臺灣臺北地方法院民事-TPDV,105,訴,4133,20170526,2

臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第4133號
原 告 李炳煌
訴訟代理人 王啟安律師
被 告 翁順崇
訴訟代理人 連堂凱律師
複 代理人 吳沛珊律師
上列當事人間返還房屋等事件，本院於106年5月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣捌拾肆萬參仟伍佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。

本判決主文第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬壹仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣捌拾肆萬參仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262條第1項定有明文。

又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。

查：原告原起訴請求被告返還租賃物及給付積欠之租金、不當得利、違約金、律師費，並聲明：（一）被告應將門牌號碼臺北市○○路0段000號之房屋騰空遷讓返還予原告。

（二）被告應給付原告新臺幣（下同）1,444,000元。

（三）被告應自民國105年7月1日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付原告174,000元。

（四）第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。

嗣於106年1月6日具狀撤回原訴之聲明第一項；

並變更訴之聲明為：（一）被告應給付原告2,377,000元。

（二）原告願供擔保請准宣告假執行。

復於106年2月10日另行具狀擴張訴之聲明為：（一）被告應給付原告2,385,000元。

（二）原告願供擔保請准宣告假執行。

核原告撤回部分，合於前開規定，自生訴之撤回效力。

經核原告所為乃本於與起訴時相同之基礎事實，且屬減縮或擴張應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張略以：

㈠、原告自85年4月1日起將門牌號碼臺北市○○路0段000號之房屋（以下簡稱系爭房屋）出租予被告經營便當店，約定每月租金為55,000元，並於立約時繳付押租金150,000元，自伊時起至95年3月31日止，每年更換新約，租期均為一年。

自95年4月1日起兩造即未再簽立書面租約，而被告仍為租賃物之使用收益，原告未為反對之意思表示，雙方租賃關係自95年4月1日起視為不定期租賃契約。

兩造並自99年間某日起，合意將租金數額由原本的每月55,000元調漲為58,000元，過去5年多以來被告均按月如數繳付調整後之租金。

詎被告自104年8月1日起拒付租金，經原告於104年12月10日寄發存證信函向被告催告，並言明依照土地法第100條第3款規定，以被告支付之押金150,000元扣抵後，被告欠租已逾2個月之租額，如未依期限繳付欠租，原告將終止租約，此存證信函經被告於同年12月21日收受。

被告始終未依原告所定期限繳付任何租金，原告再於104年12月29日寄發存證信函向被告終止租約，經被告於同年12月30日收受，兩造租約既於104年12月31日終止，被告迄今未給付租約終止前所欠租金及租約終止後繼續占用系爭房屋所受相當租金之不當得利，爰依租賃及不當得利之法律關係提起本訴。

㈡、被告應給付下列項目及數額：⒈積欠之租金：自104年8月1日起至104年12月31日止，按每月58,000元，計算5個月共計290,000元之租金。

⒉過去不當得利及違約金：自民國105年1月1日起至105年12月15日(被告返還大門門鎖日)止，被告受有相當於租金計算之不當得利，計有11個月又15日，以每月58,000元計，核算金額為667,000元。

另雙方租賃合約書第6條約定：「於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方....如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」。

原告暫以2倍計算違約金，被告應支付原告違約金共1,334,000元。

以上共計2,001,000元。

⒊律師費用：依據雙方租賃契約書第12條約定，因被告違約，原告涉訟所支出之律師費用70,000元應由被告負賠償責任。

⒋被告交還系爭房屋時未將屋內垃圾清除，由原告僱工代為履行，被告應依不當得利之法律關係支付原告清運垃圾費用16,000元及清潔費用8,000元。

㈢、並聲明：⒈被告應給付原告新臺幣2,385,000元。

⒉原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、系爭房屋坐落於交通部臺灣鐵路管理局（以下簡稱臺鐵局）所有之土地上，原告係以無權占有之狀態建築系爭房屋於該土地上，被告於104年8月間收受臺鐵局起訴始知此情，且臺鐵局訴請原告返還前開土地並遷出系爭房屋事件，業經本院104年度重訴字第1137號判決臺鐵局勝訴在案。

是系爭房屋有遭到拆除、被告有被強制遷出之危險致被告無法繼續使用系爭房屋經營小吃店，被告立即告知原告上開情事，並主張原告未提供合於系爭租賃契約約定使用、收益之租賃物，故行使同時履行抗辯權拒絕給付租金。

原告無終止系爭租賃契約之權利，故其終止不合法。

另原告稱自99年某日起雙方合意將租金調漲為每月58,000元，被告否認。

㈡、並就原告請求各項目提出答辯如下：⒈積欠之租金部分：原告稱被告應給付自104年8月1至104年12月31日止，租金共290,000元，然被告已依系爭租賃契約之約定，繳付押租金150,000元，發生抵充之效力，故原告僅得請求140,000元(計算式：290,000元-150,000元=140,000元）。

⒉不當得利及違約金部分：⑴不當得利部分：原告稱被告應給付自105年1月1日起至105年12月15日止之不當得利667,000元。

惟不當得利計算基準應以土地法第97條第1條之規定，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，而原告以每月租金58,000元(被告否認之），計算之不當得利為348,000元，違反土地法第97條之規定。

又倘原告未違反土地法第97條之規定（此為假設性），然系爭租金每月為55,000元，故原告以每月租金58,000元，計算11個月又15日之不當得利，顯無理由。

⑵違約金部分：依租賃契約約定「租期屆滿」時，被告未返還系爭房屋應給付違約金，惟本件係原告「終止」系爭租賃契約，與系爭租賃契約第6條約定之情形截然不同，故原告依該條請求違約金，顯無理由。

又縱原告得依系爭租賃契約第6條約定請求違約金，然原告於租賃關係終止後所受積極損害、所失利益，至多僅有未能將系爭房屋另行出租收取租金、利息及須向被告催討系爭房屋所因而支出之相關費用等一切情狀，而目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害並非重大，故原告請求給付按租金2倍計算過去及將來之違約金，顯然過高，請求鈞院酌減之。

㈢、並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠、被告自85年4月1日起向原告承租系爭房屋，並自95年4月1日起迄今未簽立租約，視為不定期租賃，此有房屋租賃契約書、台北中崙郵局存證號碼2563號、1739號存證信函在卷可憑(見本院卷第8頁至第14頁)，且為兩造所不爭執，堪認為真實。

㈡、系爭房屋座落於臺鐵局所有位於臺北市○○區○○段○○段00000地號土地（面積61.32平方公尺），經臺鐵局訴請原告拆除系爭房屋並返還臺鐵局，及被告應遷出系爭房屋。

嗣經本院於105年7月27日以104年度重訴字第1137號判決臺鐵局勝訴在案，有該事件判決在卷可稽(見本院卷第70頁至第71頁、第79頁至80頁)。

四、本件爭點及本院得心證之理由：原告起訴主張被告未依約給付租金，爰依法終止租賃契約，並請求給付所欠租金及相當不當得利之租金及違約金，被告則以前詞置辯，是本件爭點為：㈠原告是否依租賃契約債之本旨，提供租賃物與被告完整使用、收益？被告主張同時履行抗辯，有無理由？㈡原告依租賃及不當得利之法律關係請求如訴之聲明所示之內容，有無理由？金額若干？茲分述如下：

㈠、原告已依租賃契約提供合於租賃目的使用租賃物之義務：1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

民法第423條定有明文。

是出租人固有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。

倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。

但必以承租人以合於原來租賃目的使用、收益而受妨害或侵害，出租人始負排除或防止之義務。

2.被告抗辯原告明知其租用之系爭房屋，於104年8月間遭臺鐵局起訴，請求被告遷讓交還系爭房屋，經本院於105年7月27日以104年度重訴字第1137號判決被告應自系爭房屋遷出，固為兩造所無爭執。

然被告自陳遭臺鐵局起訴後，仍繼續占有使用系爭房屋繼續經營便當店，原告並無禁止或妨害被告使用系爭房屋之行為。

是被告所辯原告未提供合於租賃目的使用之租賃物云云，自非可採。

3.按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人僅得按滅失之部分，請求減少租金。

民法第435條第1項定有明文。

被告雖抗辯系爭房屋將遭臺鐵局強制執行拆除，惟迄被告遷出該屋前，前開案件仍尚未確定，系爭房屋亦未遭強制執行，尚無全部或一部滅失而無法使用之情。

4.被告不得以原告未履行前項義務為由拒絕給付租金：按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。

此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付，最高法院102年度台上字第1892號判決採此見解。

但以出租人未交付及維持租賃物合於租賃目的使用為限。

原告主張被告未盡交付合於租賃目的使用之租賃物云云，既非可採，自不得主張同時履行抗辯拒絕給付租金。

5.至被告另以：被告原可長期承租系爭房屋使用，然因系爭房屋無權占用臺鐵局之土地，致該屋有遭到拆除、被告有被強制遷出之危險，原告顯未依債之本旨為給付，被告得依民法第227條第1項、第226條第1項向原告請求損害賠償等語置辯，惟被告並未提出具體損害賠償數額，況縱被告得向原告請求損害賠償，亦非得以行使同時履行抗辯權之事由，被告所辯亦不足採。

㈡、原告依租賃及不當得利之法律關係請求如訴之聲明所示之內容，有無理由？金額若干？1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第440條第1項、第2項定有明文。

查原告於104年12月19日以臺北中崙郵局第2563號存證信函以被告積欠104年8月份至104年12月份止4期租金，催告被告於7日內清償，逾期即終止系爭契約，被告於104年12月21日收受；

嗣原告於104年12月29日以臺北興安郵局第1739號存證信函向被告為終止契約之意思表示，被告於104年12月30日收受，有該2份存證信函在卷可稽（見本院卷第13至14頁）。

被告截至104年12月30日共積欠租金5個月（以原證一房屋租賃契約書所載每月租金55,000元計算，共275,000元），扣除押租金150,000元，已逾2個月之租金數額，且被告不可以系爭租賃物未合於約定使用收益狀態為由拒付租金，已如前述，則原告終止系爭租賃契約，並請求被告給付契約終止前積欠之租金，自屬合法有據。

2.被告雖抗辯：其遭臺鐵局訴請遷讓房屋，並遭本院以104年度重訴字第1137號判決敗訴，該案於105年8月29日確定，臺鐵局於105年10月26日以北工產字第1050013354號函，限被告於105年11月30日前遷出，逾期將聲請強制執行。

故被告自得依民法第436條準用第435條規定，請求減少租金云云。

然按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任。

且租賃為有償契約，依民法第347準用第349條之規定，出租人負有權利瑕疵擔保責任，依同法第353條之規定，承租人固得依債務不履行之規定，行使其權利，惟依同法第351條規定，承租人於租約成立時，知租賃物有權利之瑕疵者，出租人不負擔保之責（最高法院97年度台上字第979號判決意旨參照）。

兩造訂立租賃契約時，原告就系爭土地為國有地乙節並無刻意隱瞞情事，則被告於契約成立時應已知悉該權利之瑕疵，原告自不負擔保責任，是被告執此辯稱應依民法第436條規定準用第435條第1項規定減少租金云云，顯無理由。

況縱系爭租賃物有構成本條之瑕疵情狀，承租人亦僅得請求減少價金，或於不能達租賃之目的時終止契約，尚不能據以行使同時履行抗辯權。

而被告既未曾依上開規定向原告行使終止租約或減少價金請求權，自仍應依約給付租金，其所辯尚難為採。

3.原告主張兩造原約定租金為每月55,000元，嗣於99年間某日合意調漲租金為每月58,000元，並聲請傳訊原告之子李偉豪到庭作證，惟證人李偉豪係原告之子，其證詞之可信度已屬有疑，況證人李偉豪證稱：92年起兩造約定租金為55,000元94年之後未再簽立租約，99年調整為58,000元後，有幫忙收過租金5、6次等情。

衡諸證人並非兩造租約當事人，縱曾收取被告交付租金，亦屬代收性質，且據其所述99年迄104年年，僅向被告代收過5、6次租金，並非均由伊連續代為收取，則被告是否每次繳付金額均相同，或是否99年之後每月均繳付58,000元予原告，證人亦無從得悉；

況證人數次代收之費用，縱或高於5,5000元，亦有可能係包含租金以外之其他費用。

是以尚難僅憑證人李偉豪所述，遽認租約已調漲至58,000元一情為可採，而兩造原簽訂之租賃契約上載係每月租金55,000元，此有原告提出之租賃契約書影本存卷，復為被告所無爭執，自以此金額較為可採。

4.原告請求被告給付自104年8月1日起至104年12月31日止積欠之租金總額，依上開金額計算，應為275,000元（55,000x5=275,000），逾此金額之請求，尚屬無據。

5.又按無權占有他人之房地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。

查契約終止後被告已無合法占用系爭租賃物之權利，惟被告仍繼續占有使用系爭房屋，迄至105年12月15日始遷讓點交返還租賃物予原告，為兩造所不爭執，則原告主張被告應給付105年1月1日起迄105年12月15日點交返還系爭房屋止，相當於租金之不當得利，即非無據。

參諸兩造租約約定每月租金為55,000元，原告得請求被告給付上開期間按月給付相當於租金之不當得利為55,000元，以此計算基準，原告得向被告請求之金額為632,500元（55,000x11.5=632,500）。

6.原告得請求被告給付自104年8月1日起至104年12月31日止積欠之租金，及105年1月1日起至105年12月15日止相當於租金之不當得利金額共為907,500元（計算式：275,000+632,500= 907,500）。

復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。

經查，本件兩造間原訂租約第5條約定「乙方（即被告）應於訂約時，交於甲方（即原告）將新臺幣壹拾伍萬元作為押租保證金，乙方（即被告）如不繼續承租，甲方（即原告）應於乙方（即被告）清空、交還店屋後無息退還押租保證金。」

則本件被告業已於105年12月15日將系爭房屋點交返還予原告，依上開租約之約定，原告自應返還150,000元之押租金予被告，被告對原告自有此押租金返還請求權，被告對原告此部分押租金返還請求權之債權，已表達對原告本件請求之債權金額為抵銷之意思表示，本件原告得請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得利為907,500元，經被告以對原告上開押租金返還請求權之債權150,000元抵銷後，被告尚應給付原告757,500元。

7.原告請求被告依租約第12條給付因本件租約涉訟之律師費70,000元，並提出雋理法律事務所收據為憑，被告亦無爭執，其請求堪認有據。

8.原告請求被告依租約第6條約定，給付按租金二倍計算之違約金乙節，經查，依系爭租約第6條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方，....，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，....。」

，係指就租期屆滿，承租人遲未交還房屋繼續占用房屋之違約損害賠償約定，惟本件係經原告終止租約，並不符合該條約定「租期屆滿」之情，自無系爭租約第6條之適用。

原告據此請求被告給付違約金1,334,000元，委屬無據。

9.原告依據系爭租賃契約第9條及不當得利之規定，請求被告給付回復原狀所支付之清除廢棄物費用16,000元、清潔房屋之費用8,000元，並提出現場照片12張、105年12月27日簽收單據、106年1月26日簽收單據為證，被告對於遷出系爭房屋後確實遺留鐵櫃、冰箱、置物架等廢棄物及清運費用16,000元無爭執（見本院卷第158頁），堪認原告此部分請求為有理由。

至原告請求清潔費8,000元部分，則為被告所否認，認係重複請求，且並非被告依約應履行之義務。

查原告所提出之單據日期為106年1月26日，距離被告遷出房屋之105年12月15日已逾1個月以上，尚難認係被告遷出所造成污損所需費用。

況依系爭租約第9條規定「乙方（即被告）於交還房屋時應負責回復原狀」，並未規定需負責清潔系爭房屋，是以原告此部分之請求，尚難認有據。

又原告自行僱工清潔系爭房屋，被告既已遷出該屋，並未因而受有利益，原告自亦無從依據不當得利之法律關係請求被告給付清潔費用。

10.綜上所述，原告主張依租賃契約及不當得利之法律關係，得請求被告給付租金、相當於租金之不當得利與律師費、回復原狀之清運費用，共計843,500元（計算式：757,500+70,000+16,000=843,500）部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。

五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之；

至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
民事第一庭 法 官 薛嘉珩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
書記官 劉庭君