臺灣臺北地方法院民事-TPDV,106,訴,2926,20190531,2

臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第2926號
原 告 仲惟鼎

訴訟代理人 連睿鈞律師
被 告 葉蓉


陳凱蘭


兼上 2 人
訴訟代理人 葉志鴻


被 告 美的旅館有限公司

上 1 人
法定代理人 葉志銘

上列當事人間拆除地上物等事件，本院於民國108年5月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告美的旅館有限公司應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地如附圖所示編號R802、R803部分之頂樓增建物拆除，返還其占用之屋頂平台與原告及其他全體共有人。

被告葉志鴻應將前項頂樓增建物內之物品移除，並遷出前項頂樓增建物。

被告美的旅館有限公司應自民國一Ｏ五年十月十二日起至拆除第一項頂樓增建物之日止，按月給付原告新台幣壹仟參佰貳拾參元。

被告葉志鴻應自民國一Ｏ五年十月十二日起，至將第一項頂樓增建物內之物品移除並遷出該增建物之日止，按月給付原告新台幣壹仟參佰貳拾參元。

前兩項給付，任一被告已為全部或一部之給付者，其餘被告就其履行之範圍內同免給付之義務。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告美的旅館有限公司、葉志鴻負擔。

本判決第一項於原告以新台幣肆拾伍萬元為被告美的旅館有限公司供擔保後，得假執行；

但被告美的旅館有限公司以新台幣壹佰參拾伍萬元為原告供擔保後，得免為假執行。

本判決第三、四項所命給付，各到期部分，於原告每期以新台幣肆佰肆拾元為被告美的旅館有限公司、葉志鴻供擔保後得假執行；

但被告美的旅館有限公司、葉志鴻於各到期部分以新台幣壹仟參佰貳拾參元為原告供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面

一、按解散之公司、公司經中央主管機關廢止登記者，應行清算；

有限公司之清算，除公司法或章程另有規定，或經股東決議另選清算人外，以全體股東為清算人；

公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司之負責人。

公司法第24條、第26條之1、第113條準用同法第79條、第8條第2項定有明文。

又清算人有數人時，得推定一人或數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表公司之權，公司法第113條、第85條第1項亦有明文。

被告美的旅館有限公司（下稱美的旅館）於民國91年10月21日經臺北市政府以府建商字第09101163400號函廢止登記，惟迄未選任清算人，有公司及分公司基本資料查詢明細、變更登記表、章程及董事、股東名單在卷可稽（本院卷一第21至24頁、第254至263頁），依上開說明，美的旅館應以全體股東即葉志銘、葉志鴻、呂麗雲、葉買、葉志成及呂麗珠為清算人進行清算，又葉志銘等全體股東並未推定代表美的旅館之清算人，依上開規定，各清算人各有代表公司之權。

原告以清算人之一葉志銘為美的旅館法定代理人提起本件訴訟，應無不合，合先敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明或被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告主張其為門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷00號7樓之建物（下稱系爭建物）之所有權人，系爭建物之屋頂平台上存有未經保存登記之頂樓增建物（下稱系爭頂樓建物）占用該臺北市○○區○○○路000巷00號建物（下稱系爭53號建物）之屋頂平台，由被告葉志鴻、葉蓉、陳凱蘭3人（下稱葉志鴻等3人）使用中，葉志鴻等3人主張系爭頂樓建物係美的旅館所有，渠等為美的旅館股東，故有權使用等語。

原告乃依民法第767條第1項前段、中段、第821條起訴，先位聲明第㈠、㈡項為：㈠被告4人應將系爭頂樓建物拆除，返還屋頂平台予原告及系爭53號建物全體共有人；

㈡被告4人應自105年10月12日起至返還前項屋頂平台之日止，按月賠償原告相當於租金之損害。

備位聲明第㈠、㈡項為：㈠葉志鴻等3人應將系爭頂樓建物騰空返還予原告及其他全體共有人；

㈡葉志鴻等3人應自105年10月12日起至返還系爭頂樓建物之日止，按月賠償原告相當於租金之損害。

嗣於107年5月15日以民事準備(四)狀將前開聲明第一、二項變更為：先位聲明：㈠被告4人應將系爭頂樓建物拆除，返還屋頂平台予原告及其他全體共有人；

㈡葉志鴻等3人應自105年10月12日起至返還前項屋頂平台之日止，按月連帶賠償被告美的旅館有限公司1,629元，並由原告代為受領；

㈢美的旅館應自105年10月12日起至返還前項屋頂平台之日止，按月賠償原告1,629元；

㈣前兩項聲明如任一被告已履行給付，在其給付範圍內，其他被告免給付之義務。

備位聲明：㈠葉志鴻等3人應將系爭頂樓建物騰空返還予原告及其他全體共有人。

㈡葉志鴻等3人應自105年10月12日起至返還系爭頂樓建物之日止，按月連帶賠償原告1,629元（見本院卷一第207至208頁）。

原告變更訴之聲明核屬請求之基礎事實同一，合於民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

(一)原告於民國105年間購入坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地、建號為同區段2137建號（與其他區分所有權人共有共用之建號為同區段2141號）之系爭建物，並於105年10月12日登記為所有人。

原告購入系爭建物時，系爭頂樓建物占用系爭53號建物之屋頂平台，並由葉志鴻等3人使用中。

葉志鴻等3人原稱系爭頂樓建物為渠等所有，後又稱系爭頂樓建物為美的旅館所有，惟因美的旅館於91年間經廢止登記，葉志鴻為美的旅館股東，故有權使用系爭頂樓建物云云。

惟葉志鴻等3人並非系爭53號建物之區分所有權人，亦未提出美的旅館或渠等為系爭頂樓建物所有人之依據，原告為系爭53號建物之區分所有權人及屋頂平台之分別共有人，乃先位主張被告4人應拆除系爭頂樓建物，將頂樓平台返還予系爭53號建物全體共有人，並依民法第179條規定，請求葉志鴻等3人給付相當於租金之損害。

備位主張系爭頂樓建物為系爭53號建物全體共有人所有，現遭葉志鴻等3人無權占有，請求渠3人將系爭頂樓建物返還予系爭53號建物全體共有人，並請求相當於租金之損害。

爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條提起本件訴訟。

(二)並聲明：先位聲明：⒈被告4人應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號、同區段2141建號即門牌號碼為臺北市○○區○○○路000巷00號建物屋頂平台上面積及位置如附圖上R802、R803所示地上物拆除，返還屋頂平台與原告及其他全體共有人。

⒉葉志鴻等3人應自105年10月12日起至返還前項屋頂平台之日止，按月連帶賠償被告美的旅館1,629元，並由原告代為受領。

⒊美的旅館應自105年10月12日起至返還前項屋頂平台之日止，按月賠償原告1,629元。

⒋前兩項聲明如任一被告已履行給付，在其給付範圍內，其他被告免給付之義務。

⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。

備位聲明：⒈葉志鴻等3人應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號、同區段2141建號即門牌號碼為臺北市○○區○○○路000巷00號建物屋頂平台上面積及位置如附圖上R802、R803所示地上物騰空返還予原告及其他全體共有人。

⒉葉志鴻等3人應自105年10月12日起至返還系爭頂樓建物之日止，按月連帶賠償原告新台幣1,629元。

⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告葉志鴻等3人則以：

(一)訴外人即葉志鴻之父葉買（已歿）於80年間購買系爭建物及系爭頂樓建物，系爭建物為美的旅館所有，系爭頂樓建物為葉買所有，葉買於88年間將系爭頂樓建物無償提供葉志鴻使用，故成立使用借貸法律關係，葉志鴻等3人並非無權使用。

又系爭建物於95年8月時經法院強制執行拍賣予第3人，惟拍賣之範圍、標的皆僅有系爭建物，不包含系爭頂樓建物，顯見系爭頂樓建物並非美的旅館所有，而為葉買所有。

又系爭頂樓建物早於葉買取得前即已興建，惟無從辦理建物所有權第一次登記，葉買乃與全體住戶間達成分管協議，約定系爭頂樓建物所有人可以使用頂樓平台，但須分擔「管理費、公共電費、電梯保養費、保養基金」等費用，作為全體住戶約定使用之條件，此協議早於原告取得系爭建物之前，葉志鴻亦均按期分擔費用，故原告自應受該協議拘束。

又若認葉買無權使用系爭頂樓建物而構成不當得利，則原告應向訴外人葉買之全體繼承人主張之，且葉志鴻等3人早已遷離系爭8樓，已無占用之事實。

(二)若認系爭頂樓建物事實上處分權為美的旅館，則原告應向美的旅館請求拆除及給付相當於租金之不當得利。

若原告主張訴外人葉買過去就系爭頂樓建物之使用構成不當得利，則原告應向葉買之全體繼承人請求返還相當於租金之不當得利。

又被告葉志鴻等3人早已遷離系爭頂樓建物，更無占用之事實等語置辯。

(三)答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。

三、被告美的旅館則以：就原告訴請美的旅館拆除系爭頂樓建物乙節無爭執，又系爭頂樓建物屬美的旅館資產，葉志鴻等3人未經美的旅館同意即擅自使用，自應遷出，原告並應向葉志鴻等3人請求相當於租金之不當得利等語置辯。

四、原告主張系爭建物前曾為美的旅館所有，嗣原告於105年10月12日因買賣取得系爭建物所有權、系爭頂樓建物係坐落於系爭53號建物之頂樓平台上等節，業據提出系爭建物所有權狀、系爭建物異動索引、系爭頂樓建物繪測圖片及照片（見北司調卷第21頁、本院卷一第64至67頁、第171至177頁），核其主張與本院函詢臺北市中山地政事務（下稱中山地政），其以107年2月23日北市中地籍字第10730412600號函文提供之系爭建物地籍資料內容相符，又系爭頂樓建物未辦理保存登記，經本院囑託中山地政就系爭頂樓建物進行測量，其投影於系爭53號建物屋頂平台之面積為60.25平方公尺，有中山地政107年2月14日北市中地測字第10730339500號函及土地複丈成果圖可稽（見本院卷一第178頁），且均為兩造所不爭執，堪認屬實。

原告主張依民法第767、821條，先位請求拆除系爭頂樓建物及給付相當於租金之不當得利，備位請求將系爭頂樓建物返還與系爭53號建物全體共有人及給付相當於租金之不當得利，葉志鴻等3人、美的旅館則分別以前詞置辯。

則本件爭點厥為：(一)系爭頂樓建物之事實上處分權為何人？(二)原告請求被告4人拆除系爭頂樓建物，有無理由？(三)葉志鴻等3人辯稱有權使用系爭頂樓建物，有無理由？(四)原告請求葉志鴻等3人、美的旅館按月給付相當於不當得利之租金1,629元，有無理由？茲分述如下：

(一)系爭頂樓建物之事實上處分權為美的旅館所有：按房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。

房屋稅向房屋所有人徵收之。

未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；

無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；

無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。

房屋稅條例第3條、第4條第1、4項定有明文。

經查，系爭建物於74年6月21日辦理第一次登記，嗣於80年6月13日由美的旅館因買賣取得所有權，於95年7月28日因拍賣而移轉所有權等節，有系爭建物異動索引表可稽（見本院卷一第183至184頁），而觀系爭建物之95年度房屋稅課稅明細表，其納稅義務人為美的旅館，且課稅之標的除系爭建物外，並包含增建未辦理保存登記之部分，就系爭建物之房屋稅起課年月為74年5月，就該增建部分之起課年月為80年7月，有臺北市稅捐稽徵處106年9月29日北市稽中南甲字第10642653500號函及所附95年度房屋稅課稅明細表、臺北市稅捐稽徵處107年2月26日北市稽中南甲字第10742738400號函說明可參（見本院卷一第75頁、第194頁）。

衡諸美的旅館於80年取得系爭建物所有權，依法成為系爭建物之房屋稅課稅對象，復同於80年起為系爭頂樓建物之房屋稅課稅對象，被告美的旅館亦自承為系爭頂樓建物之事實上處分權人（見本院卷一第20頁、第148頁），堪認美的旅館係於80年間同時取得系爭建物之所有權及系爭頂樓建物之事實上處分權，並同時負擔此兩建物之房屋稅，依前開規定，原告先位主張系爭頂樓建物之事實上處分權為美的旅館所有，應屬可採。

被告葉志鴻等3人雖辯稱葉買於80年取得系爭建物及系爭頂樓建物，系爭頂樓建物事實上處分權為葉買所有、房屋稅單之繳款人非必為實際所有權人云云，惟觀系爭建物於80年6月13日由美的旅館因買賣取得所有權，系爭頂樓建物並於同年起課房屋稅等節，已如前述，系爭建物斯時既未曾登記於葉買名下，葉志鴻等3人亦未提出任何證據足證系爭頂樓建物之事實上處分權為葉買所有，其辯詞尚無足採。

(二)原告得請求被告美的旅館拆除系爭頂樓建物：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

又各共有人對於第3人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。

次按屋頂平台屬於公寓大廈建築物之共同使用部分，為各區分所有權人共有，頂樓住戶不得擅自在該平台搭建建物及其他定著物，而排除其他區分所有權人之使用。

又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院86年度台上字第2272號民事判決意旨參照）。

系爭頂樓建物之事實上處分權人為被告美的旅館，已如前述，故其對系爭頂樓建物始有拆除權限。

被告美的旅館並未舉證證明其占有53號建物頂樓平台之正當權源，自屬無權占有，且被告美的旅館就原告請求其拆除系爭頂樓建物乙節無爭執（見本院卷一第19頁答辯狀、第147頁言詞辯論筆錄），堪認原告請求被告美的旅館拆除系爭頂樓建物，洵屬有據。

至原告請求被告葉志鴻等3人拆除系爭頂樓建物部分，因被告葉志鴻等3人對於系爭頂樓建物並無事實上處分權，無拆除權限，原告此部分請求洵屬無據。

(三)葉志鴻等3人無權使用系爭頂樓建物：按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。

又共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。

98年1月23日修正前民法第818條、第820條第1項分別定有明文。

次按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協定，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院89年度臺上字第585號判決意旨參照）。

本件系爭53號建物係屬區分所有建物，其頂樓平台屬於供全體住戶之共有部分，任一區分所有權人本於其應有部分，均有權使用頂樓平台，惟若非區分所有權人，除有合法權源外，自不得使用，否則即構成無權占有。

被告葉志鴻等3人辯稱葉買於購買系爭建物及系爭頂樓建物時，曾與系爭53號建物其他共有人達成分管協議，約定系爭頂樓建物所有人可以使用頂樓平台，但須分擔管理費等費用，原告亦當受該分管協議拘束、且葉買另將系爭頂樓建物無償借與葉志鴻等3人，已成立使用借貸契約，故渠等就系爭頂樓建物係有權使用云云，並提出支付管理費等費用之單據為證。

惟查，系爭建物於80年間登記所有權人係美的旅館而非葉買乙節，已如前述，被告葉志鴻亦未提出任何證據證明葉買曾為系爭53號建物之共有人，並自承葉買從未登記為所有權人（見本院卷一第229頁），顯見葉買並非系爭53號建物之共有人，則依前開說明，葉買自無從與其他共有人就系爭53號建物頂樓平台及系爭頂樓建物之使用成立分管契約。

又系爭頂樓建物之事實上處分權為美的旅館所有，葉買亦無權將之借與他人使用，葉志鴻等3人復未提出其他合法使用權源，足認葉志鴻等3人就系爭頂樓建物乃無權使用，其前揭辯詞，均無足採。

(四)原告得請求葉志鴻遷出，並請求美的旅館、葉志鴻給付相當於租金之不當得利每月1,323元：1.按房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出（最高法院102年度台上字第232號判決參照）。

換言之，於無權占有屋頂平台搭建頂樓增建物情形，頂樓平台所有權人於請求增建物所有權人或事實上處分權人拆屋返還頂樓平台時，得請求該第三人自增建物遷出。

次按受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。

類此基於特定之從屬關係，受他人指示而為占有者，為輔助占有人，僅係占有人之機關，其本身並非占有人（最高法院101年度台上字第1106號判決意旨參照）。

經查，系爭頂樓建物係由被告葉志鴻所占有使用乙節，次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第5款定有明文為被告美的旅館所不爭執（見本院卷一第43頁反面），被告葉志鴻並於另案即臺灣臺北地方檢察署106年度偵字第11734號偵查中自承系爭頂樓建物之電表為其所申請、被告葉蓉於該偵查案件亦稱系爭頂樓建物之電費均由其父即被告葉志鴻繳交（見本院卷一第55至56頁），葉志鴻於本案審理中並自承伊曾將系爭頂樓建物鑰匙交予被告葉蓉、陳凱蘭2人，然渠2人已將鑰匙還給伊，目前只有伊有系爭頂樓建物之鑰匙等語（見本院卷一第229頁反面），及系爭53號建物之管理費均為葉志鴻所繳交，則綜觀上情，應認被告葉志鴻始為就系爭頂樓建物之占有人，被告葉蓉、陳凱蘭2人僅係基於與葉志鴻家屬關係由葉志鴻指示占有系爭頂樓建物，核屬民法第942條規定之占有輔助人，應無須負無權占有人之義務，況原告依民法第767條前、中段請求葉志鴻返還系爭頂樓建物占用之頂樓平台及排除其妨害，效力當及於為占有輔助人之葉蓉、陳凱蘭2人。

準此，原告對被告葉志鴻部分請求自系爭頂樓建物遷出，應屬有據，其對被告葉蓉、陳凱蘭2人此部分請求，於法不合，無從准許。

2.再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

而無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，土地所有人自得依不當得利之法則，請求無權占有人返還占有土地所得之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

美的旅館之系爭頂樓建物無權占用系爭53號建物屋頂平台，及葉志鴻無權占用系爭頂樓建物，均屬受占有利益致原告受有損害，且無法律上之原因，原告依民法第179條請求美的旅館、葉志鴻返還相當於租金之不當得利，自屬可採。

又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，並為地租所準用，為土地法第97條第1項、第105條所明定。

而所謂土地價額係指法定地價，法定地價係指申報地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，亦為土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條所明定。

經查，系爭53號建物坐落臺北市中山區林森北路附近，週圍有餐廳、商店、大眾運輸系統，生活機能十分便利，有Google地圖可稽（見本院卷二第95頁），爰審酌系爭頂樓平台坐落之位置、交通狀況、工商繁榮程度及屋頂平台上之增建物與一般房屋之價值有異等情，認原告主張被告美的旅館、葉志鴻應給付相當於租金之不當得利，應以申報地價年息8%為適當。

則據此計算之結果，原告得請求美的旅館、葉志鴻自105年10月12日起給付之不當得利金額應為每月1,323元（申報地價76,078元/平方公尺×占用面積60.25平方公尺×年息8%×1/12×原告持份433/10,000＝1,323元，元以下四捨五入），逾此金額之不當得利之請求，則屬無據。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前、中段、第821條規定，請求被告葉志鴻將系爭頂樓建物內之物品移除並遷出，並請求美的旅館拆除系爭頂樓建物，將其占用之屋頂平台返還予原告及其他共有人全體；

另依民法第179條規定，請求被告美的旅館、葉志鴻自105年10月12日起至遷出系爭頂樓建物之日止，按月給付原告1,323元，為有理由；

逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

原告先位主張已有理由，是本院自無庸再予審究原告備位主張，附此敘明。

原告及被告葉志鴻均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核就原告勝訴如主文第1項所示部分，系爭頂樓建物依中華民國產險公會台灣地區住宅類建築物造價參考表（見本院卷二第97頁），台北市每坪以74,000元計算，其造價約為1,348,696元（計算式：系爭頂樓建物面積60.25平方公尺即18.225625坪，其造價約為1,348,696元，計算式：74,000元×60.25×0.3025＝1,348,696元，元以下四捨五入），爰分別酌定相當擔保之金額予以宣告；

併依職權酌定相當之擔保金額宣告被告美的旅館得預供擔保而免為假執行。

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回失所依據，不予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。

中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
民事第六庭 法 官 杜慧玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
書記官 陳玉瓊