臺灣臺北地方法院民事-TPDV,105,訴,5056,20170519,2

臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第5056號
原 告 李林淑美
訴訟代理人 林明正律師
複代理人 方興中律師
蔡金峰律師
被 告 陳力心（原名陳素真）
訴訟代理人 施汎泉律師（法扶律師）
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於一百零六年四月二十一日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號五樓房屋騰空遷讓返還原告。

被告應自民國一百零五年十月二十八日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。

被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬貳仟捌佰元，及其中新台幣貳拾參萬捌仟元自民國一百零五年九月十日起至清償日止；

其中新台幣肆仟捌佰元自民國一百零五年十月二十八日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣壹拾伍萬壹仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項於每月履行期屆至後，原告以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如按月以新臺幣貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第三項於原告以新臺幣玖萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣貳拾肆萬貳仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告原訴之聲明第2項為被告應給付原告新臺幣（下同）310,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息算5%之利息。

嗣於民國106年1月25日變更聲明為：被告應給付原告243,000元，及自105年9月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。

貳、實體部分

一、原告主張：㈠原告於99年2 月1 日與被告訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定出租座落於臺北市○○區○○街000 巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋）予被告，租賃期間自99年2 月1 日至104 年2 月1 日止，租期5 年，每月租金為20,000元，租金應於每月1 日前繳納。

詎被告於99年12月1 日起每月僅繳納租金1 萬5,000 元，每月欠租5,000 元。

原告履為追索被告均置之不理。

原告曾於103 年12月30日以臺北安和郵局第3579號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告給付歷年積欠租金及期滿不再續租，然被告屆期並未搬遷，卻自行自104年2月1日至105年8月1日止按月僅給付17,000元，每月短少給付3,000元。

被告歷年積欠租金已逾2個月以上租金額，經原告於105年9月9日發律師函（下稱系爭律師函）催告被告清償積欠租金，逾期未清償者則以該函為終止租賃之意思表示，惟被告仍置之不理，原告再次以起訴狀繕本送達重申終止租賃之意思表示，並依系爭租約第6條、民法第767條、第450條第1項、第455條規定請求被告遷讓系爭房屋。

㈡對被告抗辯所為之陳述：⒈被告雖辯稱，其於租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，且按時給付租金，而原告並無反對，應認系爭租約已轉為不定期租賃契約；

且依原告起訴狀內容觀之，均可知原告於發函及起訴之時，亦認系爭租約仍繼續存在並未消滅云云。

然依系爭契約第6條約定可知系爭租約已約明租期屆滿後，續租應經原告同意，則系爭租約如欲轉為不定期租賃契約，仍須原告於租賃期間屆滿時有為同意繼續出租之意思表示，而原告既未為同意續租之意思表示，已難謂不發生阻止續約之效力。

況原告復以系爭存證信函通知被告：「……並謹請台端屆期按時搬遷將房屋點交返還本人……」等語，足證原告早已有反對續租之意思表示；

縱自104年2月1日起，被告仍持續每月交付17,000元予原告收取，性質上亦屬使用收益之代價而非租金；

被告徒以原告持續收取使用收益系爭房屋之代價，遽謂系爭租約已轉為不定期租賃契約云云，自不足採。

又系爭律師函中固載有：「……應於文到後7日內一次清償歷年欠租310,000元，逾期未清償者則以本函為終止租賃之意思表示，不另通知。」

等語，然亦載明：「……本人曾於103年12月30日以臺北安和郵局第3579號存證信函催告陳力心女士給付歷年積欠租金及期滿不再續租，然陳力心女士並未搬遷，卻……」等語，可知系爭律師函旨在促請被告給付歷年積欠款項，僅為免被告不諳法律，始未嚴格區別「租金」、「相當於租金之不當得利」；

被告僅截取「租金」二字任意曲解，遽謂原告亦認系爭租約仍繼續存在云云，亦無可採。

故二造間於系爭租約租期屆滿後，並未成立不定期租賃關係，系爭租約已於104年2月1日因租期屆至而消滅；

自是日起，被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，卻迄今仍未遷讓返還系爭房屋，自屬無權占有系爭房屋；

則原告依系爭租約第6條約定、民法第450條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，應為有理。

⒉另被告雖辯稱：系爭租約已轉為不定期租賃契約，且原告已默示同意調降租金，故伊並未積欠租金，原告不得以其欠租為由終止租約、收回系爭房屋云云，惟縱認二造間就系爭房屋已成立不定期租賃契約，然原告於系爭租約約定之租賃期限內，收取每期租金時，均於每期房租收款明細中記明欠5,000 元，並請被告或被告之子陳及人簽名，不能因此即謂原告已默許調降每月租金。

且原告既從未同意調降租金，則被告擅自短付約定之租金，即屬無據，而其累計積欠之租金，已逾2個月之租額，原告自得定相當期限，催告被告給付所欠租金，並於被告逾期仍為支付時，終止租賃契約。

故縱認系爭租約已轉為不定期租賃契約，被告於105年9月10日收受系爭律師函後，未於原告所定7日內即105年9月17日前支付所欠租金，二造間之租賃關係亦已終止，依民法第455條前段之規定，被告即應返還系爭房屋。

又原告依系爭租約第3條約定，請求被告給付尚未罹於時效即自100年10月1日起至104年1月31日止共計40個月，每月短付之租金5,000元，共計20萬元，應屬有據，而扣除2萬元押租保證金後，被告尚應給付原告18萬元。

且被告抗辯土地法第97條第1項屬強制規定，原告就超過該法條所定上限之租金無請求權，固非無見；

惟被告或被告之子既於每期房租收款明細中記明欠5,000元之處簽名，被告復未舉證證明其等簽名時有何受原告逼迫之事實，足見被告就二造約定超過法定租額之租金，已自願為給付之承諾，故原告應仍得按系爭租約之約定，請求被告給付積欠之租金。

⒊復按系爭租約於104 年2 月1 日即已到期，系爭房屋並未成立不定期租賃契約，已如前述；

系爭租約既約定每月租金為20,000元，應於每月1日前繳納，則原告依不當得利之法律關係，請求被告自無權占有之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月1日前給付相當於約定租金之不當得利2萬元，即屬有據。

又系爭房屋占坐落基地之比例為1∕10，該基地之面積為310㎡、105年公告地價106,000元∕㎡。

系爭房屋經稅捐機關核定105年度之課稅現值為151,200元，有臺北市稅捐稽徵處105年房屋稅繳款書可憑；

倘依土地法第97條第1項規定之標準計算，則原告每月得請求相當於租金之不當得利金額應為23,617元（計算式：106,000元×310㎡×80%×1∕10×10%÷12＋151,200元×10%÷12＝23,617元，元以下四捨五入），故原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利2萬元，並未超過土地法第97條第1項規定之房屋租金上限，應屬適當。

而被告自104年2月1日起至原告起訴時，每月1日仍給付原告17,000元，此21個月期間，再扣除押租金20,000元，被告應再給付原告43,000元【計算式：（20,000元－17,000元）×21-20,000元＝43,000元】。

另土地與房屋雖為各別之不動產，然房屋性質上不能與土地使用分離而單獨存在，亦即使用房屋即必須使用該房屋之基地，故計算房屋之法定租金，自以包括房屋及其基地之總價額為基準，方符土地法第97條第1項規定本意。

故被告辯稱僅承租系爭房屋並未包括土地，計算其使用系爭房屋之不當得利時，僅得以系爭房屋價額為限，不得併計基地之價值云云，並無理由。

㈢並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空返還予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月1日給付原告2萬元。

⒉被告應給付原告243,000元，及自105年9月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠按原告於105 年9 月9 日以系爭律師函催告被告給付欠租乙文可知，原告認為被告係積欠其「租金」，而非無權使用所生之不當得利；

此外，原告主觀上亦認為其因被告欠租之事由，而取得「終止租賃契約」之權利，是上開文字已足以彰顯原告之真意，即系爭租賃契約仍繼續存在。

原告縱曾於103 年12月30日另以系爭存證信函表示系爭租約屆期不續租，惟事實上原告卻於系爭租約屆至後，繼續受領被告之租金，而未表反對之意，足見原告亦已承認其間之契約關係已默示更新為不定期限租賃契約，故原告逕以系爭租賃契約之約定，而認租期屆至則租約必然消滅，實不足採信。

原告除以系爭律師函向被告催討「欠租」，並主張「終止租賃契約」等權利，原告之起訴狀復依「土地法第100條第3款」之規定，重申「終止租賃之意思表示」，顯示原告之真意係認其與被告間於系爭租約104 年2 月1 日屆至後，轉而以不定期租賃關係繼續存在，原告並在此意思表示基礎下，於104 年2月2 日後，逐月繼續受領被告給付之租金，絕非原告民事變更起訴聲明暨準備狀，所辯稱因租賃物遲延返還所生損害之性質甚明。

基此，原告依系爭租約第6條、民法第450條第1項、同法第455條前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，實無理由。

㈡又按系爭房屋租賃契約書簽訂時，雙方雖約定每月租金為20,000元，然因承租之房屋為一頂樓空屋，原告出租時並無裝潢，且未提供任何家具，甚有水壓不足導致被告及其兒子於寒冬中無熱水使用之窘境，嚴重影響被告生活，致使被告須另為適當之裝潢及設備裝置，而另支出高達45萬元開銷之情，遂於99年間與原告商議每月減少5,000 元租金，以彌補被告因上開裝潢及設備所支付額外費用，並於99年12月1 日起每月給付15,000元租金，而被告每月親自交付租金予原告時，原告亦未表反對意思，原告就租金調整縱無明示同意，然被告交付1 萬5 千元租金予原告長達4 年餘，累計達50期餘，該比例已逾系爭租期八成，而期間原告均無反對之意，而任由被告繼續承租，顯與常情有違，應足認原告對於租金調整為每月1 萬5,000 元已有默示同意。

嗣後，因物價及房價均呈上漲趨勢，故雙方再就系爭租金合意調整為17,000元，自104 年2 月1 日起至今被告每月均遵期給付17,000元予原告或由原告兒子李宗賢代收。

原告指稱被告積欠租金係以房租明細欄為憑證，惟該房租明細欄所載「欠伍仟元」均係原告自行加註，甚有部分簽名欄位原係空白，原告卻因事後反悔為請求被告給付系爭款項，迫使被告之子偽簽被告姓氏「陳」，且101 年11月至104 年1 月之房租明細欄亦係原告強迫被告未成年兒子陳及人簽寫，其目的無非係為使他人誤認被告自承欠租乙事。

然同前揭示，原告就租金調整應有默示同意，此偽造之房租明細欄尚難認非原告為興訟驅趕被告所刻意為之。

職是，系爭租約之租金調整原告確實有此意思表示，而非被告恣意減少租金給付，故被告並無欠租，則原告主張被告欠租已逾2 個月以上，而終止系爭租賃契約，該終止即屬無效，原告並依民法第455條前段之規定，請求被告遷讓房屋，即非有理。

被告既無欠租，則原告主張依系爭租約第3條約定及民法第179條之規定，請求被告給付243,000元，亦屬無據。

㈢復按系爭租賃契約第1條約定，可知系爭租賃標的僅為「台北市○○區○○里○○街000 巷00號5 樓住家」，而不包含土地或基地，是參考上開內政部66年6 月11日函釋意旨，被告僅承租房屋，其租金自應以承租之建築物申報價額計算，而不得將基地之部分一併計入，此亦符公允，惟稽原告民事變更起訴聲明暨準備狀，原告依土地法第97條第1項計算系爭房屋之法定租金，卻以基地與房屋申報總價併計，並稱兩造就系爭租約約定每月租金，及依民法第179條請求被告按月給付不當得利20,000元，並未逾法定租金上限云云，洵難予採信。

又原告請求被告給付243,000 元，其計算之基礎及期間分別係請求「自100 年10月1 日起至104 年1 月31日止」共計40個月，每月短欠租金5,000 元，及「自104 年2 月1 日起至原告起訴時止」共計21個月，每月短給3,000 元，綜上並扣除20,000元押租保證金後之總額。

是原告請求之期間並非僅有105 年，然原告依土地法第97條第1項計算系爭房屋之租金上限，其中就土地申報地價部分，卻僅以105 年之公告地價為計算基準，而未就各該年度之標準分別計算，是原告請求之金額不論係欠租，抑或係104 年2 月2 日起相當於租金之不當得利，均難謂無疑。

退一步言，縱認被告積欠租金，然當事人間約定之租金超過此法定租金限制，其超過部分並無請求權；

退萬步言，縱認系爭租賃契約已於104年2 月1 日屆期消滅，則被告自系爭租約消滅後，繼續使用系爭房屋所受之利益，亦僅相當於法定最高限額租金之數額，是原告不論係基於租金請求，或係不當得利，倘其請求之金額逾各該年度之法定租金上限，自無理由。

㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於99年2 月1 日簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房屋出租予被告，租賃期限5年，即自99年2 月1 日起至104 年2 月1 日止，每月租金20,000元，有房屋租賃契約在卷可稽（見卷第8至10頁）。

㈡被告於上開租期屆滿後，仍繼續占有使用系爭房屋迄今，且每月仍給付原告17,000元，為兩造所不爭執。

㈢原告於103 年12月30日寄發系爭存證信函予被告，通知被告於函到10日內付清積欠租金並於屆期按時搬遷將系爭房屋點交返還，該函於103年12月31日送達被告，有台北安和郵局3579號存證信函、掛號郵件收件回執在卷可佐（見卷第14頁、55頁）。

㈣原告以105年9月9日統領法律事務所律師函，請求被告給付歷年欠租，並稱逾期未清償則為終止租賃之意思表示，被告於105年9月10日收受，有統領法律事務所105年統字第105103號函、掛號郵件收件回執在卷可參（見卷第15至16頁）。

四、得心證之理由：㈠兩造間就系爭房屋是否成立不定期限之租賃關係？⒈租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

民法第450條第1項、第451條分別定有明文，又定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。

其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。

除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院93年度台上字第986號判決意旨參照）。

而所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為之相當時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之，最高法院37年上字第8288號判例要旨可資參照。

又視為以不定期限繼續契約，非出租人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係仍屬存續。

⒉經查，系爭租約第2條約定租賃期限自99年2月1日起至104年2月1日止，第6條約定租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將系爭房屋遷空返還原告，原告復於103年12月30日寄發系爭存證信函予被告，謂「…為此特以本函催告台端於函到十日內付清積欠租金。

並謹請台端屆期按時搬遷將房屋點交返還本人，特此催告。」

等語，該函於103年12月31日送達被告，固有台北安和郵局3579號存證信函、掛號郵件收件回執可稽（見卷第14頁）並為兩造不爭執。

惟被告屆期後仍繼續使用系爭房屋，且被告於104年2月1日起至105年9月1日間，仍按月陸續支付原告17,000元等情，為兩造所不爭執，原告復以系爭律師函通知被告謂：「…然陳力心女士並未搬遷，卻自行自民國104年2月1日起至105年9月1日止按月僅給付17,000元，每月短少給3000元。

上開金額累計為5,000元×50期+3,000元×20期=310,000元，已逾兩個月以上租金額。

為此特委請貴律師發函催告陳力心女士應於文到後7日內一次清償歷年欠租新台幣310,000元，逾期未清償者則以本函為終止租賃之意思表示，不另通知。」

等語（見卷第15至16頁），原告並於系爭租約房租付收款明細欄記載收取租金17,000元（見卷第13頁），是以，於系爭租約租期屆滿後，被告仍占有使用系爭房屋並繼續繳納租金，原告亦繼續收取租金，且原告亦未否認兩造間之租賃關係仍存在，可認為原告未即表示反對之意思表示，故系爭租賃契約已於前開租期屆滿後轉變為不定期租賃契約，堪以認定。

㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有理由？⒈又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項前段定有明文。

再按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。

惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。

尚難謂出租人有收回房屋請求權存在，最高法院42年台上字第1186號判例意旨可資參照。

⒉本件兩造間已成立不定期限之租賃契約，已如上述，而原告主張被告於100年10月1日起至104年1月31日止共計40個月間，每月均僅給付原告15,000元，被告每月尚有5,000元之差額未為給付，自104年2月1日起至105年9月1日止，每月僅給付17,000元，尚有3,000元差額未給付，被告則抗辯租金減少經原告同意等語，但為原告否認。

按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條前段定有明文。

被告抗辯原告同意減少租金乙事為原告否認，被告自應就其主張原告同意減少租金乙事負舉證之責。

查系爭租約房租收付款明細欄自99年12月起至103年12月止，由原告記載「欠5千元」文字，並分別經被告或被告之子簽名，原告復於103年12月30日寄發系爭存證信函予被告，謂「…租金每月新台幣貳萬圓整，…詎台端於99年12月1日之後即未曾依約給付足額租金，每月短少給付租金五千圓…」等語，系爭律師函亦謂「…然陳力心女士自民國99年12月1日起至104年1月1日止每月僅繳納租金15,000元，每月欠繳租金5000元；

…然陳力心女士並未搬遷，卻自行自民國104年2月1日起至105年9月1日止按月僅給付17,000元，每月短少給3000元。

…」等語，顯見原告自始爭執被告短付租金，自不足認原告未訴請被告給付即遽認原告有默示同意調降租金之意思表示。

被告空言抗辯被告之子受迫簽名，原告默示同意調降租金云云，未舉證以實其說，自不足採。

則被告就100年10月起至104年1月止之租金部分（5,000×40＝200,000），扣除押租保證金20,000元後，尚應給付原告180,000元；

自104年2月起至105年9月止，被告每月尚短付3,000元，原告主張截至105年9月被告所積欠租金，扣除押租金20,000元後，已積欠租金達二個月以上之事實為可採。

⒊又原告前已於105年9月9日以系爭律師函催告被告於函到7日如數給付積欠租金，惟被告於105年9月10日收受後，逾7日並未給付積欠之租金，是原告既曾以系爭律師函催告被告給付租金未果，則其主張以系爭律師函送達於被告時即105年9月10日為其終止系爭租約之意思表示，揆諸前開說明，即屬正當，則本件不定期限租賃契約即於該日終止，亦堪認定。

⒋復按民法第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，則系爭租約既已終止，被告自應依前揭規定將系爭房屋返還予原告。

再按民法第767條前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，而系爭租賃契約終止後，被告即無占有使用系爭房屋之正當權源，則其占有使用行為亦無合法權源，而屬系爭房屋之無權占有人，是原告本於所有物返還請求權，請求被告遷讓並返還系爭房屋予原告，自屬有理由。

㈢原告主張依系爭租約、民法第179條規定，請求被告給付243,000元及按月給付相當於租金之不當得利20,000元，是否有據？⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一效力；

遲延之債務，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段定有明文。

⒉系爭租約已於105年9月10日終止，因此，原告依系爭租約請求被告給付100年10月1日起至104年1月31日止之租金（5,000×40＝200,000），扣除押租保證金20,000元後，尚應給付原告180,000元；

自104年2月起至105年9月10日共計19個月又10日，是被告尚應給付原告58,000元【計算式：（3,000×19）＋（3,000×10/ 30）＝58,000】，是截至105年9月10日系爭租約終止日止，被告尚積欠原告租金共計238,000元（計算式：180,000＋58,000＝238,000）。

原告依系爭租約請求被告給付積欠之租金238,000元，暨自105年9月10日起至清償日止之其法定遲延利息，自屬可採。

⒊末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

查被告未依約給付租金，兩造間系爭租約既已於105年9月10日終止，則被告即無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟被告迄仍繼續占用系爭房屋未予返還，揆諸前開說明，應認被告自屬無權占有，是原告既為系爭房屋之所有權人，則被告於系爭租約終止後，繼續無權占用系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，其利益與損害並均相當於系爭房屋之租金，是以原告主張被告無法律上原因而受有相當於每月租金之利益，並致原告其受有相當租金之損害之事實，堪予認定。

又系爭房屋105年度課稅現值為151,200元，系爭房屋座落基地臺北市○○區○○段○○段000地號土地面積為310平方公尺，系爭房屋占基地比為10分之1，105年度公告地價為每平方公尺106,000元，有房屋稅繳款書、建物登記謄本、公告地價及公告土地現值表可稽（見卷第36頁、56至57頁），爰斟酌被告占用系爭房屋係居住用途，且附近屬商業繁榮地區，交通發達等情形，本院認系爭房屋之法定租金應以土地及建物申報價額之年息百分之10計算，尚屬適當。

依土地法第105條準用同法第97條規定計算，系爭房屋法定租金數額為每月23,167元【計算式：（106,000元×310平方公尺×80%×10%÷12）＋（151,200×10%÷12）＝23,167元】。

原告請求以每月20,000元計算被告應給付之相當於租金之不當得利，即屬適當。

自105年9月10日起至105年10月27日止，被告無權占有系爭房屋仍按月支付17,000元，原告請求相當於租金之不當得利亦屬有據。

依此，被告應給付原告相當於租金之不當得利4,800元【計算式：（3,000×1）＋（3,000×18/ 30）＝4,800】。

又原告併為請求被告應自起訴狀繕本送達翌日即105年10月28日起至返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利損害金20,000元，應予准許。

五、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條前段、第767條前段之約定，及民法第179條等規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還原告。

被告應給付原告242,800元及其中238,000元自105年9月10日起至清償日止；

其中4,800元自105年10月28日起至清償日止，均按年息5%計算之利息。

被告應自105年10月28日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元等部分，為有理由，逾此部分，則無理由，不應准許。

六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。

八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
民事第二庭 法 官 熊志強
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
書記官 沈世儒