臺灣臺北地方法院民事-TPDV,104,簡上,180,20151209,1

臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第180號
上 訴 人 太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人 章民強
訴訟代理人 蔡奕廷
被 上訴人 平崇光
訴訟代理人 張致祥律師
複 代理人 林聖凱律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國104年3月26日臺灣臺北地方法院新店簡易庭103年度店簡字第495號第一審判決提起上訴，本院於民國104年11月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國102年12月18日與上訴人簽訂不動產專任委託銷售契約書(下稱系爭契約)，委託上訴人銷售被上訴人所有坐落新北市○○區○○街00巷0號2樓之房地（下稱系爭房地），委託銷售價格(下稱售價)為新臺幣（下同）1,780萬元，委託銷售期間自102年12月18日起至103年3月17日止。

嗣被上訴人於103年2月6日簽訂AG4257500委託事項變更契約書，將售價變更為1,560萬元，復於同年月24日簽訂AG4301468委託事項變更契約書(下稱系爭變更書)，將售價再次變為1,530萬元，並約定給付以買賣總價3%計算服務報酬。

其後，上訴人於委託期間內之103年2月25日尋得買方廖春英，願以1,530萬元承買系爭房地，廖春英並已簽訂不動產購買意願書，上訴人旋即告知被上訴人，詎未獲置理，經數次通知被上訴人履約未果。

而依系爭契約第5條第3項第4款之約定，被上訴人於委託期間內拒絕以委託銷售條件與所仲介之買方訂立不動產買賣契約，亦應給付約定之服務報酬45萬9,000元(計算式：1,5303%)。

本件係可歸責於被上訴人事由致未履約，上訴人已支出相當之勞力、時間、費用，自得請求被上訴人給付服務報酬。

爰依居間及系爭契約提起本件訴訟，並聲明：被上訴人應給付上訴人45萬9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；

願供擔保請准宣告假執行云云。

二、被上訴人則以：被上訴人之子平思遠未經被上訴人授權簽訂變更合意書，平思遠於103年2月24日所簽訂之變更合意書，將售價變更為1530萬元，屬權限外之無權代理。

且平思遠已分別於103年2月24日、同年月25日9時27分以電話向上訴人之營業員蘇信憲為終止契約之意思表示，更於103年2月25日親至上訴人之新店營業所，以口頭表示終止契約。

系爭契約既經終止，上訴人仍與買方廖春英簽訂不動產購買意願書，係違背委託之行為，自不得請求報酬等語資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並聲明：(一)原判決廢棄；

(二)前開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人45萬9,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

(一)被上訴人委託其子平思遠為代理人，由平思遠代理被上訴人與上訴人就系爭房地簽訂專任委託銷售契約，委託銷售價格為1,780萬元，委託期間自102年12月18日起至103年3月17日，有專任委託契約書在卷可憑(見原審卷第5-7頁)。

(二)平思遠於103年2月6日簽署契約內容變更合意書，將系爭房地之售價變更為1,560萬元。

其後平思遠又於103年2月24日再次簽署契約內容變更合意書，將系爭房地售價變更為1,530萬元。

有契約內容變更合意書在卷可稽(見原審卷第8-9頁)

五、本院之判斷：

(一)平思遠於102年2月24日所簽署之契約內容變更合意書，是否有生契約內容變更之效力，而將系爭房地之售價變更為1,530萬元?⑴按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。

民法第103條定有明文。

⑵經查，被上訴人雖否認其子平思遠於102年2月24日之契約變更有效云云，惟審諸被上訴人交付予上訴人之授權書，「授權事項」乙欄業已載明就系爭房地之委託仲介、買賣、收受或給付價金、期限逾兩年之租賃、購屋、貸款或設定負擔、申請印鑑證明及其他處分等一切事務之委任代理(見原審卷第4頁)，則堪認就系爭房地之買賣事宜，被上訴人對於平思遠之代理權並無限制，平思遠可代理被上訴人為一切事務。

又佐以平思遠於103年2月6簽署變更合意書，將售價變更為1,560萬元，被上訴人從未爭執平思遠該次變更系爭房地之售價無合法代理之權限一節，堪認平思遠有代理被上訴人決定系爭房地之委託銷售價格之權限，平思遠所為之契約變更對本人應發生效力。

⑶至被上訴人另辯稱102年2月24日之變更合意書未經店長張茂麟簽認故尚未生效云云，惟系爭委託銷售契約之當事人乃為上訴人與被上訴人，上訴人之經紀營業員或店長均僅係代表、協助上訴人執行仲介業務、代銷業務之人而已，渠等法律上之地位應認係上訴人之履行輔助人。

今上訴人之店長張茂麟雖未於102年2月24日之變更合意書上簽認，惟上訴人並不否認營業員蘇信憲代表上訴人所為契約變更之法律效力，亦即承認蘇信憲有代理上訴人與被上訴人變更契約之權限，是應認該次變更契約兩造已達成意思表示之合致，有生變更系爭契約之效力。

況被上訴人一方面否認蘇信憲可單獨代表上訴人為法律行為，卻又辯稱其向蘇信憲為終止契約之意思表示，與上訴人間之委託銷售契約即生終止之效力，兩者豈不相為矛盾，是被上訴人抗辯未經店長張茂麟簽認，不生變更系爭契約效力云云，顯無足採。

(二)上訴人與被上訴人間之委託銷售契約是否業經合法終止？被上訴人是否拒絕履行依委託條件與上訴人所仲介之買方簽訂買賣契約，而有違約之情?⑴按民法第565條規定：居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

是居間契約乃為勞務給付契約之一種。

又依民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，則本件委託銷售契約自得適用關於委任之規定，合先敘明。

⑵次按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。

終止契約不失為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本宗旨。

因此委任契約縱有不得終止之特約，亦不排除民法第549條第1項之適用（最高法院95年臺上字第1175號判決參照）。

又委任契約依民法第549條第1項規定，當事人之任何一方既得隨時終止，則當事人為終止之意思表示時，不論其所持理由為何，均應發生終止之效力（最高法院85年臺上字第1864號判決參照）。

經查，兩造間系爭委託銷售契約第3條係約定：「委託銷售期間自民國102年12月18日起至民國103年3月17日止。

委託銷售期間得經雙方以書面延長之。

未記載委託銷售期間者，賣方得隨時以書面終止」，則後段之約定與民法第549條第1項規定相符，前段之約定顯未明文特約不得終止契約，況揆諸前開最高法院判決意旨，縱有特約亦不排除民法第549條之適用，是應認被上訴人得隨時終止本件委託銷售契約，無須經上訴人之同意。

經查，證人平思遠證稱：於103年2月24日晚上伊有告知被上訴人變更契約合意之事，被上訴人不同意，所以翌(25)日早上有先以電話告知蘇信憲，被上訴人不同意等語(見本院卷第61頁)；

以及證人蘇信憲證稱：於103年2月25日平思遠有撥打伊所持用之0921892758行動電話門號，告知伊被上訴人不同意價格，欲取消合約等語(見本院卷第63頁背面)，則堪認平思遠於103年2月25日有對證人蘇信憲為終止契約之意思表示。

復經本院核對平思遠所持用行動電話之通聯記錄，堪認平思遠確有於103年2月25日上午9時27分許撥打證人蘇信憲持用之0921892758行動電話門號，通聯時間係自09:27:41至09:29:35止(見原審卷第75頁)，是足堪認定被上訴人確已於103年2月25日上午9時27分許為終止契約之意思表示。

從而，上訴人主張依系爭委託銷售契約第3條反面之文義解釋，兩造既已約明銷售期間，被上訴人不得隨時終止契約云云，自無足取。

⑶又系爭契委託銷售約第5條第3項第4款固約定：「賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款所約定所約定之服務報酬：....(四)委託期限內賣方拒絕以委託條件與太平洋所仲介之買方訂立不動產買賣契約時。

...」，惟證人蘇信憲業已證稱：伊確定係於103年2月25日下午始請廖春英代表簽署購買意願書等語明確(見本院卷第63頁背面)，則足認買方廖春英確認承買意願係於103年2月25日下午。

是以，被上訴人於同日上午為終止契約意思表示時，上訴人顯尚未洽定買方，斯時被上訴人拒絕履約，並無違兩造上開之約定，而於上訴人仲介買方與被上訴人簽約前，兩造間之委託銷售契約既已於103年2月25日上午終止如前所述，被上訴人自無義務依委託條件與買方簽訂買賣契約，則上訴人依前開約定請求被上訴人給付報酬顯無理由。

六、綜上所述，上訴人本於系爭委託銷售契約第5條第3項第4款約定，請求被上訴人給付報酬45萬9,000元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。

原審駁回上訴人之請求，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決之結果不生影響，爰不另贅論。

八、據上論結，本件上訴為無理由。爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文

中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
民事第六庭審判長法 官 黃明發
法 官 林勇如
法 官 楊雅清
上列正本核與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
書記官 林佳慧