臺灣臺北地方法院民事-TPDV,105,訴,3300,20170526,1

臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第3300號
原 告 財團法人艋舺清水巖祖師廟
法定代理人 周昇平
訴訟代理人 許坤皇律師
複 代理人 王筱涵律師
被 告 凃林甚藝
訴訟代理人 凃仁堂
劉宏邈律師
複 代理人 黃子峻律師
上列當事人間調整租金等事件，本院於106 年5 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告向原告承租臺北市建成地政事務所一零五年十月三十一日北市建地測字第一零五三一九八零二零零號函所附土地複丈成果圖（即附圖）編號Ａ所示部分，應自民國一零五年四月十九日起調整租金為每年新臺幣肆萬柒仟肆佰壹拾柒元。

被告應將臺北市建成地政事務所一零五年十月三十一日北市建地測字第一零五三一九八零二零零號函所附土地複丈成果圖（即附圖）編號Ｂ所示部分之地上物上方鐵皮拆除（拆除項目僅指鐵皮），並將該部分鐵皮所占有空間騰空返還原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。

民事訴訟法第255條第1項第3款可參。

又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

原告起訴時聲明為：㈠被告應自民國105 年4 月1 日起給付原告租金每年新臺幣（下同）116,521 元；

㈡被告應將臺北市○○區○○街0 段000 號之9 及臺北市○○區○○街0 段000 號之8間，由原告占用部分之地上物如起訴狀所附附圖（原證1 標記紅色處）所示部份拆除，將占用土地騰空返還與原告（105 年度司北調字第381 號卷，下稱司北調卷，第2 頁）。

嗣於106 年1 月17日具狀變更聲明為：㈠被告向原告承租臺北市建成地政事務所105 年10月31日北市建地測字第10531980200 號函所附土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A 所示部分，應自105 年4 月1 日起調整租金為每年47,418元；

㈡被告應將如附圖編號B 所示部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告，並撤回假執行之聲請（本件卷第162 頁正反面）。

前開原告就起訴聲明第1項表明請求真意不包含給付租金（本件卷第163 頁），並減縮其請求調整租金金額；

第2項為測量後特定其請求範圍，分別屬補充事實上及法律上之陳述，及減縮應受判決事項之聲明。

另依其提起本件訴訟之性質，撤回假執行之聲請。

揆諸前揭規定，自應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：

㈠、被告自82年5 月起向原告不定期承租門牌號碼臺北市○○區○○街0 段000 號之9 房屋（下稱系爭建物）所占用之臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地中如附圖編號A 所示部分（下稱系爭土地），每年租金22,320元（自82年起由14,880元調漲至現今22,320元），系爭建物未為建物登記。

依土地法第97條第1項及第105條規定，系爭土地於104 年申報地價為每平方公尺63,122元，以系爭土地面積9.39平方公尺計算，系爭土地年租金最高上限為59,272元（計算式：63,122元×9.39平方公尺×10％），惟被告給付原告系爭土地每年租金僅占法定租金上限之37.66 ％（計算式：22,320元÷59,272元×100 ％），與系爭土地價值顯不相當。

又依內政部不動產交易實價查詢服務網所示，105 年1 月臺北市○○區○○段0 ○段0000000 地號土地租金，每月每平方公尺租金高達2,100 元；

104 年7 月臺北市○○區○○段0 ○段000 0000地號土地之租金，每月每平方公尺租金至少為495 元。

惟被告承租系爭土地每月每平方公尺租金僅為198 元（計算式：22,320元÷12個月÷9.39平方公尺），顯低於臺北市萬華區土地一般租賃行情。

考量系爭土地位於臺北市萬華區商業區精華地段，毗臨街區除系爭土地外，盡皆都市計畫規劃商業區，商業活動繁盛，系爭土地利用價值甚高。

參酌臺北市萬華區土地租賃行情，原告依民法第442條規定請求調升被告承租系爭土地之年租金至土地法第97條第1項所定上限之80％即47,418元（計算式：59,272元×80％）。

㈡、兩造約定由被告承租系爭土地範圍，不包括系爭建物與門牌號碼臺北市○○區○○街0 段000 號之8 房屋間之巷弄空地（即如附圖編號B 所示，下稱系爭巷弄）。

惟為被告非法占用系爭巷弄，並於其上搭建地上物（下稱系爭地上物）。

被告曾於105 年10月19日履勘期日中稱：「聲明第二項部分，我願意還給原告…賣我房子的人跟我說聲明第二項是歸我的…」，益見被告因向前手購買系爭建物及系爭地上物，取得系爭地上物事實上處分權。

又系爭地上物有三個出入口，惟開口與系爭建物大門同方向之出入口經鐵板封住，與臺北市○○區○○街0 段000 號之8 房屋間之出入口亦以鐵板從系爭地上物內側封住，他人並不能由此二出入口進出系爭地上物，能進出系爭地上物之唯一出入口，即係系爭建物內之出入口，且此出入口之門鎖上插有鑰匙，是被告確實現正使用系爭地上物，並於其內堆置個人物品，排除其他人進出及使用，具有事實上處分權。

則原告依民法第767條第1項請求被告拆除系爭地上物，並將系爭巷弄騰空返還予原告。

㈢、聲明：⒈被告向原告承租如附圖編號A 所示部分，應自105年4 月1 日起調整租金為每年47,418元；

㈡被告應將如附圖編號B 所示部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。

二、被告則以：

㈠、原告已收到被告寄發之存證信函及給付105 年1 至12月份租金之郵政匯票，則被告給付105 年全年租金之意思表示原告已經知悉並同意，顯見兩造對於105 年全年租金已有明示或默示合意，原告請求調整105 年4 月至12月份租金部分，即屬無據。

83年申報地價每平方公尺62,704.8元，系爭土地年租金最高上限為58,879.8元，近21年來年租金上限提高不到400 元，原告卻一次大漲租金超過25,000元（計算式：47,418-22,320 ）。

縱有必要調漲，原告所提出比較租金行情地段與系爭土地相距甚遠，土地使用區分、周圍環境也大不相同，顯然不具有參考價值。

又原告出租他人臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地，與本件被告所租用之系爭土地，兩筆土地相臨，均為原告所有，並租予他人使用，經臺灣高等法院95年度上易字第294 號判決（另案）認為地租應以土地申報地價年息4 ％為合理價格，即與系爭土地目前租金相距不遠，是以本件應無必要大幅調漲租金。

㈡、原告主張被告於105 年10月19日履勘時認諾被告自己對系爭地上物有事實上處分權，僅為描述他人之陳述，何來認諾效力。

況被告並非辯稱自己為事實上處分權人，被告自始自終一再強調系爭地上物是公廁，被告承租之系爭建物內已有獨立廁所，不可能再搭蓋第二間廁所。

且系爭地上物內之物品亦非被告所有，而被告一側之門設有鑰匙乃為合法承租系爭建物居家安全，因系爭地上物上方天花板已經遭原告拆除，顯有可能被不法份子利用進而危害被告居家安全，被告亦多次向原告表示想拆就去拆，顯見被告本人並無以所有權或事實上處分權人自居之意。

況原告與被告分別為貴陽街2 段115 號之8 及之9 號建物事實上處分權人，原告占有之建物原本也擁有與系爭地上物單獨相連之大門，且原告已於自承系爭巷弄外之鐵網為原告所設，原告公然自行占用並主張對於系爭地上物有事實上處分權之事實等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（本件卷第169 頁反面、第170頁）：

㈠、兩造約定由被告自82年5 月起不定期承租系爭建物所占用之系爭土地，每年租金22,320元（自82年起由14,880元調漲至現今22,320元）。

㈡、系爭建物未為建物登記。

㈢、兩造約定由被告承租臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地之範圍，不包括系爭巷弄。

㈣、系爭巷弄外之鐵網為原告所設。

四、本件經本院與兩造整理並協議簡化之爭點（本件卷第170 頁）：

㈠、原告得否依民法第442條請求調升被告承租系爭土地之租金？如可以，金額為何？如可以，自何時開始調漲？

㈡、原告得否依民法第767條第1項請求被告拆除系爭地上物，並將系爭巷弄騰空返還予原告？就系爭地上物，被告是否有所有權或事實上處分權？

五、茲就爭點分別論述得心證之理由如下：

㈠、租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。

又按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。

復按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項綜合考量，以維公平。

經查：１、被告自82年5 月起向原告不定期承租系爭建物所占用之系爭土地，每年租金22,320元（自82年起由14,880元調漲至現今22,320元乙情，為兩造所不爭執如三㈠所載。

又系爭建物占用系爭土地之面積及位置，詳如附圖編號A 部分所示，面積為9.39平方公尺等情，有臺北市建成地政事務所105 年10月31日北市建地測字第10531980200 號函及土地複丈成果圖在卷可稽（本件卷第117 至118 頁，下稱系爭測量函及附圖）。

參以系爭土地所在之臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地，公告現值每平方公尺自82年7 月為162,050 元，至105 年1 月為344,757 元，有公告土地現值及公告地價查詢資料在卷可稽（本院卷第153 頁）。

再酌量自82年5 月迄今，全臺整體工商業發展、經濟繁榮、交通便捷、物價均有所成長，尤其是臺北市不動產價值有明顯增長等客觀情事，堪認系爭土地價值確有升漲。

則原告依民法第442條規定，請求法院調整系爭土地租金，於法有據。

２、本院審酌：系爭土地地目為祠，有系爭土地登記謄本在卷可按（司北調卷第6 頁）。

且系爭土地租金自82年起由14,880元調漲至22,320元後，系爭土地105 年之公告現值及公告地價，從82年之每平方公尺162,050 元、72,350元，分別漲至每平方公尺344,757 元、96,556元，系爭土地105 年公告地價為82年公告地價之1.32倍（95,556÷72,350＝1.32，小數點第3 位以下四捨五入），105 年公告土地現值為82年公告土地現值之2.13倍（344,757 ÷162,050 ＝2.13，小數點第3 位以下四捨五入），其漲幅分別為32％〔（95,556－72,350）÷72,350＝0.32，小數點第3 位以下四捨五入〕、113％〔（344,757 －162,050 ）÷162,080 ＝1.13，小數點第3 位以下四捨五入〕，有公告地價及公告土地現值資料可參（本件卷第153 頁）。

可見系爭土地價值自82年迄今確有顯著提昇。

系爭土地位於臺北市萬華區貴陽街2 段，貴陽街為12米道路，雙線單行道，系爭建物緊鄰貴陽街，掛有「尚好現榨鮮果汁」招牌，附近一樓均做商業使用，斜對面是公車站，距西門捷運站約15-20 分鐘步行距離等情，業經本院勘驗屬實，並有履勘筆錄、照片（本件卷第95至108 頁）在卷可按。

再者，系爭土地使用分區為保存區，該區域環境屬發展成熟地區，區內可供開發土地數量不足，大部分已開發利用，土地利用強度呈現高度開發利用，區域內建物多為公寓及電梯華廈，地面層以店面使用為主，鄰近西門町商圈，週邊公共設施可及性及服務水準為普通至佳等情，有不動產估價報告書附卷可查（本件卷第59頁正反面、74頁正反面至第75頁、第76頁）。

此外，被告承租系爭土地供系爭建物占用，目前依系爭建物內部陳設，應為居住使用乙情，亦有現場照片附卷可稽（本件卷第106 頁至107 頁）。

另依內政部不動產交易實價查詢服務網所示，105 年1 月臺北市○○區○○段0 ○段0000000 地號土地租金，每月每平方公尺租金2,100 元，104 年7 月臺北市○○區○○段0 ○段0000000 地號土地租金，每月每平方公尺租金為495 元乙情，有不動產交易實價查詢服務網列印資料在卷可稽（本件卷第144 頁）。

復參酌系爭土地104 年度申報地價為63,122元（司北調卷第12頁），認原告依民法第442條訴請調整系爭土地租金，以按104 年度之申報地價年息8 ％計算每年租金為47,417元（計算式：申報地價63,122元×9.39平方公尺×8 ％＝47,417元，元以下四捨五入）為適當。

逾此部分，即屬過高，難予准許。

至於被告辯稱地租應以土地申報地價年息4 ％為合理價格云云，並以另案判決為證（本件卷第156 至157 頁）。

惟另案為95年間判決，距今已逾10年，衡以近10年間臺北市不動產價值增漲情形，無從再以10年前量定標準供本件參酌，被告所辯，即無可取。

㈡、房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示時起算。

然如於起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金。

次按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。

經查，本件原告民事起訴狀係於105 年4 月8 日寄存送達被告，有送達回證在卷可稽（司北調卷第22頁），即至105 年4 月19日發生送達效力，揆諸前開說明，原告應自105 年4 月19日起始得調高租金。

原告主張自105 年4 月1 日起調整，即屬有誤。

又被告辯稱有寄發存證信函及給付105 年1 至12月份租金之郵政匯票予原告，兩造對於105 年全年租金已有合意，原告不得請求調整105 年4 月至12月份租金云云，提出存證信函及郵政匯票為證（本件卷第165 至166 頁）。

惟僅得證明原告有收到被告寄發的存證信函及郵政匯票，況原告於105 年3 月25日即起訴請求調整租金，有原告民事起訴狀上本院收文戳可以為證（司北調卷第1項），揆諸前開說明，僅憑原告單純收受乙事，不足認為原告仍同意系爭土地每年租金為22,320元，被告所辯，即無可取。

㈢、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

民法第767條第1項定有明文。

又物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。

經查：１、證人楊錫華即即原告會計證述：系爭巷弄是115-8 號及115-9 號間的通道，要給路人去祖師廟後面的公廁，115-8 號1個叫吳哲雄搬走以後，我們就請拆除大隊來拆，在還沒拆之前，是吳哲雄在115-8 號門口作生意，就是吳哲雄在通道裡面煮東西拿出來外面賣；

我不知道原告有無去使用系爭地上物，系爭地上物裡面的雜物是何人的，我不知道；

（問：系爭地上物的所有權是誰的？）就是115-8 號，是吳哲雄；

原告承租的範圍，沒有包含系爭巷弄；

115-8 號、115-9 號都沒有租到系爭巷弄，那時候我看到是吳哲雄在該巷道煮東西拿出來賣（本件卷第196 、197 頁正反面、第198 頁反面）。

則據楊錫華所證，系爭地上物原係系爭建物旁的115-8 號建物屋主吳哲雄在使用，系爭地上物內置放的物品，也不知道為何人所有，則系爭地上物是否為被告所有、或有事實上處分權、或為被告占用，顯有疑問。

又被告辯稱系爭地上物本為公共廁所乙事，提出照片為證（本件卷第136 頁）。

徵之系爭地上物共有3 扇門，分別可通往系爭建物、115-8 號及騎樓等情，為被告供述在卷（本件卷第195 頁），核與現場照片相符（本件卷第99、102 、107 頁）。

且如系爭地上物為被告所有或有事實上處分權，何以除通往系爭建物的門扇外，另外還有兩處可通往他處的門扇，是被告抗辯系爭地上物原為公用廁所乙事，並非全然無據。

至於被告雖稱：賣我房子的人跟我說系爭地上物歸我云云（本件卷第95頁），僅係被告聽聞出售系爭建物予被告之人的轉述，該人是否對系爭地上物有所有權或事實上處分權，並無證據佐證，且與楊錫華證述相違，復與系爭地上物使用現況不符，不足為原告有利認定。

因此，原告主張系爭地上物均為被告所有或被告有事實上處分權或為被告所占用云云，未能舉證證明，即無可取。

揆諸前開說明，原告請求被告應將如附圖編號B 所示部分之地上物全部拆除，並將該部分土地全部騰空返還原告云云，尚失所據。

２、被告自承：「（問：提示本件卷第106 頁，系爭地上物上面的鐵皮是你蓋的嗎？）是的。

我當時會蓋，是因為之前115之8 號打掉的時候，水都會滲透到我家，所以我才要蓋該鐵皮。」

、「（問：提示本件卷宗第106 頁，被告鋪設之鐵皮，是否即為106 頁上方照片所示系爭地上物上方之全部鐵皮？）是的。

從騎樓上方，一直延伸到系爭地上物的上方。」

（本件卷第195 頁、第199 頁）。

可見系爭地上物上方鐵皮為被告所搭設。

又系爭巷弄所在地土地即臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地為原告所有乙情，有土地登記謄本、系爭測量函及附圖在卷可稽（司北調卷第6 頁、本件卷第117 至118 頁）。

則被告縱為防止系爭建物漏水，也應取得占用系爭巷弄上方空間搭設鐵皮之權源。

惟被告既未證明其有占有權源，卻逕於系爭地上物上方搭設鐵皮，對照原告主張該處鐵皮為系爭地上物一部分，為本件聲明第2項請求範圍（本件卷第195 頁反面），是原告請求被告應將如附圖編號B 所示部分之地上物上方鐵皮拆除（拆除項目僅指鐵皮），並將該部分鐵皮所占有空間騰空返還原告，即屬有據。

㈣、綜上所述，原告依民法第442條請求被告向原告承租如附圖編號A 所示部分，應自105 年4 月19日起調整租金為每年47,417元，另依民法第767條第1項請求被告應將如附圖編號B 所示部分之地上物上方鐵皮拆除（拆除項目僅指鐵皮），並將該部分鐵皮所占有空間騰空返還原告，為有理由，應予准許。

逾此部分為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
民事第五庭 法 官 藍家偉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
書記官 楊振宗