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臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第87號
上 訴 人 台灣優力流通事業股份有限公司
法定代理人 田文曦
訴訟代理人 陳佑仲律師
郭立婷律師
余宗鳴律師
被上訴人 洽和興業股份有限公司
法定代理人 陳奕雄
訴訟代理人 林君穎
上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於民國103年12月25日本院臺北簡易庭103年度北簡字第4202號第一審宣示判決筆錄提起上訴，本院於104年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由甲、程序部分：按解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；
公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司負責人；
股份有限公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限，公司法第25條、第8條第2項、第322條第1項分別定有明文。
查上訴人台灣優力流通事業股份有限公司（下稱優力公司）於民國102年7月15日決議解散，並選任田文曦為清算人，此有變更登記表、優力公司102年度第二、三次股東臨時會議事錄在卷可憑（台灣新北地方法院102年度司促字第42980號支付命令卷第15-18頁），是田文曦於執行職務範圍內，為上訴人優力公司之負責人，揆諸上揭規定，本件應由田文曦為上訴人優力公司之法定代理人，合先敘明。
乙、實體部分：
一、被上訴人起訴及答辯意旨略以：㈠被上訴人起訴主張：兩造於99年7月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人向被上訴人承租新北市○○區○○路○段0號9樓、9樓之1、9樓之2之房屋一部分（以下合稱系爭房屋）設置機房，租賃期間自99年1月1日至100年12月31日止，每月租金新台幣（下同）45,940元（不含5％加值營業稅），嗣租期屆至，上訴人仍繼續使用系爭房屋並按系爭租約第6條約定分擔水電費，惟上訴人於102年6月6日發函通知已於5月31日終止系爭租約，但其未將系爭房屋內之物品清空，並將系爭房屋返還予被上訴人，迄至同年9月5日經債權人查封系爭房屋內機器設備（下稱系爭機器）搬移騰空後，被上訴人始收回系爭房屋。
是上訴人於終止租約後，即自同年6月1日起至9月5日止均係無權占有系爭房屋，致被上訴人受有相當於租金之不當得利損害114,833元，並應給付102年3月26日至同年9月5日之電費327,941元（合計442,774元），為此爰依民法第179條、第934條及系爭租約之法律關係，請求被告給付442,774元及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之判決。
㈡對上訴人之答辯主張：⒈土地法第97條之立法意旨為「城市房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策乃係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城市房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。
又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業用房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。
且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業挾其龐大資金、市場優勢，以成經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；
況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業立論並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；
復舊土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；
在我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，回歸市場機制，方能促進都市之更新與繁榮，故土地法第97條所指之房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法意旨，因此本件上訴人承租係爭房屋以設置機房供營業使用，顯係以營業獲取利潤，非以供居住安身之用，與人民安居之基本需求及生存權保障無涉，自無土地法第97條之適用。
⒉被上訴人已於102年8月16日寄發存證信函主張行使留置權，然被上訴人上揭存證信函並未定相當期限催告上訴人清償，自無法就係爭機房內網路電腦主機等設備取償，上訴人主張被上訴人之租金債權已因留置物抵償而請求權消滅，實屬無理。
⒊並聲明：上訴駁回。
二、上訴意旨略以：㈠兩造間之租賃關係已於102年5月31日終止，此為原審認定之事實，然原審卻仍以兩造在原租賃關係存續中協議之金額（即每月租金36,263元）做為計算相當於租金之不當得利數額，顯有違誤。
㈡城市地方房屋，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，為土地法第97條所明定；
所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；
所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價（平均地權條第16條前段規定參照）。
上開租金之上限規定，乃指房屋或建築基地租金之最高限額而言，實際租金之數額，除參考基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較以為決定，非必須按照申報總價年息10%計算，此為最高法院所揭示之原則；
是故計算相當租金之不當得利數額時，自應依上揭規定計算之，且系爭房屋座落位置附近無捷運站，交通難謂便利，周邊環境又多為公寓住家，非為商業繁榮地區，上訴人在終止租約後，即未再進入系爭房屋使用，並未因占用該屋受有任何利益，故計算相當租金之不當得利數額，應以申報總價年息3%計算，較切合實情，原審未就此詳加審酌，逕以原租金約定計算上訴人應返還之相當租金之不當得利數額，應有違誤。
㈢況被上訴人早已於102年8月16日即以對上訴人之主機、系統行使留置權，以該主機之價值將近百萬元，被上訴人自已得就留置物抵償，經抵償後，被上訴人之請求權即已消滅，且該留置物雖於102年9月5日遭上訴人其餘債權人依假扣押裁定予以搬離查封，惟依強制執行法第15條規定，被上訴人所享有之留置權足以排除強制執行，其大可在執行程序終結前提出異議以維權益，豈可將自己怠於行使權利之不利益推諉上訴人承擔，原審不察逕謂上訴人喪失對系爭機器之占有，被上訴人無從行始留置權取償，而為不利上訴人之認定，亦稍嫌速斷。
㈣為此聲明：原判決廢棄；
被上訴人於第一審之訴駁回。
三、原審判決准被上訴人之請求，命上訴人給付被上訴人442,774元，及自102年11月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
上訴人不服提起本件上訴，求為廢棄原判決，並將被上訴人在第一審之訴駁回等語。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於99年7月1日簽訂房屋租賃契約書，約定上訴人向被上訴人承租新北市○○區○○路○段0號9樓、9樓之1、9樓之2之房屋一部分設置機房，租賃期間自99年1月1日至100年12月31日止，每月租金45,940元，經上訴人發函通知於102年5月31日終止系爭租約。
㈡上訴人之債權人於102年9月5日強制執行查封系爭房屋內機器設備，並將之搬離系爭房屋保管。
五、得心證之理由：㈠上訴人主張本件應按土地法第97條規定以土地申報總價3%作為計算相當租金之不當得利數額，被上訴人則以上訴人承租系爭房屋乃作為營業使用，並不符合土地法第97條規定，且被上訴人雖經行使留置權，然尚未定相當期限催告上訴人之前，系爭機器即已遭上訴人其餘債權人聲請查封並搬離系爭房屋，以致被上訴人無從就該機器抵償等語資為抗辯。
是本件所應審究者為：本件被上訴人所得請求之相當租金之不當得利數額應如何計算？上訴人主張被上訴人已就系爭機器行使留置權取償，其請求權應已消滅等語，有無理由？以下分別論述之。
㈡按城市地方房屋之租金，固以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，為土地法第97條第1項所明定。
惟所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，然上揭城市地方房屋之租金，固以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，但上開規定限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。
且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定益為灼然（最高法院93年台上字第1718號裁判意旨參照）。
又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；
基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定；
依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，且終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止而有不同，是參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院61年台上字第1695號判例、68年台上字第3071號決判、88年度台上字第1894號判決、94年度台上字第1094號判決、49年台上字第1730號判例意旨併同參照）。
㈢其次，本件系爭租賃契約係於102年5月31日終止，而上訴人並未依租約約定及民法第455條規定將租賃物騰空返還予被上訴人，迄至遭債權人聲請查封系爭機器並搬離保管時，被上訴人始得就系爭房屋為使用，則上訴人所有之系爭機器自102年6月1日起至102年9月5日止即屬無權占有被上訴人所有之系爭房屋，並致使被上訴人無從使用系爭房屋，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，乃屬有據；
而上訴人所有之系爭機器無權占有系爭房屋期間，因使用電力設備而所產生之電費，實質上仍屬使用系爭房屋之代價，亦屬保管留置物所支出之必要費用，自應由上訴人償還；
況上訴人承租系爭房屋乃將之做為機房使用，並非為單純居住，與一般人民之居住顯有不同，上訴人更得以此獲取營業之利潤，揆諸前揭最高法院裁判意旨，本件審酌相當於租金之不當得利數額時，自不受土地法第97條之限制。
原審據此以兩造於租賃關係存續期間就系爭房屋協議之租金，作為計算上訴人無權占有系爭房屋期間所使用系爭房屋之代價，並以之認定相當於租金之不當得利數額，即非無據。
上訴人主張應以土地法第97條之規定，以土地之申報地價年息3%做為計算依據，難認可採，應予以駁回。
㈣再者，不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物，置於該不動產者，有留置權。
前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償，民法第928條第1項、第445條第1項本文及第2項分別定有明文。
是被上訴人固得留置上訴人置於系爭房屋之物品，並於損害賠償及未交租金之限度內，就留置物取償，但是，就該留置物取償，乃係被上訴人之權利而非義務，並無從以此以此作為上訴人權利行使之限制，況且，系爭機器經上訴人之其他債權人聲請強制執行查封搬移保管時，被上訴人尚未對上訴人取得執行名義，而執行法院對此並無審酌認定，且系爭機器遭搬離保管乃係基於公權力之作用，並非為承租人即上訴人取去，出租人即被上訴人自無法依民法第446條規定對執行法院提出異議，因此，上訴人主張該留置物因其他債權人依假扣押裁定而搬離查封，被上訴人卻未依據強制執行法第15條規定提出異議，以其留置權排除強制執行，怠於行使權利而將不利益推諉上訴人承擔等語，即非有據。
六、綜上所述，原審以兩造於租賃關係存續期間就系爭房屋協議之租金數額，作為計算上訴人無權占有系爭房屋期間所使用系爭房屋之代價，並以之認定相當於租金之不當得利數額，為被上訴人勝訴之判決，並無違誤。
上訴人以相當租金之不當得利數額，應依土地法第97條規定以土地申報地價之年息3%為準，並主張被上訴人已就系爭機器行使留置權抵償，其請求權消滅云云，均屬無據，上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應予以駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 16 日
民事第七庭 審判長法 官 徐千惠
法 官 詹慶堂
法 官 蘇嘉豐
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 16 日
書記官 陳惠娟
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