臺灣臺北地方法院民事-TPDV,104,簡上,317,20151230,1

臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第317號
上 訴 人 王水村
被 上訴人 凌旗陽
訴訟代理人 簡宏明律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國104年5月29日本院臺北簡易庭104年度北簡字第4050 號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於104 年12月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

變更之訴駁回。

變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。

但請求之基礎事實同一，不在此限，此於簡易程序之上訴程序準用之，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第436條之1第3項分別定有明文。

次按原告將原訴變更時，法院以其訴之變更為合法，而原訴可認為已因撤回而終結者，應專就新訴裁判，最高法院著有66年台上字第3320號判例可資參照。

查本件上訴人於原審提起確認伊與被上訴人間就臺北市○○區○○○路0 段00號3樓之1之房屋（下稱系爭房屋）自民國101 年1月1日起至103年1月1日止之租賃法律關係存在（見原審卷第2頁）。

原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴後，變更之訴聲明請求確認伊與上訴人間就系爭房屋自101年1月起有不定期租賃契約關係存在（見本院卷第69頁反面）。

原訴、新訴之主要爭點均在兩造間就系爭房屋是否存在不定期租賃法律關係，在社會事實上之共通性及關聯性，宜利用同一訴訟程序加以審理，且對於被上訴人程序權之保障無不利之影響，應認變更之訴與原訴間之基礎事實即屬同一，雖未經被上訴人同意，揆諸前開規定，程序上應予准許。

從而，本件變更之訴合法，原訴視為撤回，依前開說明，本院僅就上訴人變更之訴裁判，合先敘明。

再按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上之利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年台上字第1240號判例可資參照。

本件上訴人主張伊與上訴人間就系爭房屋自101年1月起有不定期租賃契約關係存在，為被上訴人所否認，足見此租賃關係存否不明確，上訴人主觀上之法律上地位確有不安之狀態，而此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，是上訴人提起本件確認之訴，應有受判決之法律上利益存在，堪予認定。

上訴人主張：伊向被上訴人承租系爭房屋已20餘年，兩造於101年1月16日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自同年1月1日起至103年1月1日止，每月租金新臺幣（下同）7萬元。

雖系爭租約固已屆期，然兩造間於88年4 月30日起至同年11月1日止、92年11月1日起至同年12月31日止，均未曾簽立書面租賃契約，且伊仍繼續占有系爭房屋，而被上訴人未為反對續租之意思表示，並自103年1 月起迄同年5月19日止，共收取63萬元租金，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約。

又伊係因被上訴人拒不修繕系爭房屋，始決定將積壓租金至系爭房屋之瑕疵修繕完竣後交付，俟被上訴人修繕系爭房屋瑕疵部分完竣後，伊即交付所積壓之租金等語。

並於本院為變更之訴聲明：確認兩造間就系爭房屋自101年1月起有不定期租賃契約關係存在。

被上訴人則以：其於租期屆滿後，自始未同意繼續出租，本件當無民法第451條視為不定期租賃契約之情事。

且其收取之63萬元，係上訴人自102年4月至12月所積欠之租金，此觀系爭租約末頁房租收付款明細欄之記載，上訴人於102年7月10日繳交102年2月租金7萬元、102年10月3日繳交102年3月租金7萬元，其於103年1月6日係收取102年4、5月租金14萬元，於103年1月20日係收取102年6、7月租金14萬元，於103年2月5日係收取102年8、9月租金14萬元，於103年5月19日係收取102年10、11、12月租金21萬元即明。

換言之，上訴人於兩造租期屆期即103年1 月1日屆滿後，自103年1月2日起之租金從未給付，即無合法使用系爭房屋之權，上訴人空言主張兩造間存有不定期租賃關係，實為無稽。

又其亦無上訴人主張不為修繕系爭房屋之情事，況縱其不為修繕，亦不構成不定期租賃法律關係，是上訴人請求為無理由等語資為抗辯。

並聲明：變更之訴駁回。

得心證理由：㈠兩造間締結有租賃契約，約定由被上訴人出租系爭房屋與上訴人，租賃期間為101年1月1日起至103年1月1日，每月租金7萬元，系爭租約屆至後，被上訴人於103年7月14日及同年8月12日寄發存證信函催告上訴人遷離交還系爭房屋與上訴人，惟上訴人迄今仍居住於系爭房屋內尚未遷離等情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書及存證信函附卷可稽（見原審卷第4頁至第11頁），自堪信為真實。

㈡上訴人主張系爭租約屆期日雖為103年1 月1日，惟於103年1月6日至103年5月19日止，被上訴人仍繼續收取總計63 萬元租金，卻未為反對續租之意思表示，且伊仍持續占有系爭房屋使用，且兩造間於88年4 月30日起至同年11月1日止、92年11月1 日起至同年12月31日止，均未曾簽立書面租賃契約，是應有民法第451條視為不定期限繼續契約云云。

經查：⒈上訴人雖曾於88年4月30日起至同年11月1日止、92年11月1日起至同年12月31日止，未與被上訴人簽立書面租賃契約而租賃系爭房屋，然兩造既業已於101年1月16日重新簽立系爭租約，依系爭契約第2條約定，租賃期間為自101年1月1日起至103年1月1 日止，有系爭契約附卷可據，故兩造間為定期租賃，要無可疑。

上訴人僅前開事實即遽認兩造間存有不定期之租賃關係，委無足取。

⒉又依上訴人所提系爭租約末頁房租收付款明細欄之記載，上訴人於102年7月10日繳交102年2月租金7萬元、102年10月3日繳交102年3月租金7萬元、103年1月6日繳交102年4、5 月租金14萬元，於103年1月20日繳交102年6、7 月租金14萬元，於103年2月5日係繳交102年8、9月租金14萬元，於103年5月19日係繳交102年10、11、12月租金21萬元，共計63萬元（見本院卷第9頁），可知被上訴人於103年1月6日至同年5月19日係收取上訴人所積欠之102年4至12月份租金，並未收取103年度租金。

參以，上訴人於本院103年度北簡字第10474號案件審理中已自承；

伊於103年5月19日繳付至102年12月31日之租金，自103年1月1日起的租金沒有支付等語，有104年1月6日言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第18頁正反面））。

⒊按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

又民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。

意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。

故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，最高法院亦著有55年台上第276號判列可資參照。

而系爭租約第6條前段約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日起將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。」

，亦有系爭租約附卷可參（見原審卷第6頁）。

本件兩造於101年1月16 日訂約之際，於系爭租約第6條訂明上訴人於租期屆滿時，除被上訴人同意繼續出租外，應將系爭房屋遷空交還被上訴人，乃約定續租應經被上訴人同意，依上開最高法院判例，已發生阻止續約之效力。

系爭租約既已於103 年1月1日屆期，且上訴人未曾繳納自103 年1月1日起之租金，而被上訴人否認有同意繼續出租，上訴人亦未舉證證明被上訴人有同意繼續出租，依上開說明，應認為兩造就系爭房屋仍屬定有期限之租賃契約關係，並非屬不定期租賃關係，是上訴人主張兩造間屬不定期租賃關係云云，難認有據。

㈡上訴人另主張：被上訴人所交付之系爭房屋地板樹酯黏地骯髒不堪（前房客使用地毯所遺留之痕跡）、牆壁龜裂、廁所不通，影響瞻觀及心情，被上訴人顯未交付合於使用之房屋，且經伊屢次請求修繕系爭瑕疵部分，皆遭藉詞拖託，伊在不得已之下，決定將積壓租金，俟系爭房屋之瑕疵修繕完竣後交付始願給付云云。

被上訴人則予否認，並辯稱兩造租賃期間，從未聽聞此事，上訴人亦從未要求修繕等語。

⒈惟按租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足（最高法院84年度台上字第333 號判決意旨參照）。

本件原告已於84年4月1日將系爭房屋交付被告使用迄今，被告未曾將系爭房屋返還原告，為兩造所不爭執，則上訴人承租之系爭房屋，被上訴人既已依約交付被告使用，且上訴人與中國復興黨（法定代理人為上訴人，由上訴人代表中國復興黨）並簽立86年4月1日至88年4月30日租期2年、88年11月1日至90年10月31日租期2年、90年11月1日至92年10月31日租期2年、93年1月1日至96年1月1日租期3年、96年1月1日至99年1月1日租期3 年之租約；

兩造復簽立99年1月1日至101年1月1日租期2年、101年1月1日至103年1月1日租期2年之租約等情，亦為上訴人所是認（見本院卷第47頁），倘系爭房屋有上訴人主張瑕疵之情事而達不合於約定使用收益之程度，上訴人何以願意長期租賃系爭房屋？又觀諸前開租賃契約之記載（見本院103 年度北簡字第10474號卷第152至185、187至198 頁），均無被上訴人應排除地板樹酯黏地、牆壁龜裂、廁所不通之特別約定，亦可證該等情況並未達於不合於約定使用收益之程度。

⒉再按因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地，出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言（最高法院88年度台簡上第59 號裁定意旨參照）。

本件上訴人於103年1月1日租期屆滿，系爭租賃關係消滅後，始提出該同時履行之抗辯，自非法之所許。

且查民法第430條 明定，租賃物有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人僅得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人未於所定期限修繕，承租人亦僅得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。

系爭房屋縱然有上訴人主張地磚上有擦痕，牆壁有油漆脫落及裂痕情形，然上訴人迄今仍未就伊曾定相當期限，催告被上訴人修繕，或定期催告後，被上訴人未修繕而伊自行修繕等節舉證證明，是上訴人前開主張，亦非可採。

㈢從而，系爭租約於103年1 月1日租期屆滿時業已終止，上訴人主張兩造間成立不定期租賃法律關係，為無理由。

綜上所述，上訴人請求確認與被上訴人就系爭房屋自101年1月起有不定期租賃法律關係存在，洵屬無據，本件變更之訴應予駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

據上論結，本件變更之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
民事第六庭審判長 法 官 黃明發
法 官 汪曉君
法 官 陳君鳳
以上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
書記官 林霈恩