明：⒈訴願決定及原處分關於系爭土地徵收市價依市價變動幅度調整為每平方公尺新臺幣（下同）95,010元部分均撤銷。
⒉被告應重新查估評定原告之徵收補償價額，並作成適法之行政處分。
四、被告則以：㈠有關市價變動幅度，係按查估辦法第27條規定，蒐集現期及基期之實價登錄資料，製作市價變動幅度計算表及市價變動幅度計算總表，再製作市價變動幅度評議表，提交地評會評定，計算土地市價變動幅度，並依同辦法第30條規定，將其結果於當年7月底前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。
本件徵收案估價基準日為105年9月1日，徵收公告日為106年11月9日，而106年度之市價變動幅度，被告均依土地徵收條例及查估辦法規定之程序與標準，製作各式書表，並按規定提送被告地評會評議，經106年地評會會議評議通過 中壢區市價變動幅度99.80%。
106年地評會對該區市價變動幅度之評定，確已遵守辦理查估之法定程序，並未基於錯誤之事實或夾雜與事件無關之考慮因素而為審查，其所為之專業判斷，應予尊重。
㈡本案市價變動幅度估價基準日為106年3月1日，買賣實例蒐集期間，基期為105年3月2日至105年9月1日，現期為105年9月2日至106年3月1日，計算基礎以實價登錄之正常市場買賣實例為基礎。
有關蒐集之買賣實例(基期及現期)，皆為實價登錄之資訊，各買賣實例之單價並未經任何調整，土地為土地單價，房地為建物單價，其單位為元/平方公尺，且相關計算作業皆於內政部建置之「地價區段劃分及區段地價估價作業系統」中辦理。
又依查估辦法第27條第2項規定，原則以各行政區為單位，並得將地價變動情形相近之行政區合併計算；
例外為如行政區內地價變動差異大者，得予分開計算。
自101年修法後，徵收補償市價係採徵收當期市價徵收，市價變動幅度亦皆採整體行政區之市場交易變化程度，作為評定後之市價調整基礎等語，資為抗辯。
㈢並聲明：駁回原告之訴。
五、本院之判斷：㈠按土地徵收條例第30條規定：「(第1項)被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。
在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。
(第2項)前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。
(第3項)各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。
(第4項)前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」
土地徵收條例施行細則第29條規定：「被徵收土地補償金額之計算及發給，由土地所在直轄市或縣(市)主管機關為之。」
第30條規定：「（第1項）本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。
（第2項）前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」
第31條第1項規定：「本條例第30條第1項規定之毗鄰非公共設施保留地之平均市價，指毗鄰各非公共設施保留地市場正常交易價格之平均數，比照平均地權條例施行細則第63條第2項規定計算之。
毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。」
是可知，被徵收土地應按照徵收當期之市價補償其地價；
被徵收土地如屬都市計畫區內之公共設施保留地，則應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價，而所謂徵收當期之市價及毗鄰非公共設施保留地之平均市價，主管機關應依土地徵收條例第30條第4項授權訂定之土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）加以查估，並提交地評會評定之；
又主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地評會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。
㈡次按查估辦法第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。
三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。
四、估計實例土地正常單價。
五、選取比準地及查估比準地地價。
六、估計預定徵收土地宗地單位市價。
七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」
第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。
調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」
第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。
但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。
二、期待因素影響之交易。
三、受債權債務關係影響之交易。
四、親友關係人間之交易。
五、畸零地或有合併使用之交易。
六、地上物處理有糾紛之交易。
七、拍賣。
八、公有土地標售、讓售。
九、受迷信影響之交易。
十、包含公共設施用地之交易。
十一、人為哄抬之交易。
十二、與法定用途不符之交易。
十三、其他特殊交易。」
第10條規定：「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
……（第3項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。
（第4項）帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。
……」第11條規定：「地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。」
第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；
其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。
二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。
其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。
……」第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價……應調整至估價基準日。
（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。
……（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。」
第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。
都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」
第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。
二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。
三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。
（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。
（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。
……」第20條第1項規定：「預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。
但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。」
第22條規定：「（第1項）都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。
帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算。
……（第3項）第1項稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地地價區段之區段線比例加權平均計算。
毗鄰為公共設施用地區段，其區段地價經納入計算致平均市價降低者，不予納入。
……」第23條規定：「前條第3項公共設施保留地區段地價加權平均計算作業步驟如下：一、依第4條規定蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
二、以地籍圖繪製之地價區段圖作為作業底圖。
三、量測公共設施保留地區段毗鄰各非公共設施保留地區段線長度（以下簡稱各區段線長度）……四、以各區段線長度之和為總長度。
五、以毗鄰各非公共設施保留地區段地價乘以各區段線長度，再除以總長度，加總計算公共設施保留地區段地價。」
第25條：「公共設施保留地區段地價計算作業應填寫公共設施保留地地價加權平均計算表。」
第27條規定：「(第1項)直轄市、縣（市）主管機關計算被徵收土地市價變動幅度之作業步驟如下：一、分2期蒐集去年9月2日至當年3月1日（現期）買賣實例、去年3月2日至去年9月1日（基期）買賣實例。
二、分期計算實例市價單價並排序。
三、分期計算排序後百分位數25至百分位數75間案例市價單價平均值。
四、現期市價單價平均值除以基期市價單價平均值，計算市價變動幅度。
(第2項)前項市價變動幅度計算之作業分區，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，並得將地價變動情形相近之鄉（鎮、市、區）合併計算；
鄉（鎮、市、區）內地價變動差異大之地區，得予分開計算。」
第30條規定：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」
上開查估辦法係由內政部依授權所訂定具法規命令性質，旨在具體化被徵收土地「徵收當期之市價」時應遵守前揭規定所定之程序，俾保障被徵收土地所有人能依徵收當期之市價獲得適法之補償，相關機關於辦理土地徵收補償之市價查估時，自應受拘束。
依上開法令規定，被徵收之土地如為公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價，該平均市價係以所屬公共設施保留地地價區段之地價為準，其區段地價則以所毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，至被徵收土地所毗鄰非公共設施保留地之區段地價，應於該毗鄰地價區段內選取比準地，依前揭查估辦法第19條規定查估該比準地地價，作為該區段之地價。
㈢前揭事實概要欄所述之事實，為兩造所不爭執，並有內政部106年10月26日台內地字第10613070621號函(原處分卷第69-70頁)、被告106年11月9日府地權字第10602703701號公告(原處分卷第71-74頁)、被告106年11月9日府地權字第10602703703號函(原處分卷第75-78頁)、原告陳情異議書(原處分卷第85-138頁)、被告異議查處結果函(原處分卷第139-179頁)、原告復議書(原處分卷第181-248頁)、地評會107年4月9日107年第3次會議紀錄節本(原處分卷第249-268頁)、被告復議結果通知函(原處分卷第271-280頁)、107年訴願決定書(原處分卷第281-290頁)、108年地評會第3次會議紀錄節本(原處分卷第291-294頁)、106年地評會會議紀錄暨市價變動幅度評議表、市價變動幅度計算總表、市價變動幅度計算表(原處分卷第329-378頁)、桃園市106年土地徵收補償市價變動幅度作業簡報(本院卷第181-190頁)、原處分暨送達證書(原處分卷第295-306頁)及訴願決定(原處分卷第1-14頁)等件在卷可稽，堪以認定。
㈣關於徵收補償市價部分：查本件係為拓寬龍岡路3段37巷至龍慈路之道路工程，徵收該道路兩側屬中壢（龍岡）都市計畫內道路用地（包含系爭土地），形成帶狀公共設施保留地，被告考量原龍岡路3段兩側帶狀公共設施保留地土地臨街、原建築使用及穿越不同使用分區土地之情形，並依107年訴願決定指示，爰將原龍岡路3段西側鄰P018-00(住宅區)拓寬工程徵收之道路用地，劃設為P016-00公共設施保留地地價區段，原龍岡路3段東側拓寬工程道路用地，依鄰P019-00(商業區)及P031-00(住宅區)之不同，分別劃設為P017-00（原龍岡路3段37巷至龍仁路）及P029-00（龍仁路至龍慈路）公共設施保留地地價區段，另將原龍岡路3段15米道路用地（原龍岡路3段24巷至龍慈路）劃設為P030-00公共設施用地地價區段。
系爭振興段407-3、407-2、699-1、301-1、303-1、308-1地號等6筆土地位於P016-00公共設施保留地地價區段，毗鄰P018-00住宅區地價區段及P030-00公共設施用地等非公共設施保留地地價區段，系爭永興段1121-1、1125-1及前寮段827-1地號等3筆土地位於P029-00公共設施保留地地價區段，毗鄰P031-00住宅區地價區段及P030-00公共設施用地等非公共設施保留地地價區段，被告分別選取振興段633地號土地、永興段500地號土地及永興段1071地號土地作為P018-00、P030-00及P031-00地價區段之比準地，又本件查估基準日為105年9月1日，因案例蒐集期間無適當實例，被告乃依查估辦法第17條第3項規定，放寬104年9月2日至105年9月1日為案例蒐集期間進行選取，並於P020-00及P021-00同為住宅區地價區段分別選取平寮段1357地號土地（交易日期：104年11月26日）及三座屋段三座屋小段530-2地號土地（交易日期：104年12月15日）等2筆買賣實例，作為P018-00、P030-00及P031-00地價區段比準地之比較標的，並依查估辦法第19條規定，按區域因素及個別因素調整，推估P018-00、P030-00及P031-00地價區段比準地，即振興段633地號土地、永興段500地號土地及永興段1071地號土地價格分別為每平方公尺95,127元、61,969元及95,127元；
次依查估辦法第21條第3款及第4款規定調整P018-00、P030-00及P031-00地價區段比準地，即振興段633地號土地、永興段500地號土地及永興段1071地號土地價格分別為每平方公尺95,200元、62,000元及95,200元；
另依查估辦法第22條第1項及第2項規定，就上開各地價區段比準地價格，作為該所屬地價區段之區段地價，並據以核算P016-00及P029-00公共設施保留地地價區段之區段地價，復依同條第3項規定，毗鄰為公共設施用地區段，其區段地價經納入計算致平均市價降低者，不予納入，P016-00公共設施保留地地價區段毗鄰P018-00住宅區及P030-00公共設施用地等非公共設施保留地地價區段，按其毗鄰之區段線比例加權平均計算其區段地價為每平方公尺78,900元，未將P030-00地價區段納入計算其區段地價為每平方公尺95,200元，因此P016-00公共設施保留地地價區段採P030-00地價區段不納入計算，則系爭振興段301-1、303-1、308-1、407-2、407-3、699-1等6筆土地位於P016-00地價區段，其徵收補償價格為每平方公尺95,200元。
又P029-00公共設施保留地地價區段毗鄰P031-00住宅區及P030-00公共設施用地等非公共設施保留地地價區段，按其毗鄰之區段線比例加權平均計算其區段地價為每平方公尺78,600元，未將P030-00地價區段納入計算其區段地價為每平方公尺95,200元，採P030-00地價區段不納入計算，則系爭永興段1121-1、1125-1及前寮段827-1地號等3筆土地位於P029-00地價區段，其徵收補償價格為每平方公尺95,200元等情，經核與被告所提出之買賣實例調查估價表、比較法調查價估價表、比準地地價估計表及公共設施保留地地價加權平均計算表等資料（詳被告簡報附表，即本院108訴1741號卷第144-151頁）尚無不符。
準此，原處分據以認定關於系爭土地徵收補償市價為每平方公尺95,200元，於法並無違誤。
㈤關於市價變動幅度部分： ⒈查本件補償查估基準日為105年9月1日，徵收補償公告為106年11月9日，依土地徵收條例第30條第3項、查估辦法第27條及第30條之規定，被告應依其所調查之轄區地價動態，依查估辦法第27條計算土地市價變動幅度結果提交地評會評定，於7月前提供需用土地人，作為調整徵收補償地價之依據。
又依查估辦法第27條及內政部104年3月編製之土地徵收補償市價查估作業手冊（下稱查估作業手冊）規定，被告計算被徵收土地市價變動幅度之作業步驟及作業表格如下：⑴調查轄區地價動態：分2期蒐集去年9月2日至當年3月1日（現期）買賣實例、去年3月2日至去年9月1日（基期）買賣實例，103年起採實價登錄資料。
⑵計算市價變動幅度：市價變動幅度計算表及市價變動幅度計算總表。
①分期分類整理買賣實例：將所蒐集基期(B)、現期(T)之實價登錄買賣實例，分為土地(L)、房地(H)二類後，分別再細分為都市計畫地區、非都市計畫地區兩類實例。
②計算基期土地及房地各分類實例比例。
③分期分類計算實例市價單價並排序。
④分期分類計算排序後百分位數25至百分位數75間實例市價單價平均值：(1)分期取土地、房地各類別排序後25%~75%間實例，(2)計算基期(B)各類別單價平均值，(3)以基期(B)各類實例比例加權計算基期單價平均值(AB)，(4)計算現期(T)各類別單價平均值，(5)以基期(B)各類實例比例加權計算現期單價平均值(AT)。
⑤現期市價單價平均值(AT)除以基期市價單價平均值(AB)，計算市價變動幅度(V)。
⑶市價變動幅度提評：市價變動幅度評議表。
⑷評定結果提供需用土地人：市價變動幅度表。
簡言之，被告應先蒐集現期及基期之實價登錄資料，製作市價變動幅度計算表及市價變動幅度計算總表，再製作市價變動幅度評議表提交地評會評定，最後將評定結果之市價變動幅度表提供需用土地人。
⒉次查本件市價變動幅度估價基準日為106年3月1日，被告依前揭查估辦法第27條及查估作業手冊規定，調查中壢區106年土地(L)、房地（H)地價動態，並據以作成市價變動幅度計算表、市價變動幅度計算總表（原處分卷第332-376頁），其計算中壢全區土地徵收補償市價變動幅度之過程如下：⑴被告計算中壢全區土地徵收補償變動幅度之實例選取之情形為：買賣蒐集期間，基期為105年3月2日至105年9月1日，現期為105年9月2日至106年3月1日，計算基礎以實價登錄之正常市場買賣實例為基礎。
實例經價格單價排序後，選取中間50%的實例數量來作後續計算使用，換言之，計算用實例數為總數之一半，將前25%及後25%之實例去除，依排序後之實例分成4等分，分別算出百分位數25、75之個數，選取排序後百分位數25至百分位數75間實例計算市價單價平均值，由第25分位數之後一個序位開始選取。
繼將所蒐集基期(B)、現期(T)之實價登錄買賣實例，分為土地(L)、房地(H)二類後，分別再細分為都市計畫地區、非都市計畫地區兩類實例。
①都市計畫地區內土地(L1，下稱都市土地)買賣實例B基期共計216例、T現期共計219例，B基期第25分位計算為第54.00個，故從第55個開始選取至第162個（即序號162），共計108個；
T現期第25分位計算為第54.75個，故從第55個（即序號55）開始選取至第164個（即序號164），共計110個（原處分卷第333-338頁）。
被告據此計算出基期市價單價平均值BL1(元/m²）42,221元、現期市價單價平均值TL1(元/m²）43,189元。
②非都市計畫地區內土地(L2，下稱非都市土地)買賣實例：B基期共計78例，第25分位計算為第19.50個，故從第20個（即序號20）開始選取至第58個（即序號58），共計39個；
T現期共計33例，第25分位計算為第8.25個，故從第9個（即序號9）開始選取至第24個（即序號24），共計16個（原處分卷第339-340頁）。
被告據以計算出基期市價單價平均值BL2(元/m²）17,066元、現期市價單價平均值TL2(元/m²）18,447元。
③都市計畫地區內房地(H1，下稱都市房地)買賣實例：B基期共計1,451例，第25分位計算為第362.75個，故從第363個（即序號363）開始選取至第1,088個（即序號1,088），共計726個；
T現期共計1,236例，第25分位計算為第309.00個，故從第310個（即序號310）開始選取至第927個（即序號927），共計618個（原處分卷第341-373頁）。
被告據此計算出基期市價單價平均值BH1(元/m²）52,072元、現期市價單價平均值TH1(元/m²）51,627元。
④非都市計畫地區內房地(H2，下稱非都市房地)買賣實例共計117例，B基期第25分位計算為第29.25個，故從第30個（即序號30）開始選取至第87個（即序號87），共計58個；
T現期第25分位計算為第20.75個，故從第21個（即序號21）開始選取至第62個（即序號62），共計42個（原處分卷第374-376頁）。
被告據此計算出基期市價單價平均值BH2(元/m²）51,469元、現期市價單價平均值TH2(元/m²）51,311元。
⑤準此，土地買賣實例數（L1＋L2）共計294例（216＋78），房地買賣實例數（H1＋H2）共計1,568例（1,457＋117），總件數1,862。
⑵市價變動幅度計算過程：①計算基期（B）土地(L)及房地（H）各分類實例比例：甲、土地部分（BRL）：15.79%（294÷1,862）乙、房地部分(BRH)：84.21%（1,568÷1,862）②基期（B）土地(L)及房地（H）分別再細分都市土地、非都市土地、都市房地、非都市房地各類別實例比例：甲、都市土地部分（BRL1j）：73.47%（216÷294）乙、非都市土地部分（BRL2j）：26.53%（78÷294）丙、都市房地部分(BRH1j)：92.54%（1,451÷1,568）丁、非都市房地部分(BRH2j)：7.46%（117÷1,568）③土地實例平均單價：甲、以基期各類實例比例加權計算單價平均值（ABL）：35,547.38=[42,221×73.47%]+[17,066×26.53%]乙、計算現期各類別單價平均值（ATL）：36,624.95=[43,189×73.47%]+[18,447×26.53%] ④當期土地市價變動幅度（VL）103.03%=[36,624.95÷35,547.38]⑤房地實例平均單價：甲、以基期各類實例比例加權計算單價平均值（ABH）：52,027.02=[52,072×92.54%]+[51,469×7.46%]乙、計算現期各類別單價平均值（ATH）：51,603.43=[51,627×92.54%]+[51,311×7.46%]⑥當期房地市價變動幅度（VH）99.19%=[51,603.43÷52,027.02]⑦中壢全區106年土地徵收補償市價變動幅度（V）為99.80%=[103.03%（VL）×15.79%（BRL）]+[99.19%（VH）×84.21%（BRH）] ⒊被告計算出上開106年中壢全區土地徵收補償市價變動幅度後，作成「市價變動幅度評議表」（原處分卷第331頁），將之併同市價變動幅度計算表、市價變動幅度計算總表等件送106年地評會第4次會議，經會議決議通過中壢區106年市價變動幅度99.80%。
經核與查估辦法第27條及查估作業手冊之規定相符，則中壢全區106年土地徵收補償市價變動幅度（V）為99.80%，應堪認定。
準此，原處分據以認定關於位屬中壢區內之系爭土地徵收補償市價每平方公尺95,200元，依市價變動幅度調整為每平方公尺95,010元（95,200元×99.80%，元以下4捨5入），於法亦無違誤。
㈥原告固主張106年地評會會議進行市價變動幅度評定時，僅依據市價變動幅度評議表、市價變動幅度計算總表、市價變動幅度計算表等數值資料，欠缺該等數值資料所依據之實例詳細資料，無從得知各實例之單價計算方式是否正確，惟查，查估作業手冊對市價變動幅度之作業順序及作業表格已有明文規定（詳外放之查估作業手冊第17-19頁），其中就「調查轄區地價動態」規定分2期蒐集去年9月2日至當年3月1日（現期）買賣實例、去年3月2日至去年9月1日（基期）買賣實例，103年起採實價登錄資料，已如上述。
足知被告製作之市價變動幅度計算表所依據之實例，係採自實價登錄資料。
被告稱計算基礎以實價登錄之正常市場買賣實例為基礎，有關蒐集之買賣實例(基期及現期)，皆為實價登錄之資訊，各買賣實例之單價並未經任何調整，土地為土地單價，房地為建物單價，其單位為元/平方公尺，且相關計算作業皆於內政部建置之「地價區段劃分及區段地價估價作業系統」中辦理等語，應屬可採。
㈦原告雖又主張被告製作之市價變動幅度計算表所載之實例總數與內政部不動產交易實價查詢服務網檢索之結果不同，並提出其透過前開內政部服務網查詢買賣實例之檢索所過程即甲證15（本院卷第163-174頁）為憑。
惟查，買賣實價登錄之交易日期係指買賣契約（即私契）立約日期；
又依平均地權條例第47條第2項規定：「權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」
，因而造成買賣契約立約日期與實際辦理買賣移轉登記日期，存有時間上之差距。
以預售屋為例，民眾簽訂買賣契約後，需等待房屋建築完成方能辦理買賣所有權移轉登記，其中交易日期（簽約日期）與登記日期通常會有相當之時間差距，通常差距約1至3年，故內政部不動產交易實價查詢服務網資訊當有延遲之情事，以不同時點查詢之統計數量自有差異。
此觀諸原告所自行計算之甲證16基期(1050302-1050901)都內房地資料，編號13，建物門牌為○○路0段00巷00號6樓（本院卷第207頁），社區簡稱「MY CASA」 ，交易日期為105年8月8日，而該建物第1次登記日期為106年7月3日，買賣交易登記日期為106年7月11日，有地籍圖資查詢系統、不動產買賣成交案件實際資訊申報書附卷足參（本院卷第251-254頁)。
本案市價變動幅度估價基準日為106年3月1日，106年地評會評議日期為106年6月7日，於該日評定通過(買賣實例蒐集期間，105年3月2日至106年3月1日)。
上開建物之實價登錄資訊，係於106年7月11日後才申報完成，並上傳至內政部不動產交易實價查詢服務網。
是以，被告調查中壢區106年土地(L)、房地(H)地價動態，並據以作成市價變動幅度計算表時，上開建物交易數據並未在當時之實價登錄資料中甚明。
由是可知，現今之實價登錄資料與被告106年6月7日提供予106年地評會之市價變動幅度計算表所依憑之實價登錄資料，自不相同。
原告以現今之實價登錄資料主張被告製作之市價變動幅度計算表所載之實例總數與內政部不動產交易實價查詢服務網檢索之結果不同云云，核無足取。
㈧原告另主張查估辦法第27條第2項規定，市價變動幅度計算之作業分區，原則以鄉（鎮、市、區）為單位；
鄉（鎮、市、區）內地價變動差異大之地區，得予分開計算。
原告被徵收之系爭土地係坐落於○○市○○區○○○路0段至龍慈路間之龍岡路3段路段上，因此有關市價變動幅度之現期及基期等買賣實例，自應以環中東路2段至龍慈路間之龍岡路2段及3段路段之兩側500公尺（下稱系爭路段）內買賣實例為蒐集，始可能真實呈現原告遭徵收之土地之當期徵收市價。
經原告透過內政部不動產交易實價查詢服務網，就系爭路段內買賣實例為蒐集後，自行製作之系爭路段市價變動幅度計算總表，系爭路段之市價變動幅度為106.29%，與被告以「中壢區」為範圍所計算之市價變動幅度99.80%顯有差異，本件確實有查估辦法第27條第2項所稱「鄉（鎮、市、區）內地價變動差異大之地區，得予分開計算」之情形云云。
查查估辦法第27條第2項規定，原則以鄉、鎮、市、區為單位，此係為有足夠之交易實例數量，及相當之交易類型用以比較基期及現期，否則易受單一建案之影響而失真。
此參諸原告透過內政部不動產交易實價查詢服務網，就系爭路段內買賣實例為蒐集後，所自行製作之該路段市價變動幅度計算總表（即甲證16，本院卷第201-214頁），其計用數據量為451件，其中基期共計86件(都市土地35件、都市房地51件)，現期共計365件(都市土地28件、都市房地337件)。
由基期與現期之都市土地所載交易情形，可發現同一單價95,287元/平方公尺之交易價格資料頻繁出現，基期35件中有9件(基期編號26-34，本院卷第203頁)，現期28件中有12件(現期編號15-26，本院卷第205頁)，則其據此計算出之市價單價平均值顯受單一交易價格影響，難認所計算之結果具有客觀性。
另基期都市房地數據共51件，其中社區簡稱「MY CASA」計有28件，已超過該基期半數之數據量，造成該單一建案交易價格將大幅影響該期市價單價平均值；
經排序後納入計算有26件，其中有21件為同一社區「MY CASA」移轉之交易；
現期都市房地交易數據共337件，社區簡稱「匯東方」計有95件（編號7-102）、社區簡稱「MY CASA」計有124件（編號103-226）、社區簡稱「淳品」計有98件（編號228-325）；
經排序後納入計算有169件（編號85-253），其中有18件為同一社區「匯東方」移轉之交易、124件為同一社區「MY CASA」移轉之交易、26件為同一社區「淳品」移轉之交易。
由此可知，原告蒐集之買賣實例因範圍過小，而均集中在特定之社區買賣，則據此計算之市價單價平均值，明顯受特定建案交易價格影響，洵難認具有客觀性及代表性，其計算結果參考性明顯不足。
而原告依據參考性明顯不足之市價單價平均值所計算出之市價變動幅度為106.29%，自亦無法認為具有客觀性。
是原告主張其計算系爭路段市價變動幅度為106.29%與被告以「中壢區」為範圍所計算之市價變動幅度99.80%顯有差異，而有查估辦法第27條第2項所規定「鄉（鎮、市、區）內地價變動差異大之地區，得予分開計算」之情形云云，要難採取。
六、綜上所述，原告主張，均無足取。被告依107年訴願決定，重新辦理查估，提經108年地評會會議審議決議通過。
經重新評定後，系爭土地之徵收市價為每平方公尺95,200元，並依106年地評會會議審議決議通過中壢區106年土地徵收補償市價變動幅度99.80%調整為每平方公尺95,010元，乃以原處分函復原告重新評議結果，經核並無違法，訴願決定予以維持，亦無不合。
原告徒執前詞，訴請判決如其聲明所示，為無理由，應予駁回。
七、又本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條，民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 1 月 25 日
審判長法 官 蘇嫊娟
法 官 劉正偉
法 官 魏式瑜
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；
如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。
三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。
四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟法第49條之1第1項第3款）。
但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代 理人具備法官、檢察官、律師資格或 為教育部審定合格之大學或獨立學院 公法學教授、副教授者。
2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、 管理人、法定代理人具備會計師資格 者。
3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。
㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。
2.稅務行政事件，具備會計師資格者。
3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。
4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。
是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。
中 華 民 國 113 年 1 月 25 日
書記官 林俞文
還沒人留言.. 成為第一個留言者