臺灣臺北地方法院民事-TPDV,103,事聲,566,20141128,1

臺灣臺北地方法院民事裁定 103年度事聲字第566號
異 議 人
即承 租 人 宋清豪
代 理 人 鄭雅文
上列異議人即承租人對債權人國泰世華商業銀行股份有限公司與債務人黃秀卿間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於中華民國103年10月27日本院民事執行處司法事務官所為103年度司執字第66158號裁定提出異議，本院裁定如下：

主 文

異議駁回。

理 由

一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；

司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；

認異議為無理由者，應送請法院裁定之；

法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；

認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2、3項分別定有明文。

查本院民事執行處司法事務官於民國103年10月27日以本院103年度司執字第66158號裁定就異議人與債務人就執行標的物之不動產於103年4月3日約定之租賃權應予除去，該裁定業於103年10月30日送達異議人，異議人於收受送達後10日內之103年11月6日具狀提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相符，先予敘明。

二、本件異議意旨略以：本院以底價新台幣4,800萬元實施第一次拍賣無人應買，是為拍賣底價鑑定過高，經由內政部不動產交易實價登錄查詢，附近成交行情為每坪68萬至70萬左右，換算總償為新台幣4,005萬元至新台幣4,123萬元，拍賣底價明顯過高，導致第一次拍賣無人應買，租賃關係並非影響抵押權人行使之原因。

依民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，承租人佔有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，再者承租人是於查封前有權占有，並有臺灣臺北地方法院所屬民間公證人林金鳳事務所公證書為證等語。

三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。

但其抵押權不因此而受影響。

前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項定有明文。

「抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力。

故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物，並將該建築物出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣。」

（最高法院86年台抗字第588號判例參照）。

故不動產所有人設定抵押權後，雖得依上開規定就同一不動產與第三人設定權利，但如抵押權設定後與第三人訂立租賃契約，而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者，依上開法文規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前或後，對於抵押權人當然不能生效，抵押權人因屆期未受償而聲請拍賣抵押物時，執行法院自得依聲請或依職權除去該租賃關係，以無租賃狀態逕行強制執行，經司法院院字第1446號解釋在案。

四、經查，本件債務人黃秀卿於102年6月18日、同年7月12日，將執行標的物之抵押物即系爭不動產設定4,000萬元、720萬元之抵押權予執行債權人國泰世華商業銀行股份有限公司、彰化商業銀行股份有限公司，異議人與債務人就執行標的物之租賃期間係103年4月3日至115年6月2日，異議人並提出臺灣臺北地方法院所屬民間公證人林金鳳事務所103年度北院民公金字第002475號公證書、房屋租賃契約書為證，足見異議人顯係於抵押權設定後，始於103年4月3日占有使用至明。

而上開不動產因異議人占有使用，以不點交為拍賣條件，經於103年10月24日實施第一次拍賣，因無人應買而未拍定，足見異議人占有使用系爭不動產，已影響應買人之購買意願，並有礙債權人債權之受償，本院執行處將此占有使用之租賃關係除去後拍賣，自無不合。

至於異議人復主張本件拍賣底價明顯過高云云，惟查，抵押人於設定抵押權後將不動產出租予他人，致拍定人無法取得占有，當然影響拍定價格，因此造成拍定價格低於抵押權所擔保之債權額，難謂對抵押權無影響，是以強制執行法第98條第2項亦規定，不動產之租賃關係發生於抵押權設定之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去者，不隨同移轉。

從而，異議人以其係於查封前取得租賃權，指摘原裁定不當，尚無可取。

依上揭說明，異議人占有既已影響應買人之購買意願，本院執行處依抵押權人之聲請，將此項占有使用關係除去後拍賣，即無不合。

異議意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，難認有理由。

五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。

中 華 民 國 103 年 11 月 28 日
民事第二庭 法 官 王育珍
以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 103 年 11 月 28 日
書記官 林淑卿