臺灣臺北地方法院民事-TPDV,103,重訴,684,20151217,6

臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第684號
原 告 國立台灣大學
法定代理人 楊泮池
訴訟代理人 張玉希律師
楊詠誼律師
複 代理人 戴禎
被 告 錢珏
夏浙君
共 同
訴訟代理人 林伯川律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國104年11月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告錢珏、夏浙君應自門牌臺北市○○區○○○街○○○巷○號四樓房屋遷出，將該房屋騰空返還原告。

被告錢珏、夏浙君應連帶給付原告新臺幣捌萬伍仟玖佰零壹元，及自民國一百零三年三月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百零三年三月一日起至騰空返還前項房屋之日止，按月於每月末日連帶給付原告新臺幣叁萬柒仟叁佰貳拾陸元，及各自次月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告錢珏、夏浙君連帶負擔。

本判決第一項履行期間為陸個月。

事實及理由原告主張：㈠門牌號碼臺北市○○區○○○街00巷0號4樓之建物（下稱系爭房屋）坐落於原告所管理之國有臺北市○○區○○段0 ○段000○00000地號土地（下稱系爭土地）上，原告因醫學院附設醫院醫療發展所需，乃向系爭房屋之所有人財團法人台灣電信協會及財團法人台灣郵政協會（下稱兩協會）價購，並於民國102 年12月20日過戶給中華民國，由原告管理，而系爭房屋現由被告無權占有中。

又系爭房屋本為兩協會所有，與交通部電信總局（下稱電信總局）無關，而電信總局亦不曾為系爭房屋之所有權人，系爭房屋亦非國有眷舍，是電信總局並無出賣並移轉系爭房屋之權限，先予敘明；

況依中華電信股份有限公司信管建字第0000000000號函檢附之切結書（下稱系爭切結書）僅表示，被告錢珏願依「交通部電信總局國有眷舍房地處理實施細則」規定，承購系爭房屋，然因系爭房屋不符上開實施細則規定不得讓售，雙方並未完成買賣契約，故被告等自始未取得系爭房屋所有權；

退步言，縱認被告錢珏因簽立系爭切結書而有承購系爭房屋權利，亦係與電信總局有關，與原告或原告之前手兩協會無關，被告等亦不得據此主張為有權占有。

另被告等抗辯原告惡意受讓系爭房屋云云，惟系爭土地為國有，由原告管理，是原告向兩協會係單純購買建物不包括土地，於購買前已委請宇聯不動產估價師事務所就系爭房屋進行估價，鑑定價額為12,305,608元，經後續評估須處理遷讓房屋之程序成本後，與兩協會合意以800 萬元購買，被告等所謂明顯低於市價是指一般民間交易包含建物與土地持分，且無須排除占有之狀況，與本件實情顯不相當；

再者被告錢珏係於75年7 月依據61年11月6 日修正公布之「交通部所屬郵電事業人員退休規則」屆齡退休，非屬依公務人員退休法辦理退休者，依司法院大法官釋字第557號解釋意旨，自不得主張具有續住之權利。

㈡原告自102 年12月20日即取得系爭房屋所有權，被告等迄今仍無權占有中，致原告受有損害，原告自得請求相當於租金之損害金，爰先位民法第184條第1項、第185條、備位依民法第179條之規定，請求被告等給付原告如下金額：⒈102年12月21日至103年2月28日相當租金之損害金部分：系爭房屋1棟計4層，每層面積151.33平方公尺，基地20%坐落於438地號土地（核算為7.57平方公尺，計算式：151.33×20%×1/4＝7.57，小數點後2位四捨五入，以下同），80%坐落於438-2地號土地（核算為30.27 平方公尺，計算式：151.33×80%×1/4＝30.27 ），而系爭土地申報地價分別為76,843元、122,033元，系爭房屋評定現值為203,500 元，而系爭房屋位於臺北市仁愛路1段紹興南街交叉路口巷內，以建物為中心半徑800 公尺以內具備有公園、市場、金融機構、醫院、捷運站、育樂中心、派出所等各項公共設施，整體而言，區域公共設施之享用完備。

附近交通鄰近捷運善導寺站、臺大醫院站、中正紀念堂站、東門站，並有諸多公車路線交錯，相關交通設施極為便捷，故原告依據申報地價10%請求85,901元【計算式：｛（76,843×7.57）＋（122,033×30.27）＋203,500｝×10%×70/365＝85,901，元以下四捨五入，以下同 】，應屬合理。

⒉103年3月1日起按月給付相當租金之損害金部分：即為37,326元【計算式：｛（76,843×7.57）＋（122,033×30.27）＋203,500｝×10%÷12＝37,326】。

綜上，原告爰依民法第767條請求被告等返還系爭房屋，並先位依民法第184條第1項前段、第185條、備位依第179條之規定請求被告等連帶給付相當租金之損害金等語。

並聲明：被告等應自系爭房屋遷出，並將該屋騰空返還原告；

被告等應連帶給付原告85,901 元，及自103年3月4日調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自103 年3月1日起至將系爭房屋騰空返還原告之日止，按月於每月末日連帶給付原告37,326 元及自各次月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

被告等則以：㈠被告錢珏、夏浙君為夫妻。

又被告錢珏為電信總局退休員工。

電信總局自35年起，將系爭房屋配給當時員工，做為照顧員工及其眷屬之宿舍，被告錢珏即為當時依法配住於內之員工，於69年間被告錢珏接獲交通部電信總局通知，稱系爭房屋符合已建讓售處理原則，並提供切結書要求被告錢珏簽立，因系爭房屋本為電信總局依法配給員工宿舍，被告本得居住於此，無購買之必要，惟被告錢珏慮及本人及其眷屬於任職期間安定、退休後安養及切結書內載有「倘有反悔拒不承購，除接受取消輔建資格外，並自願接受免職處分及放棄抗辯權」等攸關工作權益之嚴重字語，始同意承購並簽立切結書，故系爭切結書乃屬契約性質，同時亦為被告錢珏除任職關係外，另外得以居住於系爭房屋之權源依據。

再者，原告向兩協會購買系爭房屋及土地使用權時，就前揭情形知之甚詳，衡情自無購買意願，詎仍與兩協會訂定買賣契約，而該買賣契約竟將臺北市○○○街00巷0 ○0○0號1至4樓共12戶，採取一次性包裹式買賣，總價僅800 萬元，平均每戶售價不到70萬元，離譜低於附近交易行情，顯屬賤售，原告為惡意受讓甚明，揆諸司法院大法官會議釋字第349 解釋意旨及民法第148條所揭櫫之誠信原則，自不應准許原告以此方式行使物上請求權，而應受系爭切結書之拘束。

㈡按事務管理規則第249條第5項規定「實施用人費率事業機構原配住宿舍員工退休後，得依規定期間續住；

續住期滿，應依規定收回處理」，復按對於事務管理規則修正前配住宿舍，而於該規則修正後退休之人員准予續住至宿舍處理時為止，行政院台74人政肆字第14927 號函可稽，而所謂處理時乃指分別為「就地改建」、「騰空標售」、「現狀標售」、「已建讓售」4 種方式，是被告錢珏於退休後本得續住至系爭房屋處理時為止，且交通部電信總局並未就系爭房屋作「就地改建」、「騰空標售」、「現狀標售」、「已建讓售」之處理（電信總局雖與被告錢珏達成已建讓售協議，然最終未實際出售），故原告係屬權利濫用之提起訴訟，自應駁回本件訴訟無疑。

另參諸中華電信股份有限公司（下稱中華電信公司）信管建字第0000000000號函可知，系爭宿舍之配住係依據「電信機構員工宿舍管理要點」（下稱系爭要點），而依據系爭要點第7條規定「電信員工退休後仍在原配住之宿舍內居住並設有戶籍者，暫准繼續居住。

但如退休辦法對退休人員居住宿舍另有規定時，則依其規定辦理。

倘其本人及配偶在准予居住期間均已死亡時尚有未成年之子女，則准俟其最幼之子女成年（依據支領撫恤金期限為準）後予以收回」，是被告錢珏既於退休後居住於系爭宿舍內，並設籍其內，故被告等自得續住系爭房屋，原告主張，自屬無理。

㈢又電信總局於85年6 月29日發函要求含被告在內之宿舍配住人繳交宿舍之房屋稅，當時被告錢珏已退休，倘被告錢珏已無續住系爭房屋之權利，電信總局自應即時收回宿舍，何要求被告錢珏繳交房屋稅之理，可見兩協會知原配住人退休後仍得續住宿舍，或亦默許原配住人續住，方認為系爭房屋之房屋稅應由實際使用權人繳交之理。

㈣從而，被告等得續住系爭房屋，要屬明確，是原告請求被告等返還系爭房屋及相當租金之損害金，自無理由，應予駁回等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

下列事項為兩造不爭執（見本院卷第215 頁反面），並有系爭房屋及系爭土地登記第二類謄本、中華電信公司103年8月7 日信管建字第0000000000號函、切結書、系爭房屋之不動產估價書在卷可稽（見司北調卷第4 至6頁、本院卷第132至133、149至152頁），堪信為真實，本院自得採為判決之基礎：㈠系爭房屋由兩協會於102 年12月20日將所有權移轉登記予中華民國。

㈡系爭土地為中華民國所有。

㈢系爭房屋及系爭土地管理者均為原告。

㈣系爭房屋位於臺北市仁愛路1 段紹興南街交叉路口巷內，以建物為中心半徑800 公尺以內具備有公園、市場、金融機構、醫院、捷運站、育樂中心、派出所等各項公共設施，整體而言，區域公共設施之享用完備。

附近交通鄰近捷運善導寺站、臺大醫院站、中正紀念堂站、東門站，並有諸多公車路線交錯，相關交通設施極為便捷，相關照片如本院卷第72至73頁。

㈤中華電信公司103年8月7日信管見字第0000000000 號函文略以：㈡查財團法人臺灣郵政、電信協會係繼承管理前臺灣遞信協會及遞信職員共濟組合產業，以創辦或投資郵政、電信相關事業，協助發展郵政、電信義務，推動郵政、電信相關公益事業為宗旨，該兩協會業務項目包含該會房地產之取得及處分事項等。

㈢旨揭房屋其坐落土地產權原屬前交通部電信總局，前電信總局員工在職拾獲配住前開房屋，前電信總局雖請錢先生出具房屋切結書，惟依據「交通部電信總局暨所屬機構國有眷舍房地處理實施細則」壹、通則六、眷舍房地有左列情形之一者，應騰空以公開招標方式出售：㈢眷舍基地當期公告現值超過一定金額者。

經查本案基地當期每坪公告現值超過規定限額，應不得以現狀讓售現住人，自亦不得變更為非公用財產，從而查無相關「房地買賣契約」。

㈥被告錢珏曾簽立切結書，內容略以：立切結人錢珏願依照「交通部電信總局國有眷舍房地處理實施細則」規定承購配住之坐落臺北市○○○街00巷0號（4樓層）房屋及土地應有持分，倘有反悔拒不承購，除接受取消輔建資格外，並自願接受免職處分（指現職人員）訴訟程序辦理（指非現職人員）及放棄抗辯權，特立切結為憑。

㈦臺北市○○區○○○街00巷0號、4號、6號1至4樓共12戶，於101年10月1日經不動產估價師勘估時值為12,305,608元。

本件經兩造協議並簡化爭點為（見本院卷第216 頁）：㈠原告依民法第767條請求被告返還系爭房屋，有無理由：⒈被告等是否有權占有？⒉原告有無權利濫用？㈡原告依民法第184條第1項前段、第185條請求被告等連帶給付相當租金之損害金，有無理由？若有理由，得請求之金額為若干？㈢原告依民法第179條請求被告等共同給付相當租金之不當得利，有無理由？若有理由，得請求之金額為若干？茲分述如下：㈠原告依民法第767條請求被告返還系爭房屋，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

次按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故得由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號判例參照）。

查系爭土地及系爭房屋為原告所管理，有系爭土地及系爭房屋登記謄本在卷可稽（見司北調卷第4至6頁），並為兩造所不爭執，自得由原告代國家主張所有權人之權利，合先敘明。

⒉次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；

被告等不爭執原告為系爭房屋之所有權人，其等辯稱非無權占有系爭房屋，自應就此有利於己之事實，負舉證之責任。

經查，被告等辯稱：被告錢珏原為電信總局之員工，於35年間經電信總局配住於系爭房屋等情，原告並不爭執，堪信屬實；

惟被告等辯稱：被告錢珏於退休後仍居住於系爭宿舍內，並設籍其內，故被告等仍得依系爭要點第7條及事務管理規則第249條第5項規定繼續居住系爭房屋等語，為原告所否認。

經查：⑴電信總局將兩協會所有系爭房屋配與被告錢珏居住，被告錢珏縱然得依使用借貸關係向電信總局主張有權使用系爭房屋，惟基於債之相對性，尚不得據以拘束原告。

況按下級機關訂定之命令不得牴觸上級機關之命令，中央法規標準法第11條後段定有明文。

「電信員工退休後仍在原配住之宿舍內居住並設有退休辦法對退休人員居住宿舍另有規定時，則依其規定辦理。

倘其本人及配偶在准予居住期間均已死亡時尚有未成年之子女，則准俟其最幼之子女成年（依據支領撫卹金期限為準）後予以收回。」

，固為系爭要點第7條所規定，然其性質屬行政規則，而交通部電信總局之上級機關行政院所頒訂已廢止之事務管理規則第249條第3項前段則規定：「（宿舍）借用人調職、離職及退休時，應在三個月內遷出」等語，顯然電信總局所發上開命令與其上級機關行政院所發命令抵觸，並非適法。

電信總局所頒系爭要點第7條不能據為被告等占有系爭房屋之權源。

事務管理規則第246條 固規定：「各機關宿舍之管理，由事務管理單位負責，其管理方式由各機關自行訂定之。」

，應僅限於宿舍之管理問題，不含該機關員工有無權居住宿舍，否則解釋上即與同規則第249條有所衝突。

至事務管理規則第249條第5項固規定「實施用人費率事業機構原配住宿舍員工退休後，得依規定期間續住；

續住期滿，應依規定收回處理」等語，然按行政院於49年12月1 日以台49人字第6719號令，准許已退休人員得暫時續住現住宿舍，俟退休人員居住房屋問題處理辦法公布後再行處理。

繼於56年10月12日以台56人字第8053號令，將上開令文所稱退休人員限於依法任用並依公務人員退休法辦理退休之公務人員為其適用範圍。

至於行政院於74年5 月18日以台74人政肆字第14927 號函稱於「事務管理規則」修正前配住，而於修正後退休之人員，其所配住宿舍係修正前規則所定「眷屬宿舍」者，亦准予續住至宿舍處理為止等語，及行政院人事行政局於80年4月19日以局肆字第15837號函重申上旨，均未改變前述行政院函令關於退休人員適用範圍之涵義。

公營事業機構其職員之任用非依公務人員任用法，其退休亦非依公務人員退休法辦理，自非行政院台49人字第6719號令、台74人政肆字第14927號函，及行政院人事行政局80年4月19日局肆字第15837 號函適用之對象（司法院大法官會議第557 號解釋參照），被告錢珏係依交通部所屬郵電事業人員退休規則辦理退休之員工，而非依公務人員退休法辦理退休之公務人員，自無事務管理規則第249條第5項及74年5月18日以台74人政肆字第14927 號函適用之餘地，則被告等以前開規定及函示作為其等有權占有之權源，非有理由，亦無足採。

從而，被告等主張其等得依系爭要點第7條、事務管理規則第249條第5項及74年5月18日台74人政肆字第14927號函示等繼續居住系爭房屋云云，為無理由。

⑵被告等另辯稱：電信總局曾於69年間與被告錢珏簽訂切結書，由被告錢珏承購系爭房屋，嗣反悔不賣，復賤價售與原告，原告明知其事而低價購買並請求被告返還系爭房屋，屬權利濫用云云。

然觀諸系爭切結書之記載為：「錢珏願依照『交通部電信總局國有眷舍房地處理實施細則』規定承購配住之坐落臺北市○○○街00巷0號（4樓層）房屋及土地應有持分」等語（見本院卷第133 頁），僅係被告錢珏表示願意向電信總局承購系爭房屋及系爭土地，而電信總局尚未為同意與否之意思表示。

嗣因系爭土地當期每坪公告現值超過規定限額，不符交通部電信總局國有眷舍房地處理實施細則，不得讓售等情，有中華電信公司前開函文附卷可考（見本院卷第132 頁），是尚難認被告錢珏與電信總局業已成立買賣契約。

況縱然被告錢珏因簽立系爭切結書而有承購系爭房屋及系爭土地之權利，然其請求之對象亦為電信總局，與原告或原告之前手兩協會無關，自難認兩協會與被告等間業已訂立債權契約。

再者，原告為系爭土地之管理機關，為醫學院附設醫院醫療發展所需，使用開發系爭土地，經不動產估價師估價後，因評估後續處理請求返還建物之相關程序與成本後，與兩協會合意以800 萬元購買含系爭房屋等12筆建物等情，有成屋買賣契約書及不動產估價報告附卷可稽（見本院卷第81至86、149至152頁）。

參諸原告與兩協會間之買賣，僅限於建物，且事後尚須排除第三人占有之狀況，與一般交易包含建物與土地應有部分，且無須排除占有明顯不同，尚難認原告以低於估價價格取得含系爭房屋等12筆建物，係以顯不相當之代價承購，是被告等辯稱原告請求被告返還系爭房屋有違公共利益或以損害他人為主要目的而濫用其權利云云，實乏所據。

⑶另電信總局固於85年6 月29日發函要求含被告在內之宿舍配住人繳交宿舍之房屋稅，有交通部北區電信管理局85年6 月29日北建字第85B000704 號函文附卷可佐（見本院卷第87至88頁），然被告等是否繳納房屋稅，乃稅籍管理之問題，與被告等有無權利占用系爭房屋無涉，亦無從以之證明被告等有占用系爭房屋之合法權源。

被告等執此率爾辯稱其等為有權占有云云，亦非可採。

⒊綜上，被告等辯稱非無權占有系爭房屋等語，既不可採，則原告以被告等無權占有系爭房屋為由，請求被告等遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。

。

㈡原告依民法第184條第1項前段、第185條請求被告等連帶給付相當租金之損害金，有無理由？若有理由，得請求之金額為若干？⒈按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；

另就他人之物為使用收益，而無正當之權源者，即屬不法侵害他人之權利，自應成立侵權行為，而負損害賠償之責任（最高法院61年台上字第1695號判例、79年度台上字第253 號判決意旨參照）。

被告等無權占用原告所有之系爭房屋，原告自得請求被告給付相當於租金之損害金。

次按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第185條第1項前段定有明文，則原告請求被告等連帶給付相當於租金之損害金，即屬有據。

⒉又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條定有明文。

所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。

所謂法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。

經查，系爭房屋之價額為203,500元（見司北調卷第7頁，臺北市稅捐稽徵處中正分處102年契約免稅證明書）；

另系爭438、438-2 地號土地為中華民國所有，自102年起公告地價為76,843元、122,033元（見本院卷第27至29頁，公告地價及公告土地現值查詢結果），系爭房屋面積為151.33 平方公尺（約45.75坪，見司北調卷第4頁，建物登記謄本），因屬4層建物中之第4 層，應認其使用系爭土地之面積為151.33平方公尺之4分之1，另兩造不爭執系爭房屋使用系爭438、438-2地號土地之比例為20%：80%，故按系爭土地之公告地價及系爭房屋使用系爭438、438-2地號土地之面積（151.33×20%÷4=7.57，151.33×80%÷4=30.27 ）計算，系爭房屋所使用系爭土地之價額為4,275,641元（76,843×7.57+122,033×30.27=4,275,641），系爭房屋及系爭土地之總價合計為4,479,141元（4,275,641+203,500=4,479,141）。

再審酌系爭房屋位於臺北市仁愛路1段紹興南街交叉路口巷內，以建物為中心半徑800公尺以內具備有公園、市場、金融機構、醫院、捷運站、育樂中心、派出所等各項公共設施，整體而言，區域公共設施之享用完備。

附近交通鄰近捷運善導寺站、臺大醫院站、中正紀念堂站、東門站，並有諸多公車路線交錯，相關交通設施極為便捷等情，有相關相片及地圖附卷可佐（見本院卷第72至73頁），則原告請求按系爭房屋及系爭土地總價年息10% 計算被告等無權占有系爭房屋所獲相當於租金之利益，堪認為適當。

故原告請求被告等連帶賠償102年12月21日至103年2月28日共70日之損害金85,901元（4,479,141×10%×70/365=85,901），並自103年3月1日起至騰空返還系爭房屋止按月返還相當於租金之損害金37,326元（4,479,141×10%÷12=37,326），為有理由。

綜上所述，原告依民法第767條、第184條第1項前段、第185條等規定，請求被告錢珏、夏浙君遷出系爭房屋，將系爭房屋騰空返還原告，另請求被告錢珏、夏浙君連帶給付原告85,901元，及自民事聲請調解狀繕本送達翌日即103年3月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自103年3月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付原告37,326元，及各自次月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為有理由，應予准許。

末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。

經原告同意者，亦同。

法院依前項規定，定分次履行之期間者，如被告遲誤一次履行，其後之期間視為亦已到期。

履行期間，自判決確定或宣告假執行之判決送達於被告時起算。

法院依第一項規定定履行期間或命分期給付者，於裁判前應令當事人有辯論之機會，民事訴訟法第396條定有明文。

被告等陳稱其等目前年紀老邁，行動不便且沒有子女協助搬遷，請求酌定履行期間3年 等語。

本院審酌被告錢珏係10年出生，被告夏浙君則係9 年出生，有其等戶籍謄本在卷可稽（見司北調卷第14頁），年事已高，被告錢珏復需獨立照顧現已罹患失智症之被告夏浙君，其等搬離宿舍另覓適當房舍安頓較為困難，本院審酌上情，認其騰空遷讓系爭房屋之履行期間為6個月為適當。

本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。

至原告另依民法第179條 之規定，請求判決命被告等共同給付相當於租金之不當得利騰空部分，原告已陳明為備位請求權基礎，則本院既認原告先位請求為有理由，備位部分即無審酌之必要，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 17 日
民事第六庭 法 官 陳君鳳
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 17 日
書記官 林霈恩