臺灣臺北地方法院民事-TPDV,103,重訴,519,20151230,1

臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第519號
原 告 洪永吉
訴訟代理人 林明正律師
複 代理人 陳奕霖律師
李詩皓律師
被 告 陳榮銘
訴訟代理人 陳佳雯律師
複 代理人 何盈蓁律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國104年11月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應於原告給付新臺幣貳佰肆拾玖萬肆仟元之同時，將臺北市○○區○○段○○段○○○○號（即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號一、二、三樓）建物，及臺北市○○區○○段○○段○○○○號（即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號一、二、三樓）建物之所有權移轉登記予原告。

被告應給付原告新臺幣貳佰零柒萬柒仟零貳拾伍元，及自民國一○四年十月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一○三年十月二十八日起至返還前項建物之日止，按月於每月二十五日給付原告新臺幣柒萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。

本判決第一、二項於原告分別以新臺幣肆佰伍拾萬元、新臺幣陸拾玖萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如依序以新臺幣壹仟參佰肆拾捌萬元、新臺幣貳佰零柒萬柒仟零貳拾伍元，為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但有下列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一。

七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。

民事訴訟法第255條第1項第2、3款分有明文。

而所稱「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實之共通性及關聯性，就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴得以利用，且無害於他造當事人程序權保障，俾符訴訟經濟者，均屬之（最高法院101年度台抗字第404號裁定參照）。

原告起訴依買賣契約、民法第348條規定，而聲明：㈠被告應將臺北市○○區○○段○○段000○號（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號1、2、3樓，下稱50號1、2、3樓）建物與臺北市○○區○○段○○段000○號（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號1、2、3樓，下稱52號1、2、3樓）建物移轉所有權登記予原告，嗣依買賣契約約定、民法第179條，追加聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）6,720,000元，及自民事準備㈣狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；

被告應自民事追加起訴狀達被告翌日起至返還上開建物之日止，按月於每月25日給付70,000元予原告，有民事準備書㈣狀在卷足憑（2卷第84頁），其追加之訴部分，除依買賣契約約定請求補償款外，並以被告侵害其基於買賣關係之占有構成不當得利為由，依民法第179條規定請求返還利益，經核追加之訴與原訴，可認均係基於買賣契約所生相關爭訟，而具社會事實之關聯性與共通性，且被告就原告此部分追加之訴所為抵銷抗辯，業經本院踐行調查證據程序，並提示予兩造為辯論並審結，是認原告追加之訴尚無甚礙被告防禦權，亦未有礙訴訟之終結，依首揭民事訴訟法規定，應為合法，被告抗辯：追加之訴不合法云云，於法無由，並不可採。

乙、原告起訴聲明：㈠被告應將50號1、2、3樓建物及52號1、2、3樓建物所有權移轉登記予原告。

㈡被告應給付原告6,720,000元，及自民事準備㈣狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈢被告應自民事追加起訴狀送達被告翌日起至返還上開土地之日止，按月於每月25日給付70,000元予原告。

㈣願供擔保請准宣告假執行（2卷第84頁）。

而主張：被告經本院87年度執字第4151號強制執行事件程序，拍賣取得50號1、2、3樓及52號1、2、3樓（下合稱系爭建物）所有權，又兩造於92年6月25日訂立不動產買賣契約書（下稱第2份契約），由原告以13,480,000元向被告買受系爭建物，卻拒絕依約移轉系爭建物所有權登記予原告，爰依民法第348條第1項、系爭契約法律關係，請求被告移轉登記。

而系爭房屋於92年6月25日後之使用、收益權已歸原告，然被告自92年6月25日起，將系爭房屋1樓以每月70,000元出租予訴外人梁世雄開設當鋪營業、2、3樓改建套房出租營利至今，屬無權占用系爭房屋而有不當得利，其不當得利價額即相當於租金，被告應依民法第179條給付自103年回溯5年，以1樓租金計算之不當得利4,200,000元（70000x12x5=0000000），並自追加起訴狀送達翌日起至返還系爭土地日止，按月於每月25日給付相當於租金之不當得利70,000元。

又兩造第1份契約約定被告自89年7月1日起至交付系爭房屋予原告止，應按月補貼原告70,000元，未滿1個月亦以1個月計算，是原告依上開約定及民法第199條規定，得請求被告給付自89年7月1日起至92年6月25日止，合計36個月補貼款2,520,000元（70000x36=0000000），以上合計6,720,000元（0000000+0000000=0000000）。

丙、被告聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

而抗辯：

壹、兩造早於87年11月30日就系爭買賣標的之1樓訂立買賣契約（下稱第1份契約），原告於92年6月25日增買系爭買賣標的2樓與3樓而訂立第2份買賣契約，原告就1樓部分，自87年11月30日算至原告於103年3月5日提起本件訴訟，已逾15年，被告自得依民法第125條規定拒絕給付；

又兩造前因原告主張解除買賣契約而涉訟，經本院94年度訴字第1671號判決、臺灣高等法院95年度上字第1號判決、最高法院95年度台上字第3001號裁定（下稱前案訴訟）原告敗訴確定，然原告自前案訴訟確定後至提起本件訴訟前已逾7年，久無繼續履約之意思表示，亦未給付買賣價金，應認系爭買賣契約於前案判決確定後業經兩造默示合意解除，原告重行請求被告依約履行，有違民法第148條誠信原則；

況被告於98年裝潢1樓，並於同年9月5日出租他人經營當鋪，承租人尚於外牆懸掛大型廣告招牌，然原告對被告出租1樓此舉不聞不問，兩造遲於98年9月5日業默示合意解除系爭買賣契約，並由原告拋棄占有。

縱認兩造未合意解除系爭買賣契約，然被告依第2份契約第9條後段約定，得給付違約金（即加倍返還已收價金）後，解除系爭買賣契約，原告已付價金為1,550,000元，則被告因解約須給付違約金為3,100,000元，然因原告簽發支付第1期款2,494,000元支票並未兌現，依第2份契約第6條約定，被告得請求原告給付自其開票日92年7月25日起至該票據兌現日止之遲延利息，若先以10年計（因該票據至今仍未兌現），為1,496,400元（0000000x0.06x10=0000000），且因原告遲延給付第2份契約之第1期款，依第2份契約第9條約定，被告得請求原告給付其自遲延日即92年7月25日起每日按買賣總價千分之1計算之遲延金，若先以10年計算，該遲延金為49,202,000元（00000000x0.001x365x10=00000000），因原告應給付被告之遲延金金額已逾被告應給付原告之違約金，經抵銷後，被告無須給付違約金即得解除系爭買賣契約，而被告於本件訴訟中以答辯一狀之送達為解除契約之意思表示，故原告仍不得請求被告移轉系爭建物所有權。

縱認被告應依約履行，因原告於締約後逾15年，前案訴訟確定後逾7年，始起訴請求履約，此情狀非被告締約時所得預料，且依原買賣契約所定價金履約對被告顯失公平，應依民法第227條之2第1項規定增加買賣價金，倘鈞院認原告1樓部分所有權移轉登記請求權未罹時效，則請求增加買賣價金至36,000,000元，若此部分請求權已罹時效，請求鈞院增加2、3樓買賣價金至23,200,000元。

而原告用以支付第1期款所簽發之2,494,000元支票並未兌現，故被告依民法第264條規定，於原告給付2,494,000元前，即無須移轉所有權。

貳、第1份契約第2條第5項固約定被告應按月給付原告自89年7月起至92年6月止之租金，然此部分2,520,000元租金，至97年6月30日已罹5年租金短期時效，原告遲至104年10月始追加起訴請求給付此租金，被告自得拒絕給付。

又依第2份契約第4條第3項約定，原告應繳納自92年6月26日起之地租、房屋稅、水電費、瓦斯（天然氣）費，惟原告未曾繳納而係被告繳納，則被告得依不當得利請求返還92年7月至104年10月系爭建物坐落基地之租金合計3,956,780元（月租26735元x148個月=0000000）、92年7月至104年6月房屋稅合計187,705元、92年8月至104年6月水費31,514元、94年10月至104年8月電費945,683元、92年7月至104年6月天然氣費52,583元，合計5,174,265元，以為抵銷。

丁、本院判斷：

壹、被告於本院87年度執字第4151號強制執行事件程序拍賣取得系爭房屋，並經本院於同年8月12日發給權利移轉證書，原告於87年11月30日與被告訂立第1份契約，以價金11,760,000元買受50號、52號1樓建物，原告已支付價金550,000元。

嗣兩造於92年6月25日，再訂立第2份契約，載明買賣標的為50號1、2、3樓與52號1、2、3樓建物，價金13,480,000元，第1期款為4,004,000元（含上述550,000元），原告並於同日簽發面額分為1,000,000元、2,494,000元之支票各1紙（1,000,000元支票已兌現）交予被告，被告已受領價金1,550,000元，惟2,494,000元支票尚未經被告提示兌領，原告前以兩造系爭買賣契約已經其解除為由，請求被告返還上開1,550,000元及2,494,000元支票，經本院94年度訴字第1671號、臺灣高等法院95年度上字第1號判決原告敗訴、經最高法院95年度台上字第3001號裁定駁回其上訴而確定，有本院87年8月12日北院義87民執正4151字第26469號不動產權利移轉證書、建物登記謄本、第1份及第2份不動產買賣契約書、本院94年度訴字第1671號判決、臺灣高等法院95年度上字第1號判決、最高法院95年度台上字第3001號裁定存卷為徵，復為兩造所不爭，自應信為真實。

貳、原告主張兩造買賣契約有效存續，被告出租系爭房屋受有不當得利，被告應依第1份契約附註約定，給付補貼款，則為被告所否認，而以上詞置辯，是本件應審究者為：一、系爭買賣契約是否經兩造默示合意解除，被告解除買賣契約是否合法，兩造買賣契約仍否存續。

二、原告50號及52號1樓建物所有權移轉登記請求權有無罹於15年消滅時效。

三、被告系爭買賣價金是否應依民法第227條之2第1項增加。

四、被告2,494,000元同時履行抗辯有無理由。

五、被告出租1樓收取租金是否構成不當得利。

六、原告補貼款請求權是否罹於5年時效。

七、被告抵銷抗辯有無理由。

爰分論如下。

參、按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例參照）。

一、被告辯稱：原告於前案訴訟敗訴確定後，久無履約表示，亦未續繳價金，是兩造於訴訟確定後已默示合意解除，且原告對系爭建物1樓承租人懸掛招牌一事不聞不問，可認原告已拋棄占有云云，惟縱認原告於前案訴訟確定後未請求被告履約，亦未給付賸餘價金，對承租人懸掛招牌未表示意見一節屬實，然買受人何時請求履約，本屬其自由與權利，而何時給付餘款，核為其考量己是否願承擔給付遲延債務不履行責任之利害關係而定之，在被告並未舉證有其他客觀情事足認原告內心有解除契約之效果意思及表示意思，或主觀上有拋棄占有之意思，甚或客觀上有何拋棄管領力行為，自難僅以原告未請求履約或續付價金抑或對第三人之占有未即時排除之單純沈默，認原告已有默示解約之意思表示或拋棄占有，故被告抗辯系爭買賣契約業經兩造於前案訴訟確定後或98年9月5日默示合意解除，於法未合，並不可採。

二、㈠原告於103年7月21日收受被告解除系爭買賣契約意思表示之答辯一狀，此經原告自承在卷，有言詞辯論筆錄存卷可考。

而第2份契約第9條：「本約簽訂後買賣雙方之任一方如對其應盡義務有所遲延者，均應自遲延日起每日按買賣總價千分之一計付遲延金予對方。

如造成對方之損害者，應付損害賠償金。

另倘買方不買或不按約定日期付款，經賣方定期催告仍不給付時，願將既付價款全由賣方沒收，抵作違約金並解除本約；

如賣方不賣或不照約履行應盡義務，經買方定期催告仍不履行時，亦應將已收價金如數退還買方外並應賠償所受價款同額之違約金後，本約方得解除」，原告雖主張：該條後段約定解除權人係原告而非被告云云，惟依該段文義解釋係指被告返還已付價金並賠償同額違約金後，取得解除權，倘如原告所稱解除權人係指原告，則原告尚須俟被告返還已收價金及現實賠償同額價金之違約金後，始得解除契約，此豈係該條後段約定解除權之本意，是該條後段解除權人係被告。

㈡被告雖抗辯：原告依第2份契約第6條、第9條，應賠償就2,494,000元支票未兌現之遲延金，該遲延金金額已逾3,100,000元，抵銷後，伊依第2份契約第9條後段約定之解除自為合法云云，然查：第2份契約第6條：「本約各期價款如買方以票據為給付，但經提示卻遭退票，則以不按期付款論，應支付乙方自開票日起至該票據兌現日止之遲延金」；

同份契約第9條：「本約簽訂後買賣雙方之任一方如對其應盡義務有所遲延者，均應自遲延日起每日按買賣總價千分之一計付遲延金予對方」，且支票係等同現金之支付工具，依上開第6條約定，被告應提示支票，且不獲兌現，原告給付價金義務，始陷於給付遲延，而應賠償被告前述約定之給付遲延損害，然被告並未提示兌領該2,494,000元支票，此為其所不爭執，原告自未陷於給付遲延，而不符第6條所定遲延金之要件。

至被告執卷附原告於92年7月8日寄發予被告之存證信函載明：「請台端（指被告）勿將該支票存入銀行，以免無法兌現」，謂原告明示拒絕給付云云，然原告是否構成給付遲延，本須俟被告在票據法第130條所定發票日即92年7月25日後一定期限內現實提示票據，而票據帳戶內斯時有無足額款項始得以確定，尚難僅因原告期前上開表示，謂被告嗣得無庸提示，而當然使原告價金給付債務陷於給付遲延，是原告既無給付遲延，被告對其即無何遲延金債權，而無從抵銷其對原告所負返還已付價金與賠償違約金債務，是被告既未返還已付價金與賠償違約金，自無第2份契約第9條後段解約權，是其以答辯一狀為解除系爭買賣契約意思表示為不合法，系爭買賣契約仍存續。

肆、87年11月30日第1份契約之買賣標的僅50號1樓及52號1樓，，而第2份契約第1條載明買賣標的為50號1、2、3樓及52號1、2、3樓，第1份契約第2條第2項：「本案係於87年8月乙方向臺北法院標購取得，甲方曉得乙方就本屋與與無償使用者訴訟之事實，於乙方取得1樓點交使用權3日內，甲方交付533萬元，乙方同時正式將1樓交付甲方使用」，而第2份契約第1條載明買賣標的為50號1、2、3樓及52號1、2、3樓，第2份契約第12條約明：「本買賣係87年11月30日簽定買賣契約之延續。

買方追加購買2、3樓、賣方並同意自92年6月25日將本買賣標的使用權交付買方」，可知被告於訂立50號及52號1樓之第1份契約後，仍無法履行交付1樓義務，乃於第2份契約再將1樓標的納入，並約明交付期限為92年6月25日，且將第1份、第2份契約相較，兩造就價金金額、價金分期付款期數與方式均重新約定，可認兩造就1樓標的之權利義務，應自第2份契約訂立日即92年6月25日起算時效，而原告於103年3月5日提起本件訴訟，未逾民法第125條所定之15年時效，故被告辯稱原告系爭建物1樓所有權移轉登記罹於時效云云，並不足採。

伍、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。

次按民法第二百二十七條之二第一項所規定之情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。

是法律關係發生後，為其基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之劇變，如仍貫徹原定之法律效力，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量而為增減給付或變更其他原有之效果。

而是否發生非當初所得預料之劇變，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷（最高法院99年度台上字第1336號判決意旨參照）。

被告提出卷附鄰近系爭建物之其他建物實價登錄價格，並提出仲成不動產經紀有限公司、至善房屋仲介有限公司，以鄰近房屋最近交易價格所估算之系爭建物市場價值評估單，抗辯買賣價金應予增加云云，然被告並未陳明並舉證兩造於92年6月25日訂立第2份契約約定價金為13,480,000元後，究發生何不可歸責兩造當事人事由之非客觀情事常態發展之風險，僅憑單純市價行情漲跌一節，尚難謂構成民法第227條之1第1項所定發生情事變更且依原有效果顯失公平之要件，是被告增加價金之抗辯，並無可採。

陸、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。

因清償債務而對於債權人負擔新債務者，除當事人另有意思表示外，若新債務不履行時，其舊債務仍不消滅。

票據上之權利，對支票發票人自發票日起算，一年間不行使，因時效而消滅。

民法第348條第1項、第264條第1項、第320條、票據法第22條第1項分有明文。

次倘一方當事人在裁判上援用同時履行抗辯，則法院應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決（最高法院72年度台上字第1309號判決要旨參照）。

兩造系爭契約既仍存續，是被告自應履行出賣人移轉系爭建物所有權之義務。

而第2份契約第3條（各次付款金額、期限及條件）：「一、第一款為4,044,000元（含87年11月30日簽約款550,000元），於本約簽訂之同時支付賣方。

二、尾款9,436,000元，於本買賣標的所有權移轉登記完竣三日付清」，依上開契約約定可知，於原告給付4,044,000元後，即可請求被告移轉系爭建物所有權，兩造對原告已給付1,550,000元並不爭執，而餘款2,494,000元雖以交付支票方式為清償，然依卷附該支票所示，發票日為92年7月25日，則依票據法第22條第1項規定，被告對原告之票據權利已罹時效，而原告依民法第320條規定，對被告仍負2,494,000元債務，是被告同時履行抗辯，依法依約均屬有據，而為可採，是被告應於原告給付2,494,000元之同時，移轉系爭建物所有權登記予原告。

至被告抗辯：原告於前案訴訟95年確定後，逾7年始起訴請求履行，有違誠信原則云云，然買受人何時行使移轉登記請求權，本屬其自由與權利，尚不得僅憑上情，遽認原告移轉登記請求權之行使，有違誠實及信用方法，是被告此抗辯，並無足採。

柒、按無法律上之原因，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。

被告於98年裝潢系爭建物1樓，並於98年9月5日訂立存續期間自同日起至106年9月4日止之租賃契約，以每月租金70,000元出租予訴外人梁世雄作為當鋪營利使用，並占有系爭建物2、3樓改建套房一節，有該租賃契約、當鋪現況照片存卷為證，復為被告所不爭，可認被告自98年9月起已占有系爭建物。

惟被告於92年7月25日訂立第2份契約時，已交付系爭建物之占有予原告，此經前案即臺灣高等法院95年度上字第1號確定判決認定明確，復為被告所不爭，則被告侵害原告就系爭建物之占有，而將之出租予他人、改建套房，受領租金利益及受有占有利益，自屬無權占有，致原告受有損害，且無法律上原因，應返還相當於租金之利益予原告。

本院審酌系爭建物鄰近公館商圈，生活、商業機能均甚佳，交通亦相當便捷，此有鳥瞰圖存卷足徵，本院認不當得利縱以土地法第97條第1項年息10%計算，並不足以允實反應被告占有利益之價值；

再酌以卷附系爭建物房屋稅繳款書所示系爭建物有部分供營業使用，是被告應返還之利益，自不受上開土地法規定限制之拘束。

被告評衡慮估系爭建物1樓占有使用之利益，而願以70,000元出租他人，可認原告所主張之1樓租金70,000元應得如實反應被告每月占有系爭建物所受利益，其請求自103年提起本件訴訟往前回溯5年之不當得利4,200,000元（70000x12x5=0000000），及自追加起訴狀繕本送達翌日即104年10月31日（2卷第102頁）起至返還系爭建物止，按月於每月25日給付70,000元，依法有據，應予准許。

捌、按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。

民法第126條定有明文。

原告雖主張：被告依第1份契約第2條第5項應給付89年7月1日至92年6月25日，合計36個月補貼款2,520,000元云云，惟查：該項固約明：「本案因乙方（即被告）尚在訴訟中，甲方（即原告）同意自89年7月1日起，乙方按月補貼甲方租金70,000元正（未滿一個月以一個月計算）至乙方交屋日止，且同意乙方應補貼租金於結案時從尾款中扣除」，無論該款項性質是否屬於民法第126條之租金，因該債權按月定期給付，而為不及一年之定期給付債權，依民法第126條規定，至原告於103年3月5日提起本件訴訟時，其請求權早罹5年時效，故被告自得拒絕給付，是原告此部分請求，不應准許。

玖、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。

民法第334條第1項前段定有明文。

一、第2份契約第3條第3項已約明：「本買賣標的物之地租、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費，在92年6月25日止概由賣方負責繳納，翌日起由買方繳納」，並未約定以「原告取得所有權」為負擔上述費用之要件；

再酌以第12條第1項約定被告於92年6月25日將系爭建物使用權交付原告，且經前案確定判決認定原告自該日起已取得占有，是原告既已取得占有，依上述契約約定，即應自92年6月26日起負擔繳納地租、房屋稅、水電費、瓦斯費義務，況第3條並未約定以「原告取得所有權」為負擔上述費用之要件，是被告自得向原告請求前開費用，原告主張：第3條第3項之適用以伊取得所有權為要件云云，依約無據，而不可採。

二、上開第2份契約第3條第3項之所以約定原告應負責繳納自92年6月26日起之土地租金、房屋稅、水電、瓦斯費，係因原告已取得系爭建物之占有而得現實管領、使用、收益該建物，是因管領使用收益所需成本即土地租金、房屋稅及所生費用即水電瓦斯費，自應由其繳納，然被告於98年9月侵害原告系爭建物之占有而出租、改建套房，已如前述，則原告自斯時起就系爭建物既無從使用、收益，本應由直接占有人被告自行負擔因占有所需成本及費用即地租、房屋稅、水電、瓦斯費，而不得認應由原告負擔，是縱認98年9月至104年地租、房屋稅、水電、天然氣費係被告繳納一節屬實，然上開費用就客觀上法律權利歸屬性以言，本屬被告所應負擔之債務，被告清償該費用，係處理「自己」事務，而非處理他人即原告之事務，亦未致原告受有利益，不符民法第172條管理他人事務、第179條前段致受有利益之要件，是被告抗辯得依不當得利、無因管理規定請求原告返還98年9月至104年10月地租、98年至104年6月房屋稅、98年9月至104年6月水費、98年9月至104年8月電費、98年9月至104年6月天然氣費，於法無由，並不可採。

三、至被告所抗辯：92年7月至98年8月地租、92年7月至98年8月房屋稅、92年8月至98年8月水費、94年10月至98年8月電費、92年7月至98年8月天然氣費部分，因原告自92年6月25日即取得系爭建物之占有，其又未舉證上述期間係被告實際占有使用收益，自應依第3條第3項約定繳納上述期間前開費用義務，惟原告未繳，而由被告支付，可認原告受有上開各該債務清償利益，致被告受有損害，且無法律上原因，自應依民法第179條前段規定返還之。

查系爭建物因坐落他人土地，故被告自87年8月18日起即應按月給付基地所有權人租金26735元，而被告繳納92年7月至98年8月合計74個月地租土地租金1,978,390元一情，有臺灣高等法院88年度上易字第258號判決存卷為證，是原告應返還1,978,390元；

又依卷附臺北自來水事業處104年8月12日函、臺灣電力股份有限公司臺北南區營業處104年8月12日函、欣欣天然氣股份有限公司104年8月11日函、臺北市稅捐稽徵處文山分處104年8月12日函所載系爭建物歷年繳納水電天然氣費、房屋稅明細、及被告所提系爭建物歷年房屋稅繳款書可知，92年7月至98年8月房屋稅為97,921元（98年房屋稅為13339元，原告應負擔：13339* 8/12＝8893，元以下4捨5入）、92年8月至98年8月水費係20,148元、94年10月至98年8月電費為5,437元、92年7月至98年8月天然氣費係21,079元，以上合計2,122,975元，是被告2,122,975元抵銷抗辯為可採，逾此金額之抵銷，依法依約均屬無由，而不足採。

三、原告主張被告上述地租債權請求權，應適用或類推適用民法第126條而罹於5年時效云云，惟被告係依民法第179條規定，請求原告返還債務清償之利益，其債權性質係返還利益之不當得利債權，並非租金債權或與之有相同之規範上意義特徵，自無從適用或類推適用民法第126條規定，是應適用民法第125條15年時效規定，故被告此部分請求權並未罹於時效，而得為抵銷。

拾、綜上，系爭買賣契約未經兩造合意默示解除或經被告合法解除，是契約仍為存續，且原告系爭建物1樓所有權移轉登記請求權並未罹於時效，故被告即應移轉系爭建物所有權予原告，而原告既尚未清償2,494,000元，故被告應於原告悉數給付之同時，移轉系爭建物所有權；

又被告出租系爭建物構成不當得利，自應返還4,200,000元予原告，與被告2,122,975元債權為抵銷後，原告尚得請求2,077,025元，至原告補貼款請求權因屬不及一年之定期給付債權，已罹5年時效，被告自得拒絕給付，故原告依系爭契約、民法第348條第1項、第179條規定，請求被告移轉系爭建物移轉所有權登記，給付2,077,025元，及自民事準備㈣狀繕本送達翌日即104年10月31日（2卷第84頁、102頁背面）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨追加起訴狀送達翌日起即103年10月28日（1卷第151頁、2卷第84頁）至返還系爭建物之日止，按月於每月25日給付70,000元，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，核屬無由，應予駁回。

戊、原告勝訴部分，經兩造陳明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

至原告敗訴部分假執行聲請，因訴之駁回，而失附依，故併予駁回。

己、兩造其餘攻擊、防禦方法及立證，經核不影響判決結果，爰未逐一論述，末此指明。

庚、結論：原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
民事第八庭 法 官 陳琪媛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
書記官 蔡明潔