臺灣臺北地方法院民事-TPDV,106,簡上,16,20170510,1

臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上字第16號
上 訴 人 陳昭珠
訴訟代理人 張勝雄
被上訴人 家瓏建設股份有限公司
法定代理人 劉儷琳
訴訟代理人 陳長甫律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國105年9月21日本院臺北簡易庭105年度北簡字第6320號第一審判決提起上訴，本院於民國106年4月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：兩造曾於民國87年11月22日簽立房屋代租約定書，約定由被上訴人代為將上訴人所有之臺北市○○區○○○路0段00號地下1樓之92房屋（下稱系爭租賃物）出租，租期3年，每月租金為新臺幣（下同）19,200元，自交屋之日起4.5月由被上訴人尋找承租人議妥簽訂租約及承租人籌備裝潢期間，自交屋起滿4.5月，如被上訴人尚未能找到承租人承租時，由被上訴人負責支付租金予上訴人，至與承租人簽立租賃契約之日止。

因被上訴人尚未於4.5月內覓得承租人，兩造遂於88年2月4日訂立租賃契約書，約定將系爭租賃物出租予被上訴人使用收益，租期自88年7月16日起至91年7月15日止，每月租金19,200元，該租賃契約並經公證，然被上訴人僅給付租金至89年9月，之後即未給付租金，亦未交還租賃物，依民法第451條視為不定期限繼續契約，並經最高法院104年度台上字第1083號民事判決（下稱前案判決）確定，惟因民法第126條時效消滅之規定，故僅就未罹於時效之100年4月14日至105年4月13日止之租金共1,152,00 0元向被上訴人請求給付，爰依兩造間租賃契約之法律關係，求命被上訴人應給付上訴人1,152,000元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率18％計算之利息。

二、被上訴人則以：其雖僅給付至89年9月份之租金，惟因89年10月30日至同年11月2日象神颱風後，系爭租賃物因淹水已無法使用，上訴人對系爭租賃物不為修繕，故才未續繳租金，而系爭租約早已在91年7月15日租期屆滿而消滅，系爭租賃物自納莉颱風與象神颱風後因颱風淹水而致租賃物毀損，無水無電，已不合於約定使用收益之狀態，租期屆滿迄今已14年，被上訴人對租賃物無事實上之管領力，亦未占有使用收益系爭租賃物，且被上訴人於租約到期後，亦未曾繳交租金，上訴人更未曾以雙方有默示成立不定期租約而向被上訴人催繳租金，是雙方根本無默示繼續租約之表示，要與民法第451條之要件不符，前案判決並未就系爭租約屆期後之效力為認定，且上訴人均未就租期屆滿後，被上訴人仍就系爭租賃物繼續使用收益，負舉證責任，上訴人自不得請求租賃期限屆至後之租金。

至兩造所簽訂之房屋代租約定書第3條約定租賃期限為3年，被上訴人為整合出租使用，保證出租3年，但因租不出去，故與上訴人簽訂公證租約等語，資為抗辯。

三、兩造不爭執事項：

㈠、兩造於87年11月22日簽立房屋代租約定書，約定由被上訴人代為出租系爭租賃物，每月租金19,200元，自交屋之日起滿4.5月，如被上訴人尚未能找到承租人簽訂租賃契約書承租時，則由被上訴人負責支付租金予上訴人，至與承租人簽立租賃契約之日止。

兩造嗣於88年2月4日又簽訂租賃契約，約定上訴人將系爭租賃物出租予被上訴人使用收益，租期為88年7月16日起至91年7月15日止，每月租金19,200元，並經公證，被上訴人曾依約繳付租金至89年9月30日止。

㈡、兩造所提出之文書形式均屬真正。

㈢、系爭租賃物因租期中於89年11月2日象神颱風、90年9月16日納莉颱風造成系爭租賃物所在之太陽大帝整棟大樓淹水嚴重，地下1、2、3層之商用樓層淹水後裝潢建材設備皆已毀壞，無水無電，迄今包括系爭租賃物所在之地下一樓仍因無人修繕而無人使用。

四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。其上訴聲明為：㈠、原判決廢棄。

㈡、被上訴人應給付上訴人1,152,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息18%計算之利息。

被上訴人於本院答辯聲明則為：上訴駁回。

五、兩造之爭點及論述：按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

民法第450條第1項、民法第451條定有明文。

復按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條第1項前段定有明文。

上訴人主張兩造簽訂房屋代租約定書、租賃契約後，被上訴人僅繳納租金至89年9月30日，迄今未交還系爭租賃物，應給付上訴人自100年4月14日起至105年4月13日止之租金共計1,152,000元等情，為被上訴人所否認，並以前揭情辭置辯。

是本件兩造間之爭點在於：兩造於約定租賃期間屆至後，是否仍存在租賃關係，致使上訴人得請求被上訴人給付100年4月14日起至105年4月13日之租金有無理由。

經查：⒈被上訴人前與上訴人簽訂公證租賃契約承租系爭租賃物，約定租賃期間自88年7月16日起至91年7月15日止，每月租金19,200元，租賃期間至91年7月15日屆滿（見支付命令卷第7至8頁），若被上訴人於租賃期間屆滿後未繼續使用系爭房屋，則依前揭規定雙方租賃關係至91年7月15日起即為消滅。

⒉系爭租賃物因租期中於89年11月2日象神颱風、90年9月16日納莉颱風，造成系爭租賃物所在之太陽大帝整棟大樓淹水嚴重，地下1、2、3層之商用樓層淹水後裝潢建材設備皆已毀壞，且無水無電，迄今包括系爭租賃物所在之地下1樓仍因無人修繕而無人使用等情，業據被上訴人提出新聞剪報、現場照片（見原審卷第25-30頁）足佐，並有證人李逸賢於原審庭呈之現場照片在卷可稽（見原審卷第68-82頁），核與證人李逸賢於原審證述：89年間象神颱風後，地下1樓的天花板、通往其他樓層的貨梯、電梯都被沖壞，其後就無水電，90年間納莉颱風時從地下6樓淹水至1樓，從象神颱風後迄今，地下1樓包括系爭租賃物均未修繕，也沒水沒電，亦均無人使用等語互核相符（見原審卷第62-63頁）。

證人李逸賢復證述略以：在納莉颱風過後，管委會有通知原告地下1樓需做修繕，及召開區分所有權人大會討論向市政府追討淹水損失，且於被告租賃期間，上訴人均可進入系爭租賃物等語明確（見原審卷第62頁反面、第63頁），並提出太陽住商大廈100年度第一次定期區分所有權人大會會議通知、中華民國郵政交寄大宗掛號報值包裹執據、中華郵政掛號郵件收件回執存卷供參；

足認於91年7月15日租賃契約屆至後，上訴人已知悉系爭租賃物無法使用收益之情形，然均未進行修繕。

又租賃期間屆至後被上訴人均未曾給付租金予上訴人等情，亦為兩造所不爭執，上訴人復未就兩造於租賃契約期滿後有繼續租約之合意、被上訴人仍繼續對租賃物使用收益等事實提出證據以實其說，綜觀上情，均難認兩造間有合意或默示更新系爭租約之意思，復與民法第451條之要件未符。

⒊上訴人另主張依據兩造於87年11月22日簽立之房屋代租約定書並無期限，被上訴人需持續為上訴人代租系爭租賃物，並給付租金云云。

惟查，依上開代租約定書第參條載明「租賃期限3年。

自交屋之日起4.5月予乙方（即被上訴人）尋找承租人議妥簽訂租約及予承租人為籌備裝潢期間。

自交屋之日4.5月為起租日，開始計算租金，租期3年。

租期屆滿前甲方（即上訴人）及同層所屬其他出租人共組租賃事務協商會，與乙方（即被上訴人）協議是否繼續出租。

如甲乙雙方經協商後，同意繼續委由乙方（即被上訴人）代為出租，則另行簽訂新的代租約定書。」

（見本院卷第13至17頁）兩造既已約定於代租之租期屆滿前，需再行協議是否繼續出租，如欲繼續委由被上訴人代租，則另行簽訂新代租約定書，是以本條確係為關於代租期限之約定，上訴人之主張並不足採。

況本件租約期滿後，上訴人並未依此規定與被上訴人協議繼續委託代租，難認兩造間之房屋代租約定仍繼續存在。

⒋至上訴人主張太陽住商大樓如有颱風淹水不能使用收益情事，乃因被上訴人不了解法規，誤認應由上訴人修繕所致，既因被上訴人（即承租人）自己之事由，至不能為租賃物全部或一部使用、收益，不得免支付租金之義務云云。

然觀之前開代租約定書第伍條：「代為出租特別約定...倘因不可歸屬於乙方（即被上訴人）之事由，如法令變更、天災、戰爭、甲方之事由等各項非乙方能力所能抗拒之原因，導致情況有所變異，則乙方不需負責。」

顯見系爭租賃物因風災導致毀損，情事有所變更，並非如上訴人所言係可歸責於被上訴人之事由。

又縱於兩造代租約定、租賃契約存續期間因天災事宜造成情事變更，惟兩造於前述合約期滿後，並未重新約定代租或繼續租賃，且上訴人亦未舉證被上訴人仍繼續使用收益或管領系爭租賃物，其主張構成民法第451條繼續租約云云，尚不足採。

⒌綜上，系爭租約既未依民法第451條或合意更新租賃契約，則兩造於約定租賃期間屆至後，即不存在租賃關係，從而，上訴人請求被上訴人給付約定租賃期間屆至後之100年4月14日至105年4月13日的租金，即屬無據。

六、綜上所述，本件兩造間之租賃關係已期滿終止，且被上訴人並無上訴人所稱之繼續使用租賃物情事，從而，上訴人請求被上訴人給付100年4月14日至105年4月13日的租金，即無理由，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第463條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
民事第一庭審判長法 官 黃柄縉
法 官 蕭涵勻
法 官 薛嘉珩
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
書記官 劉庭君