臺灣臺北地方法院民事-TPDV,104,簡上,389,20151218,3

臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第389號
上訴人即附
帶被上訴人 舒姜瑪琳有限公司
法定代理人 林秀娟
被上訴人即
附帶上訴人 富山貴金屬股份有限公司
法定代理人 王寶淑
訴訟代理人 謝志明律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國104 年7 月16日本院新店簡易庭103 年度店簡字第1279號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於民國104 年11月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決（除確定部分外）關於駁回富山貴金屬股份有限公司後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。

舒姜瑪琳有限公司應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號一樓房屋返還予富山貴金屬股份有限公司，並再給付富山貴金屬股份有限公司新臺幣肆拾貳萬伍仟元，及自民國一百零四年十一月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付新臺幣捌萬伍仟元。

舒姜瑪琳有限公司之上訴及富山貴金屬股份有限公司之其餘附帶上訴均駁回。

第一審訴訟費用（除確定部分外）關於命富山貴金屬股份有限公司負擔部分，及第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由舒姜瑪琳有限公司負擔十分之九，餘由富山貴金屬股份有限公司負擔。

第二審訴訟費用關於上訴部分，由舒姜瑪琳有限公司負擔。

事實及理由

壹、程序方面：本件上訴人即附帶被上訴人舒姜瑪琳有限公司（下稱舒姜瑪琳公司）經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人即附帶上訴人富山貴金屬股份有限公司（下稱富山貴公司）之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、富山貴公司主張：兩造於民國102 年5 月29日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），舒姜瑪琳公司承租門牌號碼新北市○○區○○路0000號1 樓房屋（下稱系爭建物），約定租賃期間自102 年6 月1 日起至107 年5 月31日止計5 年，租金每月新臺幣（下同）8 萬5000元，押租保證金25萬5000元，且約定不得由押租保證金內扣抵作為租金。

嗣舒姜瑪琳公司自103 年3 月起至104 年2 月止，僅支付其中1 個月租金，餘11個月尚未支付，共積欠93萬5000元，因欠租已逾2 個月，富山貴公司遂於103 年4 月2 日及同月29日以存證信函催告舒姜瑪琳公司應於相當期限內支付租金，均未獲置理，復於同年6 月12日以存證信函通知舒姜瑪琳公司自斯時起終止系爭租約，並同時要求舒姜瑪琳公司於7 月1 日騰空搬離系爭建物，迄今舒姜瑪琳公司均未按期繳租及自系爭建物搬遷，自應給付自103 年3 月至103 年6 月積欠之租金，並自103 年7 月起至遷讓返還系爭建物之日止，按原租金計算相當於租金之不當得利。

另倘本院認定上開積欠租金應依土地法第100條第3款之規定扣除押租金後仍逾2 個月租金數額未給付，始得終止系爭租約，則以舒姜瑪琳公司自103 年3 月起至104 年10月積欠之租金扣除押租金25萬5000元後，已符上開土地法之規定，富山貴公司另以附帶上訴暨答辯狀繕本寄送舒姜瑪琳公司為終止租約之意思表示，舒姜瑪琳公司亦應給付自103 年6 月起至終止系爭租約之日止之租金，及自終止租約以後至遷讓返還系爭建物之日止相當於租金之不當得利。

爰依不當得利、系爭租約及民法租賃之規定提起本件訴訟等語。

並於原審聲明：㈠舒姜瑪琳公司應給付富山貴公司93萬5000元，及自追加書狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；

㈡舒姜瑪琳公司應自104 年3 月1 日起至遷出系爭建物之日止，按月給付富山貴公司8 萬5000元；

㈢舒姜瑪琳公司應騰空遷出返還系爭建物。

二、舒姜瑪琳公司提起上訴後經合法通知，未於言詞辯論期日到場，其於原審提出書狀答辯略以：富山貴公司雖於103 年4月2 日催告舒姜瑪琳公司繳納積欠租金之存證信函中，要求其於文到3 日內支付所欠租金，然同年月4 日為婦幼節休假，5 、6 日為例行假日，足見富山貴公司未依民法第440條第1項之規定，定相當期限催告，故不生終止契約之效力，舒姜瑪琳公司自無庸遷讓返還系爭建物；

且富山貴公司既主張於103 年6 月終止系爭租約，舒姜瑪琳公司自無庸再支付自103 年7 月至104 年2 月之租金。

又關於欠租數額，舒姜瑪琳公司已支付103 年5 月、12月及104 年3 月之租金，故非富山貴公司主張欠租11個月。

另富山貴公司知悉舒姜瑪琳公司曾僱工裝潢系爭建物，增加系爭建物之價值，共支出裝潢費用8 萬9645元，其中包括冷氣工程7 萬3605元、蟲害防治5000元、隔熱片1 萬1040元，屬民法第431條第1項規定之有益費用，自得請求富山貴公司償還。

此外，系爭建物原為空屋，經舒姜瑪琳公司裝潢完畢遷入後，始發覺系爭建物有許多待修繕之處，然與富山貴公司多次協調，未能達成改善或降租協議，舒姜瑪琳公司為減少損失，雖仍勉強營運，但因舒姜瑪琳公司曾於系爭租約存續中多次修繕系爭建物並負擔費用，依民法第429條第1項規定應由富山貴公司負擔，故以上述有益及修繕費用相抵銷，並得另以兩造約定之押租保證金為25萬5000元抵扣租金等語置辯。

三、原審判決舒姜瑪琳公司應給付富山貴公司76萬5000元，及其中59萬5000元自104 年2 月12日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，駁回富山貴公司其餘之訴，並依職權分別為假執行及供擔保免為假執行之宣告。

舒姜瑪琳公司對其敗訴部分提起上訴，富山貴公司則亦提起附帶上訴主張舒姜瑪琳公司應再給付自104 年6 月以後至遷讓返還系爭建物之日止之租金與相當於租金之不當得利，並應將系爭建物遷讓返還給富山貴公司等節（富山貴公司其餘敗訴部分未據提起上訴，已告確定）。

各聲明如下：㈠上訴部分：舒姜瑪琳公司上訴聲明：1.原判決不利於舒姜瑪琳公司部分廢棄；

2.上開廢棄部分，富山貴公司在第一審之訴駁回。

富山貴公司則答辯聲明：上訴駁回。

㈡附帶上訴部分：富山貴公司附帶上訴聲明：1.原判決駁回後開第2項之訴部分廢棄。

2.上開廢棄部分，舒姜瑪琳公司應再給付富山貴公司42萬5000元，及自104 年11月1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付8 萬5000元，並將系爭建物遷讓返還富山貴公司。

舒姜瑪琳公司則未到庭為答辯聲明。

四、查，下列事項堪信為真實：㈠兩造曾於102 年5 月29日簽訂系爭租約，約定由富山貴公司將系爭建物出租給舒姜瑪琳公司，租金為每月8 萬5000元，租賃期間自102 年6 月1 日起至107 年5 月31日止（內含1個月裝潢期不收租金），租金應於每月1 日以前繳納，並由舒姜瑪琳公司交付25萬5000元作為押租保證金，由富山貴公司於期滿解約後無息退還上訴人等情，有系爭租約附卷為證（見司促字卷第4 至8 頁、原審卷第17至21頁）。

㈡富山貴公司曾於103 年4 月2 日寄發存證信函通知舒姜瑪琳公司於文到後3 日內繳納租金，並回應有關舒姜瑪琳公司主張系爭建物租賃狀況等問題，有三重中山路郵局397 號存證信函在卷可憑（見司促字卷第9 至12頁、原審卷第22至25頁）。

㈢富山貴公司曾於103 年6 月12日寄發存證信函通知舒姜瑪琳公司已欠繳達2 個月之租金，故為終止系爭租約之意思表示，上開存證信函係於103 年6 月12日送達舒姜瑪琳公司等情，有臺北信維郵局6751號存證信函、郵件收件回執存卷足稽（見司促字卷第13至16頁、原審卷第26至29頁、第53頁）㈣舒姜瑪琳公司於承租系爭建物以後，曾於102 年7 月5 日、10 2年8 月6 日、102 年10月3 日、102 年10月4 日、102年11月6 日、102 年12月6 日、103 年2 月27日、103 年5月20日、103 年12月25日、104 年3 月25日匯付租金給富山貴公司，即作為繳納102 年7 月至103 年2 月、103 年4 月、104 年1 月至2 月之租金，共計11期之租金等情，有舒姜瑪琳公司提出收款人均為富山貴公司並蓋有收訖章之匯款單附卷可查（見原審卷第40至43頁）。

又富山貴公司對於舒姜瑪琳公司確有匯付103 年3 月以前之租金，及於103 年3 月以後繳付3 期租金等語亦不爭執（見原審卷第46頁背面）。

㈤富山貴公司再於104 年10月26日準備程序當庭提出附帶上訴暨答辯狀，並以該狀寄送舒姜瑪琳公司作為終止系爭租約之意思表示，且上開書狀業於104 年10月30日寄送舒姜瑪琳公司，並於104 年11月10日發生送達之效力等情，亦有上開書狀、送達回證在卷為據（見本院卷第52至54頁、第64-1頁）。

五、富山貴公司主張舒姜瑪琳公司業已積欠系爭租約之租金未給付，並於103 年6 月寄發存證信函終止租約，舒姜瑪琳公司於終止後仍占用系爭建物，自應給付終止前之欠租及終止後相當於租金之不當得利，並將系爭建物遷讓返還富山貴公司；

又倘本院認富山貴公司於103 年6 月之終止租約不合法，則其亦再以附帶上訴暨答辯狀送達舒姜瑪琳公司為終止租約之意思表示，舒姜瑪琳公司亦應給付終止前、後之欠租及相當租金之不當得利等語；

為舒姜瑪琳公司所否認，並以前詞置辯。

是本件之爭點為：㈠系爭租約是否業經富山貴公司合法終止？㈡如是，富山貴公司主張系爭租約業已終止，舒姜瑪琳公司應將系爭建物遷讓返還富山貴公司，是否有據？㈢富山貴公司主張舒姜瑪琳公司應給付系爭租約終止前積欠之租金，及終止後仍占有使用系爭建物之相當於租金之不當得利，是否可取？如是，數額應為若干？茲析述如下：㈠系爭租約是否業經富山貴公司合法終止？1.按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。

又上開規定為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第100條所列各款情形之一者，不得收回房屋（最高法院51年台上字第1288號判例意旨參照）。

再觀諸土地法第100條各款之立法目的，係為限制經濟優勢之出租人於將房屋之租賃物出租給承租人供承租人本其承租計畫為占有使用之規劃後，不得任意要求承租人收回房屋，以保障經濟弱勢之承租人於租約簽訂後，得本其既有計畫為占有使用租賃房屋之規劃，故應認該條規定非僅屬契約不足之補充，或者屬當事人得以特約排除適用之任意規定，否則不足貫徹立法者上述之保護目的，是本條規定應屬強行規定，故租賃契約之當事人不得以特約排除其適用。

2.富山貴公司固主張因舒姜瑪琳公司自103 年3 月起至104 年2 月止，僅支付其中1 個月租金，餘11個月尚未支付，共積欠93萬5000元，遂於103 年4 月2 日及同月29日以存證信函催告舒姜瑪琳公司應於相當期限內支付租金，並於同年6 月12日以存證信函通知舒姜瑪琳公司自斯時起終止系爭租約，故系爭租約業經富山貴公司合法終止之等語，並提出上開日期之存證信函、郵件收件回執為證（見司促字卷第9 至12、13至16頁、原審卷第22至25、26至29、53頁）。

然查，舒姜瑪琳公司自103 年3 月起至富山貴公司終止租約之103 年6月12日止，應繳納之103 年3 月至6 月共計4 個月之租金，其中103 年4 月之租金業經舒姜瑪琳公司於103 年5 月20日繳付，有舒姜瑪琳公司提出收款人均為富山貴公司並蓋有收訖章之匯款單附卷可查（見原審卷第42頁），故至富山貴公司103 年6 月12日送達存證信函為終止系爭租約之意思表示時，舒姜瑪琳公司僅積欠103 年3 月、5 月、6 月之租金，共計22萬5000元【計算式：每月租金85,000元×3 個月＝225,000 元】，並依前開土地法第100條第3款之規定，以之扣除舒姜瑪琳公司於系爭租約成立時繳付富山貴公司之押租金25萬5000元，則舒姜瑪琳公司至富山貴公司寄發上述存證信函時實無欠租之情形，故富山貴公司於斯時寄發存證信函終止系爭租約，並不合法。

3.嗣富山貴公司再於104 年10月26日準備程序當庭提出附帶上訴暨答辯狀，並以該狀寄送舒姜瑪琳公司作為終止系爭租約之意思表示，上開書狀並於104 年11月10日送達舒姜瑪琳公司等情，業如前述，則富山貴公司自103 年3 月至104 年10月，應繳納之租金為170 萬元【計算式：每月租金85,000元×20個月＝1,700,000 元】；

又其中舒姜瑪琳公司已繳納103 年4 月、104 年1 月至2 月之足額租金，業如前述，故扣除上開已繳之3 期租金及押租金25萬5000元後，舒姜瑪琳公司尚欠103 年3 月、103 年5 月至12月、104 年3 月至10月之租金共計119 萬元【計算式：85,000元×17個月－255,000 元＝1,190,000 元】，已符合前開土地法第100條第3款欠租達2 個月之情形，是富山貴公司上開終止租約，自屬合法有據，則兩造間之系爭租約業經富山貴公司於104 年11月10日合法終止之。

㈡富山貴公司主張系爭租約業已終止，舒姜瑪琳公司應將系爭建物遷讓返還富山貴公司，是否有據？1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

又上開規定承租人返還租賃物之義務及占有人返還占有物之義務，係以租賃關係終止，占有人對於占有物已無占有權源為前提，故倘租賃契約業經合法終止，則承租人自應將占有物返還予出租人。

2.經查，系爭租約業經出租人富山貴公司於104 年11月10日終止之，業如前述，則承租人舒姜瑪琳公司自應依前開規定，將租賃物即系爭建物返還富山貴公司。

又舒姜瑪琳公司雖曾於原審審理中自承已於104 年5 月14日將系爭建物騰空搬遷，並經富山貴公司不爭執舒姜瑪琳公司確已騰空搬遷等語（見原審卷第46頁背面），然富山貴公司同時亦稱系爭建物尚未經舒姜瑪琳公司辦理點交等語，此部分亦為舒姜瑪琳公司所不爭執（見原審卷第46頁背面），富山貴公司並於上訴時主張因舒姜瑪琳公司未將系爭建物之門禁卡交還之，故其無法進入系爭建物等節（見本院卷第51頁），就此部分舒姜瑪琳公司則未見其為答辯，可見舒姜瑪琳公司迄今仍未將系爭建物占有使用狀態返還給富山貴公司，則舒姜瑪琳公司自應依前述說明，將系爭建物返還予富山貴公司占有；

至富山貴公司請求遷讓之部分，則因其不爭執系爭建物業由舒姜瑪琳公司搬遷之，自無訴請遷讓之必要，故此部分請求自屬無據。

㈢富山貴公司主張舒姜瑪琳公司應給付系爭租約終止前積欠之租金，及終止後仍占有使用系爭建物之相當於租金之不當得利，是否可取？如是，數額應為若干？1.經查，富山貴公司於前述終止系爭租約以前，舒姜瑪琳公司尚欠103 年3 月、103 年5 月至12月、104 年3 月至10月、共144 萬5000元，另104 年11月1 日至104 年11月9 日之租金2 萬5500元，以上共計147 萬500 元【計算式：85,000元×17.3個月＝1,470,500 元】，就此部分，舒姜瑪琳公司自應依系爭契約第3條之約定給付富山貴公司。

2.另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；

前開規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。

所謂土地價額，依土地法第25條規定，指法定地價，又所謂法定地價，依土地法第148條規定，指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80％為其申報地價；

另地政主管機關應將改良物估計價值數額，送經標準地價評議委員會評定後，報請該管直轄市或縣（市）政府公布為改良物法定價值，並由直轄市或縣（市）地政機關分別以書面通知所有權人，為平均地權條例第16條、土地法第164條所明定。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

再者，土地法第97條第1項房屋租金最高額限制規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。

至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束（最高法院54年台上字第1528號判例意旨參照）。

3.經查，舒姜瑪琳公司自富山貴公司終止系爭租約後，仍占有使用系爭建物既屬無權占有，揆諸前開說明，自屬無法律上原因可獲得相當於租金之不當得利，應返還富山貴公司該不當受領之利益。

又系爭建物，係於89年8 月24日辦理保存登記，其構造別為鋼筋混凝土造建物，面積合計為153.05平方公尺等情，有系爭建物登記謄本附卷為證（見本院卷第57頁），本院斟酌系爭建物所在之新北市區並無就其轄區內之建物單價與折舊率為調查以資作為建物法定價值之參考依據，再審酌系爭建物位於新北市新店區民權路，距臺北市文山區僅一橋之隔，其鄰近捷運站、公車站及高速公路，交通實屬便捷，生活機能幾與臺北市無異，故以99年12月21日修正公布緊鄰系爭建物地理位置之「臺北市地價調查用建築改良物標準單價表」所列鋼筋混凝土造8 層建物之重建標準單價上下限平均價額為每平方公尺1 萬8850元，及依「臺北市地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表」所列鋼筋混凝土之耐用年數為60年，每年折舊率1.5 ％，計算系爭建物於本件103 年10月起訴時約已屋齡14.11 年之現值，即應減除已折舊部分，故系爭建物計算現值，應減除折舊率21.165％（1.5 ％×14.11 年＝21.165％），而以標準單價之78.835％計算，據此，系爭建物現值單價應為每平方公尺1 萬4860元（不含裝潢、照明設備及土地價格）（19,500×78.835％＝14,860，整數以下四捨五入，下同），本院復參照系爭建物之構造、面積、屋齡等，認每平方公尺1 萬4860元當可作為系爭建物之交易價格參考，而系爭建物之面積為153.05平方公尺，是其法定價值應為227 萬4323元（計算式：14,860元×153.05＝2,274,323 元）。

又系爭建物坐落之新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）面積12.5平方公尺【計算式：系爭土地之總面積2,415.44平方公尺×富山貴公司就系爭土地之應有部分比例50000 分之259 ＝12.5，取自小數第一位，以下四捨五入】，且系爭坐落之上開土地於102 年1 月之申報地價依序為1 萬5319元等情，有系爭土地登記謄本在卷為證（見本院卷第55頁），故系爭土地價值為19萬1488元【計算式：15,319元×12.5＝191,488 元，整數以下四捨五入】，故系爭建物、土地合計總價值為246 萬5811元【計算式：系爭建物價值2,274,323 元＋系爭土地價值191,488 元＝2,465,811 元】。

另系爭建物位於民權路上，四周餐飲、企業經營等商業活動頻仍，其鄰近之中正路則設有專科學校、醫療院所，並緊鄰大坪林捷運站，坐落位置周遭交織民權路、中正路、中興路等新店區主要道路，顯具有交通、生活機能之便利性等情，有google地圖附卷為佐（見本院卷第65至68頁），再參酌富山貴公司曾將系爭建物出租給舒姜瑪琳公司之每月租金為8 萬5000元，作為承租人舒姜瑪琳公司經營商業活動之用等情，亦如前述，故本院認相當於租金之不當得利縱以年息10％為計算，其每月得請求之數額僅為2 萬0548元【計算式：系爭不動產價值總計2,465,811 元×年息10％÷12月＝20,548元】，尚不足以反應占有使用系爭建物之整體價值，揆諸前開說明，系爭建物既經舒姜瑪琳公司承租作為經營商業活動使用，其價值自無庸受上開土地法第97條規定之租金計算限制，參酌舒姜瑪琳公司與富山貴公司本於契約自由，願以每月租金8 萬5000元承租系爭系爭建物作為經商用益，自已衡酌該租金相當於使用系爭建物可能獲得之利益，故上開數額應足以反應舒姜瑪琳公司占用系爭建物每月可獲相當於租金之不當利益；

又關於上開數額亦未見舒姜瑪琳公司提出數額不相當之具體抗辯，自應以該數額衡量相當於租金之不當得利。

是富山貴公司主張舒姜瑪琳公司應自無權占用系爭建物之日即104 年11月10日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告8 萬5000元，應屬可採。

4.又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。

且押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行所生損害賠償情事時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例意旨、最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

經查，舒姜瑪琳公司於簽訂系爭租約時曾交付押租金25萬5000元給富山貴公司等情，業如前述，則舒姜瑪琳公司自得以上開繳付之押租金扣抵積欠之租金。

5.另舒姜瑪琳公司抗辯系爭建物不完備，其應給付之數額應扣除已支出之有益及必要費用等節。

按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。

又租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之；

承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，民法第430條、第431條第1項前段亦分別定有明文。

經查，舒姜瑪琳公司固曾委請福師房屋修繕服務團隊修繕系爭建物之工程估價單，其估價費用為7 萬3605元等情，有該估價單為證（見原審卷第55頁）；

然該冷氣工程是否係因系爭建物已不敷一般正常使用，違背系爭租約約定系爭建物之使用收益狀態，並達修繕之必要之程度等情，則未見舒姜瑪琳公司舉證以實其說。

另舒姜瑪琳公司雖曾委請威迅環保有限公司於103 年7 月11日、103 年7 月15日、103 年7 月29日、10 3年8 月8 日就系爭建物為除蟲、鼠等事項，並支出費用5000元，並委請高進玻璃隔熱片行就系爭建物施作隔熱紙工程，並經舒姜瑪琳公司支付1 萬1040元現金等情，有威迅環保有限公司開立之統一發票、病媒防治施工單4 張、104 年9 月16日之回函、高進玻璃隔熱片行蓋印之估價單、104 年9 月30日之回函等件為證（見原審卷第55頁背面、第56頁、本院卷第32、35頁），然經富山貴公司否認其對上情知悉，且上開費用之支出亦不足以增加系爭建物之價值等語，而舒姜瑪琳公司就此部分亦未提出其他證據以資為證，自難僅以上開單據資料遽認該等費用之支出屬對系爭建物價值增加之有益費用，並屬出租人富山貴公司知其情事且不為反對之表示，應負償還費用之責。

是舒姜瑪琳公司所辯應將上開費用之支出扣抵積欠之租金與相當於租金之不當得利云云，自不足取。

6.從而，舒姜瑪琳公司迄至104 年10月止尚積欠富山貴公司之租金144 萬5000元，扣抵押租金25萬5000元後，尚餘119 萬元未給付，自應負給付之責。

並自104 年11月1 日起至返還系爭建物給富山貴公司之日止，按月給付8 萬5000元（自104 年11月1 日起至同月9 日止為租金，自同月10日起至返還系爭建物之日止為相當於租金之不當得利）。

六、綜上所述，富山貴公司主張舒姜瑪琳公司應將系爭建物返還富山貴公司，並應給付扣抵押租金後尚積欠計算至104 年10月之租金119 萬元，及自104 年11月1 日至返還系爭建物給富山貴公司之日止，按月給付8 萬5000元租金或相當於租金之不當得利，自屬有據。

至舒姜瑪琳公司辯以上開給付之數額應扣除其修繕之必要與增加系爭建物價值之有益費用云云，則不足取。

從而，富山貴公司依系爭租約、不當得利之法律關係，請求舒姜瑪琳公司應將系爭建物返還予富山貴公司，並給付自103 年3 月起至104 年10月止之租金119 萬元，及自104 年11月1 日起至舒姜瑪琳公司返還系爭建物之日止，按月給付租金或相當於租金之不當得利8 萬5000元，為有理由，應予准許。

原審就上開應予准許部分（即應命舒姜瑪琳公司給付119 萬元扣除原審判准之76萬5000元，即42萬5000元及命舒姜瑪琳公司返還系爭建物）所為富山貴公司敗訴判決部分，尚有未合，富山貴公司之附帶上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2項所示；

原審就上開應予准許部分所為舒姜瑪琳公司敗訴之判決，及就上開不應准許部分所為富山貴公司敗訴之判決，經核均無不合，舒姜瑪琳公司之上訴意旨及富山貴公司之附帶上訴意旨分別指摘原判決各該部分為不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 18 日
民事第一庭 審判長法 官 賴惠慈
法 官 莊訓城
法 官 陳彥君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。
提起上訴應於收受送達後二十日內向本院提起上訴狀同時表明上訴理由；
判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提理由書狀。
並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 21 日
書記官 鄭涵文