臺灣臺北地方法院民事-TPDV,105,簡上,413,20170531,2

臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第413號
上 訴 人 日央有限公司
法定代理人 張莉苹
訴訟代理人 林重宏律師
被上訴人 吉恩立數位科技股份有限公司
法定代理人 正容
訴訟代理人 沈夢嬌
劉安桓律師
複代理人 吳祉嫻
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國105年7月29日本院臺北簡易庭104年度北簡字第14312號第一審判決提起上訴，本院於民國106年5月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人之法定代理人由盧赫二變更為 正容， 正容聲明承受訴訟（見本院卷第35頁），於法尚無不合，應予准許。

二、被上訴人於原審起訴主張：兩造於民國104年1月間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人向上訴人承租門牌號碼臺北市○○○路0段000巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自104年1月15日起至105年1月14日止，租金每個月新臺幣（下同）78,140元，押租金17萬元。

嗣兩造合意於104年7月14日終止系爭租約，於104年7月15日進行系爭房屋物品點交，上訴人公司員工代理上訴人於點交附屬設備完成後並簽署退租物品清單，依系爭租約第11條約定，重大過失所導致之損害，才應由被上訴人自費修繕，但基於友好關係，被上訴人願意按照上訴人要求於系爭租約終止後進行垃圾清理費、主臥門檔木隔板補洞、牆面補土、濾水器、燈泡等修繕合計12,700元，被上訴人委託上訴人就退租物品清單完成修繕，已達成回復原狀之狀態，上訴人並提供收據予被上訴人，被上訴人亦已完成撥款，但上訴人拒收，故被上訴人主張12,700元自押租金中扣除，詎上訴人迄今仍未將押租金返還被上訴人，為此依系爭租約第5條之約定，請求上訴人返還押租金157,300元等語。

對上訴人之答辯陳述：兩造於104年7月15日點交清點完畢，上訴人後來竟於同年8月6日藉口浴室所有玻璃門及牆、洗碗機、瓦斯爐具、全室牆面清潔後始返還押租金，但此非退租物品清單內所載之品項，顯然違背誠信原則，經被上訴人清潔後，其餘無法清除之污垢屬正常使用之下必然有之耗損，被上訴人實已依約遷空交還且原狀歸還，上訴人不得拒不返還押租金等語。

並聲明：上訴人應給付被上訴人157,300元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

三、上訴人則以：上訴人否認有拒收修繕費用情事，被上訴人至今仍未實際支付上訴人修繕費用12,700元，縱被上訴人主張修繕費用由押租金17萬元中扣除，但此並非實際真正履行結清租賃期間內所有該付費用之義務，故系爭租約第5條約定返還押租金之停止條件尚未成就，被上訴人不得請求返還押租金。

上訴人於104年7月15日派員會同被上訴人初步查看屋況，退租物品清單需再經上訴人公司主管確認之，上訴人並未在本件退租物品清單用印確認被上訴人完成回復原狀義務，上訴人嗣後發現因被上訴人承租使用系爭房屋造成烘碗機底部及客浴玻璃門有嚴重無法清除之污漬，瓦斯爐具、全室牆面清潔未完成，被上訴人竟未回復原狀即交還系爭房屋，當不得向上訴人請求退還押租金，且依系爭租約第6條，被上訴人應給付上訴人每日按照日租金3倍計算之違約金7,815元，自104年7月15日起至106年3月17日止應付違約金已達4,806,225元，上訴人主張抵銷。

被上訴人未回復原狀即交還系爭房屋，也造成上訴人至今無法將系爭房屋繼續出租，被上訴人應賠償上訴人無法出租系爭房屋所失利益之損害，計算至105年4月份止損害已達703,260元，上訴人主張抵銷。

另依系爭租約第14條約定，本件被上訴人提前終止租約，應支付上訴人1個月租金為違約金，上訴人亦主張抵銷等語，資為抗辯。

四、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人之第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

五、查兩造於102年12月31日簽訂租賃契約，約定由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租賃期間自103年1月15日起至104年1月14日止，租金（含稅、二代健保扣繳、管理費、車位）每個月為83,000元，押租金17萬元；

上開租約之租期屆滿前，兩造於104年1月10日簽訂系爭租約，約定由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租賃期間自104年1月15日起至105年1月14日止，租金（含稅、二代健保扣繳、車位）每個月為78,140元，押租金17萬元；

系爭租約於104年7月14日終止等情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書、房屋租賃契約終止協議可稽（見原審卷第12至16頁），堪信為真實。

六、得心證之理由：本件被上訴人主張上訴人應返還押租金，上訴人則以上揭情詞置辯，茲分述如下：㈠系爭租約係因兩造合意終止而於104年7月14日發生終止之效力，上訴人主張以系爭租約第14條單方提前終止租約違約金抵銷押租金為無理由：⒈查兩造於系爭租約第14條約定：「租賃期間內，乙方（即被上訴人）若擬提前解約遷出，應於三十日以前以書面通知甲方（即上訴人），本租賃契約及租金計算於甲方收到止約通知後三十日自動終止，乙方應支付甲方一個月租金為違約金…。」

，此有房屋租賃契約書在卷可稽（見原審卷第15頁），依據契約之文義解釋，應係兩造合意承租人即被上訴人有單方期前終止租約之權利，依上開約定，承租人即被上訴人得不附理由於租期屆滿前「單方」提前終止租約，但依約應賠償出租人即上訴人相當於1個月租金金額之違約金。

⒉然查，兩造於104年7月3日簽訂房屋租賃契約終止協議，其上明確記載「…茲雙方同意終止房屋租賃契約事項：原租約…至民國一○五年二月十四日止，擬提前於民國一○四年七月十四日終止租約。

其他協議未約定事宜，雙方同意悉依原契約約定辦理。

出租人：日央有限公司…承租人：吉恩立數科技股份有限公司…104年7月3日」，有房屋租賃契約終止協議在卷可稽（見原審卷第16頁），兩造對該房屋租賃契約終止協議上兩造公司及法定代理人印文之真正均不爭執，已堪認被上訴人主張兩造合意於107年7月14日終止租約之事實為可信。

另參以上訴人於原審答辯狀中明確記載「壹、不爭執部分：…雙方合意提前於104年7月14日終止租約。」

（見原審卷第43頁），亦已自認兩造係合意終止系爭租約。

再酌以就兩造合意終止系爭租約前、後之電子郵件往來內容觀之，上訴人於104年7月1日9時18分寄給被上訴人之電子郵件內表示：「…3F點交當天由貴司結清水電瓦斯費用提供繳款收據後我司將退還押金17萬元…」（見原審卷第80頁），又兩造派員於同年7月15日現場點交時，上訴人人員製作、簽名並經被上訴人人員簽名之退租物品清單上係記載「…以上全部修繕完畢及費用結清後，7-10工作日退還押金NTD170,000。」

（見原審卷第17頁），上訴人均係表示將退還押租金17萬元，亦可佐證因兩造係合意提前終止契約，無系爭租約第14條單方提前終止租約違約金之適用，故上訴人一再提及將返還押租金17萬元。

本件兩造於104年7月3日所簽訂房屋租賃契約終止協議上記載「…茲『雙方』同意終止房屋租賃契約…，擬提前於民國一○四年七月十四日終止租約。

其他協議未約定事宜，雙方同意悉依原契約約定辦理。

…」，兩造既已就系爭租約於104年7月14日因「兩造合意」而終止為協議，與系爭租約第14條所定因承租人單方提前終止租約之情形不同，當然無系爭租約第14條單方提前終止租約違約金之適用，已甚明確，至於其中「其他協議未約定事宜，雙方同意悉依原契約約定辦理。」

應係指關於遷讓交還房屋等在上述協議中未約定之事宜，依原租約之相關約定辦理，自不包括與兩造合意終止租約性質不合之系爭租約第14條。

是上訴人主張：被上訴人提前終止租約，依系爭租約第14條約定，應支付上訴人1個月租金為違約金云云，並據以主張抵銷，洵非可取。

㈡押租金當然抵充債務12,700元，被上訴人得請求上訴人返還押租金餘額157,300元；

上訴人主張以系爭租約第6條之違約金債權4,806,225元，及計算至105年4月份止無法出租系爭房屋所失利益之損害賠償債權703,260元抵銷押租金，為無理由：⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。

又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。

而押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。

是押租金債權之性質，屬一種「讓與擔保」，即學說上「附有停止條件之返還債務的所有權讓與」。

查兩造於系爭租約第5條約定：「乙方（即被上訴人）應於訂約時，交於甲方（即上訴人）新臺幣壹拾柒萬元整作為押租保證金（因乙方係繼續承租，是以毋須再交付押租保證金），乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋，並結清租賃期間內所有該付費用後，無息退還押租保證金。」

（見原審卷第14頁反面），故於租賃關係終了、被上訴人已返還租賃物，且已支付所有應付之費用後，上訴人即負有返還承租人押租金之義務。

如被上訴人於租賃關係終了且返還租賃物時，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務不履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返還餘額。

⒉以押租金當然抵充12,700元後，被上訴人得請求上訴人返還押租金157,300元：①本件兩造於系爭契約第6條約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，…，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即上訴人）…，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每日得向乙方請求按照日租金三倍之違約金至遷讓完了之日止，…。」

，系爭租約第9條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被上訴人）取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」

，足見於系爭租約租期屆滿或因其他原因終止時，如被上訴人曾對系爭房屋改裝設施，就其自行裝設之設施部分應負責回復原狀。

至於租賃物之修繕，則應依民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」

，及兩造於系爭租約第11條之約定「甲方應保持租賃物可供居住之完好狀態，除因乙方或乙方所指定之住用人之重大過失所導致之損害之修繕應由乙方自費修繕外；

因自然損壞或天災地變等不可抗拒情形之修繕費用均由甲方負擔」（見原審卷第15頁），以決定應由何人負擔修繕費用。

②按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；

無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」

、「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。

」民法第438條第1項、第432條分別定有明文。

可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。

而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法使用、收益租賃物之義務。

又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。

此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具等），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。

況在租約消滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者。

承租人對租賃期間因其使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至出租前未改裝之狀態，但於租賃期間租賃房屋於正常使用下之自然折舊及減損不應要求承租人回復至未使用租賃房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之本質，且要求承租人負此程度之回復義務亦屬過苛。

③查兩造合意於104年7月14日終止系爭租約，兩造並派員於同年7月15日在現場進行系爭房屋及其內物品之點交，雙方所派人員均在上訴人人員製作之退租物品清單上簽名之事實，有該退租物品清單附卷可考，且該退租物品清單正面詳載電表、瓦斯表、水表之度數並記載被上訴人已繳清，及詳載被上訴人已將冷暖氣組5組含遙控器3支、廚具（瓦斯爐、烤箱、烘碗機、淨水器、流理台、抽油煙機、熱水器）、電視含遙控器、洗衣機、洗衣機防塵套、冰箱、辦公椅、雙人床墊、鑰匙、磁扣、門庫遙控器交還予上訴人，該退租物品清單之背面則記載「*淨水器無法出水，主臥門後方門檔損壞。

*牆面拔釘補洞（主臥*1，玄關餐廳*4，客臥*1）；

隔間木板補洞（皮）（客廳與書房*4，廚房門框*2）。

*日光燈*4（後陽台*1，主臥*2，客浴*1）、LED*3（主臥*1，客臥*2）。

以上修理費用共計10,600。

垃圾處理費用3,000。

以上全部修繕完畢及費用結清後，7-10個工作日退還押金NTD170,000」（見原審卷第17頁），參以證人即被上訴人員工蔡幸妙證稱：點交當天及之前包含所有支票交付，上訴人公司所有的窗口都是羅秋玫，清單羅秋玫認為只要簽名即可等語（見本院卷第47頁），而退租物品清單上亦僅列房客及清點人名稱，並未列有兩造公司及法定代理人簽章欄要求兩造蓋用公司、法定代理人印章，堪認兩造於104年7月15日會同點交時，已仔細檢查系爭房屋及其內物品並完成點交，且約定上列項目之修理費用、垃圾處理費用部分由上訴人自行僱工修繕及處理後，檢附收據向被上訴人請款，被上訴人結清該費用後，上訴人即應返還押租金17萬元，則上訴人辯稱：退租物品清單仍須經上訴人主管確認，上訴人嗣後發現烘碗機底部及主、客浴玻璃門有嚴重無法清除之污漬，瓦斯爐具、全室牆面清潔未完成，浴室百葉窗、馬桶汙漬無法清除，被上訴人未回復原狀即交還系爭房屋云云，即非可取。

又上訴人雖主張烘碗機底部及主、客浴玻璃門有無法清除之污漬，瓦斯爐具、全室牆面清潔未完成，浴室百葉窗、馬桶汙漬無法清除云云，惟上訴人於原審並未主張浴室百葉窗、馬桶汙漬無法清除等情，於本院審理中始提出該部分照片，且陳稱之拍攝期間為104年12月29日，距點交日104年7月15日已相隔近半年，實難認係被上訴人交還房屋時狀況，上訴人主張此部分被上訴人未回復原狀云云，尚非可採。

另證人蔡幸妙證稱：牆壁在去現場前打掃阿姨已經打掃乾淨了等語（見本院卷第47頁），證人即被上訴人員工沈孟嬌亦證稱：牆壁在點交之前就已經是乾淨了，因為之前已經交給羅小姐去處理了等語（見本院卷第48頁），而上訴人所提出之牆面遭破壞照片，即為退租物品清單中所列拔釘補洞部分。

再就上訴人所提出之照片觀之（見原審卷第72至73頁），尚難認玻璃門上有明顯之污漬且達嚴重之程度，而烘碗機底部、瓦斯爐具及主、客浴玻璃門縱有無法清除之污漬，亦堪認屬長期時間之經過本即有之折舊及自然耗損。

況上訴人所提出同棟大樓其他樓層出租房屋之房客返還房屋之照片，因無從知悉該房客實際使用狀況，亦尚不足證明上訴人所指上開被上訴人未回復原狀部分係被上訴人或其所指定之住用人有重大過失所導致之損害，依系爭租約第11條約定：「甲方應保持租賃物可供居住之完好狀態，除因乙方或乙方所指定之住用人之重大過失所導致之損害之修繕應由乙方自費修繕外；

因自然損壞或天災地變等不可抗拒情形之修繕費用均由甲方負擔」（見原審卷第15頁），縱使有上訴人所述烘碗機底部污漬、主、客浴玻璃門污漬、瓦斯爐具及全室牆面清潔未完成、浴室百葉窗、馬桶汙漬無法清除云云之情形，亦應由上訴人自行處理並負擔費用。

應認被上訴人業已以合於契約之「應有」狀態返還系爭房屋及其內物品，是上訴人以被上訴人尚未就烘碗機底部污漬、主、客浴玻璃門污漬、瓦斯爐具及全室牆面清潔、浴室百葉窗、馬桶汙漬未完成回復原狀為由，拒絕返還押租金，及主張：被上訴人未回復原狀，應依系爭租約第6條給付上訴人算至106年3月17日止每日按照日租金3倍計算之違約金4,806,225元，並應賠償上訴人算至105年4月份止無法出租系爭房屋所失利益之損害703,260元，上訴人主張抵銷云云，均屬無據。

④上訴上復主張：被上訴人曾承諾將本件烘碗機底部、主浴、客浴玻璃門之污漬、瓦斯爐具清潔回復原狀云云，惟證人蔡幸妙、沈孟嬌均於106年1月10日準備程序期日於本院具結證稱沒有承諾將本件烘碗機底部、主浴、客浴玻璃門之污漬、瓦斯爐具清潔回復原狀等語（見本院卷第47頁正面、背面），上訴人傳訊之證人楊文彬於同日證稱：「（問：你剛才說證人蔡幸妙有答應你說要回復原狀，證人是如何回答的？他確實有說好嗎？他是如何回答的？）不是證人蔡幸妙，講話的都是沈孟嬌小姐，他沒有說好這個字，他答應要處理，但她說要用便宜的不透明玻璃，我沒有答應，當天在場我們是在爭論到底是誰要負責。」

，依證人楊文彬之證詞足知蔡幸妙、沈孟嬌於租屋現場仍在爭執如何回復原狀，並非如上訴人所抗辯被上訴人已承諾上訴人清潔回復原狀，上訴人辯稱：被上訴人曾承諾將本件烘碗機底部、主浴、客浴玻璃門之污漬、瓦斯爐具清潔回復原狀云云，委無足採。

⑤本件兩造派員於104年7月15日在現場進行系爭房屋及其內物品之點交時，雙方所派人員均在上訴人人員製作之退租物品清單上簽名，該退租物品清單之背面記載「*淨水器無法出水，主臥門後方門檔損壞。

*牆面拔釘補洞（主臥*1，玄關餐廳*4，客臥*1）；

隔間木板補洞（皮）（客廳與書房*4，廚房門框*2）。

*日光燈*4（後陽台*1，主臥*2，客浴*1）、LED*3（主臥*1，客臥*2）。

以上修理費用共計10,600。

垃圾處理費用3,000。

以上全部修繕完畢及費用結清後，7-10個工作日退還押金NTD170,000」（見原審卷第17頁），堪認兩造於104年7月15日會同點交時，兩造已約定退租物品清單背面所列項目之修理費用約10,600元、垃圾處理費用3,000元部分由上訴人自行僱工修繕及處理後，再由被上訴人負擔該費用，此約定雖已超過依系爭租約第11條承租人原僅就因重大過失所導致損害負擔修繕費用之範圍，但兩造既已於104年7月15日達成負擔此部分費用之合意，即應受拘束。

而上訴人嗣後就上述項目支出之費用為3,000元、7,500元、2,200元，共計12,700元之事實，有統一發票在卷可證（見原審卷第18至20頁），並為兩造所不爭執，依上開說明，應以押租金當然抵充。

⑥從而，本件押租金17萬元，經當然抵充清償上述修繕及垃圾處理費用共12,700元後，餘額為157,300元，故上訴人應返還被上訴人之押租金之金額為157,300元。

七、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付157,300元，及自104年11月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由。

原審為上訴人敗訴之判決，即無違誤。

上訴人上訴，仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所提出之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

另上訴人聲請至系爭房屋現場履勘及傳喚證人楊定逢，亦核無必要，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩
法 官 郭銘禮
法 官 宣玉華
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 巫玉媛