臺灣臺北地方法院民事-TPDV,106,重訴,1399,20190524,1

臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第1399號
原 告 明暘開發資產管理股份有限公司

法定代理人 郭國俊
訴訟代理人 廖修譽律師
林明正律師
複代理人 林育生律師
被 告 周盧雙美

訴訟代理人 劉坤典律師
複代理人 劉柏村律師
上列當事人間請求給付交屋結算費用等事件，本院於民國108年4月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：兩造簽訂合作興建契約書（下稱系爭契約），由被告提供土地與原告興建房屋，完工後再分配房屋與被告，嗣兩造合建巴黎皇宮大樓於民國105年9月12日取得使用執照，原告已依約移轉房屋及土地持分與被告，惟被告遲未將交屋之結算費用新臺幣（下同）12,980,571元給付原告，結算費用項目包括：坪差金額4,973,850元、貸償金額4,834,543元及融資利息損失980,355元、第三期保證金255,333元、土地增值稅找補款1,098,228元、契約203,418元、過戶規費及印花稅7,084元、合建信託費189,262元、過戶代書費15,000元、105年度地價稅16,552元、瓦斯管線設計費51,571元、管理基金29,260元、建築物土房互易營業稅673,647元、雜費50元（詳如起訴狀附表1），爰依系爭契約法律關係及民法無因管理之規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告12,980,571元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠兩造於訂立系爭契約後，原告面臨建築資金問題，而與瑋珈開發建設股份有限公司（下稱瑋珈公司）洽談合作合建，約定將本件合建案交由瑋珈公司實施，並以系爭契約作為附件，就合建成果由雙方各分配總銷面積半數，而於98年5月5日訂定被證1「房地合作興建契約書」（下稱原告瑋珈契約），是就本件合建之權利義務，應併依系爭契約與原告瑋珈契約為斷，不得割裂以觀。

故依原告瑋珈契約第2條第5點約定，系爭契約所生權利義務，於被告將公司股權過戶瑋珈公司後，應歸屬於瑋珈公司。

㈡為免上開股權交易與負責人過戶，影響原任原告公司負責人之被告於本件合建案可得之利益，兩造與瑋珈公司遂於99年6月8日簽立被證3「補充協議書」，第1條明定原告權利義務由被告承受，再於第2、3條釐清原告瑋珈契約第2條第5點之意義，即原告股權過戶後權利義務歸屬於瑋珈公司，過戶前仍屬於原告。

是就本件合建案之權利義務（包含作為附件之系爭契約），於原告股權過戶前已發生者，由被告承受；

過戶後始發生者，則歸屬瑋珈公司。

㈢從而，被告雖不爭執交屋結算費用已由原告繳納，然如上述，上開結算費用於原告股權與公司負責人於98年間過戶前所生者，其債權已由被告承受；

於過戶後發生者，則歸屬於瑋珈公司，是本件交屋結算費用依原告瑋珈契約第2條第5點以及補充協議書第1至3條、第6條約定，應由被告與瑋珈公司就本件合建案整體進行結算，原告自無權請求。

縱認原告有無因管理之情事，其本人為瑋珈公司，亦非被告。

㈣本件合建案已興建完成，原告瑋珈契約顯未因臺北縣政府(現改制為新北市)工務局99店建字第100號建造執照(下稱系爭99年建照)遭撤銷而自動解除，該契約與補充協議書俱屬有效。

㈤退萬步言，倘若原告主張本件係與其結算可採，被告於臺灣高等法院107年度重上字第666號事件基於本件合建案交屋結算，對於瑋珈公司主張243,395,550元請求權，存在於本件兩造間，被告於該案就本件款項12,980,571元已自行扣除，故於本件抵銷時應加回，對於原告債權金額為256,376,121元，而被告於該案僅一部請求2千萬元，對原告餘有236,376,121元請求權，茲為預備之抵銷抗辯，於抵銷後原告本件之債權已全部消滅，不得向被告為任何請求。

㈥爰聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

2.如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、本院得心證之理由：原告主張依系爭契約兩造合建房屋，原告已依約移轉房屋及土地持分與被告，被告應給付交屋結算費用12,980,571元，被告對於原告主張各個項目請求金額及計算方式並無意見，惟抗辯另依原告瑋珈契約及補充協議書之約定，清算費用給付對象應為瑋珈公司，並非原告等語，則本件爭點即為：原告依系爭契約請求被告給付上開結算費用，是否因其後原告瑋珈契約及補充協議書另有約定而不得請求？㈠原告為新北市○○區○○段000地號土地所有權人之一，兩造及其他土地共有人於94年8月8日簽署系爭契約，約定由被告等土地共有人提供坐落於新北市○○區○○段000○000○000○000○00○地號土地，原告則提供建築資金及技術合作興建大樓，被告可分得權狀面積42.73坪房屋、車位1個，嗣原告於106年8月間已將建號新北市○○區○○段0000號建物（即門牌號碼同區中興路2段37號2樓，含地下三層119號停車位）及基地同段640地號應有部分萬分之78的不動產所有權移轉與被告等節，業據原告提出系爭契約書暨附件、上開房地所有權狀為證（院卷第15至35頁），亦為被告所不爭執（院卷第174頁），堪信為真實。

㈡原告（法定代理人為周盧雙美）與瑋珈公司於98年5月5日簽立原告瑋珈契約，就上開土地除658至660、667、668地號外土地及其上建物合建事宜，依第2條第3點至第5點約定，由瑋珈公司先行出資代原告向地主購買基地及建物，並登記在其指定之第三人名下；

雙方合作條件以建築執照核准法定及獎勵容積合計總銷面積各分配50%（原告受分配部分含與地主系爭簽約應予分配部分）；

另自合建戶完成選屋或土地買賣全數簽約完成或基地建築執照核准日時，由瑋珈公司將原告公司股權及負責人無條件過戶予指定第三人，並同意被告保留15%股權為上限，股權過戶之前稅務及債權屬原告公司，之後則屬瑋珈公司。

原告與瑋珈公司復於98年6月8日簽立補充協議書，就原告瑋珈契約條款內容為事後的補充釋明，第1條約定原告瑋珈契約所定原告之權利義務由被告承受，另依第6條約定，除本契約另有約定外，瑋珈公司應依原告與地主所定之合建契約（即系爭契約）等節，分別有原告瑋珈契約書及補充協議書在卷（院卷第141至143頁、第146頁），亦堪認信實。

㈢又原告主張其未能盡整合合建案基地產權之義務，瑋珈公司無法依其提供之建照興建，依原告瑋珈契約第3條第2點約定，該契約及補充協議書均因此自動解除而失效，並引本院106年度重訴字第1478號民事判決（院卷第109至112頁，該件為被告對瑋珈公司訴請損害賠償事件）理由為據。

依原告瑋珈契約第2條第6點約定：「1、甲方（即原告公司）需負責整合本基地之土地及其地上物之完整開發包含土地買賣產權移轉及合建戶之產權信託、騰空搬遷、選屋分配及合建地主原有之房貸須配合乙方（瑋珈公司）指定之金融機構辦理轉貸，若屆時最終乙方無法完整取得開發時，乙方已支付之價款甲方應負責返還。

...3、本契約書第一條所標示之合建基地房地所有權人與甲方簽訂之合建契約書（如附件）【即系爭契約】，甲方對上述合建契約負履行契約及擔保責任，甲方並保證絕無造假書類及未經授權代刻印章之情事...」、第3條第2點約定：「甲方應保證本基地為可供建築之基地，倘因法令因素列管致無法申請建築執照時，則本契約自動解除」（見本院卷142頁反面、第143頁），可知原告依約應負有整合合建戶、產權移轉、產權信託、騰空搬遷、選屋分配、配合轉貸等義務，對系爭契約亦負履行契約及擔保責任，另須擔保合建案基地不得因法令因素而無法申請建築執照危險，並以此項危險發生為原告瑋珈契約自動解除之成就條件。

㈣惟按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。

查，瑋珈公司確實有依約出資參與及完成本件合建事宜，與被告間就本件合建案仍有後續結算問題，並無原告瑋珈契約第3條第2點所定契約解除條件成就之情形，此據：1.證人即擔任原告瑋珈契約見證人之呂慈珍於臺灣高等法院107年度重上字第666號另案事件審理中結證稱：契約書是其撰擬，由瑋珈公司及原告公司周永清（被告周盧雙美之子，嗣改名為周昆漢）在場協議並審核文字後親自簽名用印，契約第3條第2點約定是土地開發合約制式文字，凡是土地買賣、土地合建、房屋預售合約都會有類此文字，本件基地在簽約之前已經有向主管機關申請核發建造執照，沒有該條約定所稱法令列管問題，「法令因素列管」是贅語。

一般是指土地經列為軍事用地或農業用地，但本件並無這種情形，當事人亦沒有預期會發生的情形而特別約定如該條款所示，也沒有人談到如果適用新容積率，本約就解除，本件沒有這情形，因為後來建照已核發等語（院卷294至295頁，108年2月27日準備程序筆錄，另逐字譯文及錄音部分，詳見院卷第310至321頁），而上開地號合建之基地及建物確已申請取得主管機關核發的建造執照後興建完工，並取得使用執照乙情，另有新北市政府工務局核發核准日期分別102年12月5日建造執照、105年9月10日使用執照在卷（院卷第147至149頁），足認本件並非類如供軍事或農業用途等特殊目的使用之土地，並無囿於法令因素遭目的主管機關列管，或建照執照因此無法核發之情形，乃屬可供建築之基地甚明，並無疑義，是探究契約締約經過及不動產交易習慣，本件合建案並未發生原告瑋珈契約第3條第2點所定之情形，始符契約當事人間之真意，故該契約之效力即無因曾涉入行政爭訟自動解除，補充協議書亦仍屬有效。

2.瑋珈公司與被告於98年間完成股權交易後，依原告瑋珈契約第2條第5點約定，由瑋珈公司負責人郭國俊受讓持有130萬股原告公司股份，並指定由郭國俊擔任原告公司之董事長，原負責人即被告周盧雙美則保留原告公司15%股份即30萬股之持股，有原告公司98年7月30日變更登記表在卷（院卷第192、193頁）可認，雙方業已履行原告瑋珈契約的約定，另依契約條款第2條第5點及補充協議書第1、2、6條之約定，原契約約定原告公司權利義務由被告承受，股權過戶登記日以後原告稅務及債務由瑋珈公司負擔，所取得之財產亦歸屬瑋珈公司所有（包含原告瑋珈契約所生之權利義務），是原告將公司股權大部分過戶登記與瑋珈公司後，其後履行系爭契約所生之權利義務關係，即歸屬由瑋珈公司承受。

3.瑋珈公司負責人郭國俊於另案臺灣新北地方檢察署106年度偵字第9971號詐欺取財等案件偵查中供稱：其於98年5月5日代表瑋珈公司與原告簽立原告瑋珈契約書，約定由原告整合土地所有權及取得未實施容積管制前的建照，再由瑋珈公司出資建屋，依原告瑋珈契約第5條約定由其受讓原告公司股權過戶及經指定擔任原告負責人，瑋珈公司無條件承受原告與地主間合建條件。

告訴人（瑋珈公司）之前跟被告有結算過，總銷面積扣掉地主實際選屋坪數，總銷面積的一半是被告的權利，就是可以另外出售的坪數，也是被告可分得價金等語。

對於被告承受98年5月5日原告瑋珈契約中原告公司的權利義務即總銷售面積百分之50乙情，亦表示補充協議書的真正性，對於內容亦無意見（院卷第161至164頁，106年5月15日偵訊筆錄），另該案件告訴代理人亦補充供稱：原告公司已轉讓給瑋珈公司，地主額外的負擔都是瑋珈公司在吸收，所有地主都是對偵查當時原告公司即瑋珈公司主張權利，所以補充協議書是在跟地主、承購戶權利義務結算完畢，才有瑋珈公司與被告做百分之50分配結算的問題等語（院卷第164頁），瑋珈公司迨至106年5月間提出刑事詐欺告訴之際，負責人郭國俊於偵查中仍自承瑋珈公司繼續出資參與本件合建事宜，亦肯認原告瑋珈契約及補充協議書的效力，且由被告承受原告在契約中的權利義務關係，故瑋珈公司與被告間仍應進行後續結算事宜。

4.被告前於98年5月12日、99年8月18日遴選房屋及車位時，瑋珈公司與原告公司同併列為建方，有被告簽署之「明暘開發瑋珈開發」興建案合建地主選屋單在卷可稽（院卷第280至281頁）。

另被告之後於106年9月20日所簽立之和解書（院卷第278頁），內容係約定「乙方（即被告）保證，爾後與甲方有任何帳務或合作爭議問題，皆以尋求正當合法之司法途徑進行處理。

...」和解書亦將瑋珈公司與原告公司及郭國俊併列為甲方，而據以擬定和解書內容，益徵原告始終並不否認被告與瑋珈公司間履行合建契約過程，存有帳務或合建之爭議問題。

5.證人即原告公司經理廖仁宏於審理中證稱：其於96年至107年3月間任職原告公司，有參與本件合建案，被告於105年6至9月間為了對帳聲請調解，9月時調解不成，當時原告回覆說因為還未交屋所以尚未進行結算而無法對帳，105年11月至106年1月被告要求原告到陳國雄律師事務所進行對帳，後來協調不成，106年1月份被告委外人士要求與原告公司核對帳務，3月份到工地拉白布條及登三立新聞，4月份有不明人士到郭國俊家中按鈴、照相及跟蹤，5月份被告先生及周昆漢去郭國俊家2次請五子哭墓哭訴擾亂，雙方才會在6至8月進行協調，經其、郭國俊、公司小姐、被告、周昆漢及周昆漢友人，多次在蘇春德昱盛國際開發公司內湖辦公室內參與協商，才於106年8月達成協議，9月份簽署上開和解書，並交付一戶即被告選定A棟2樓房子給被告，是和解條件之一等語（院卷第234至236頁），證人即梁文傑議員服務處執行長陳冠瑋亦證稱：被告之子到議員服務處尋求協助，議員指派其到場旁聽了解，協商時間於106年7月間，地點在內湖蘇春德董事長的公司，在場人另有瑋珈建設的郭國俊、廖經理，代表瑋珈公司的蘇董，及代表被告的張先生等人，到場後聽到新店建案瑋珈郭國俊應該給明暘周盧雙美20幾間房子，但沒有過戶，雙方都有意見，協調的結論是先過一戶房子給被告打官司用，稅金及後續等被告告瑋珈公司定讞後再一併結算。

另剛開始要對帳及這次的協調會其都有去，瑋珈公司廖經理說被告沒有分到房子還倒欠瑋珈公司3、4億元，因為要對帳，在瑋珈公司在永和的辦公室，有看到被告兒子把一些很離譜的帳目項目劃掉等語（院卷第177至179頁），另有律師函、周永清帳目在卷可佐（院卷第199、200頁、第225、226頁），可見被告及其子周昆漢與原告公司、瑋珈公司之郭國俊、廖仁宏等人或代表人確實先為本件合建案對帳，而非僅就被告依地主身分可分得單戶房屋為交屋費用結算，嗣雙方協調不成，被告進行抗爭動作，始有後續協商訂立和解書，並依和解條件將被告所選定之一戶房屋（A棟2樓）過戶登記給被告等情形，益徵被告與瑋珈公司於106年8月協調期間及移轉該戶登記被告，均在解決本件合建案之債務清算關係。

㈤從而，本件原告瑋珈契約並無原告主張有該約第3條第2點所定解除條件成就而契約自動解除的情形，該契約及補充協議書約定依然有效，兩造及瑋珈公司間仍存有帳務或合建爭議，被告抗辯應合併系爭契約與原告瑋珈契約、補充協議書觀之，與瑋珈公司就本件合建案整體進行帳務結算，尚非無據，原告僅依系爭契約請求被告給付特定房屋之交屋結算費用，即無理由。

四、綜上所述，原告依系爭契約法律關係及民法無因管理之規定，提起本件訴訟，請求被告給付12,980,571元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回；

又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。

五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 5 月 24 日
民事第三庭 法 官 林瑋桓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 24 日
書記官 江慧君