臺灣臺北地方法院民事-TPDV,104,簡上,382,20151231,1

臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第382號
上 訴 人 趙惠平
蘇春蓮
共 同
訴訟代理人 黃炳飛律師
被 上訴 人 伯爵大廈管理委員會
法定代理人 徐培芳
訴訟代理人 崔百慶律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國104年7月23日本院臺北簡易庭104年度北簡字第5958號第一審判決提起上訴，本院於民國104年12月30日辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人趙惠平負擔三分之二，餘由上訴人蘇春蓮負擔。

事實及理由

一、本件被上訴人法定代理人原為李阿萬，嗣於本院審理期間變更為徐培芳，業據其聲明承受訴訟並提出伯爵公寓大廈（社區）區分所有權人會議紀錄為證（見本院卷第23-25、36頁），經核無不合，應予准許。

二、被上訴人主張：上訴人趙惠平為臺北市○○路0段000號1樓、356號1樓、352號2樓及352號2樓之3房屋所有權人，上訴人蘇春蓮則為348號1樓及地下室、352號2樓之1及2樓之2房屋所有權人，均為伯爵大廈之區分所有權人。

依伯爵大廈管理規約（下稱系爭規約）第10條規定，每戶每月應繳納管理費新臺幣（下同）4,000元，1樓住戶於污水問題解決前每戶每月繳納3,500元。

詎上訴人十餘年來屢催不繳，爰依公寓大廈管理條例第21條請求上訴人給付99年2月至104年1月期間之管理費，其中趙惠平應給付被上訴人如附表一所列管理費合計786,000元，蘇春蓮應給付被上訴人如附表二所列管理費合計426,420元，並均加計自起訴狀繕本送達之日起算法定遲延利息。

三、上訴人則以：系爭規約第4條規定管理費由「住戶」每月繳交；

第7條約定對違背規約「住戶」之處理，載明「住戶」積欠管理費及其他費用；

第11條約定「住戶」之義務，可見系爭規約所指應繳納管理費之對象為「住戶」，而非「區分所有權人」。

且依被上訴人所提伯爵大廈103年度6月份管理費繳款表載明欠繳戶為「萊嘉樂企業」、「西雅圖咖啡」，「晶品軒餐廳」，104年度1月份管理費繳款表載明欠繳戶為「萊嘉樂企業」、「夢幻廚房」、「晶品軒餐廳」等，亦均指明積欠管理費者為「住戶」。

另伯爵大廈並無13樓，被上訴人仍向13樓收取管理費，由此可見上訴人雖為伯爵大廈之區分所有權人，但非系爭規約所稱「住戶」，是被上訴人於104年1月28日對上訴人催告給付管理費，對象顯有錯誤，不生催告效力，至上訴人與承租戶如何約定管理費之負擔，與被上訴人無關。

另被上訴人於82年間換裝電梯時，無端將電梯通往二樓及地下室之門鎖死，不讓上訴人使用，依公寓大廈管理條例第9條第1項、第10條第2項之規定，上訴人既未使用共用部分，自無分擔對建築物之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用之義務。

且被上訴人未提供公共設施供上訴人使用，上訴人亦得為同時履行抗辯。

又被上訴人將電梯鎖死，致上訴人無法使用，不法侵害上訴人對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，其請求上訴人繳納管理費用，違反民法第148條誠信原則等語，資為抗辯。

四、原審依被上訴人所請為全部勝訴之判決，上訴人不服，全部提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

五、查，趙惠平為臺北市○○路0段000號1樓、356號1樓、352號2樓及352號2樓之3房屋所有權人，蘇春蓮為48號1樓及地下室、352號2樓之1及2樓之2房屋所有權人，均為伯爵大廈之區分所有權人。

上訴人迄未繳納99年2月至104年1月期間之管理費，趙惠平所有該4戶應繳納之管理費如附表一所示，蘇春蓮所有該3戶應繳納之管理費如附表二所示。

被上訴人於104年1月28日分別催告上訴人繳納上開管理費等情，有建物登記第二類謄本、系爭規約、伯爵大廈103年度6月份管理費繳款表、104年1月管理費繳款表、104年1月28日臺北光華郵局第40號存證信函及檢附之崔百慶律師事務所104年1月27日104律字第1040127000號函等件在卷可稽（見原審卷第10-25頁），且為兩造不爭執，應堪信實。

六、兩造之爭點及論述：按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

公寓大廈管理條例第21條定有明文。

被上訴人依上開規定請求趙惠平給付被上訴人786,000元，請求蘇春蓮給付被上訴人426,420元，為上訴人否認，並以上開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭規約所定應繳納管理費之義務人為何人？㈡上訴人得否以無法使用電梯為由拒絕給付管理費？或為同時履行抗辯？或認被上訴人請求上訴人給付管理費違反誠信原則？茲分別析述如下：

㈠、系爭規約所定應繳納管理費之義務人為何人：⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

又共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。

前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

另公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條、第18條第1項第2款分別定有明文。

準此，公寓大廈共用部分通常維護管理費用，除區分所有權人會議或規約另有規定外，應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，重大修繕費用則應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，並由區分所有權人繳納管理費用設置公共基金支應。

至公寓大廈管理條例第21條將「住戶」列為積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔費用之受請求對象，係因公寓大廈共用部分通常維護管理費用，得依區分所有權人會議或規約規定由區分所有權人以外之承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權之人負擔，特設本條規範管理委員會積欠公共基金或應分擔費用之催討程序，區分所有權人並不因此當然免除繳納管理費之義務。

是除區分所有權人會議或規約另有規定外，依法應由區分所有權人繳納管理費用，茲就系爭規約就應繳納管理費用之主體，是否設有特別規定之爭執續為審究於後。

⒉公寓大廈管理條例第3條第8款規定：「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」

，準此，除規約另有約定外，「住戶」應包括區分所有權人及承租人在內。

而依系爭規約第2條：「區分所有權人會議以區分所有權人二分之一以上及其區分所有權比例合計二分之一以上出席，出席人數二分之一以上及其區分所有權比例占出席人數二分之一以上之同意行之。」

，第3條第2款：「本大廈管理委員由住戶二分之一出席，出席戶數二分之一同意，互選產生，其解任亦同。」

、第5款：「主任委員及財務委員得經住戶大會決議，按月支領相當酬勞。」

等規定，參以伯爵大廈104年8月27日區分所有權人會議紀錄，區分所有權人於該次會議選任被上訴人之管理委員之情（見本院卷第25頁），足認系爭規約所稱「區分所有權人會議」與「住戶大會」均指伯爵大廈之最高意思決定機關，並未將「住戶」之範圍限制於實際居住者，亦未將「區分所有權人」排除於「住戶」之外。

又系爭規約第10條第3款規定：「屋頂及地下室收費標準，按調整比例調整之，另13樓之2提供給管理員當廁所使用其收費減半。」

，依此觀之，伯爵大廈負有繳納管理費義務之人，除區分所有權人外，尚包括屋頂、13樓之使用人，可見系爭規約第4條第1點規定應由住戶繳交管理費，第7條第1款規定住戶積欠管理費及其他費用之處理方式，係擴大應繳納管理費對象之範圍，並無排除區分所有權人繳納管理費用義務之意。

至系爭規約第11條規定住戶之義務，僅屬住戶應遵循之規範，與管理費用負擔主體之判斷無涉，併此敘明。

是系爭規約就負擔管理費用之主體未設有特別規定，所稱「住戶」，實與上開公寓大廈管理條例第3條第8款之規定相同，亦即包括區分所有權人、承租人、其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者在內，伯爵大廈之區分所有權人自應按系爭規約第10條規定負擔管理費，上訴人主張依系爭規約第4條第1點、第7條第1款、第11條規定可推知系爭規約所指應繳納管理費之對象為住戶，而非區分所有權人云云，洵屬無稽。

⒊上訴人雖以：其所有之房屋現均出租他人，伯爵大廈103年度6月份、104年度1月份管理費繳款表管理費繳款表記載之欠繳戶為「萊嘉樂企業」、「西雅圖咖啡」、「晶品軒餐廳」、「夢幻廚房」等，均為承租人之住戶，辯稱被上訴人收取管理費之對象為住戶，故不得向上訴人收取管理費云云。

惟承上所述，系爭規約就負擔管理費用之主體未設有特別規定，應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，上訴人自有繳納管理費之義務，縱其與承租人約定由承租人負擔，且實際上均由承租人繳納管理費，承租人亦僅代上訴人繳納而已，不得反推認上訴人無繳納管理費之義務。

⒋綜上，系爭規約就負擔管理費用之主體未設有特別規定，上訴人為區分所有權人，自應依系爭規約第10條規定負擔管理費，其主張無庸繳納管理費，被上訴人催告對象錯誤，不生催告效力云云，核屬無據。

㈡、上訴人得否以無法使用電梯為由拒絕給付管理費？或為同時履行抗辯？或認被上訴人請求上訴人給付管理費違反誠信原則？⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。

但自己有先為給付之義務者，不在此限。

他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。

民法第264條定有明文。

復按，所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。

最高法院59年台上字第850號判例意指參照。

查，依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款規定，區分所有權人得依區分所有權人會議決議繳納公共基金，足見區分所有權人始為決議繳納公共基金即管理費之主體，區分所有權人繳納管理費係本於區分所有權人為達成一定共同目的所為一致之平行意思表示（區分所有權人會議決議）而為，與管理委員會收取管理費並訴請給付，係在執行區分所有權人會議決議事項，並非基於同一之雙務契約而發生，二者非立於互為對待給付之關係，揆諸前揭說明，上訴人以被上訴人未提供電梯予其使用為由，主張同時履行抗辯，拒絕給付管理費，核不足採。

⒉次按，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。

民法第148條定有明文。

又按，區分所有建物，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物，民法第799條第1項定有明文。

此所謂共同部分包括大門、門廳、屋頂、地基、走廊、階梯、隔壁、屋頂平台、屋頂突出物、水塔、樓梯間、電梯間、電梯機房、電器室、機械室、管理室、受電室、配電室、幫浦室、抽水馬達、水箱、蓄水池、消防設備、儲藏室、法定避難室、健身房、交誼廳、停車場等，性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分及公用設施（最高法院71年度台上字第1193號、84年度台上字第2683號、85年度台上字第2391號、87年度台上字第235號、88年度臺上字第1624號判決意旨參照）。

查，上訴人等區分所有權人繳納之管理費用，係提供被上訴人用以修繕、管理、維護之範圍包括公用設施等共有部分，並非只限電梯單一項目。

被上訴人封閉通往二樓及地下室之電梯門，致上訴人無法使用，不論是否允當，僅上訴人得否請求被上訴人開放電梯供其使用之爭執，尚不得以之拒絕繳納管理費，上訴人辯稱其未使用電梯，無庸繳納管理費云云，顯屬無理。

況本件被上訴人前係因上訴人明確表示無使用電梯必要，並拒絕支付更換電梯相關費用方封閉二樓及地下室之電梯門，故自難認被上訴人前揭行為及訴請上訴人繳納管理費，有何違誠信原則可言，上訴人自不得執此拒絕給付。

㈢、從而，系爭規約所定應繳納管理費之義務人包括區分所有權人及其他非區分所有權人經區分所有權人會議或規約規定應繳納管理費之人，上訴人為區分所有權人，自有繳納管理費之義務，其經被上訴人催告繳納，迄今仍未給付，被上訴人依公寓大廈管理條例第21條規定請求上訴人分別給付如附表一、二所列管理費，洵屬有據，應予准許。

上訴人主張其未使用電梯，無庸給付管理費，並為同時履行抗辯，及主張被上訴人請求上訴人給付管理費違反誠信原則云云，均無可取。

七、綜上所述，上訴人所辯均不足採。從而，被上訴人依公寓大廈管理條例第21條規定請求上訴人各給付被上訴人786,000元、426,420元及自起訴狀繕本送達翌日起即104年2月26日（見原審卷第28-29頁）至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由。

原審為被上訴人全部勝訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無不合。

上訴人提起本件上訴，指摘原審判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 宣玉華
法 官 邱蓮華
【附表一】趙惠平應給付之管理費明細
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│  │  門牌號碼    │每月管理費│       請求之期間             │   小計     │   總額   │
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│1 │345號1樓      │3,500元   │99年2月起至104年1月止共60個月 │210,000元   │          │
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│2 │356號1樓      │3,500元   │99年2月起至104年1月止共60個月 │210,000元   │          │
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│3 │352號2樓      │3,000元   │99年2月起至103年10月止共57個月│171,000元   │786,000元 │
│  │              ├─────┼───────────────┼──────┤          │
│  │              │4,000元   │103年11月起至104年1月止共3個月│12,000元    │          │
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│4 │352號之3，2樓 │3,000元   │99年2月起至103年10月止共57個月│171,000元   │          │
│  │              ├─────┼───────────────┼──────┤          │
│  │              │4,000元   │103年11月起至104年1月止共3個月│12,000元    │          │
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【附表二】蘇春蓮應給付之管理費明細
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│  │  門牌號碼    │每月管理費│        請求之期間            │   小計     │  總額    │
├─┼───────┼─────┼───────────────┼──────┼─────┤
│1 │348號1樓、地下│1,000元   │99年2月起至103年10月止共57個月│57,000元    │          │
│  │1樓           ├─────┼───────────────┼──────┤          │
│  │              │1,140元   │103年11月起至104年1月止共3個月│3,420元     │          │
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│2 │352號之1，2樓 │3,000元   │99年2月起至103年10月止共57個月│171,000元   │426,420元 │
│  │              ├─────┼───────────────┼──────┤          │
│  │              │4,000元   │103年11月起至104年1月止共3個月│12,000元    │          │
├─┼───────┼─────┼───────────────┼──────┤          │
│3 │352號之2，2樓 │3,000元   │99年2月起至103年10月止共57個月│171,000元   │          │
│  │              ├─────┼───────────────┼──────┤          │
│  │              │4,000元   │103年11月起至104年1月止共3個月│12,000元    │          │
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以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 鄭舒方