臺灣臺北地方法院民事-TPDV,104,簡上,337,20151230,1

臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第337號
上 訴 人 蔡奇勳
謝依潔
被上訴人 簡淑華
上列當事人間請求終止租賃契約等事件，上訴人對於中華民國104年6月11日本院臺北簡易庭103年度北簡字第10248號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主 文

原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾柒萬伍仟柒佰伍拾元部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：兩造於民國103年6月14日就門牌號碼臺北市○○○路0段00巷0號5樓（編號453）、6樓（編號462）、6號5樓（編號653）、6樓（編號661、662）共5間套房（下稱系爭新生北路5間套房）及門牌號碼臺北市○○街00巷0號2樓（編號透2B）、3號2樓（第1、4間）共3間套房（下稱系爭錦西街3間套房）分別簽訂房屋租賃契約書，由上訴人共同向被上訴人分別承租系爭新生北路5間套房、系爭錦西街3間套房，系爭新生北路5間套房租賃期間自103年6月14日起至108年7月13日止，每月租金新臺幣（下同）24,750元（編號453部分月租5,000元、編號462部分月租5,500元、編號653部分月租5,000元、編號661部分月租5,000元、編號662部分月租4,250元）；

系爭錦西街3間套房租賃期間自103年6月14日起至108年6月21日止，每月租金27,300元（編號透2B部分月租11,200元、3號2樓第1間部分月租8,400元、第4間部分月租7,700元），並約定上訴人應按月給付被上訴人系爭新生北路5間套房水費、瓦斯費、網路、第四臺及清潔費用（下稱水費等費用）700元、電費每度按6.125元計算、公共電費100元；

系爭錦西街3間套房每月水費等費用1,000元、電費每度按6.125元計算、公共電費100元；

上訴人另於103年7月8日共同向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○街00巷0號3樓房屋（下稱系爭透3B套房），租賃期間自103年7月17日起至108年7月16日止，每月租金9,800元。

詎上訴人僅繳交1個月之租金，且從未給付水費等費用及電費，現尚積欠被上訴人系爭新生北路5間套房3個月租金74,250元、系爭錦西街3間套房3個月租金81,900元、系爭透3B套房3個月租金29,400元；

系爭新生北路5間套房7個月之水費等費用24,500元、系爭錦西街3間套房、系爭透3B套房7個月之水費等費用28,000元；

系爭新生北路5間套房7個月之電費4,890元、系爭錦西街3間套房、系爭透3B套房7個月之電費5,766元；

又上訴人未將前開套房之搖控器、鑰匙歸還被上訴人，致被上訴人支出5支搖控器、34支鑰匙之重製費用5,900元；

另前開套房內之鎖、瓦斯零件、熱水器、電線及電源開關、馬達等物品損壞，上訴人應賠償原告1/2之修理費7,970元；

又上訴人有違約之情事，應給付被上訴人違約金123,700元，以上合計386,276元，爰依法提起本件訴訟等語。

並聲明：上訴人應給付被上訴人386,276元。

二、上訴人則以：被上訴人以非上訴人應支付之費用為由片面解約，並無理由；

又兩造於承租前口頭約定，上訴人接手管理套房之條件為向被上訴人收取錦西街套房每間每月1,000元、新生北路套房每間每月700元之管理費，就水費、瓦斯費、第四臺、網路費、監視器、公共電費100元，套房電費每度6.125元部分，兩造係約定由上訴人依實際單據自行繳交前開費用，而被上訴人不願提供相關單據，亦未告知上訴人應付金額，故上訴人無從繳納；

且被上訴人未經同意私自進出上訴人已轉租及未轉租之套房內，造成上訴人財務及商譽損失，被上訴人強行收回房子、趕走房客、裝上鐵門、不給鑰匙，故從103年8月14日至104年1月13日的租金上訴人不用給付，上訴人前已繳交2個月的租金與2個月的押金；

另上訴人於檢查網路、第四臺斷訊問題時開啟電錶箱，雖電錶箱有上鎖，但用手一拉即可開啟，並未破壞電錶箱；

且上訴人並未持有前開套房之鑰匙等語，資為抗辯。

三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，判命上訴人給付185,550元，而駁回被上訴人其餘請求，並就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行。

被上訴人就其敗訴部分未上訴而確定，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠、原判決第一項不利於上訴人部分廢棄；

㈡、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

被上訴人於本院之答辯聲明則為：上訴駁回。

四、查，被上訴人主張兩造於103年6月14日分別簽訂房屋租賃契約書，由上訴人共同向被上訴人承租系爭新生北路5間套房、系爭錦西街3間套房，系爭新生北路5間套房租賃期間自103年6月14日起至108年7月13日止，每月租金合計24,750元；

系爭錦西街3間套房租賃期間自103年6月14日起至108年6月21日止，每月租金合計27,300元；

上訴人另於103年7月8日共同向被上訴人承租系爭透3B套房，租賃期間自103年7月17日起至108年7月16日止，每月租金9,800元等情，業據其提出房屋租賃契約書2份為證，且為上訴人所不爭執（見上訴人所提104年3月17日辯論重點狀之附表），堪信此部分事實為真實。

五、得心證之理由按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。

民法第98條定有明文。

次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。

民事訴訟法第277條、第279條第1項定有明文。

又按，各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例參照），再按，原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例）。

末按，原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號判例）。

被上訴人起訴時雖主張上訴人僅繳交系爭新生北路5間套房、系爭錦西街3間套房、系爭透3B套房各1個月之租金，尚積欠5個月之租金，以上訴人所繳交前開套房各2個月之押金扣抵後，上訴人現尚積欠被上訴人系爭新生北路5間套房3個月租金74,250元、系爭錦西街3間套房3個月租金81,900元、系爭透3B套房3個月租金29,400元等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：上訴人得否拒付租賃契約終止前之房租、被上訴人就上開房屋均請求3個月租金是否合理有據。

以下析述之。

查：

㈠、被上訴人於104年1月16日寄發台北雙連郵局第68號存證信函予上訴人，表示終止租約之意，上訴人自103年8月起至104年1月止均未繳付租金，扣除2個月押金後，自103年10月起尚積欠3個月租金等語，業據其提出前開存證信函為證（原審卷第71頁）。

上開存證信函雖僅記載系爭新生北路5間套房、系爭錦西街3間套房，惟由兩造於本件訴訟均就包括系爭透3B套房在內一併為主張並請求審理，對於終止上開3部分房屋之租約並無爭執，參照民法第98條之規定，上開存證信函之真意係終止包含透3B套房之租約在內，堪與認定。

㈡、上訴人雖抗辯：伊自103年7月中旬起就無法進入錦西街的承租房間，103年8月之後被上訴人就將新生北路的房子加裝鐵門，致伊無法進入，且被上訴人在8月14日就將房客趕走，所以才沒有付租金云云，為被上訴人所否認，並主張上訴人的房客一直到103年10月中旬還住在裡面，是寄存證信函後才加鎖的等語，自應由上訴人就此部分舉證以明其說。

上訴人雖據提出聲請調解書、上訴人與訴外人林迦南、黃韋馨、王琮暉、溫柏哲間之租賃契約、簡訊1則、被上訴人貼在房客門口字條、鐵門照片、存證信函為證（本院卷第18至41頁）。

惟查：⒈上開調解筆錄書係被上訴人單方面請求調解之內容，未經兩造簽名確認同意，故其內容尚難認為有任何法律效力。

而林迦南、王琮暉之租約上並未有何退租時間與原因之記載，上訴人所提出之王琮暉字條，王琮暉之簽名日期為103年9月25日，其下又以不同顏色原子筆記載於103年8月17日退租，均難認與被上訴人有何關係。

黃韋馨之租約係記載提前解約，惟未有任何與被上訴人有關之事由，溫柏哲之租約雖記載因被上訴人之騷擾及隨意進出房間，擬提前終止租約至103年10月29日止，惟該等記載是否係溫柏哲所親字書寫，是否與其意思相符，實際上是否確有此等情事，以及解約之原因是否單純係因被上訴人之騷擾與隨意進出房間所致，均未見上訴人有何進一步之舉證，自難僅憑上開記載遽認屬實。

⒉而被上訴人所留字條係指被上訴人與上訴人有財務糾紛，要終止合約，而請房客與其聯絡，房門照片也未見是何時貼上，其上係記載「請鎖四道鎖防止被竊拜託謝謝」，均難認有何不妥。

⒊至上訴人提出之存證信函，其內容所謂私自多次斷電、拆除第4台及網路、半夜打擾房客、恐嚇住不平安、不願配合開門以致無法帶看、未經同意私自進出房間內，亦僅為上訴人單方所為之片面陳述，未見上訴人就其主張另行舉證以實其說，亦難以採信。

⒋綜上，依上訴人所提出前揭證據，尚難認其辯稱其因被上訴人之行為致使於103年7、8月間即無法進入其向被上訴人所承租房間，上訴人執此拒絕支付租金，顯屬無據。

㈢、另上訴人辯稱其已繳交前2個月租金之事實，業經被上訴人於準備程序所不爭執。

此關上訴人陳稱簽約當天已付清第1個月租金及2個月押金，否則上訴人不會交付房間鑰匙，並以被上訴人之存證信函亦提及簽約後只付1個月租金，連同租約上記載的收取1個月租金，可證上訴人已繳交共計2個月的租金等語（本院卷第95頁）。

被上訴人雖於原審稱簽約後只繳交1個月租金等語（原審卷第139頁反面），惟被上訴人並未否認於簽約當時有收取1個月租金之事實，是上訴人於簽約時以及簽約後各繳交1個月租金，共計2個月租金，故被上訴人已經收取2個月租金一情，已為兩造所不爭執，且與被上訴人寄發之存證信函內容相符，堪與認定。

㈣、綜上，被上訴人就系爭新生北路5間套房、系爭錦西街3間套房均自103年6月14日起至104年1月13日止，系爭透3B套房自103年7月17日起至104年1月16日止，扣除上訴人已繳之2個月租金，及以上訴人所繳交前開套房各2個月之押金扣抵後，請求上訴人給付新生北路5間套房自103年10月14日起至104年1月13日止之3個月租金74,250元（24,750元×3＝74,250元）、系爭錦西街3間套房自103年10月14日起至104年1月13日止之3個月租金81,900元（27,300元×3＝81,900元）、系爭透3B套房自103年11月17日起至104年1月16日止之2個月租金19,600元（9,800元×2＝19,600元），共計175,750元，即屬有據。

六、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付新生北路5間套房3個月租金49,500元、系爭錦西街3間套房3個月租金54,600元、系爭透3B套房2個月租金19,600元，共計175,750元，為有理由；

逾此部分之請求，則無理由。

原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。

上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。

至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 30 日

民事第八庭審判長法 官 黃柄縉

法 官 陳琪媛

法 官 郭銘禮
以上正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
書記官 徐明鈺