臺灣臺北地方法院民事-TPDV,104,訴,2079,20151231,1

臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第2079號
原 告 陳同德
訴訟代理人 林輝豪律師
被 告 黃碧蓉
訴訟代理人 何盈德律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年12月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將如附表所示之不動產回復原狀，並將房屋部分遷讓返還予原告，地下室部分遷讓返還予全體共有人。

被告應自民國一百零四年二月一日起至遷讓返還上開不動產之日止，按月給付原告新台幣叁萬伍仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔百分之一點五，餘由被告負擔。

本判決第二項於原告就已屆清償期部分，按月各以新台幣壹萬貳仟元為被告供擔保後，各得假執行；

但被告如以新台幣叁萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之。

查本件原告起訴時係主張其於民國103年6月12日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將如附表所示之不動產出租予被告，原告依民法第440條第1項、第2項及第455條前段、第767條第1項前段、第439條前段、第179條規定提起本訴，並於聲明第1項請求：被告應將系爭房屋及地下室回復原狀，並遷讓返還予原告，有民事起訴狀在卷可稽（見本院新店簡易庭104年度店簡字第356號卷〈下稱店簡卷〉第2-7頁），嗣於104年12月8日具狀追加民法第821條為請求依據，並變更聲明第1項為：被告應將系爭房屋及地下室回復原狀，並將房屋部分遷讓返還予原告，地下室部分遷讓返還予全體共有人，並追加就訴之聲明第2項、第3項請求供擔保准予假執行（見本院卷第106頁）。

核其所為訴之變更追加與起訴時請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許。

二、原告主張：原告為如附表所示不動產之所有權人。被告於親赴系爭建物內外查看，並檢視房地所有權狀後，於103年6月12日與原告簽訂系爭租約，承租如附表所示之房屋及地下室（下稱系爭房屋、地下室），並將權狀影本檢附於契約內，約定租賃期間自103年8月1日起至106年7月31日止，共3年，於105年7月31日以前每月租金為35,000元，於105年8月1日起至106年7月31日止，每月租金為38,000元，且依第5條約定，被告應給付擔保金105,000元，原告於租期屆滿，被告交還房屋時返還之。

詎被告自103年11月1日開始欠繳租金，原告已於103年11月12日以存證信函催告其給付欠租，復於103年12月15日、104年3月18日致函被告傳達終止系爭租約之意思表示，並請求被告自屋內遷出，及將鑰匙、鐵捲門遙控交還，且將所懸掛廣告招牌拆除、清運完畢，其中104年3月18日函文內容雖無記載「終止租約之意思表示」，然由其中所載「本人先前已多次發函催請台端付清積欠之租金，並表示終止租約」、「請台端於函到後即刻自上開房屋內清空遷出，將上開房屋交還予本人（含交還所有鑰匙、鐵捲門遙控，並將廣告招牌拆除、清運）」等語，凡具通常智識之人，均可明瞭原告已有不願繼續出租之意思，退步言之，原告亦得以被告迄今已積欠逾2個月之租額為由，以104年7月9日民事準備暨爭點整理狀（本院卷第43頁）之送達為終止系爭租約之意思表示。

系爭租約業因被告積欠2個月之租金而遭原告終止，被告自103年12月16日起，即無占有使用系爭房屋及地下室之權利，惟其仍繼續占用使用，原告依系爭租約第5條約定，亦無返還擔保金之義務。

被告於締約過程中，並未要求原告提出該棟建物之管理規約，原告亦未曾同意被告於系爭房屋外懸掛招牌，且未表示租賃範圍包括系爭房屋外之停車位，又系爭地下室是否屬「防空避難室」，均無礙被告依系爭租約使用，原告自無對被告為任何詐欺行為。

為此，爰依民法第440條第1項、第2項及第455條前段、第767條第1項前段、第821條規定，訴請被告將系爭房屋及地下室回復原狀，並將房屋遷讓返還予原告，地下室遷讓返還予全體共有人；

復依民法第439條前段規定，請求被告給付103年11、12月份之租金共計7萬元，及依同法第179條規定，自103年12月16日起至遷讓返還系爭房屋及地下室之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利35,000元等語。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋及地下室回復原狀，並將房屋部分遷讓返還予原告，地下室部分遷讓返還予全體共有人。

㈡被告應給付原告7萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈢被告應自103年12月16日起至遷讓返還上開房屋及地下室之日止，按月給付原告35,000元。

㈣上開第二、三項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告抗辯略以：㈠原告於網路刊登出租廣告，出租系爭房屋及地下室，且宣稱配置有2個合法車位，被告乃於103年6月12日向原告承租系爭房屋及地下室，欲供販賣水晶、飾品門市之用，並於締約同時給付擔保金105,000元，及同年8、9、10月份之租金共計105,000元，總計21萬元，惟原告於締約過程中，始終未提出該建物管理規約予被告閱覽，被告直至締約後，始知所謂合法車位竟係他人所有土地與馬路用地，復經管理委員會主委告知系爭地下室為防空避難室，並非原告所有，係各區分所有人共有部分，且無約定專用之情事，被告不得占有系爭地下室為營業使用，以及依管理規約規定，不得於外牆面設置廣告物，被告始驚覺遭原告詐欺，乃依民法第92條第1項規定，於103年9月12日致函撤銷遭原告詐欺所為之租賃意思表示。

則雙方於撤銷後，應互負回復原狀之義務，原告應返還被告租金、擔保金共21萬元。

被告返還系爭房屋與原告應返還被告租金、擔保金間雖非具有對價關係之債務，惟兩者間既屬實質上有牽連性，基於法律公平原則，應類推適用同時履行抗辯之規定，故被告於原告未返還21萬元前，自可拒絕履行返還系爭房屋、地下室之義務。

且因被告已撤銷租賃之意思表示，並主張同時履行抗辯權，故應無給付租金及返還不當得利之義務。

㈡退步言之，被告於締約時已給付8、9、10月份之租金，復給付已達3個月租金總額之擔保金105,000元，依土地法第99條規定，被告即得以上開擔保金抵付1個月之租金，被告於103年12月15日時並無積欠租金達2個月之總額，原告於103年12月15日致函終止租約顯不合法。

另原告於104年3月18日所寄發存證信函並未提及終止租約，應無終止系爭租約之意思表示，且縱認其有終止租約之意思表示，惟原告就系爭房屋、地下室從未保持合於約定使用收益即可供營業使用之狀態，被告即得以同時履行之抗辯，拒絕租金之給付，故原告顯未合法終止系爭租約甚明等語資為抗辯。

並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：㈠兩造於103年6月12日簽訂租賃契約，標的為系爭房屋及地下室，約定租賃期間為3年，自103年8月1日起至106年7月31日止，於105年7月31日以前每月租金為35,000元。

被告並給付押租金105,000元。

㈡被告已給付103年8月至10月租金共105,000元予原告。

㈢被告自103年11月起未給付租金予原告。

㈣被告於103年9月12日以存證信函為撤銷租賃之意思表示。

㈤原告以103年11月12日、103年12月15日、104年3月18日存證信函催告被告給付租金。

五、本件之爭點為：㈠原告依系爭租約及民法第440條、第455條前段、第767條第1項前段、第821條規定，請求被告將系爭房屋及地下室回復原狀並返還予原告及全體共有人，有無理由？被告抗辯遭原告詐欺簽訂系爭契約，其撤銷訂約之意思表示有無理由？被告主張就原告應返還被告租金、擔保金共21萬元與被告返還原告系爭房屋類推適用同時履行抗辯權之規定，有無理由？㈡被告抗辯原告未使租賃物合於約定使用收益狀態，被告行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，有無理由？茲分述如下：㈠按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例意旨、最高法院95年度台上第2948號判決意旨參照）。

被告抗辯原告於締約過程中未提出系爭建物之管理規約予被告閱覽，系爭建物之外牆面依管理規約係不得設置廣告物，且系爭地下室為防空避難室，非原告所得專用，而原告告知停車位2個亦非原告所有，其係遭原告詐欺所簽署云云，上情為原告所否認，被告自應就其被詐欺之事實負舉證之責。

經查，被告所舉靜心園公寓大廈管理規約、台北市政府工務局使用執照存根附表（91使字第281號）、台北大安郵局第531號存證信函、系爭建物建況照片、本院102年10月22日北院木字司執卯字第117013號公告及拍賣不動產筆錄、強制執行投標書、不動產權利移轉證書，僅能證明該建物管理規約約定系爭房屋外牆非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物，以及系爭地下室登記用途為防空避難室等情，尚難逕認原告於系爭租約簽訂過程中詐欺被告致被告簽訂系爭租約。

且觀諸系爭租約並未記載出租標的物包括停車位，以及被告承租系爭之用途，亦未就系爭房屋外牆是否可供懸掛廣告及承租人閱覽系爭建物管理規約等節加以約定，有系爭租約在卷可憑（見店簡卷第10-19頁），無從認被告主張原告曾告知系爭房屋附有2個合法停車位，及原告故意不提出系爭建物管理規約予被告閱覽等情為真。

另原告為系爭地下室之共有人，權利範圍為5054/10000，有系爭房屋建物所有權狀在卷可參（見店簡卷第9頁），原告並主張簽訂系爭租約時有附系爭房屋建物所有權狀影本予被告閱覽（見原告104年7月9日民事準備暨爭點整理狀、104年8月18日民事準備二狀，本院卷第44頁、第67頁），被告於本院審理期間均未就上情加以爭執，堪認原告主張為真。

被告既於簽訂系爭租約時曾觀覽系爭房屋建物所有權狀內容，當知原告就系爭地下室係共有，並非單獨所有，被告主張其遭原告詐欺，自無可採。

又被告主張原告以不實廣告詐騙系爭房屋配置有2合法停車位，聲請本院函詢591租屋網即數字科技股份有限公司關於原告就系爭房屋刊登之廣告內容，經該公司回函略為：系爭房屋於103年6月1日至15日期間並無租屋廣告，有數字科技股份有限公司104年11月3日數字（法）字第1041103001號函在卷可憑（本院卷第88頁），是被告亦無法證明原告有不實廣告情事。

從而，被告就辯稱其簽署系爭租約係遭原告詐欺之情節，並未舉證以實其說，自難認被告上開抗辯為可採。

被告既未舉證證明其遭原告詐欺而簽訂系爭租約，其主張撤銷系爭租約之意思表示，即無可採。

㈡次按承租人應依約定日期，支付租金。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。

又租賃擔保之金額，不得超過2個月房屋租金之總額。

已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。

出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第99條、第100條第3款定有明文。

土地法為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第100條所列各款情形之一者，不得收回房屋（最高法院51年台上字第1288號判例意旨參照）。

原告固主張因被告自103年11月起未支付租金，共積欠2個月租金，而於103年12月15日以存證信函通知被告終止系爭租約，復再於104年3月18日致函通知被告為終止系爭租約之意思表示等語，並提出該等存證信函、郵件收件回執為證。

然查，被告自103年11月起未支付租金，迄原告103年12月15日送達存證信函為終止系爭租約之意思表示時，被告僅積欠103年11月、12月之租金，共計7萬元，並依前開土地法第100條第3款之規定，以之扣除被告於系爭租約成立時繳付原告之押租金105,000元，則被告至原告寄發上述存證信函時尚無欠租之情形，故原告於斯時寄發存證信函終止系爭租約，並不合法。

又原告於104年3月18日寄送之存證信函為終止系爭租約之意思表示，惟上開存證信函並無終止租約之意思，有該存證信函在卷可查（見店簡卷第24-26頁），是原告主張以該函終止系爭租約亦非合法。

原告嗣於104年7月9日言詞辯論期日當庭提出民事準備暨爭點整理狀並交付被告訴訟代理人，而以該狀為終止租約之意思表示，有本院104年7月9日言詞辯論筆錄在卷可憑（見本院卷第42頁），則被告迄104年2月1日時其所繳納之押租金已抵充103年11月、12月、104年1月之租金，至104年7月9日時被告欠繳之租金已達6個月，符合前開土地法第100條第3款欠租達2個月之情形，是原告上開終止租約，自屬合法有據，兩造間之系爭租約業經原告於104年7月9日合法終止之。

㈢系爭租約既經原告於104年7月9日對被告終止契約意思表示發生終止契約之效力，則被告占有系爭房屋因原告業已終止系爭租約後，屬無權占有，原告主張被告應依民法第767條第1項前段之規定遷出系爭房屋，自屬有據。

㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

本件被告無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1635號判例參照），查原告先前將系爭房屋及地下室出租予被告時，每月所收取之租金為3萬5千元，此金額自可作為計算不當得利損害賠償金之標準，是原告請求被告自104年2月1日起至遷讓交還系爭房屋之日起，按月給付其無權占用系爭房屋所獲得相當租金之利益3萬5千元，為有理由。

被告復抗辯原告就系爭房屋、地下室從未保持合於約定使用收益即可供營業使用之狀態，被告得以同時履行之抗辯，拒絕租金之給付云云，經查，系爭租約並未約定系爭房屋、地下室承租之用途為營業，業如前述，則被告抗辯原告未使系爭房屋、地下室保持合於約定使用之狀態即可供營業使用云云，即屬無據。

再按出租他人之物係債權行為，即以發生債務關係（給付義務）之法律行為，僅出租人負有交付租賃物於承租人使用、收益之義務，而承租人負有給付租金之義務，為負擔行為之人，不以對標的物有處分權為前提，故出租他人之物，其租賃契約自屬有效（84年10月司法院第6期公證實務研究會法律意見參照）。

原告縱僅為系爭地下室之共有人之一，惟原告已將系爭房屋、地下室交付予被告使用，此為被告所不爭，被告復未舉證其使用遭何人限制或妨礙，其抗辯原告未保持合於約定使用收益之狀態，從而其得主張同時履行抗辯而拒絕給付租金云云，洵無可採。

六、從而，原告依系爭租約及民法第440條、第455條前段、第767條第1項前段、第821條、第179條等規定，請求被告將系爭房屋、地下室回復原狀，並將系爭返還予原告，及將系爭地下室返還予全體共有人，另應自104年2月1日起至遷讓交還系爭房屋之日起，按月給付不當得利3萬5千元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第八庭 法 官 林欣苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 黃巧吟
附表
┌──┬──────────────────────┬─────┬───────────┐
│編號│建物                                        │權利範圍  │坐落土地              │
├──┼──────────────────────┼─────┼───────────┤
│1   │台北市○○區○○段○○段0000○號（門牌號碼：│全部      │台北市文山區興隆段三小│
│    │台北市○○區○○路0段00巷0○0號房屋）       │          │段406地號土地（權利範 │
│    │                                            │          │圍2559/10000）        │
├──┼──────────────────────┼─────┼───────────┤
│2   │台北市○○區○○段○○段0000○號（台北市文山│5054/10000│                      │
│    │區興隆路1段83巷1之1號地下室）               │          │                      │
│    │                                            │          │                      │
└──┴──────────────────────┴─────┴───────────┘