臺灣臺北地方法院民事-TPDV,104,簡上,401,20151231,1

臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第401號
上 訴 人 林光田
訴訟代理人 劉炳烽律師
複 代 理人 劉家豪律師
被 上 訴人 凱基商業銀行股份有限公司
法定代理人 魏寶生
訴訟代理人 魏婉菁律師
上列當事人間請求給付地租事件，上訴人對於中華民國104年7月31日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭104年度北簡字第4144號第一審判決提起上訴，本院於國104年12月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人於原審起訴主張：訴外人萬達通實業股份有限公司（下稱萬達通公司）將其投資興建之「臺北車站特定專用區交九用地開發案」住宅及辦公室部分房屋及其土地地上權依信託關係移轉予被上訴人（被上訴人原名萬泰商業銀行股份有限公司，於民國103年11月25日更名為凱基商業銀行股份有限公司）管理、處分，被上訴人則將坐落臺北市大同區市○段0○段000○000地號及臺北市○○區○○段0○段000地號土地上之「京站大樓」編號第E1棟第14樓（門牌號碼：臺北市大同區市○○道0段000號14樓之3，下稱系爭甲建物）及編號第E2棟第14樓（門牌號碼：臺北市大同區市○○道0段000號14樓之2，下稱系爭乙建物）之使用權轉讓予上訴人，兩造並於95年10月18日就系爭甲、乙建物分別簽訂有「臺北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書」（下稱系爭契約），上訴人依約應繳交系爭甲、乙建物之地上權土地租金予被上訴人。

嗣上訴人就系爭甲、乙建物之102年度及103年度之地上權土地租金，均已屆清償期而未給付，經被上訴人催告均置之不理，尚積欠系爭甲、乙建物102年度地上權土地租金新臺幣（下同）50,526元、103年度地上權土地租金50,526元，及如附表一所示之利息、違約金。

爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：上訴人應給付被上訴人101,052元，及如附表一所示之利息、違約金。

二、上訴人則以：㈠兩造間關於系爭甲、乙建物所坐落建築基地地上權之持分，業約明「房屋應有之土地持分面積為基地總面積，乘以本戶主建物及附屬建物面積與本案全部建物主建物及附屬建物面積總合之比例而得」，惟被上訴人計算系爭甲、乙建物就所坐落建築基地地上權之持分，卻採取分母4分位，分子則採4捨5入之計算方式，上開計算方式並未事先說明，亦未載明於系爭契約內，且系爭契約亦未約定系爭甲、乙建物之土地持分應以建物登記謄本之記載為準。

而京站大樓共有977戶建物，如此龐大之社區，計算土地持分未採用分母以6分位計算以降低誤差值，反以4捨5入方式虛增住戶土地持分之分子數值，顯違反登記實務之慣例，且被上訴人所採計算方式，相較於土地持分之分母採5分位、分子採4捨5入計算之方式，上訴人每年應繳交之租金高出近15%，顯不符公平正義之原則，是本件應採土地持分之分母採6分位、分子採4捨5入計算之方式，較為公允。

依此計算則被上訴人所應繳交系爭甲、乙建物102、103年度地上權土地租金合計為94,988元，而非被上訴人主張之101,052元。

㈡上訴人就被上訴人請求繳納之款項曾以存證信函回應，並述明繳費金額有計算瑕疵，待被上訴人改正後，上訴人即會繳納款項，而非惡意不繳，是被上訴人請求上訴人給付違約金，顯違反誠信原則。

退步言之，縱認上訴人應支付違約金，然上訴人係因被上訴人計算土地持分方式有誤而拒繳，並非無理拒繳，且被上訴人前幾年亦溢收上訴人租金，故被上訴人請求之違約金額應予酌減等語，資為抗辯。

三、原審為被上訴人勝訴之判決，命上訴人應給付被上訴人10萬1052元，及如附表一所示之利息、及違約金，並為假執行及供擔保免為假執行之宣告。

上訴人就上開敗訴部分不服，提起上訴並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；

㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。

被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、本院之判斷：㈠被上訴人主張兩造於95年10月18日就系爭甲、乙建物分別簽訂有系爭契約，被上訴人為系爭甲、乙建物定期使用權之轉讓人兼出租人，上訴人則為系爭甲、乙建物定期使用權之受讓人兼承租人等情，業據其提出系爭契約（見原審卷第9-30頁）為證。

又系爭甲、乙建物就系爭3筆建築基地之地上權土地應有部分，各登記為3/9211、2/9211，亦有建物登記謄本在卷可參（見原審卷第112-113頁）。

且為上訴人所不爭執，堪信此部分事實為真實。

㈡關於系爭甲、乙建物地上權土地租金之計算方式，依據兩造所簽訂之系爭契約第5條第2款約定：「甲方（即上訴人）每年應繳納地上權土地租金，其租金計算方式如下：按『特定資產範圍之土地持分』乘以『當期土地公告地價之百分之3』計收」。

而系爭甲、乙建物之建築基地地號分別為臺北市大同區市○段0○段000○000地號及臺北市○○區○○段0○段000號（以下合稱系爭3筆建築基地），面積分別為10,159平方公尺、9,656平方公尺及1,548平方公尺，共計21,363平方公尺，設定地上權之比例為9,081,651/10,000,000，有土地登記謄本、臺北市政府捷運工程局南區工程處99年1月14日北市○○○○○00000000000號函在卷可參（見原審卷第89-102頁）。

該3筆建築基地102年度及103年度之公告地價均為每平方公尺160,000元，亦有公告地價及公告土地現值查詢資料附卷可稽（見原審卷第103-107頁）。

依此計算，系爭3筆建築基地102、103年度地上權土地租金總額各均為93,125,429元（計算式：21,363【即總面積】×90.81651%【即設定地上權面積之比例】×160,000【即公告地價】×3%=93,125,429元，元以下4捨5入，以下同】。

嗣因天橋減收地租等事由，訴外人萬達通公司與臺北市政府、交通部台灣鐵路管理局及台北市政府捷運工程局就上開地上權土地租金進行折減，折減後之地上權土地租金金額如下：1.102年度地上權土地租金原為93,125,429元，因天橋減收折減率為99.95%，故系爭3筆建築基地應繳納102年度地上權土地總租金為93,078,866元（93,125,429×99.95%=93, 078,866）。

2.103年度地上權土地租金原為93,125,429元，因天橋減收折減率為99.95%，故系爭3筆建築基地應繳納103年度地上權土地租金之總額為93,078,866元（93,125,429×99.95%=93,078,866），亦有被上訴人於原審所提出與其所述相符之臺北市公共運輸處102年1月11日北市○○○○00000000000號及103年1月7日北市運綜字第1033009110號函暨所附之附表在卷可查（見原審卷第108-111頁），並均為上訴人所不爭執，自均堪信實。

㈢承前述，兩造間就系爭甲、乙建物地上權土地租金之計算，依兩造所簽訂之系爭契約第5條第2款約定，係按「特定資產範圍之土地持分」乘以「當期土地公告地價之百分之3」計收」。

因此，首應審究者為系爭甲、乙建物所占之地上權土地應有部分比例為何。

查，兩造所簽訂之系爭契約附件五第2點約定：「本契約特定住辦資產土地持分之分攤方式：房屋應有之土地持分面積為基地總面積，乘以本戶主建物及附屬建物面積與本案全部建物主建物及附屬建物面積總合之比例而得。」

，有附件五在卷可按（見原審卷第114頁），並為兩造所不爭執。

被上訴人基此而以9211為分母，分子採4捨5入之方式計算結果，系爭甲、乙兩建之地上權土地持分比例各為3/9211、2/9211。

上訴人則抗辯：系爭契約並未約定系爭甲、乙建物主建物及附屬建物面積就京站大樓全部建物主建物及附屬建物面積總合之比例，應採取分母4分位，分子則採4捨5入之計算方式，亦未約定應按建物登記謄本所記載之應有部分比例為準。

且若分母採6位數即921100，分子採4捨5入之方式計算應較為公平等語。

惟查：⑴按土地登記規則第43條第2項規定：「應有部分應以分數表示之，其分子分母不得為小數，分母以整十、整百、整千、整萬表示為原則，並不得超過六位數。」

，然上開應有部分之持分記載方式，係為便於地籍管理，而為原則性之規定，如分母以整十、整百、整千、整萬表示更增加管理上之困擾者，亦得依當事人協議辦理（內政部69年11月28日台內地字第70040號函參照）。

查，被上訴人主張京站大樓於辦理第一次所有權登記時，因扣除捷運設施所佔比例10000分之789後，設定地上權之比例為10000分之9211，上訴人就此並未爭執，自堪信實。

而關於各分戶之房屋及停車位地上權之設定比例，當時均以9211為分母，自係因扣除捷運設施所佔比例所致。

且查，京站大樓全部建物之主建物及附屬建物總面積合計為156,549.57平方公尺，系爭甲建物之主建物及附屬建物面積合計為55.52平方公尺，系爭乙建物之主建物及附屬建物面積合計為32.63平方公尺，此有建物登記謄本在卷可參（見原審卷第112-113頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第131頁）。

則依此計算，系爭甲建物之主建物及附屬建物面積占京站大樓全部建物主建物及附屬建物總面積之比例本應為0.0003546（55.52÷156,549.57≒0.0003546），系爭乙建物之主建物及附屬建物面積占京站大樓全部建物主建物及附屬建物總面積之比例則應為0.0002084（32.63÷156,549.57≒0.0002084）。

惟承前述，因京站大樓辦理地上權設定登記時，關於房屋及停車位地上權之設定比例均以9211為分母，其中停車位共有873個，而依上揭土地登記規則規定，分子不得為小數，是辦理地上權設定登記時，每個停車位之地上權土地應有部分各設定為1/9211，此亦有建物登記謄本在卷可參（見原審卷第112-113頁），則873個停車位之地上權土地應有部分合計為873/9211，其餘8338/9211之地上權土地應有部分即由京站大樓全部建物主建物及附屬建物（即不含停車位）按比例分配。

依此原則系爭甲建物主建物及附屬建物面積占京站大樓全部建物主建物及附屬建物總面積之比例為2.9566548/9211（0.0003546×8338/9211=2.95 66548/9211），系爭乙建物主建物及附屬建物面積占京站大樓全部建物主建物及附屬建物總面積之比例為1.7376392/9211（0.0002084×8338/9211=1.7376392/9211），依據上揭土地登記規則，分子不得為小數，而4捨5入為數學上之通用法則，則系爭甲、乙建物就系爭3筆建築基地之地上權土地持分應各為3/9211、2/9211（即小數點以下4捨5入），於法亦無不合。

至於上訴人雖執上詞置辯，然誠如上訴人所言，系爭契約附件五第2點僅定有計算之原則，並未明確約定分母應取至幾分位，則被上訴人依據上揭原則採取分母4分位之方式計算，核亦未違兩造契約之上開約定。

又被上訴人係按上開計算原則，統一適用於京站住宅棟之所有分戶，則各分戶之分子部分將會因採4捨5入之數學法則，因每戶建物之面積不同，而出現有人被進位，但亦有人被捨去之兩種情形，被上訴人並未針對上訴人所持有之系爭甲、乙兩建物，故意為不利於上訴人，而採取不同之計算法則，則因4捨5入所造成之誤差結果，自在容許之範圍，尚難據此認定被上訴人在系爭甲、乙兩建物之地上權土地比例分配上有何權利濫用，而違反誠信原則之情形。

況上訴人自系爭兩建物98年完成登記開始，均按上開比例繳付租金多年，而未曾異議，足認上訴人對於被上訴人依上開登記比例計算租金乙節並未反對，則被上訴人依此比例計算上訴人之102、103年度應繳之地上權租金，尚屬妥適，並無不符公平正義原則之情事。

⑵綜上，被上訴人基於系爭3筆建築基地之102及103年度之租金總額，乘以系爭甲、乙建物就系爭3筆建築基地之地上權土地應有部分比例，主張上訴人應給付系爭甲建物之102、103年度地上權土地租金各均為30,316元（計算式：93,078,866×3/9211＝30,316），系爭乙建物之102、103年度地上權土地租金各均為20,210元（計算式：93,078,866×2/9211=20,210），全部合計為101,052元（30,316×2＋20,210×2=101,052），即屬有據。

㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，為民法第229條第2項、第233條第1項所明定。

依系爭契約第7.1條約定：「甲方應按付款期別明細表（附件七）及地上權土地租金暨房屋稅計算明細（附件八）所列之應繳價款，於接獲乙方（即被上訴人）書面繳款通知單之通知期限如數繳納各期價款…」。

而被上訴人就上訴人應繳納之系爭甲、乙建物102年度之地上權土地租金合計50,526元，前曾委託訴外人集順生活科技股份有限公司（下稱集順生公司）於102年6月21日以台北中山郵局存字第1169號存證信函通知上訴人應於102年7月5日前繳納；

就上訴人應繳納之系爭甲、乙建物103年度之地上權土地租金合計50,526元，亦委託集順生公司於103年5月9日以台北中山郵局存字第845號存證信函通知上訴人應於103年5月20日前繳納，有前開存證信函、回執在卷可憑（見原審卷第31-34、43-46頁），上訴人收受前開存證信函後，既未依限繳納，則其就102、103年度之地上權土地租金，分別自102年7月6日、103年5月21日起，即應負遲延之責，是被上訴人請求上訴人給付就102年度之地上權土地租金自102年7月6日起至清償日止，就103年度之地上權土地租金自103年5月21日起至清償日止，均按年息5%計算之遲延利息，即屬有據。

㈤按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約定，民法第250條第1項亦有明定。

系爭契約第16條第2款約定：「甲方（即上訴人）於特定住辦資產交付後違反第7.1條之約定時，乙方得定相當期限要求甲方改善，如逾期限甲方仍未完成改善，乙方得自改善期限屆滿之日翌日起，按日請求甲方按未付金額百分之1給付懲罰性違約金至甲方改善完成外，並得終止本契約」。

經查：1.被上訴人就上訴人所積欠之102年度之地上權土地租金50,526元，曾向臺灣新北地方法院（下稱新北地院）聲請對上訴人核發支付命令，經上訴人聲明異議，嗣移轉由本院管轄，雖經本院駁回在案，惟被上訴人向新北地院聲請核發支付命令時，已於支付命令聲請狀內記載催告上訴人應於支付命令送達後7日內如數繳付款項，如逾期未繳納，則應支付按日以未付金額百分之1計算至清償日止之懲罰性違約金（見原審卷第36-37頁），而上訴人於103年6月3日就前揭支付命令提出民事異議狀（見原審卷第39頁），可認上訴人至遲於103年6月3日即知悉前開支付命令聲請狀之內容，是被上訴人就上訴人欠繳之102年度租金，請求上訴人應給付自知悉前揭支付命令內容後7日之翌日即103年6月11日起至清償日止按上訴人未付金額1%（即505元）計算之懲罰性違約金，即屬有據。

2.又被上訴人就103年度之地上權土地租金50,526元，經委託集順生公司於103年5月9日以台北中山郵局存字第845號存證信函通知上訴人應於103年5月20日前繳納，業如前述。

而因上訴人並未繳納，被上訴人復委託集順生公司於103年7月4日以台北中山郵局存字第1147號存證信函催告上訴人應於103年7月15日前繳納，有前開存證信函及回執在卷可佐（見原審卷第48-51頁），惟上訴人仍未繳納，則被上訴人依前開約定，請求上訴人即應給付自103年7月16日起至清償日止按上訴人未付金額1%（即505元）計算之懲罰性違約金，亦有理由。

3.至上訴人雖又抗辯被上訴人請求上訴人給付違約金，有違誠信原則，且請求之違約金過高，應予酌減云云，然約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。

況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。

倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（參照最高法院92年度台上字第2747號判決意旨）。

本件被上訴人請求之地上權土地租金並無誤算之情事，業如前述，則被上訴人依約請求上訴人給付違約金，難謂有何違反誠信原則之情事；

另上訴人並未舉證本件約定之違約金額有何過高而顯失公平之情事，揆諸前開說明，兩造均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，是上訴人前開抗辯，即非可取。

㈥至於上訴人另請求本院向內政部地政司函詢多數共有人辦理第一次土地所有權登記，則區分所有人持有基地權利範圍之分母以4分位或6分位表示，何者較妥，較無誤差。

惟查，關於此部分，除涉及土地登記規則第43條之規定外，另涉及兩造間之契約約定，非地政司所得審酌。

況且何者為妥，較無誤差，本無待上開機關予以解釋說明之必要，是本院認為並無調查之必要，附此敘明。

五、綜合上述，被上訴人依系爭契約之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人101,052元，及如附表一所示之利息、違約金，為有理由，應予准許。

原審就此為上訴人敗訴之判決，核無違誤。

上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 李陸華
法 官 李桂英
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 林芯瑜
附表一：