臺灣臺北地方法院民事-TPDV,106,簡上,77,20170510,2

臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上字第77號
上 訴 人 柳竣閔
鍾佳純
共 同
訴訟代理人 李庭綺律師
莊士緯律師
被上訴人 顧家琪
金慶芬
共 同
訴訟代理人 林淑娟律師
複 代理人 林虹如
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國105年12月7日本院臺北簡易庭105年度北簡字第9908號第一審判決提起上訴，本院於民國106年4月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠上訴人前因有購屋需求，且有意願購買被上訴人所有之門牌號碼桃園市○○區○○○街00號9樓與桃園市○○區○○○街00號9樓房屋（下稱系爭房屋），曾於民國104年10月間，透過仲介與被上訴人進行洽談，然雙方對於價格未能達成共識。

嗣於105年3月間，雙方又就系爭房屋買賣事宜再為洽談，於105年3月27日經兩造談妥後，約定由被上訴人將以新臺幣（下同）720萬元將系爭房屋出售予上訴人，上訴人當場交付買屋定金25萬元，兩造並簽署「房屋買賣定金收據」（下稱系爭收據），並約定雙方應於105年4月30日以前簽署房地產買賣移轉契約。

嗣因系爭房屋存有不可彌補瑕疵之可能，雙方即於105年4月30日另簽立房屋買賣約定書約定延後至105年5月17日簽約。

依系爭收據約定，買賣標的包含2萬元之兩側陽台窗戶，然兩造於105年4月8日洽談時，被上訴人卻改口稱：「房屋現況本是沒有違建的，賣方怎可以做違建送給你（變成沒陽台面積）」，意圖以此為由拒絕履行先前承諾，上訴人遂於105年4月20日多次詢問桃園市政府建管處、建築師以及系爭房屋所在之「百年大鎮」管委會，確認房屋現況與原始設計圖不同有何問題，因而得知，現有格局與原始設計圖不同即屬違建，尚需經申請變更，除衍生額外費用外，惟目前不存在之牆面性質若為剪力牆或是承重牆，即使申請也無法完成合法變更。

上訴人要求被上訴人提出具體證明確保系爭房屋無所擔憂之瑕疵存在，被上訴人卻堅不提出，僅片面以口頭表示沒有問題。

被上訴人後於105年5月17日委請律師寄發臺北安和郵局存證號碼第933號存證信函，要求上訴人完成該買賣契約，否則沒收定金。

被上訴人雖主張本件係因上訴人不能履約而解除契約，然本件爭議顯屬可歸責於被上訴人，被上訴人自不得以未能簽約而主張解除契約，況兩造於105年4月30日在古北炫代書事務所進行協調時，曾協議倘兩造在105年5月17日以前仍無法解決相關爭議，被上訴人應無條件返還定金並終止系爭收據相關權利義務，被上訴人自不得以未能簽約而主張解除契約，並沒收定金。

上訴人於收受被上訴人信函後，隨即推由上訴人鍾佳純於105年5月19日寄發新竹關東橋郵局存證號碼第112號存證信函以及105年5月27日新竹建中郵局存證第229號存證信函，通知以可歸責被告之事由解除買賣契約，並要求依民法第249條規定返還2倍定金。

㈡系爭房屋有上揭重大瑕疵，且本件交易進行程度更未達正式簽約，解除契約自無顯失公平情事，則上訴人自得民法第354條第1項前段及第359條之規定逕為解除該買賣契約。

又本件契約顯係因可歸責於受定金當事人即被上訴人之事由致不能履行，是上訴人自得依民法第249條之規定請求被告加倍返還其所受之定金，即50萬元（計算式：25萬元×2＝50萬元）。

爰提起本訴，並聲明：被上訴人應給付上訴人50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息

二、被上訴人則抗辯略以：被上訴人就系爭房屋與上訴人達成買賣協議，並簽訂系爭收據，約定兩造應於105年4月30日前簽署房地產買賣移轉契約、定金為25萬元，系爭收據第5條第2項並約定甲方（即上訴人）如因故致不能履行契約時，甲乙雙方得解除本契約，解約時乙方得將已收受之定金沒收，而後雙方並展延最後簽約日為105年5月17日。

兩造已明確約定需於105年5月17日簽訂正式買賣合約，然上訴人竟屆期不予簽約，且刻意提出房屋有瑕疵不予履約，然系爭收據並未就瑕疵部分有為任何約定，況被上訴人於88年間向建商新燕實業股份有限公司購買時即為現狀，系爭房屋亦未重新裝潢，兩戶連通係建商所為，被上訴人並未變動過，屬善意購屋第三人，上訴人於簽立房屋買賣定金收據前一再看屋多次，且租屋居住於隔壁棟樓近十年，對於系爭房屋之現況係二戶打通亦相當知悉，且於知悉後主動給付定金，竟刻意此以主張瑕疵拒絕履約，顯係故意不履行契約，應已合於系爭收據第5條第2項之規定，被上訴人自得沒收其定金。

至上訴人指稱兩造於105年4月30日在古北炫代書事務所進行協調時，曾協議倘兩造在105年5月17日期限以前仍無法解決相關爭議，被上訴人應無條件返還定金並終止系爭收據相關權利義務一節，並非事實，蓋倘兩造間曾有上揭協議，何以兩造於105年4月30日簽署房屋買賣約定書未將此一重要事項列入書面，明顯違反常情。

本件被上訴人並不無可歸責情事，而係因可歸責於上訴人之事由而致未能簽約，被上訴人自得沒收定金25萬元等語。

三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項請求及假執行之部分均廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

被上訴人則聲明：上訴駁回；

至於原審駁回上訴人請求被上訴人給付逾上開金額部分，未經上訴人聲明不服，已告確定。

四、兩造不爭執事實如下：（見本院卷第120頁）㈠上訴人於105年3月27日與被上訴人簽立系爭收據（見105年度店簡字第704號卷第10頁），約定以720萬元購買被上訴人所有之系爭房屋，並約定應於105年4月30日前簽署房地產買賣移轉契約，上訴人並於105年3月27日交付25萬元予被上訴人作為買賣系爭房屋之定金。

㈡上訴人於105年4月30日再與被上訴人簽立房屋買賣約定書（見105年度店簡字第704號卷第11頁），約定將最後簽約日延至105年5月17日。

㈢被上訴人後於105年5月17日委請律師寄發台北安和郵局第933號存證信函（見105年度店簡字第704號卷第16至18頁），催告請求上訴人履約，否則沒收已收之定金25萬元等情，上揭存證信函業經上訴人收受。

㈣上訴人又於105年5月19日寄發新竹關東橋郵局第112號存證信函（見105年度店簡字第704號卷第19至21頁）、於105年5月27日寄發新竹建中郵局第229號存證信函（見105年度店簡字第704號卷第22至28頁）予被上訴人表示系爭房屋有違建情事，係可歸責被上訴人事由終止買賣契約，並請求返還2倍之定金即50萬元等情，上揭存證信函業經被上訴人收受。

五、本件上訴人主張系爭房屋有違建之瑕疵，係屬因可歸責於被上訴人之事由致無法簽訂買賣契約，兩造間所簽訂系爭收據業經上訴人以存證信函通知解除，上訴人自得請求被上訴人返還定金25萬元等情，為被上訴人否認，並以上開情詞置辯，茲就就上訴人所為主張是否有理由，分述如下：㈠按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277條定有明文；

又按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求」，有最高法院17年上字第917號判例可資參照，本件上訴人主張系爭房屋有違建之重大瑕疵，為被上訴人所否認，依前揭說明，首應由上訴人就系爭房屋有違建之重大瑕疵之利己事實負舉證責任，合先敘明。

經查，上訴人主張其於正式簽約前之105年4月8日始發現系爭房屋兩戶打通屬違建等情，固提出兩造105年4月8日、105年3月29日、105年4月18日、105年4月20日LINE對話紀錄影本等件為憑（見105年度店簡字第704號卷第12至15頁），惟查，上開LINE對話紀錄僅係兩造就系爭房屋有無違建之交談，難以遽此即認定系爭房屋確有違建。

再者，上訴人於原審105年9月21日言詞辯論程序中坦承渠等居住於同一社區之隔壁棟多年，於交付定金前已多次看過系爭房屋，知悉系爭房屋為兩間打通之格局等情（見原審卷第24頁），由是可知上訴人對於系爭房屋現況為兩戶打通乙節，應知之甚詳，並認為兩戶打通之格局應符合其個人之需求，始願意交付定金25萬元予被上訴人。

上訴人雖執詞主張因被上訴人推諉未釐清系爭房屋是否為違建，反要求上訴人自行釐清系爭房屋之合法性，始導致系爭房屋正式之買賣契約未能簽立云云，然違建並非不得為交易之標的，且兩戶打通之格局於市面上甚為常見，買方因其個人之需求或喜好而願意購買可能為違法打通之建物亦所在多有，倘上訴人確實在意兩戶打通是否為違建或對此有疑義，自應於交付定金前先行查證或詢問相關主管機關，而上訴人於交付定金前既已明確知悉系爭房屋為兩戶打通之格局，且兩造於系爭收據並未明文約定被上訴人於正式簽約前負有釐清系爭房屋兩戶打通是否為違建之義務，則不論系爭房屋之兩戶打通格局是否為違建，對上訴人而言均難認已構成房屋之瑕疪，上訴人自不得於嗣後再以被上訴人應先證明系爭房屋並無違建為由拒絕訂立買賣契約，是以，上訴人以兩戶打通可能為違建為由拒絕與上訴人簽立正式房屋買賣契約，對契約之無法履行，自屬可責。

㈡再者，被上訴人否認系爭建物有違建瑕疵存在，業經其提出桃園市政府105年8月25日府都建使字第1050209124號函為證，參酌上開函文說明略以：「二、按人民聲請案件依其性質適用行為時之法規，為中央法規標準法第18條所揭，又建築物分戶牆變更行為應申請變更使用執照之規定，為內政部93年9月14日訂定發布建築物使用類組及變更使用辦法第8條第6款明定；

再者，本府自92年7月1日起依建築法第77條之2規定委由桃園縣建築師公會（現為桃園市建築師公會）協助審查建築物室內裝修申請案件。

三、……，本案分戶牆及分間牆之變更行為，係於86年6月26日領得使用執照後、92年7月1日本市開始執行室內裝修審查事務、93年9月16日施行分戶牆變更應申領變更使用執照等規範前所為，基於中央法規標準法第18條規定意旨，……，尚無違反建築法第73條及第77條之2規定情節。」

，有上開函文附卷可稽（見原審卷第49頁），可知桃園市政府分別於92年7月1日、93年9月16日起，方開始執行室內裝修審查事務及分戶變更應申領變更使用執照之規範，而系爭房屋變更分戶牆之時間為86年間，當時並未有法規禁止為上開室內裝修，故系爭房屋兩戶打通並無違反建築法，自無上訴人所指之違建情事，是上訴人主張系爭房屋有違建之瑕疪，係因被告無法釐清瑕疪爭議之可歸責事由致未能簽立正式買賣契約云云，顯與事實不符，委無足取。

㈢上訴人又主張兩造於105年4月30日在古北炫代書事務所進行協調時，曾協議倘兩造在105年5月17日期限以前仍無法解決相關爭議，今兩造既未能於105年5月17日期限以前解決相關爭議，被上訴人即應依協議返還定金25萬元云云，並提出上證四房屋買賣交易會議紀錄（摘要）為憑（見本院卷第96至98頁）。

惟查，上證四房屋買賣交易會議紀錄（摘要）係上訴人單方製作之文書，並未經被上訴人簽名確認，且遭被上訴人否認其形式上之真正，再者，上訴人已於105年4月30日再與被上訴人簽立房屋買賣約定書（見105年度店簡字第704號卷第11頁），約定將最後簽約日延至105年5月17日，此為兩造所不爭執，已如前述，倘兩造於105年4月30日確已達成「在105年5月17日期限前無法解決相關爭議被上訴人即應返還定金25萬元」之協議，何以未見將此重要事項明文記載於書面以為憑據，反而於房屋買賣約定書明確約定最後簽約日為105年5月17日？明顯有違常情，上訴人復無法提出其他有利證據證明兩造間業已達成上揭協議內容，則其所為主張，自難採認。

㈣末按「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還」，民法第249條第2款定有明文。

承上，系爭房屋之正式買賣契約，係因可歸責於上訴人之事由致無法簽立，如前所述，從而，被上訴人自得依上揭規定沒收上訴人所交付定金25萬元，是以，上訴人主張被上訴人應返還定金25萬元，即屬無據。

六、綜上所述，本件上訴人主張為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信，是則上訴人執此主張被上訴人應返還定金25萬元，自屬無據。

從而，上訴人主張本於民法第249條之規定，請求被上訴人應給付上訴人25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 陳蒨儀
法 官 李家慧
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
書記官 鄭以忻