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臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第787號
原 告 楊允傑
訴訟代理人 陳石山律師
彭瑞明律師
被 告 武家萱
訴訟代理人 廖于清律師
複代理人 李榮林律師
王晴
上列當事人間返還房屋等事件，本院於一百零六年四月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國104 年4 月20日與被告簽訂系爭房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定將訴外人鄒蘇英所有坐落於新北市○○區○○段0000地號，門牌號碼：新北市○○區○○路000巷00號3 樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，雙方約定租期1 年，租賃期間自104 年5 月1 日起至105 年4 月30日止，每月租金新臺幣（下同）15,000元，水、電、瓦斯及管理等費用均由被告自行負擔。
系爭租約已於105 年4 月30日屆至，被告除尚積欠104 年5 月至105 年4 月份之租金未為給付外，原告於租賃期間屆滿前，即先以臺北逸仙郵局第239 號存證信函向被告表示不願繼續出租，請被告於租賃期滿依約遷讓返還系爭房屋。
詎料，被告竟置之不理，於租賃期間屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋，原告嗣以臺北逸仙郵局第507 號存證信函再次通知被告遷讓返還系爭房屋，惟被告仍置若罔聞，迄未搬離系爭房屋，亦未依約給付租金及違約金。
原告爰依租賃契約法律關係對被告為下列主張：1.系爭房屋之租賃期限經雙方約定為1 年，即自104 年5 月1日起至105 年4 月30日止。
原告業於105 年3 月8 日、105年5 月3 日寄發存證信函催請被告騰空返還系爭房屋，足徵原告已事前向被告表示反對繼續出租之意思，並於租期屆滿再度發函催請被告返還系爭房屋，是被告於105 年5 月1 日起即無繼續占有使用系爭房屋之權利，惟被告迄今未搬離系爭房屋，故原告自得依民法第450條第1項、第455條規定及系爭租約第6條前段約定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告。
2.按系爭租約第3條、第4條約定，被告自系爭租約簽訂後迄今未給付任何租金，已積欠104年5月至105年4月份之租金共計180,000元【計算式：12個月×15,000=180,0 00】，故原告依上述約定請求被告給付積欠未付之租金。
3.另按系爭租約第6條約定，被告自105年5月1日起即無繼續占有使用系爭房屋之權利，卻迄今未搬離系爭房屋，致原告因未能取回系爭房屋而受損害。
從而，原告得依系爭租約第6條之約定請求被告按月給付租金5倍違約金，即被告應自105年5月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告75,000元之違約金【計算式：15,000×5=75,000】。
㈡並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
2.被告應給付原告180,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
3.被告應自105年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告75,000元。
4.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於104年8月22日為原告產下一子武○○，並於104年10月27日與原告相約一同前往臺北市立聯合醫院仁愛院區檢驗科進行親緣DNA鑑定。
鑑定之結果證實原告楊允傑確為訴外人武○○之親生父親。
原告基於虧欠，於被告懷孕三個月時，即104年4月間，原告提供系爭房屋無償給被告使用，並匯款40萬元予被告當作生活費用。
詎料，於被告入住數天後，原告復又持一文件要被告簽名，並向被告表示:「因為房子是登記在母親名下，簽這個只是要給母親看看安心」等語，取信被告。
由於原告於給付40萬元給被告當生活費時，即曾強調不可以把事情告訴其母親，是以，被告亦同樣認為，該文件其作用僅僅只是讓原告母親安心，非有法律效力；
另方面，由於被告係越南國籍，閱讀中文能力不佳，因此未閱讀契約內容即簽名。
按租賃契約中付款方式對於出租人之權益甚為重要，一般租賃契約均會清楚約定係用現金給付或者給予匯款帳號，以保障將來得以順利收取價金。
原告所示之系爭租約中，竟無給付房租之方式約定，亦無匯款之帳號，則被告究應按照何種付款方式，將原告所稱之租賃價金給付給原告，顯有疑問。
進步言，原告長期旅居海外，客觀上無法親自收取房租款項，卻又未與被告約定匯款帳號，故原告主張之系爭租約約定有重大漏洞，而有矛盾之處。
且原告於104年4月間短暫停留臺灣數天，將系爭房屋交付給被告後，即離開臺灣，回到上海，兩人間未再有任何聯絡，期間原告亦從未致電被告請求給付房租，更不曾提供任何銀行帳號，至104年8月間被告生產時，原告曾回國數日，陪同被告前往驗DNA，惟於此短暫期間中，原告亦不曾向被告催討款項或者要求返還房屋，基上，原告從不催款、人亦長期不在國內，也未曾提供承租人匯款帳號之情，足見系爭房屋是原告無償提供給被告母子二人居住使用所致，故系爭租約為無效。
㈡兩造間曾因為原告之子即訴外人武○○，而共同商議扶養費用之問題，因此原被告才會在討論下，共同尋求律師的協助。
而原告既然肯定被證4之對話，並稱104年5月1日雙方曾約定要簽署原證4之協議書，則依被證4雙方之對話，「好的，請安排律師，我五月四號前簽切結書」、「時間上改為5月1日10點早上在永和我住的地方!」、「好的。」
，足見雙方已意定成立原證4協議書之內容，雙方之債權契約應已成立，則原告自無從再向被告請求104年11月以前之房屋租金，更已從104年11月起積欠被告每個月2萬元之子女扶養費用。
綜上，系爭租約不僅內未載匯款帳號，且原告於庭上亦自承伊從未向被告收取過租金，雙方間之合意實為原告無償提系爭房屋給被告母子二人居住使用。
退步言之，縱使鈞院認系爭租約有效，然原證4協議書中第1條第2點：「自104年11月起，支付女方扶養子女所需費用每月2萬元整」惟原告每月僅付8,000元予被告，足證系爭契約之租金，業已由扶養費中扣除，是以，被告主張抵銷，而原告之請求為無理由。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠新北市○○區○○路000巷00號3樓房屋（系爭房屋），為訴外人鄒蘇英所有，有建物登記第一類謄本在卷可稽（見卷第8頁）。
㈡訴外人鄒蘇英於104年2月1日出具同意書，記載：「本人鄒蘇英（身分證號碼Z000000000）同意楊允傑出租本人所有之房屋【門牌號碼：新北市○○區○○路000巷00號3樓】予武家萱，並由楊允傑處理該房屋租賃之相關事宜。」
，有同意書在卷可佐（見卷第20頁）。
㈢系爭租約上被告武家萱之簽名為真正，有系爭租約可稽（見卷第17至19頁）。
㈣原告楊允傑分別於105 年3 月8 日及同年5 月3 日以郵局存證信函通知被告，因系爭房屋租賃期間屆滿，不願繼續出租，請求被告返還系爭房屋，有臺北逸仙郵局第239 號、507存證信函在卷可稽（見卷第21頁、第22頁及背面）。
四、得心證之理由：原告主張被告於104年4月20日與原告簽署系爭租約，承租系爭房屋，租期自104年5月1日起至105年4月30日止，租金每月1萬5,000元，詎被告自104年5月起即未依約繳納，租期屆至被告應返還系爭房屋並給付已到期租金及違約金等語，為為被告否認，並以前揭情詞置辯。
茲審酌分敘如下：㈠按意思表示係指將企圖發生一定私法上效果之意思表示於外部之行為，客觀上須有顯現出來之表示行為，主觀上則須有要使表示出來之內容發生法律效力之意思。
次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
又民事訴訟如係由上訴人主張權利者，應先由上訴人負舉證之責，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求，有最高法院17年上字第917號判例可資參照。
另觀諸民法第421條第1項規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。
而依民法第153條規定，當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。
租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點意思表示必須一致，租賃契約以租金及標的物為其要素，故租金及標的物，自屬租賃契約必要之點，茍當事人對此兩者意思表示未能一致，租賃契約自無從成立（最高法院99年度台上字第1553號民事判決、40年台上字第1482號民事判例參照）。
本件原告主張被告承租系爭房屋，系爭租約經被告審閱並簽字，契約有效成立云云，既為被告否認，是本院首應審究者厥為：兩造間有無成立系爭租約之真意，且此部分應由原告就其與被告間有成立系爭租約之合意乙節負舉證責任。
㈡經查，系爭租約固記載：「立房屋租賃契約出租人楊允傑（以下簡稱為甲方）承租人：武家萱（以下簡稱為乙方）」、「茲經雙方協議訂立房屋租賃契約條件列明於左：第一條：甲方房屋所在地及使用範圍新北市○○區○○路000巷00號3F。
第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為壹年零個月即自民國壹零肆年伍月壹日起至民國壹佰零伍年肆月參拾日止。
第三條：租金每個月新台幣壹萬伍仟元正…第四條：租金應於每月五日以前繳納…第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣零萬零仟元作為押租保證金…」等語（見卷第17頁），並經被告簽字，為兩造不爭執。
惟查：被告到庭結證稱：「我懷孕的關係，我原先是住在八德路，原告有到八德路來看，他說樓梯很陡很危險，要不要想搬家，我那時回他因為懷孕所以暫時不想搬，我跟他母親吃飯時，他母親說竹林路的房子已經空了10多年沒有租給人家，後來我說竹林路的房子可不可以給我住，他母親說好，我在基隆路上班，他母親說會不會太遠，我說沒有關係，因為我騎車已經習慣了，因為這樣有方便的住所，他母親的房子也蠻大的，我請人家看房子的日子，大約四月二十二、二十三我就搬進去住，當時我懷孕大約二個多月、三個月左右。」
、「（問：雙方當時有無簽契約，談到費用的問題?）沒有，我先搬進去之後，原告有拿租賃契約來，原告說還是簽租約好了，房子是他母親的，我也想說不要為難原告，但我沒有仔細看清楚內容還有違約的問題，我認為簽約是應該的，所以我就簽了，我沒有想到後來告我。」
、「（問：原告當時為何突然又拿契約給你，原告是如何說？）原告就說家萱我們還是簽這份契約好了，我認為原告簽約是要給他母親及太太一個交代，但我沒有看清楚內容，沒想到他會拿違約來告我。」
、「當時我原本要付房租給他，跟他談我以後生小孩，原告一個月給我二萬元幫我一起扶養小孩，可不可以這樣，原告答應說好，我非拿孩子來貪二萬元，我經濟不是很好，所以要求要二萬元扶養費，我就負擔房租一萬多元。
後來原告就反悔了，我就請律師幫我寫協議書，孩子的監護權給我，原告每月給小孩扶養費兩萬元，我就付他母親的房租一萬二千元，但後來原告反悔沒有給我任何一毛錢扶養小孩，到原告五月初回加拿大等到11月中旬原告回台，原告都沒有跟我講話，只有說要把房子要回來，我只好答應，原告請律師寫存證信函寄到竹林路我的戶籍地址，我當時因為中文不是很懂不當一回事，等到有一天我拿存證信函給朋友看，朋友說原告的意思已經要告你了，你還不當一回事。」
、「原告說我懷孕生小孩，就放心在這裡生小孩，先不用付房租。
也沒有約定如何付款方式。」
、「（問：原告一開始說有提到先不要付房租，是何意？）因為他說我要帶小孩，所以不用先付房租，原告說他母親那邊他講就好，我認為原告說不用付錢給他。」
等語（見卷第165頁反面至167頁反面），依被告所述，原告為照顧懷孕中被告，提供系爭房屋供被告無償居住使用，兩造並無約定由被告支付一定對價後始得使用系爭房屋。
參酌被告於104年8月22日為原告產下一子武○○，並經親緣DNA鑑定確認原告為訴外人武○○之親生父親，有戶籍謄本、親緣DNA鑑定報告可稽（見卷第15頁、44至45頁），原告並於104年4月間未告知原告母親及配偶情形下先行交付40萬元供被告生活費，有Line對話紀錄可佐（見卷第46至47頁），可知原告因被告未婚懷孕生子乙事對被告提供金錢上援助補償，被告懷孕期間雙方關係仍處於親密和睦狀態，則被告證述懷孕期間因原居住環境不佳由原告無償提供系爭房屋居住乙節，即核與常情相符，堪可採信。
㈢次查，被告曾委任律師草擬原證4協議書，約定原告自104年11月起按月支付被告2萬元扶養費，至子女成年時止，並約定「男方經其母親鄒蘇英授權，將男方母親名下位於新北市○○區○○路000巷00號3樓之房地出租予女方使用（雙方已於民國104年4月20日另行訂如附件所示之房屋租賃契約書）。
但該租金部分經雙方約定改為每月一萬二千元整，且經雙方同意後，女方應僅自民國104年11月起，按月於每月5日前直接將每月一萬二千元整之租金，匯入男方設於國泰世華銀行松山分行，帳號：000-00-000000-0，戶名：楊允傑之帳戶內。」
等語（見卷第68頁），固為兩不爭執。
惟查，系爭租約約定被告應自104年5月1日起，按月於5日前支付租金1萬5,000元，原告並主張系爭租約無匯款帳號之約定，係兩造約定房租以現金按月結算，由原告親自前往被告經營之「珍Q」越式小吃麵館收取（見卷第61頁反面），然租約簽訂後，被告迄支付任何租金，原告於在臺期間或與被告Line對話中就被告積欠租金乙事均未置一詞，亦未提出催討租金之作為，系爭租約亦未約定押租金，以確保被告日後債務之履行，此均與一般房屋租賃之社會常態有異。
被告復證稱：「（問：請說明該協議書所列的其他事項，當初為什麼會這樣寫？）因為房子是原告母親的，原告說你先進來住我不跟你收房租，我母親如果問我再跟我母親說就好，我心想原告當時口頭有答應協議書內容，我就按時付房租給原告母親，原告他人在國外，我可以用匯款的方式，因為會有紀錄，原告後來反悔沒有給孩子扶養費，我經濟上不好，要養小孩，要花錢給我母親來幫忙帶小孩，我希望原告幫我扶養小孩，我不是貪他的錢，原告付的出扶養費我就搬家。」
、「（問：承上，依該協議書所列的其他事項，顯見你知道跟原告間就系爭房屋並非無償使用，而是租賃關係，你有何意見？）原告如果同意每月給小孩二萬元扶養費我就同意按月給他房租，這就是協議書的內容。
原告剛開始跟我說他不跟我收房租，等搬進來之後原告拿系爭的租賃契約給我簽。
如果一般房客應該租賃要先談好簽好，房客才能搬進去，可是原告沒有談到這些問題，原告就先幫我搬進去，搬進去一、二天後才拿契約去竹林路那邊給我簽。」
等語（見卷第168頁反面至169頁），堪認被告係提出原證4協議書作為要約，於原告承諾自104年11月起按月給付2萬元扶養費同時，被告同意變更為有償使用系爭房屋，並自104年11月起按月支付1萬2千元租金，但雙方並未就原證4協議書條款內容合意成立，自難以被告於原證4協議書所為之意思表示遽論被告與原告就系爭房屋成立租賃關係之合意。
再查，原告委任律師書立原證6協議書，記載「男方經其母親鄒蘇英授權，將男方之母親名下位於新北市○○區○○路000巷00號3樓之房地出租予女方使用（雙方已於民國104年4月20日另行訂如附件三所示之房屋租賃契約書）。
雙方同意另行增補租賃條件如下：1.男方同意免除女方之租金給付義務。
2.雙方合意提前終止租賃契約，女方應於民國105年1月31日前遷離並清空所有任何俬雜物。
…」等語（見卷第72頁），被告並於104年12月4日回覆稱：「…房子要賣就當初不要租給我，搬家很好玩嗎？…」等語（見卷第118頁），但原證6協議書係原告單方草擬文件，未經被告同意簽字，又被告係越南籍歸化中華民國人士，平日經營小吃攤生意，教育水準未佳，其中文識字能力並非良好，被告經原告同意無償使用系爭房屋後，為免原告無法對其母鄒蘇英交待，乃於系爭租約簽名，衡情其對租約用語之法律上意義及簽字效力為何，應無詳細認知，則被告以「房子要賣就當初不要租給我」乙詞答覆，僅屬被告拒絕原告要求遷離系爭房屋請求之回覆，尚不能以該隻字片語遽認被告係有償使用系爭房屋。
末查，訴外人鄒蘇英於104年2月1日出具同意書，記載：「本人鄒蘇英（身分證號碼Z000000000）同意楊允傑出租本人所有之房屋【門牌號碼：新北市○○區○○路000巷00號3樓】予武家萱，並由楊允傑處理該房屋租賃之相關事宜。」
等語（見卷第20頁），鄒蘇英並到庭證稱：「我有裝修一遍、地板也換新的，那時候我本來想賣，後來被告跟我孩子說她要租所以我委託我的孩子租給她。」
、「是租給她用，我老了我也要用錢，不是無償給被告使用。」
、「（問：你是否知道原告從來沒有跟被告收過租金？）知道，但我很氣憤，因為孩子有給她原告世華銀行帳號，但她不匯錢進來，我是後來才知道的，原告跟我說有給了，原告原本瞞著我、怕我難過，後來我知道是因為我問原告。
我都是11月來臺灣、4月回去加拿大。」
等語（見卷第121頁），則原告基於證人鄒蘇英之授權將系爭房屋交付被告使用，雖簽訂系爭租約，並提供原告銀行帳戶，但被告於租賃期間未支付租金或任何對價，原告亦不加聞問或催討，復將被告未支付租金乙事隱瞞證人鄒蘇英，並參酌原告另行交付被告40萬元亦要求被告不要告知證人鄒蘇英等情（見卷第48頁），足徵兩造形式上雖簽立系爭租約，但雙方之真意應係提供系爭房屋供被告無償使用無疑。
原告主張兩造就系爭房屋成立租賃關係，並非無償使用云云，核不足採。
㈣基上，被告係基於無償使用關係占有使用系爭房屋，難認被告有向原告為租賃系爭房屋之意思表示，原告所舉證據不足認定兩造就系爭房屋有成立租賃關係之合意，則原告主張兩造間就系爭房屋有租賃關係存在，並依系爭租約之法律關係請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付未繳之租金及違約金，自屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭租約第3條、第4條、第6條之約定及民法第455條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，給付180,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自105年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付75,000元，為無理由，不應准許。
本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 5 日
民事第二庭 法 官 熊志強
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 5 日
書記官 沈世儒
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