臺灣臺北地方法院刑事-TPDM,108,自,65,20190822,1

臺灣臺北地方法院刑事裁定 108年度自字第50號
65號
自 訴 人 陳羿璇




陳黃寶春




上二人共同
自訴代理人 林瑞富律師
被 告 王鳳英
張錫榮
鄭麗玲
羅啟恒
上列被告等因詐欺等案件，經自訴人等提起自訴與追加自訴，本院裁定如下：

主 文

自訴駁回。

理 由

一、本件自訴意旨詳如附件「刑事自訴及理由㈠」狀、「刑事陳述及聲請調查證據㈡」狀、「刑事追加被告及罪名㈢」狀所載，本院整理其大要如下：㈠被告張錫榮為富地不動產仲介經紀有限公司（下稱富地公司）之不動產經紀人，被告鄭麗玲為富地公司之不動產經紀營業員，被告王鳳英為富地公司之經理（上開人等下均逕稱其名），渠等共同意圖為自己或他人不法所有，基於詐欺取財、恐嚇取財、行使偽造私文書等犯意聯絡，明知座落於臺北市○○區○○段○○段○○地號之土地及其上建物門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號之房屋（委託銷售契約書原記載為四八巷八號，實為十八巷八號，下稱本案不動產）為自訴人陳黃寶春和陳羿璇（下均逕稱其名）共有，且明知陳黃寶春並無取得陳羿璇之同意銷售本案不動產，竟於不詳時間、地點，由鄭麗玲、張錫榮、王鳳英與陳黃寶春簽訂本案不動產之委託銷售契約書、契約內容變更合意書，以代銷售本案不動產。

而後張錫榮、鄭麗玲與王鳳英藉某陳姓民眾名義充當買家，偽造不動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書，用以證明本案不動產以新臺幣（下同）一千六百八十萬元賣出，並將不動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書提示於訴外人即陳黃寶春之兒子陳世豐（下逕稱其名），足以損害本案不動產管理之正確性。

而後張錫榮、鄭麗玲、王鳳英亦稱已收受買方訂金十萬元，鄭麗玲甚於一百零八年五月四日以通訊軟體ＬＩＮＥ告知陳世豐，以「……這房子已經成交，明天所有權人如果不出現簽約，明天會寄出存證信函，這房不能一屋二賣，會進行假扣押，走法律程序，其實我真的不希望是這樣的方式處理，伯母簽字了，成交了，但若不得已，也只能依總公司的規定處理。

除非，我們解約，您們付一千六百八十的百分之三及賠給買方十萬元，但這對您們絕對是雙重損失，請三思。」

等語，使陳黃寶春心生畏懼且陷入錯誤，惟陳黃寶春並未簽約、亦未給付本案不動產價金百分之三的服務報酬和定金十萬元，因認張錫榮、鄭麗玲、王鳳英共同涉犯刑法第三百三十九條第一項、第三項詐欺取財未遂罪，刑法第二百十條、第二百十六條行使偽造私文書罪，刑法第三百四十六條第一項、第三項恐嚇取財未遂罪。

㈡被告羅啟恒（下逕稱其名）為富地公司所委任之律師，亦明知本案不動產為陳黃寶春和陳羿璇共有，其與張錫榮、鄭麗玲和王鳳英共同基於意圖為自己或他人不法所有之詐欺取財及恐嚇取財等犯意，於民國一百零八年五月十四日、一百零八年五月二十四日寄出○○○五三○號、○○○五六四號存證信函，以內容「說明：一、……上開委託銷售契約書係陳黃寶春女士與本公司依法簽訂，自屬有效……。」

而請陳羿璇催請陳黃寶春依約履行，與「主旨：……函請台端依約出面與買方簽訂不動產買賣契約書……。

說明：二、……函請陳黃寶春女士於函到七日內加倍返還訂金十萬元予買方，並給付本公司本件服務報酬五十萬四千元，逾期本公司將依法起訴請求。」

等語，使陳黃寶春心生畏懼且陷入錯誤，惟陳黃寶春並未簽約、亦未給付本案不動產價金百分之三的服務報酬和定金十萬元。

因認共同被告羅啟恒涉犯刑法第三百三十九條第一項、第三項詐欺取財未遂罪，刑法第三百四十六條第一項、第三項恐嚇取財未遂罪。

㈢另陳黃寶春與張錫榮、鄭麗玲和王鳳英間具「仲介不動產銷售專業」之委任關係，其「詐欺」及「恐嚇」行為另外構成刑法第三百四十二條背信罪。

二、按「法院或受命法官，得於第一次審判期日前，訊問自訴人、被告及調查證據，於發見案件係民事或利用自訴程序恫嚇被告者，得曉諭自訴人撤回自訴。

前項訊問不公開之；

非有必要，不得先行傳訊被告。

第一項訊問及調查結果，如認為案件有第二百五十二條、第二百五十三條、第二百五十四條之情形者，得以裁定駁回自訴，並準用第二百五十三條之二第一項第一款至第四款、第二項及第三項之規定。」

刑事訴訟法第三百二十六條第一至三項分別定有明文。

三、查陳黃寶春與陳羿璇所具前揭書狀之自訴意旨，無非陳黃寶春委託富地公司銷售本案不動產，該公司由員工王鳳英、張錫榮、鄭麗玲承辦。

但嗣因故產生爭執，富地公司認陳黃寶春違約，因此以ＬＩＮＥ催促陳黃寶春履約並告知不履約之效果，復委請羅啟恒律師寄發存證信函表明富地公司立場並再度促請陳黃寶春履約。

由自訴狀內容觀之，明顯可知本案無非民事爭執，與刑事犯罪無涉（無論陳黃寶春出售本案不動產有無經共有人陳羿璇同意，或相關委託文件上填寫是否齊全，均屬民事上是否無權處分、契約有無成立等問題，富地公司以陳黃寶春為出賣人辦理受託銷售事宜，難認涉有刑責。

且自訴人以本案「不動產買賣斡旋契約書」、「買方給付服務報酬承諾書」之買方姓名有部分經便條紙遮掩，便遽謂買方根本不存在、相關文件是遭偽造云云，也違反一般民眾經驗法則。

再者，「……這房子已經成交，明天所有權人如果不出現簽約，明天會寄出存證信函，這房不能一屋二賣，會進行假扣押，走法律程序，其實我真的不希望是這樣的方式處理，伯母簽字了，成交了，但若不得已，也只能依總公司的規定處理。

除非，我們解約，您們付一千六百八十的百分之三及賠給買方十萬元，但這對您們絕對是雙重損失，請三思。」

、「說明：一、……上開委託銷售契約書係陳黃寶春女士與本公司依法簽訂，自屬有效……。」

、「主旨：……函請台端依約出面與買方簽訂不動產買賣契約書……。

說明：二、……函請陳黃寶春女士於函到七日內加倍返還訂金十萬元予買方，並給付本公司本件服務報酬五十萬四千元，逾期本公司將依法起訴請求。」

等文字，按社會常情，無非催促履約、告知不履約效果之妥適提醒，也難認該當不法惡害之通知）。

然本院為求慎重，於一百零八年五月十日收案後，旋在一百零八年六月五日，依刑事訴訟法第三百二十六條規定傳喚自訴人、自訴代理人不公開訊問以釐清自訴人是否仍有其他證據提出或理由補充，以釋明本案確無刑事訴訟法第三百二十六條第一項後段或同條第三項情事。

然自訴人、自訴代理人仍無補充。

是本案有刑事訴訟法第二百五十二條第十款「案件有左列情形之一者，應為不起訴之處分：……十、犯罪嫌疑不足者。」

情事，揆諸前開說明，應依刑事訴訟法第三百二十六條第三項前段規定，裁定駁回自訴。

據上論結，應依刑事訴訟法第三百二十六條第一項、第三項前段，裁定如主文。

中 華 民 國 108 年 8 月 22 日
刑事第一庭審判長法 官 李殷君
法 官 林鈺珍
法 官 姚念慈
以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定，應於裁定送達後五日內向本院提出抗告狀。
書記官 程于恬
中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
附件：

刑事自訴及理由㈠狀
自訴人:
（一）陳羿璇 身分證Z000000000
戶籍：台北市○○區○○路000巷0弄0號
送達地：高雄市○○區○○○路0號4樓之5
（二）陳黃寶春 Z000000000
戶籍：台北市○○區○○路000巷0弄0號
共同代理人:林瑞富律師
事務所：台北市○○區○○路000巷0弄0號
送達地：高雄市○○區○○○路0 號4 樓之5
被告:
（一）王鳳英居所：台北市○○區○○路○段000 號身分證住所 年籍待查
（二）張錫榮居所：台北市○○區○○路○段000 號身分證住所 年籍待查
（三）鄭麗玲居所：台北市○○區○○路○段000 號身分證住所年籍待查
為房地產買賣不法仲介行為，涉犯刑事「恐嚇取財罪」及「詐欺取財罪」，依法自訴事：
甲、共同被告所犯法條:
一、刑法第346條:
(一項)意圖為自己或第三人不法之所有，以恐嚇使人將本人或第三人之物品交付者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併
科一千元以下罰金。
(二項)以前方法得財產上不法之利益，或使第三人得之者，亦同。
(三項)前二項之未遂犯罰之。
二、 刑法第339條
(一項)意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科
五十萬元以下罰金。
(二項)以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
(三項)前二項之未遂犯罰之。

乙、 犯罪事實經過：
一、 謹呈仲介業招牌「東森房屋」所設計印刷之（一般委託） 「委託銷售契約書影本（證一）：
（一）第1項上方之方形紅色印文：「富地不動產仲介經紀有限公司契約專用章」（下稱富地）乃本件「仲介契約」之【
簽字蓋印受託人】。然契約文字末頁右下角印刷註明：「
加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨
立。
客戶服務電話0000-000-000。
本合約書係由加盟總部付印供加盟店使用」。
準此「富地不動產經紀有限公司」係加盟店，非「東森總
部」本身。本件不法仲介行為應由實際行為人即被告三人
負責。至於「東森加盟總部」僅就其所設計之空白「印刷
條款」負責。
（二）該「委託銷售契約書」（下稱委託契約）第1 頁
第一條委託標的標示：建物標示：台北市○○區○○路
00巷0 號1樓
自訴人按：該「光輝路48巷8 號1 樓」，並非自訴人所
有。該契約本屬無效。
第二條委託銷售價格：新臺幣（下同）壹仟捌佰零拾零萬
元整（即1800萬元），
自訴人按：
自訴人房地委託下列三家仲介公司出售：永慶房屋、信義
房屋、東森房屋（新店中興加盟店），總價相同均為1880萬元。
故該1800萬元錯誤，非陳黃寶春真意。
又因第一條標的錯誤（誤為48巷），委託標的與價格兩者均錯誤，不合陳黃寶春真意。自始無效該錯誤系共同被告之故意或重大過失
所致，應由共同被告負民刑事責任。
（三）請見委託契約，契約末端: 「中華民國年月日」空白。
自訴人按：此訂約「日期空白」，「總價錯誤」、「地址
錯誤」，均非陳黃寶春真意。
非陳黃寶春所應負責。綜合而論，該委託契約，不可能生
效。且完全無效。
（四）共同被告身為房仲「專業」。
依專業品質要求的論理經驗法則。於訂立委託契約書時，理應主動要求委託人出示委
託銷售之「房地產權狀、登記謄本」，據以在「委託契約
」上記載「基地與建物之面積」，所有人即共有人持份。
如此，被告即知委託銷售之房地產，陳黃寶春、陳羿璇母
女各持分二分之一。非媽媽陳黃寶春一人單獨所有。
（五）自訴人陳黃寶春今年79歲，小學畢業。
如同一般婆婆、家庭主婦，不可能有法律知識。當然也不知「房仲委託契約
」之專業知識。但觀委託書上明載「土地標示」：
台北市○○區○○里○○段00地號(正確)
主建物建號：華興段三小段30建號(正確)
證明共同被告於訂約前，有調取「土地登記謄本」，否則
陳黃寶春與共同被告，均不可能背誦「土地地號坐落及房
屋建號」。所以契約上載明：「權利範圍依地政事務所土
地登記謄本所載本約土地應有部分」字樣。
（六）故綜合證一，「委託銷售契約書」上的上開錯誤與缺失，均係共同被告的「故意與重大過失」所造成。
民法第222條規定：「故意與重大過失之責任，不得預先免除」。
共同均須負全責。既有調取「土地登記謄本」，當然不可
能知委託銷售之房地產自訴人陳羿璇係「二分之一所有權
人」。
（七）上開情形，證明共同被告不可能不知、不明白「媽媽陳黃寶春只是二分之一共有人」，也不可能不知。女兒陳羿璇
是「另外二分之一共有人」。
明知，而不記載「共有人陳羿璇」，即是自始故意「假裝
不知」之詐欺，並誣陳黃寶春為「唯一所有人」。以方便
專對79歲、小學畢業生黃寶春阿婆膽小，遂行詐欺與恐嚇取財的計謀。
（八）請明瞭：共同被告張錫榮（證二，經紀人證書），鄭麗玲 蓋印簽名。
王鳳英係負責人經理（證三，名片影本）。係
本件法律關係共同體，均應連帶負責。
二、共同被告知法犯法而「詐欺、矇蔽陳黃寶春簽訂契約」：（一）身為「仲介專業」已調閱過委託銷售房地產的「土地登記資料」，共同被告當然明知所委託銷售房地產「非媽媽陳
黃寶春單獨所有」「女兒陳羿璇係另二分之一共有人」。
謹呈陳羿璇與陳黃寶春系爭房屋及土地持分所有權狀，影
本各一張（證十五）。
（二）依「委託契約」第一條「土地標示」與「建物標示」，共同被告當然明知：
該委託銷售系爭房地產所有權全部。並非只限於「陳黃寶
春的持分二分之一」。當然也明知除非「共有人陳羿璇」
也正式簽訂「書面委託契約」給共同被告，否則共同被告
的「委託契約」不可能生效。明知「無效」而誣賴為有效
。
係共同被告遂行「詐欺恐嚇」之手段起點。同理，除非出
具「書面正式委託」給媽媽陳黃寶春，否則媽媽也無權代
理陳羿璇做任何決定。媽媽「口頭所言」皆無效力。
（三）謹呈108 年5 月5 日被告鄭麗玲LINE給陳世豐（陳羿璇之弟）訊息內容（證四）：
「這個稱為口頭授權，可做為呈堂證供的最重要證據」。
此係違反民法第531條、第758條強制規定，共同被告與陳黃寶春、陳世豐，均無陳羿璇【文字書面委託授權】。
依法【無效】，如下面述。
（四）然「不動產委託買賣」係「要式行為」，必須以「文字書面」為之。民法第531條明定：
「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依
法應以文字為之者，其處理權之授與亦應以文字為之。其
授與代理權者，代理權之授與亦同」。
則被告鄭麗玲上開LINE所言「口頭授權」云云，係屬無效【詐欺與恐嚇】語言，甚明。
民法第758條明訂：「不動產物權，依法律行為而取得、 設定、喪失及變更者，非經登記不
生效力。前項行為應以書面為之」
。
（五）謹呈自訴人108 年5 月6 日台北火車站郵局000154號存證信函（證五），陳羿璇致共同被告聲明：「不動產買賣之
委託，因無陳羿璇出具【書面文字委託】而不生效力」。
故下列【委託】均不生效力，或無效。
1.共同被告「未記載簽約年月日」的原始「委託銷售契書」（證一），不但對陳羿璇不生效力，且對陳黃寶春亦
不生效力。蓋陳黃寶春未經陳羿璇【書面授權】。同理
，對共同被告亦不生【委託】之效力。陳羿璇之弟陳世
豐當然亦非受託人，亦非被授權人，甚明。
2.共同被告【未載簽約年月日】之「契約內容變更合意書」（證六）。無陳羿璇簽名或文字書面授權，所稱「變
更總價為【新台幣1680萬元】云云，不生效力。
3.陳羿璇與媽媽陳黃寶春，及弟弟陳世豐間一切【口頭討論】【家人相互間口頭不反對或同意】不論對內、對外
，皆不生本件「不動產買賣之【委託】或【授權】效力
，或拘束力」。
家人間的內部談話與外人何干。鄭麗玲竟大膽無恥，用
親人母女姐弟間對話作為提告、威脅、恐嚇，詐取不義
之財的手段，要傷害陳羿璇家人錢財的意圖，毫不掩飾。
（六）縱上，共同被告一方面明知、而欺矇、誤導陳黃寶春老人家，使之誤信「自己只有持分二分之一，雖無陳羿璇【書
面委託】，亦有權以媽媽身分，代女兒「委託出售全部房
地產」。另一方面，共同被告已明知「未經共有人陳羿璇
有效【書面委託】」，而仍接連欺矇、誘導陳黃寶春，簽
訂：證一、證六，兩契約文件。
（七）共同被告不但欺矇、誘導陳黃寶春成功，使之誤信而簽訂「兩契約文件」於先；且進一步欺矇、誘導陳黃寶春，使
之相信自己【違約】，而有【賠償】共同被告之法律義務
，即加倍返還【訂金10萬元】，並賠償【仲介佣金服務費3 ％」，即新台幣50萬4000元（1680萬元x3％）。
實則共同被告「從無給付陳黃寶春【訂金10萬元】」之事實。
三、共同被告「詐欺與恐嚇取財」的事實經過：
（一）因79歲媽媽陳黃寶春與弟弟陳世豐，均為善良老實家人。
未能警覺本件詐欺奇技淫巧的法律手法，致與被告鄭麗玲
LINE對話中，「誤信自己【違約】而有【同意賠償】的語言」，如上所陳，弟弟陳世豐，對本件「委託銷售房地產
」毫無權利關係。
本身也毫無法律專業的常識與判斷力。也未曾經姐姐陳羿
璇【書面授權或委託】處理本件任何事項。其【同意賠償
】的語言，實為共同被告法律上【詐欺】與【恐嚇的】結
果證據。
（二）謹呈共同被告用以「詐欺恐嚇取財」之「不動產買賣斡旋契約書」（證七），向媽媽陳黃寶春及弟弟陳世豐欺誑，
自稱【已經以1680萬元成功出賣委託銷售房地產】，而收取【斡旋金新台幣10萬元】云云，如證七，係第四條所定「斡旋金」支付。【簽署日期空白】。然究實質「斡旋金
」的定義，乃買方所出價格，未達「賣方託售底價」，而
賣方尚未同意者，才是「斡旋金」。當然絕對不是「買賣
雙方正式簽訂【買賣契約】，而賣方依約收取的【訂金】
」。
證七，係共同被告於108 年5 月2 日提示於弟弟陳世豐面前，拍照而得。媽媽陳黃寶春根本不知道。該證七，右上
、左下均以便條紙遮住。純係共同被告與【莫須有、不知
名買方】所簽訂，與賣方即自訴人無涉。亦不無可能，係
共同被告「偽造製作」，該買方根本不存在。
用此詐欺陳黃寶春成功，誤認【系爭房屋已經出售1680萬元成交】云云。
（三）謹呈共同被告所製作「買方給付服務報酬承諾書」（證八），上半頁有5 片不透明便條紙遮住，下半頁有1 片不透
明便條紙遮住，出示給弟弟陳世豐，誑稱：【已成功出售
系爭房屋1680萬元】，而收取「買方給付服務報酬」云云。當然毫無陳黃寶春【簽字】，而不可能對陳黃寶春有任
何效力，自屬【無效】。係共同被告用以向陳黃寶春及陳
世豐【詐欺、恐嚇取財】的不實虛偽文件。
（四）利用證七、證八兩文件，共同被告鄭麗玲以LINE電訊，向陳羿璇之弟陳世豐【詐欺、恐嚇、勒索】，所謂【新臺幣
10萬元訂金之加倍返還】，實為【斡旋金】並非【訂金】，如證七，所示。蓋陳黃寶春、陳羿璇迄今未曾與任何人
訂定「不動產買賣契約」的正式契約，也從不知買方是誰
，從未收受【一毛錢訂金】。何來【加倍返還定金】之問
題。
（五）依民法第531條、第758條強制規定，陳羿璇從未出具【書面委託】共同被告【委託銷售房地產】。共同被告，即
東森房屋木柵加盟店「富地不動產仲介經紀有限公司」根
本不具有【受託人身份地位】，根本無權銷售系爭房屋，
更無權索賠。證一「委託銷售契約書」，證六的「「契約
內容變更合意書」」根本【無效】。媽媽陳黃寶春從沒有
、也未出具，更毫無可能出具女兒【陳羿璇的書面授權或
委託】，媽媽當然不具「代理人、受託人身分」。陳黃寶
春僅因不知仲介法律，自己簽名於證一與證六之契約文件
。
該兩文件就「台北市○○區○○路00巷0 號」房地產而言，根本是【不生效力】的【無效】的【委託契約】。
（六）依論理法則與經驗法則，證一、證六之【委託關係】既不生效力或無效，乃共同被告所明知，則證七、證八，均不
可能有效。毫無爭論餘地。
（七）下列共同被告鄭麗玲發給【無代理權、無受託人】身份地位的弟弟陳世豐的LINE電訊，充分顯現，證明共同被告以【詐欺、恐嚇】手段，勒索虛偽不實【訂金10萬元】之加倍返回，及【仲介服務費3 ％】（1680萬元X 3 ％=50 萬4 仟元）：
1.「陳先生，很抱歉，這麼晚打擾您我實在是睡不著，這房子已經成交，明天所有權人如果不出現簽約，明天會
寄出存證信函，這房不能一屋二賣，會進行假扣押，走
法律程序，其實我真的不希望是這樣的方式處理，伯母
簽字了，成交了，但不得已，也只能依總公司的規定處
理。
除非，我們解約，您們付1680的3 ％及賠給買方10萬元，但這對您們絕對是雙重損失，請三思」
（證九，108 年5 月4 日LINE)
自訴人按:
⑴系爭房屋迄今未賣出，毫無【一屋二賣】情事，在【
一般委託】非【專售】委託情形下「我方未來有權出
賣自己的房屋」，是另一回事。
⑵我方迄今未收到一毛錢訂金，何來加倍返還？
⑶「富地不動產仲介公司」無【受託人】身分，無權利
出售，已如前述。
⑷【假扣押】系爭房屋，【走法律程序】云云，即是符
合【恐嚇取財】的構成要件
⑸陳黃寶春無【陳羿璇受託人、被授權人】身分，甚明
。
2.請見108 年5 月6 日陳羿璇傳給鄭麗玲的中華電信簡訊（證十）：
「你於108 年5 月4 日星期六打了多通電話到我家給我
媽媽，向我媽媽要100000元，我媽媽說沒有錢，你要他去ATM 領，還說家裡怎麼會沒有100000元，你這樣欺負一個80歲的老人家，讓我媽媽擔心害怕，你於心何忍，
請你不要再打電話給我媽媽要錢，否則就構成刑事威脅
詐欺取財罪。陳羿璇」。
上訴人按：實為鄭麗玲向陳寶春索取60萬4000元遭拒絕 ，便要求先支付10萬元現金。此無賴言行，
與光天化日當街搶劫何異？
3.鄭麗玲於108年5月4日給陳世豐LINE電訊：
「陳先生，您好，非常感謝您的幫忙及支持，我們內心
充滿感謝，您辛苦了。
今天上午10：24陳媽媽來電表示下週一下午3 ：00會帶10萬元賠償買方及1680萬元的3％服務費到東森房屋木柵加盟店解約」（證十一）。
自訴人按：
⑴陳世豐無【受託人、被授權人】身分，無法律常識，
其任何言語，皆無效力。
⑵如果媽媽陳黃寶春真的同意「帶10萬元及1680萬元的3 ％服務費去解約」，證明媽媽陳黃寶春，係因被【
詐欺、恐嚇】所致。陳羿璇的父母勤儉持家，若非遭
到【詐欺、恐嚇】心裡害怕，豈有可能甘願付出一毛
錢？但結果並未讓共同被告如願。證明【「詐欺與恐
嚇取財【未遂】」。
4.鄭麗玲108 年5 月4 日LINE給陳世豐【無代理人、無被授權人】身分之電訊：
「原訂買方，賣方，代書，東森2019.5.4晚上8 ：00進行簽約，我們同步通知了買方，賣方及代書（我們也必
須照著流程走) ，剛剛買方如約來了，我們依程序寫下
買方到場證明，並且再次跟買方說明狀況，及表明下周
一下午3 ：00屋主會賠償買方違約金10萬元及1680萬元的3 ％服務費，也請您提醒陳媽媽下周一下午3 ：00務
必到東森房屋木柵店處理」（證十二）
自訴人按：
⑴陳世豐無【受託人、被授權人】身分，任何語言如不
利我方，均係被【詐欺、恐嚇】所致
⑵被告自編自說自話的虛偽故事，無解於「未受陳羿璇
【書面委託】」的真相，毫無受委託【出售陳羿璇房
地產】的資格身份及效力。
⑶已再三承認【勒索】【違約金10萬元及1680萬元3 ％仲介服務費】等【詐欺取財恐嚇取財未遂】罪行。
5.鄭麗玲108 年5 月4 日晚上8 ：56，LINE訊息傳給陳世豐
「聲明書：茲因透過東森房屋木柵加盟店（富地不動產
仲介經紀有限公司）居間成交台北市○○路00巷0 號1
樓房地。經東森房屋木柵加盟店（富地不動產仲介經紀
有限公司）通知於民國108 年5 月4 日晚上8 點到東森
房屋木柵加盟店（富地不動產仲介經紀有限公司）簽訂
買賣契約書，本人依通知到場，經等待許久未見賣方赴
約簽訂買賣契約，特此聲明本人已依東森房屋木柵加盟
店（富地不動產仲介經紀有限公司）通知到達非本人有
違約情事。聲明人：（貼便條紙遮蓋，不知何人）」（
證十四）。
自訴人按:
⑴同前，「富地不動產」自始「委託契約」未經陳羿璇
【文字書面委任】。媽媽陳黃寶春亦未經陳羿璇【書
面文字出具委任書或授權書】，依民法第758條、第
531 條自始無效。
⑵同前述，被告身為專業仲介，明知【陳羿璇共有二分
之一】，自應由陳羿璇共同簽字於證一，【委託銷售
契約書】，否則自始不生效力。
⑶上開大前提不存在情形下，以後共同被告一切仲介行
為，皆屬無效。
⑷共同被告設計該「無效」委託契約之目的在於利用陳
黃寶春高齡、善良、無法律知識，遂行【詐欺恐嚇取
財】之目的。
⑸古今中外，依法沒有任何房地產「委託契約」可以未
經【所有權人書面委託】而成立者。本件係前所未見
的狀況，即是詐【欺恐嚇取財】的鐵證。
⑹此粗糙造、莫名其妙的「聲明書」，亦不無可能為共
同被告為達到【詐欺恐嚇取財目的】而偽造之【假文
件】。
6.鄭麗玲108 年5 月5 月LINE電訊給陳世豐，繼續引用如下：
「好的對妳們實在很抱歉！這房子是後來我姊夫的姪子
看了要買我姊要賣給他、完全沒有考慮到我們已經收了
訂金！」
自訴人按：
⑴陳世豐無【受託人、被授權人】身分，未受陳羿璇【
書面委託】，不具任何「代理人身分」其對自家人所
說語言，純粹是共同被告的法律手段【詐欺恐嚇】成
功所致。
⑵所說「完全沒有考慮到我們已收了訂金」一句，鐵證
乃證明是被共同被告【詐欺】而誤信的錯誤語言。因
為迄今陳世豐與陳黃寶春，未曾見過、未曾收受【一
毛錢訂金】，也未曾簽定任何【買賣契約】。【訂金
】之說，實為共同被告將「莫須有」的【斡旋金】，
詐欺為【訂金】而受其誤導所致。
⑶陳世豐與陳黃寶春，在當時也都不明白，證一，【委
託契約】沒有【陳羿璇簽名】是無效的。故兩人不利
於陳羿璇的語言，皆因共同被告法律上【詐欺恐嚇】
手段所致。
母子手足的血緣親情，都因【詐欺恐嚇】手段的恐懼
而影響，共同被告對陳羿璇家庭造成的傷害，不可言
諭。
7.鄭麗玲108 年5 月5 月LINE電訊給陳世豐，繼續引用如下：
「我媽和我無法改變她的做法近乎家庭革命！昨天我媽
媽跟她溝通到最後也是沒辦法所以也不知道該怎麼跟妳
們講！」：自訴人按：
⑴陳世豐除不懂仲介法律專業外，也不知自己沒有陳羿
璇【書面委託授權】，不適合對系爭房屋買賣「發表
意見」而干涉，所發表意見也【無效力】，
⑵實況是陳世豐完全相信證據一，「委託契約完全有效
」，也從未見過一毛錢【斡旋金】，更不知質問被告
：「【訂金10萬元】為何迄今未依法交給我方（屋主
）簽收】。
總而言之，陳世豐與陳黃寶春母子，已被共同被告的
法律詐欺騙得團團轉、而深信不疑。失去判斷，加上
共同被告以【假扣押】法律手段的威脅，心生恐懼，
而有認錯的語言。
8.鄭麗玲108 年5 月5 月LINE電訊給陳世豐，繼續引用如下：
「我姊夫是律師所以我姊也打算要跟妳們打官司來解決
！這就是我不給她妳們公司電話的原因！而且我媽媽不
可能讓她們這樣胡亂來！做人做事要講道理的！所以昨
晚我媽媽就是打電話給妳看看要怎麼賠償妳們！那就照
妳說的我們解約、付妳們1680的3 ％及賠給買方10萬元！這是我媽媽用老本賠的！無奈。等一下我問我媽媽，
看今天什麼時候（原告按：指108 年5 月4 日週六），
可以去處理！再請妳們約買方我們當面賠償給他、也告
訴買方這不是妳們出的問題！如此這房子妳們也賺到錢
沒有吃虧！那麼那就這樣把事情解決了！」
自訴人按：
⑴以上是陳世豐完全【無條件投降】的不利己語言。
⑵何以【無條件投降】？很簡單，只因不懂法律，不知
證一，「委託契約」沒有陳羿璇出具【書面文字委託
】是無效的。盲目相信共同被告的詐欺專業。也不知
質疑【斡旋金】的真實性不知懷疑：「何以迄今未能
簽收【10萬元訂金】」「何以迄今未簽【買賣契約】
」「未收【訂金10萬元】」，竟須賠10萬元。
⑶「姐夫是律師，打算跟你們打官司」純粹是因共同被
告威脅找【東森總部法務實行假扣押】所致。然陳黃
寶春一生未與任何人打官司，一向極害怕打官司，所
以即使女婿是律師，也不要打官司，甚至未即時將被
共同被告威脅恐嚇的實情告知林瑞富律師，只想委曲
求，全完全是共同被告【法律步步進逼威嚇】的結果
。
⑷迄今為止，系爭房屋【尚未賣出】，根本無【一屋二
賣】的情事。LINE當時，陳世豐也沒有想到。其實本
件是【一般契約】開放委託，並非【專約】。自訴人
委託房屋仲介公司：
永慶、信義、東森（新店中興加盟店），委託銷售系
爭房屋的【底價都是1880萬元】，
且陳羿璇特別交代已合法簽約的三家房屋仲介公司「
所定的出售價格1880萬元，很實在，是低於市場行情
，議價空間不多，請轉告其同事及客人，如想殺價
就不用帶來看房子。」。
陳世豐與陳黃寶春，不知要與三家已合法簽字委託的
「房屋仲介遵守公平原則」，共同被告以【有買方】
為由誘騙降價為【1680萬元】如證六，亦即再度誘騙
陳黃寶春簽下【契約內容變更合意書】變更總價新台
幣為【1680萬元正】，造成對三家陳羿璇與陳黃寶春
有【簽字委託】的合法房屋仲介業者市場競爭的不公
平。如證六，然又未經陳羿璇【書面委託授權】而不
生效力。皆為陳世豐與陳黃寶春，同證一情形，不知
不懂法律而簽「契約內容變更合意書」所致。其實如
前述，證一、證六，皆因無【陳羿璇簽字委託】而無
效。
⑷陳世豐雖在上開LINE中，全面無條件投降。
正是共同被告【詐欺取財】【恐嚇取財】初步
⑸成功的犯罪證據。
無論如何【10萬元】與3 ％（50萬4000元）的賠償，實為共同被告企圖不勞而獲的鉅款
。
⑹綜上，本件共同被告所誆稱：【已完成1680萬元系爭房屋買賣交易】云云，完全謊言、子虛烏有。完全係
【詐欺取財】【恐嚇取財】的罪行。
⑺陳羿璇向媽媽陳黃寶春及弟弟陳世豐，指出「該客戶
係陳羿璇、陳黃寶春合法委託的永慶房屋在108 年5
月1 日告知此客戶只願【出價1500萬元】，不可能在
2 天內，願提高【168 萬元】即以【1680萬元】加價承買」。
8.陳羿璇與陳黃寶春合法授權委託的三家房屋仲介公司，「委託銷售系爭房屋的底價均為【1880萬元】」之公平。陳羿璇均告知
「所定的出售價格1880萬元，很實在，是低於市場行情，議價空間不多，請轉告其同事及客人，如想殺價就不
用帶來看房子。」。
故共同被告之該客戶，在永慶房屋碰壁後，才去詢問共
同被告。「富地不動產仲介公司」之鄭麗玲告訴該客戶
「可以幫忙講價」。該客戶乃轉就共同被告，及「富地
不動產仲介公司」而由共同被告電話找到陳世豐，在疏
忽、不懂法律、不知徵詢陳羿璇出具書【面委託書】，
且如前述，因共同被告【詐欺專業】，明知陳黃寶春年
老、善良、膽怯，不懂法律知識，容易受詐欺恐嚇的特
性，乃發生本件【詐欺及恐嚇取財未遂】事件。
9.陳羿璇雙親80歲以上老人，忠厚善良的弟弟，受共同被告的法律【詐欺、恐嚇】全家人心惶惶雞犬不寧。黑暗
、無良房屋仲介的惡形惡狀，在此顯現。
10.謹呈108 年5 月7 日11：00陳羿璇以中華電信簡訊傳給共同被告（證十三），
陳羿璇與先生林瑞富律師於108 年5 月7 日上午約11時，赴共同被告店面，即木柵路二段115 號，要求取回【
媽媽陳黃寶春簽字、無效委託契約原本，及房屋鑰匙】
。共同被告悍然拒絕，並由員工傳話說：【要告就去告
】。
當日約11：40共同被告所委託律師羅啟恆來電林瑞富，聲稱：
「本件委託【與陳羿璇無關】，係【針對陳黃寶春求償
】」云云。顯然為證一，
【無效】的【委託契約背書】，對方【法律手段的恐嚇
】迫在眉睫。
故不得不提起本件自訴，敬請明察，依法判決被告應得
罪行，以維護交易安全。
實為感幸。
謹狀
台灣台北地方法院 刑事庭 公鑑

刑事陳述及聲請調查證據㈡狀
案號：108年自字第50號
自訴人：
（一）陳羿璇 送達地：高雄市○○區○○○路0 號4 樓之5（二）陳黃寶春 戶籍：台北市○○區○○路000號2樓
送達地：高雄市○○區○○○路0 號4 樓之5

共同代理人：林瑞富律師
事務所：台北市○○區○○路000 巷0 弄0 號
送達地：高雄市○○區○○○路0號4樓之5

被告：
（一）王鳳英 台北市○○區○○路○段000 號身分證住所年籍 待查
（二）張錫榮 台北市○○區○○路○段000 號身分證住所年籍 待查
（三）鄭麗玲 台北市○○區○○路○段000 號身分證住所年籍 待查
為房地產買賣不法仲介行為，涉犯刑事「恐嚇取財罪」及「詐欺取財罪」事件陳述事：

一、謹呈內政部所頒布行政命令「不動產說明書應記載及不得記載事項」（證十六），並陳述如下。應記載：
㈠土地及基地所有權，係【單獨】、或【持分共有】
㈡建物是否為【共有】
㈢請見自訴狀，附證十五，自訴人「土地及建物所有權狀」 影本共4 張。
㈣然證一「未記載簽約日期」「委託銷售契約書」、
證六「未記載簽約日期」之「契約內容變更合意書」，
兩契約卻不實，僅記載：
「媽媽陳黃寶春為單獨所有權人」。卻完全不記載
「女兒陳羿璇為該房地產，另二分之一共有人」。
仲介專業在該基本交易委託文件，有此重大錯誤，絕非一時疏忽，必導致潛在買方「誤信」賣方陳黃寶春為完全所有人，發生重大買賣糾紛的禍源。
而是針對賣方小學畢業80歲，無仲介專業知識阿婆陳黃寶春一人，方便遂行「詐欺恐嚇取財」的開始。
㈤證一、證六，所欲出賣者，係該房地產所有權全部。
1.則證一、證六，的委託契約，當然需共有人陳黃寶春與陳羿璇母女「共有人全體簽字蓋章才能生效」，
2.該證一、證六，卻只有陳黃寶春一人簽字。
依法「一半的委託」，當然對全部房地產及陳羿璇完全不生「委託出售」的效力。
二、證一，「委託銷售契約書」，另有下列其他錯誤、缺失：㈠建物標示門牌錯誤：即「台北市○○區○○路00巷0 號」，誤記載為「光輝路48巷8 號」，既非陳黃寶春真意，則該約對陳黃寶春一人，亦不生效力。
㈡該證一、證二，兩委託文件的「訂約日期中華民國年月日」均空白沒有【簽約年月日】效力當然有重大缺失，該契約的其他效力事項，有連帶不可分關係。
㈢證二，未載明「簽約日期」的「契約內容變更合意書」，將降為「1680萬元」，也只有媽媽陳黃寶春一人簽字，
沒有「共有人陳羿璇簽字」，完全不具【合法委託】的效力。
必導致潛在買方「誤信」賣方陳黃寶春為完全所有人，發生重大買賣糾紛的禍源。「富地仲介」是何居心？
三、本件「富地仲介」的證一、證二，委託文件應由該公司何人應負責任：王鳳英經理、經紀人張錫榮、承辦人鄭麗玲，
是否均為【合格】不動營業員及是否【合法登錄】？
茲聲請調查證據：查明王鳳英、鄭麗玲有無「不動產仲介業務員」合格證照？及是否合法「登錄」？
四、請見自訴狀，附證七，謹呈該公司出示於陳情人陳黃寶春下列文件，家人照相轉呈：
㈠「不動產買賣斡旋契約書」影本（證七），該契約係「仲介」與「買方」所簽訂，本與陳黃寶春無關。
其第4條「斡旋金」支付「新臺幣壹拾萬元」。
1.「富地仲介」既非【合法、有效受委託人】，該證十七與自訴人母女無關、且無效，甚明。
被告用多張便條紙蓋住「斡旋買方」姓名，使自訴人拍照存證時，仍不知「斡旋買方」究竟是否真有其事。
此乃被告用以「詐欺」陳黃寶春的「真假不明」的私文書，如無「斡旋買方」其人，自屬「偽造私文書及行使」罪行（刑法第210條、第216條）係另一罪責。
2.「斡旋」的意義是：買方出價不及底價1680萬元，故尚須仲介公司「斡旋」。「斡旋金」不是訂金，甚明。
㈡請見「富地仲介」於證一僅與陳黃寶春一人簽字之無效委託契約) 第八條第二款：「契約成立後，除甲方（賣方）同意授權乙方代為收受買方支付之訂金外，否則視為不同意授權甲方。
同意不同意，授權乙方代為收受買方支付之訂金。」
㈢由於79歲小學畢業的陳黃寶春，視力模糊，故不會看契約，也看不懂，在毫不知情情況下，事後家人發現該「富地仲介」暗渡陳倉在「同意欄內打V 」，偽造「富地仲介」「有權代收訂金」的效力。
㈣因以上「富地仲介」私自在「同意欄內打V 」，該
「富地仲介」三位應負責之人：王鳳英、張錫榮、鄭麗玲
，乃事後將「斡旋金」，誆稱為「訂金」云云。
1.而「斡旋金」的定義，即證明買方出價未達約定底價。
根本尚未成交，尚待「斡旋」。
2.「斡旋金」不但不是已成交的證明，反而是「尚未成交」的證明。
㈤然該「富地仲介」承辦人三人從未曾將所誆稱「訂金10萬元」轉交陳黃寶春收受，依證一、契約第八條第三款：
「乙方（富地仲介）應於收受定金後廿四小時內送達甲方（陳黃寶春）。
但如因甲方（陳黃寶春）之事由致無法送達者，不在此限。」
自訴人按：「富地仲介」三人從未將其所誆稱之「訂金10萬 元」送交陳黃寶春，當然更毫無「無法送達」情
事。
如送「訂金10萬元」給陳黃寶春，則「先已支出10萬元」豈非詐欺恐嚇未成功前，就付出「10萬元成本」？
故自留子虛烏有的訂金，而謊稱「已收訂金10萬元」，而要求「加倍返還訂金」，及「3 ％仲介佣金」，乃其「詐欺恐嚇取財」的方法手段。
且證一，係【未成立】【未生效】【無效】的【委託契約】「富地仲介」根本無權代理銷售。
如「不動產經紀管理條例」第21條（證十七) 所明定。
㈥依證一，契約第八條第四款：
「前項但書情形者，乙方（富地仲介）應於二日內寄出書面通知表明收受定金及無法送交之事實通知甲方（陳黃寶春）。
甲方同意訂金暫由乙方保管，於買賣契約簽訂時，作為簽約款之一部分。」
自訴人按：「富地仲介」三人因無該第三款但書情事，也未曾 依該第四款2 日內寄出「書面通知」之事情，更無
暫由乙方保管訂金情事（其實無收訂金之事實，詳
後述）。
因其自始未有【合法委託授權】，故上開【訂金】之欺誑故事，自始無效，甚明。
㈦依證一，契約第八條第五款：
「買賣雙方價金與條件一致時，甲方應於五日內至乙方指定處所與買方簽訂不動產買賣契約書」。
自訴人按：因第三款、第四款之情形未曾發生，也完全無效。
當然不可能發生「五日內至乙方指定處所簽訂『不
動產買賣約書』的問題」。被告亦未曾「催告五日
內」至「乙方指定處所」與「買方」「簽訂不動產
買賣契約」之事。
事後直到證十九，被告委託羅啟恒律師發存證函，才「催告五日內」與買方簽訂「不動產買賣契約」云云。
自訴人以證二十，與證二十一存證函回覆，並明訂時間、地點，請被告一方「準時赴約並履約」詳後述。
㈧民法第531條規定：
「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。
其授與代理權者，代理權之授與亦同。」
自訴人按：由於共有人陳羿璇從未以「文字委託或授權」媽媽陳黃寶春，亦未以「文字委託或授權」「富地仲介」之三位承辦人，則證一、證二、證七均對陳黃寶春、亦對陳羿璇不生效力，甚明。
民法第758條：
「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力。前項行為應以書面為之。」
故「富地仲介」三承辦人就系爭陳黃寶春與陳羿璇的房地產，即「台北市○○區○○路00巷0 號」因未曾有共有人陳羿璇的「文字書面委託或授權」，本件證一、證二、證七，均不可能生效。
㈨同理，證依一，無效委託契約，第八條第二款，
所謂「契約成立後」當以【白紙黑字的正式契約】【已經買賣雙方簽字】者為限。不但尚未發生，且不可能發生。
1.陳黃寶春當然不可能有任何違約、反悔不賣房地產情事。
2.迄今該房地產，仍未賣出。更無「一屋二賣」情事。
3.但「一般委託」情形下，所有權人有權另外自行出售「自己的房屋」係兩碼事。「富地仲介」無權置喙。
㈩請見自訴狀，證四，「富地仲介」三位承辦人108 年5 月5 日由鄭麗玲LINE給陳黃寶春兒子陳世豐
（無陳羿璇與陳黃寶春「文字書面委託授權」）電訊所稱：「這個稱為口頭授權，可作為呈堂證供的最重要證據」（證四）。
（十一）鄭麗玲又於108 年5 月4 日LINE（證九）給陳世豐（陳羿璇之弟）：
「這房子已經成交，明天所有權人如果不出現簽約，明天會寄出存證信函，這房不能一屋二賣，會進行假扣押，走法律程序，其實我真的不希望是這樣的方式處理，伯母簽字了，成交了，但不得已，也只能依總公司的規定處理，除非，我們解約，您們付「1680的3 ％」及賠給買方「10萬元」，但這對您們絕對是雙重損失，請三思」云云。
自訴人按：
1.此即「富地仲介」對陳黃寶春、陳羿璇家人【詐欺取財】且【恐嚇取財】的鐵證。
2.蓋「假扣押」、「法律程序」云云，對無法律知識民眾是重大威脅。
民刑事責任問題，自當依法追究，以保護家人及財產。
（十二）綜上，「富地仲介」單位承辦人，違反「不動產經紀業管理條例」（證十七）第21條：
（一項）：經紀人與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。
（二項）：前項廣告及銷售內容，應與事實相符…」。
1.證一，「委託銷售契約書」未明載「共有人陳羿璇持分二分之一」「完全委託」的效力未發生、不存在。
等於徹底完全「無效」。
2.未經陳羿璇「書面文字委託」。
3.房屋地址：「光輝路48巷8號」與實況不符合。
4.更無權誆稱「已經以1680萬元成交」。
（誑稱之「買方」係子虛烏有、根本不存在。詳後述。）
5.委託契約不完全、無效，便進行「銷售」行為。
當然違反上開條例第21條規定，應處新臺幣30萬元以上60萬元以下罰鍰。
6.其違反第22條第1項第5款「不動產說明書」（證一，附表一) 應記載事項：亦未載明「共有人陳羿璇持分二分之一」，未經「共有人合法共同委託」，即行廣告銷售。
埋下未來買賣糾紛的禍源，富地仲介居心叵測。
7.該「委託契約」未生效前，在無效期間的不法銷售，符合該條例第3款行政罰鍰構成要件。
也符合第31條第1項第1款的申誡要件，係另一問題。
8.「富地仲介」違反法定「審閱期」規定，故意誘導79歲老太婆小學畢業的陳黃寶春，在證一「委託銷售契約書」（契約審閱期間至少三日），寫下「本人已了解此契約無須再審閱」。
係「詐欺」消費大眾的手法。
(1)實則陳黃寶春絕無可能了解【審閱期】的法律意義。
(2)上開文字，純粹是「富地仲介」詐欺陳黃寶春的自始邪惡設計。要規避【審閱期】的法律規定。作為方便「詐欺」
與「恐嚇取財」的伏筆。
(3)也剝奪陳黃寶春「契約審閱期間至少為三日」的權利。
請見消費者保護法第十一條之一全文。
（十三）上開委託契約「共有人陳羿璇持分二分之一」，係「定型化契約應記載事項」而未記載事情，
1.此情形，形成「無受委託銷售權利」而「出售共有人不動產」，與強盜、偷盜行為無異。
係冒名、盜賣共有人不動產之重大罪行。
2.符合消費者保護法第33條、第36條、第37條、第57條、第58條、第59條、第60條、第61條規定。
五、謹呈被告委託羅啟恒律師約於108 年5 月15日所發「台北古亭郵局存證函000530號」致陳羿璇及林瑞富律師（證十八）聲稱：
㈠系爭不動產委託仲介銷售「陳黃寶春（陳羿璇媽媽），「涉及表現代理」主張陳羿璇共有人「應與上開契約之效力無涉」云云。
自訴人按：此明知陳羿璇為「二分之共有人」前提下，仍堅持 針對79歲老人陳黃寶春，完全違反房屋仲介銷售的
良知與論理經驗法則，居心何在？
㈡「請林瑞富律師（陳羿璇配偶）及陳羿璇催請陳黃寶春女士（陳羿璇媽媽）儘速與本公司協商後續處理事宜，切勿避不見面」云云。
自訴人按：此明知陳羿璇為「二分之共有人」前提下，仍堅持 針對79歲老人陳黃寶春，完全違反房屋仲介銷售的
良知論理經驗法則，居心何在？被告只想「買賣陳
黃寶春的二分之一持分」，不想「買賣陳羿璇的二
分之一持分」？
1.被告委請律師寫存證信函要二分之一共有人陳羿璇「催促」另二分之一共有人陳黃寶春出售系爭房地，而不是促請陳羿璇同時出面處理出售系爭房地相關事宜。
2.被告此違背常情、事理、法理的詭異設計，無非看準老人陳黃寶春善良無知好欺負，豈是正當仲介房屋應有的行為。
3.被告若誠意仲介房屋買賣，豈該「不須」共有人陳羿璇共同處理系爭房屋之銷售事宜？其委請律師以存證信函，撇清、排除、否認陳羿璇為系爭房屋二分之一所有權人的權利與事實，即是「非善意」所在。
「詐欺」與「恐嚇取財」的動機目的溢於言表
3.上開證十八的存證信函要求陳羿璇「催請」媽媽陳黃寶春「儘速與本公司協商後續處理事宜」云云，無異明示陳羿璇：「你的房屋二分之一，與陳黃寶春二分之一持分的買賣，沒有關係，不用你陳羿璇同意，富地仲介就可全權處理」，全世界還有比此更離譜、囂張、無法無天，吃定民眾的惡行仲介嗎？
5.被告委請律師出具存證信函，強調再強調只針對陳黃寶春一人，顯然不是為了順利完成房屋買賣交易，而是加強「威嚇」，加深陳黃寶春及的恐懼與擔憂，而達「詐欺恐嚇取財」的目的。
六、謹呈被告委託羅啟恒律師約於108 年5 月15日所發「台北古亭郵局存證函000531號」（證十九），「催告」陳黃寶春「於函到五日內與買方簽訂不動產買賣契約書，逾期本公司將以違約處理」云云。
自訴人按：此明知陳羿璇為「二分之共有人」前提下，仍堅 持針對79歲老人陳黃寶春，完全違反房屋仲介銷
售的良知論理經驗法則，居心何在？
1.陳羿璇與陳黃寶春早已委託信義房屋、永慶房屋、東森房屋中興微風分公司三家仲介，目的是要出售系爭房地。
2.「富地仲介」如果真的找到買主願意用「1680萬元」買系爭房地，則只要依契約規定，將「10萬元訂金」於24小時內送給屋主，而屋主「簽收」便可順利進行房屋銷售的必
要程序。
3.距離之前108年5月4日以「聲明書」誣賴陳黃寶春「違約」，且訛詐共「60萬4000元違約金」已逾11天後，才於108年5月15日存證信函，「催告五日內簽約」。
4.反證：證十一、證十二「富地公司」誆稱「陳黃寶春違約」，要求「10萬元訂金賠償」與「3 ％仲介佣金賠償」云云，完全是自我矛盾、自我打臉，也反證：在證十九，存
證函「催告前」，自訴人陳黃寶春毫無可能「違約」。被
告所要求賠償，包括「訂金10萬元」及「佣金3％ ，50萬4000元」皆屬「詐欺恐嚇取財」之證據。
5.被告「再次陰謀設計陳黃寶春違約」，以詐欺非法「違約賠償」的企圖明顯。
七、謹呈自訴人108 年5 月16日所發「文山景美郵局存證函第000220號」（證二十）回覆被告上開證十九，存證函：
㈠表明自訴人陳黃寶春，係台北市○○區○○路00巷0 號1 樓」房地共有人，持分二分之一。被告早已知悉。
請見自訴狀，證五，存證函。
「仲介委託」之效力，限於該二分之一部分。
㈡表明被告所稱「覓得買方願意與1680萬元買受前開房地」云云，當然也以陳黃寶春「二分之一持分房地產為限」。
㈢陳黃寶春「同意將該持分二分之一房地產，以新臺幣1680萬元」與買方訂立正式「買賣契約」「全權委託林瑞富律師（陳黃寶春女婿）」洽談。
㈣被告給「富地不動產仲介經紀有限公司」（下稱富地仲介）」如不能「交付訂金10萬元」並「簽訂該二分之一持分價格1680萬元之房地買賣契約」，將追究民事賠償及刑事「背信」罪責。
㈤另系爭房地持分二分之一共有人陳羿璇，從未曾以
「文字書面委託」任何人與「富地仲介」簽委託契約。
「富地仲介」就陳羿璇共有部分即系爭房地二分之一持分，毫無「銷售代理權」。
㈥引據民法第531條及第758條，再闡明：
「非經文字書面委託」任何人對陳羿璇共有部分即系爭房地持分二分之一，無「代理銷售」之權利。
㈦應允被告委託羅齊恒律師之催告，「於五日內就陳黃寶春名下二分之一共有權簽訂買賣契約書，逾期「依法以違約」處理，並追究民刑事責任」。
八、謹呈自訴人108 年5 月17日所發「高雄地方法院郵局存證函第001615號」（證二十一) 回覆上開證十八、證十九，羅啟恒律師存證函，下列各點：
㈠第531 號函係貴方自我糾正或補正，而要求陳黃寶春依委託銷售契約第八條第5項「於5 日內至乙方指定處所與買方簽訂不動產契約書」云云。
乃自承「在前貴方（富地）欠缺、而未履行為此催告義務」。
㈡其實貴方迄今亦未履行契約第八條第三項義務：
「乙方應於收受訂金後24小時內送達甲方」，是更前、更重大的前提要件。
「交付陳黃寶春該訂金」未履行前，兩大前提均欠缺，本無權催告陳黃寶春「簽訂不動產買賣契約書」。
㈢該第531 號存證函，乃自承「之前陳黃寶春毫無違約、不簽約情事」；
且自承貴方無「加倍返還定金」、亦無「賠償3 ％、仲介佣金」之請求權。
則貴方LINE來電要求「加倍返還訂金」與「3 ％仲介佣金」（請見自訴狀，證九）之賠償云云，係「詐欺與恐嚇取財」罪行，甚明。
㈣陳黃寶春108 年5 月16日所發「文山景美郵局第000220號存證函」（證二十），係「書面委任全權委託林瑞富律師洽談系爭不動產買賣契約簽訂一切事宜」。請依該存證信函辦理。
㈤台端所自定五日期限內，貴方如不能履行該「不動產買賣契約之簽訂義務」，陳黃寶春即具備民法第256條「解除權」行使要件而「解除本件委託銷售契約」。
並保留損害賠償請求權。
㈥我方108 年5 月6 日所發台北火車站郵局第000154號存證函，已依民法第531條、第758條強制規定聲明：
系爭委託銷售契約「本人陳羿璇未曾簽字依法無效」。
「口頭授權」純屬子虛烏有，依法本屬無效。
㈦貴方明知陳羿璇係台北市○○區○○路00巷0 號1 樓房地二分之一共有人，且明知陳羿璇未曾「文字或書面」授權給媽媽陳黃寶春及弟弟陳世豐，兩人均無權「代理陳羿璇」為任何「意思表示」。
其在家人內部之一切不利於己的口頭討論意見，均屬無效。
且係貴方「詐欺與恐嚇」所發生之現象與結果，甚明。
依民法第531條、第758條自始無效。
民法第169條「表見代理」之但書：
「但第三人（貴方）明知其無代理權，或可得而知者，不在此限」，即排除「表見代理」甚明。
㈧陳羿璇在108 年5 月20日下午3 點後，親赴「富地仲介」地址前，與王鳳英、鄭麗玲「未曾見過面」，毫無可能發生民法第169條前段「表見代理」情事。
㈨貴方已明知陳羿璇為「系爭房屋二分之一共有人」，上開第530 號存證函，卻不要求陳羿璇二分之一共有權人「簽字」，以補足陳黃寶春二分之一委託契約「簽字」之欠缺。
顯然明知而無意購買「陳羿璇名下」二分之一系爭房屋共有權。
只願就「陳黃寶春二分之一系爭房屋共有權」簽約，無訛。
請依我方108 年5 月16日文山景美郵局000220號存證函，洽林瑞富律師（有陳黃寶春書面委任狀）辦理。
㈩我方暫定108 年5 月20日週一下午二時正，在台北市○○區○○路000 號2 樓「星巴克咖啡店」，洽談簽約及交付訂金事宜。
如貴方要求更改時間地點，請於24小時內email 或LINE或手機惠覆。
逾期不覆，視為拒絕。
當依法「解約」，請知照為荷！
（十一）本件陳黃寶春已正式「書面授權林瑞富律師全權處理」，請富地仲介有相關人員，切勿再以任何方式，騷擾及
恐嚇陳羿璇的家人，否則立刻報警處理。
九、然共同被告自食其言「不履行『五日內』簽約」的「催告」。
於自訴人證二十一存證函，所邀約於108 年5 月20日（五日催告期末日）下午2 時正，無任何正當理由而爽約不到場簽約地點，既未交付「10萬元訂金」，也未有「買方」出面簽訂「不動產買賣契約」。
自訴人等到當天下午2 時30分，全體不灰心，再於當天下午約3 時後，去被告「富地仲介」公司地址：台北市○○區○○路○段000 號，我方努力要實現完成「不動產買賣手續」包括「授受訂金10萬元」及「簽約」，其經過詳如自訴人108 年5 月22日所發「高雄德智郵局存證函000115號」（證二十二）其內容如下:
㈠依貴方羅啟恒律師，108 年5 月15日所發「古亭郵局第000530號及第000531號」兩存證信函，
催告於「5 日內」出面訂立「房地買賣契約」一事，我方以108 年5 月17日「高雄地方法院郵局第001615號存證函」應允，並通知貴方於108 年5 月20日週一下午2 時正，即「5 日期限之末日」，在台北市○○區○○路000 號星巴克咖啡店，與貴方及所稱「買方」當面交付訂金10萬元，及洽談簽訂買賣「台北市○○區○○路00巷0 號1樓」房地契約事宜。
㈡當天我方準時赴約，在星巴克景美店等到下午2 時30分，貴方「爽約」無正當理由未到場。未見任何「買方」人物。
㈢我方於當天下午3 時後，再赴貴公司「台北市○○區○○路○段000 號」地址。
亦未見任何「買方」人物。
王鳳英自承負責人身分，並明知我方係依其「催告」，來收取訂金並洽簽上開房地買賣契約，
卻毫無簽訂「房屋買賣契約」，及「交付訂金10萬元」之表示。
㈣我方現場拍照存證，以證明我方已依「催告」準時到場「履約」。而貴方自食其言，無法履約，也無「買方」到場。
㈤以上經過情形，百分之百證明：貴方所聲稱「台北市○○區○○路00巷0 號1 樓房地產」已「以新臺幣1680萬元洽得買主成交」，並「已收受訂金新臺幣（下同）10萬元」云云，完全子虛烏有，「詐欺謊言」已不攻自破。
㈥以上經過情形，林瑞富律師已於108 年5 月20日下午約4 時在台北市文山區一分局木柵派出所，做成筆錄，報備在案。
茲聲請貴院向該木柵派出所調取該「筆錄」自明。
㈦茲依民法第256條、第226條、第258條及有關規定，以本存證信函通知：即日起（108 年5 月21日）「解除契約」。
並依民法第92條第1項「詐欺」事由，撤銷「委託仲介」之意思表示。
貴我間無年月日「東森房屋委託銷售契約」（一般委任AAD5 4322 ）及無年月日「東森房屋契約內容變更合意書EAE06580」，均因「解約」且「撤銷意思表示」而自始無效。
㈧民法第260條規定「解除權之行使，不妨害損害賠償之請求」。民刑事責任當另行追究。請知照。
十、茲聲請: 向「台北市文山二分局木柵派出所」調取108 年5月20日約下午4 時，由林瑞富律師陪同陳黃寶春與陳羿璇之「備案筆錄」。
說明：上開被告「無買方」「無成交」「無訂金」情事，而「詐欺」為煞有其事，「爽約」「詐欺」之經過，林瑞富律師
陪同陳黃寶春與陳羿璇，於108 年5 月20日約下午4 時在「台北市文山二分局木柵派出」所完成「筆錄備案」手續
。
十一、茲聲請：向不動產仲介主管機關「台北市地政局」，調查：王鳳英、鄭麗玲是否有合格之「不動產經紀營業人員」
資格？及是否有「合法登錄」？
十二、綜上，本件共同被告「詐欺取財」、「恐嚇取財」犯行、罪證明確，敬請依法判處被告應得罪行，以保護欠缺法律
專業知識的消費大眾、委託人、消費者。由於共同被告係
「仲介不動產銷售專業」，與自訴人有「委任關係」。其
「詐欺」及「恐嚇」行為另，外構成「背信」罪（刑法第
342 條），玆依法追加自訴，敬請依法為「有罪」之判決，以符法治。
謹狀
台灣台北地方法院 刑事庭 公鑑


刑事追加被告及罪名㈢狀
案號:108年自字第50號
自訴人:
㈠陳羿璇 送達地：高雄市○○區○○○路0 號4 樓之5
㈡陳黃寶春 戶籍：台北市○○區○○路000 號2 樓
送達地：高雄市○○區○○○路0 號4 樓之5

共同代理人: 林瑞富律師
事務所：台北市○○區○○路000 巷0 弄0 號
送達地：高雄市○○區○○○路0 號4 樓之5

被告:
㈠王鳳英 台北市○○區○○路○段000 號身分證住所年籍待查㈡張錫榮 台北市○○區○○路○段000 號身分證住所年籍待查㈢鄭麗玲 台北市○○區○○路○段000 號身分證住所年籍待查追加被告:
㈣羅啟恒（律師）台北市○○區○○○路○段0 號8 樓身分證住所年籍待查
為房地產買賣不法仲介行為，涉犯刑事「恐嚇取財
罪」及「詐欺取財罪」事件陳述事：
ㄧ、追加被告羅啟恒
二、羅啟恒所犯法條：
刑法第339條：（一項）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有
期徒刑、拘役、或科或併科一千元以下罰金。
（二項）以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得知
者，亦同。
（三項）前二項之未遂罪罰之。
刑法第346條：意圖為自己或第三人不法之所有，以恐嚇使人將本人或第三人之物交付者，處六月以上五年以下有
期徒刑，得併科一千元以下罰金。
（二項）以前項方法得財產上之不法之利益，或使第三人
得之者，亦同。
（三項）前二項之未遂犯罰之。
三、羅啟恒之犯罪事實:
㈠羅啟恒係本件被告王鳳英、張錫榮、鄭麗玲所經營「富
地不動產仲介經紀有限公司」（下稱富地仲介）「東森
加盟木柵店」，所委託之羅律師，明知本件自訴狀所提
出被告犯罪事實及證據為真實，然出於與三位被告「共
同詐欺取財「」共同恐嚇取財」之故意及動機目的，提
供虛偽不實法律支持之「律師存證信函」，共同遂行「
詐欺取財」「恐嚇取財」之犯罪行為。
㈡羅啟恒律師108 年5 月15日所發台北古亭郵局存證信函第000530號（證十八），致本件仲介房地產，台北市○○區○○路00巷0 號1 樓之二分之一共有人陳羿璇「催
請」媽媽陳黃寶春女士「盡速與本公司協商後續處理事
宜」云云，
當然係經由「富地仲介」之委託，已明知陳黃寶春、陳
羿璇母女為二分之一系爭房地共有人，當然也明知「富
地仲介」與陳黃寶春所簽訂（證一）「委託銷售契約」
只有陳黃寶春一人簽字，而陳黃寶春只是系爭房地二分
之一共有人，故欲「委託銷售契約」完全而生效，非經
共有人陳羿璇簽字不可。否則該「一半的委託契約」就
該房地全部，也對共有人陳羿璇不生效力。該「富地仲
介」尚未有「完整受託的代理權」。
㈢羅啟恒身為律師當然不得委稱: 不知、不懂
民法第531條規定：「為委託事務之處理，須為法律行
為，而該法律行為，依法應以文字為之者，
其處理權之授與亦應以文字為之。其授與代
理權者，代理權之授與亦相同」。
當然係排除民法第169條「表見代理」之適用。
㈣羅啟恒當然也不得委稱不知、不懂民法第758條規定：「（一項）不動產物權依法律行為而取得，設定、喪失
及變更者，非經登記不生效力。（二項）前項行為應以
書面為之」。
上開法條當然排除民法第169條「表見代理」之適用。
㈤羅啟恒身為「富地仲介」的委託律師，當人不得推託不
知、不懂「富地仲介」本件委託仲介之不動產的真相，
即陳黃寶春媽媽僅係二分之一共有人，另外二分之一共
有人陳羿璇女兒，未曾「書面委託或授權」陳黃寶春亦
未曾「書面委託或授權」給「富地仲介」。依上開民法
第758條、第531條「富地仲介」根本無權代理銷售陳羿璇名下二分之一共有權，連帶也無權「仲介銷售該房地
產所有權全部」。按社會論理經驗法則，也不可能為「
委託銷售二分之一」之事。
㈥何況上開事實真相，自訴人早以108 年5 月6 日台北火車站郵局第100154號存證函告知「富地仲介」請見自訴狀，證五。
㈦何況上開事實真相，自訴人早於108 年5 月16日台北文山景美郵局存證信函00220 號存證函告知「富地仲介」請見刑事陳述及聲請調查證據（二）狀，證二十。
㈧何況上開事實真相自訴人早已「高雄地方法院郵局存證
信函第001615號」通知被告羅啟恒及共同被告王鳳英、鄭麗玲、即「富地仲介」，請見刑事陳述及聲請調查證
據（二）狀，證二十一，
該存證函明示: 「陳黃寶春僅系爭房屋一半共有權」外
，並表明「林瑞富律師有完全代理權」可接受訂金、並
正式簽約。亦能帶同陳羿璇共同簽約，補正原委託契約
之不足，但證十八，羅律師存證函毫無此善意，而堅持
只要與陳黃寶春訂立系爭房地產「買賣契約」何故？真
的要用1680萬元，只買一半系爭房地所有權？如要買全部完整產權，可以不要求陳羿璇一起收受訂金並簽約？
「詐欺與恐嚇取財」之惡意在此顯現。
㈨何況上開事實真相，自訴人又以108 年5 月22日所發高雄德智郵局存證信函000115號，闡釋甚詳。
1.請見自訴人證二十二，係保存自訴人已依被告羅啟恒
律師「催告」於「五日期限內」約定時間、地點收受
訂金並簽約，然全體被告「爽約」而毫無正當理由。
2.茲再呈自訴人於108 年5 月20日準時現場附約而被告「爽約」之現場照片8 張證二十三。
四、以上共同被告毫無預告而「爽約」且毫無正當理由，又迄今
「未交付訂金10萬元於自訴人陳黃寶春」亦無任何「買主」出現同意簽約，不論要簽「一半房地」或簽「全部房地
」的正式契約，林瑞富律師皆有陳黃寶春，陳羿璇母女的
完整、完全合法「書面授權」可「全權代理」收受訂金並
簽約。
1.顯係108 年5 月20日「爽約」「無買主」「無訂金」、「無約」可簽訂正式「買賣契約」的是共同被告。系爭
不動產迄今仍未出售。自訴人當然仍願意出售。不可能
「違約」不收訂金，不簽「買賣契約」。
3.依自訴人，刑事陳述及聲請調查證據（二）狀，證二十二，108 年5 月22日所發「高雄德智郵局存證函第000115號」，自訴人已依民法第92條「詐欺」事由「撤銷委託仲介」之意思表示。
又依民法第256條第226條、第258條「解除契約」在案。
4.以上經過，林瑞富律師已於108 年5 月20日下午四時許在台北市文山一分局木柵派出所備案詳實，已聲請鈞院
調取為證據。
五、不意，被告羅啟恒竟以108 年5 月24日古亭郵局存證信函000564號（證二十四）與共同被告沆瀣一氣，再為本件「詐欺取財」「恐嚇取財」之罪行。
1.該存證信函主旨：「請台端依約出面與買方簽訂不動產買賣契約」云云，等於表示係「再度催告簽約」，等於
承認自訴人「毫無可能發生不收訂金，不簽約情事」。
然被告仍侵佔不交付「訂金 10 萬元」「爽約」「拒絕
不簽約」，（ 108 年 5 月 20 日下午 2 時約在星巴
克景美店），已如敘述。
2.共同被告係仲介法律專業，從不動產登記簿，自始明知陳羿璇為另外二分之一共有人，明知林瑞富律師有自訴
人陳黃寶春、陳羿璇母女百分之百合法授權，可以出面
簽約，卻睜眼說瞎話堅持要與「黃寶春一人簽該房地產
全部契約」。不與林瑞富律師簽約。也不交付訂金。被
告已100 ％自承其「毫無買家」「毫無1680萬元成交」之事，也毫無收取「訂金10萬元」之事。否則「侵占訂
金10萬元」，而自承「侵占罪」，無從逃於天地。
3.竟於該函說明二:
「請陳黃寶春於七日內加倍返還訂金10萬元，並給付本
公司服務報酬50萬4 仟元」云云。
與該函主旨: 「催告簽約」對照，顯係自我打臉、自我
矛盾的窘境。故自訴人不得已追加羅啟恒為被告。
六、請見
1.刑事陳述及聲請調查證據(二)狀，第15頁第6行，2.刑事陳述及聲請調查證據(二)狀，第21頁第十二段，「本件共同被告「詐欺取財」、「恐嚇取財」犯行、罪
證明確，敬請依法判處被告應得罪行，以保護欠缺法律
專業知識的消費大眾、委託人、消費者。由於共同被告
係「仲介不動產銷售專業」，與自訴人有「委任關係」
。其「詐欺」及「恐嚇」行為另，外構成「背信」罪（
刑法第342條），玆依法追加自訴，敬請依法為「有罪
」之判決，以符法治。」
3.共同被告王鳳英、張錫榮、鄭麗玲又構成刑法第342條「背信罪」；又請見同上狀第4 頁（一）「斡旋金10萬
元」（自訴狀，證七「不動產買賣斡旋契約書JAB00233」與證八「買方給付服務報酬承諾書JAV00233」，因108 年5 月20日共同被告無預告，無任何正當理由爽約，
根本「無買方」其人，根本「無買方同意以1680萬元買受系爭房地產」之事。根本「無訂金10萬元」之事。這
一切子虛烏有、編造「詐欺恐嚇」故事的真相，證明上
開
證七，共同被告所製作「未記載簽約日期」之「不動產
買賣斡旋契約書」有3 張便條遮貼；
證八，共同被告所製作「未載簽約日期」之「買方給付
服務報酬承諾書」有6 張便條遮貼，係共同被告
以「偽造私文書及行使為手段」而遂行「詐欺取財」與
「恐嚇取財」之犯行。雖目前尚屬未遂，但所造成自訴
人全家的不安與驚恐，已達雞犬不寧之精神上重大損害
。不得不依法自訴。敬請依法調查以明真相，並依法科
處被告應得之罪行，以維護房地產仲介的法律秩序，及
消費大眾交易安全。實為公便。謹狀
台灣台北地方法院 刑事庭 公鑑