臺灣臺北地方法院民事-TPDV,106,重訴,531,20190528,1

臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第531號
原 告 張嬡邢
訴訟代理人 胡原龍律師
宋立民律師
被 告 朱張碧珠

訴訟代理人 繆璁律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於本院於民國108 年4月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬柒仟零肆拾貳元，及自民國一○六年六月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹拾柒萬參仟元，為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣伍拾壹萬柒仟零肆拾貳元，為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：本件原告因有購屋需求，前經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）之仲介，於民國104 年2 月7 日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以總價新臺幣（下同）21,500,000元，向被告購買其所有門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷00弄0 號5 樓含頂樓加蓋建物暨其所坐落之土地（下稱系爭不動產），而被告在系爭契約所附標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書）第8 點所載「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」，均勾選「否」外，其於第19點所載「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」；

第21點所載「是否有龜裂傾斜之情形」，被告亦均勾選「否」，擔保系爭不動產不具有滲漏水、鋼筋外露、水泥塊剝落以及龜裂之瑕疵。

另兩造並於系爭契約第13條第2項約定以氯離子含量超過0.6kg/㎥為約定解約條款。

詎原告於交屋後發現系爭不動產有滲漏水、鋼筋外露、水泥塊剝落、樑柱龜裂以及氯離子超標等瑕疵，系爭不動產所涉瑕疵，經兩造合意選任之臺北市建築師公會做成之「臺北市建築師公會（107 ）鑑字第0653號鑑定報告書」（下稱系爭鑑定報告）所載，認確屬存在，系爭鑑定報告已認定系爭不動產有氯離子含量超標之瑕疵，亦認定系爭不動產鋼筋外露、水泥塊剝落及龜裂瑕疵之產生原因係因系爭不動產混凝土氯離子含量過高，中性化深度超過保護層，使鋼筋生鏽膨脹擠破混凝土所致，可知系爭不動產氯離子超標之瑕疵已直接影響系爭之鋼筋及樑柱結構，並破壞系爭不動產之結構安全，故系爭不動產存有氯離子含量超標致影響結構安全之瑕疵，且系爭不動產因滲漏水情形導致本件房屋內部建材損害（天花板、牆壁及樓地板斑駁及腐蝕），故系爭不動產欠缺交易通念下之通常效用及契約預定之效用與被告保證之品質。

因系爭不動產有不堪居住之嚴重瑕疵，原告於104 年5 月6 日依民法第359條規定發函被告解除系爭契約，並請求被告於文到7 日內返還系爭不動產之全部買賣價金。

系爭契約既已合法解除，被告即應返還全部買賣價金21,500,000元；

又104 年8 月間，蘇迪勒颱風吹落系爭不動產頂樓加蓋部分之屋頂鐵皮，原告為此進行整修支出屋頂修繕費用200,000 元，另原告已於104 年至107 年間為系爭不動產支出房屋稅及地價稅共計21,164元，就上開買受系爭不動產之必要或有益費用，並得請求被告一併返還，為此先位主張原告本於民法第359條法定解除權解除系爭契約後，依民法第259條第1款、第2款、第5款等規定請求回復原狀即請求被告返還買賣價金21,500,000元、修復系爭房屋之必要費用200,000 元及原告於締約後所負擔之房屋稅及地價稅21,164元，共計21,721,164元（計算式：21,500,000＋200,000 ＋21,164＝21,721,164元）。

又本件依臺北市建築師公會所做之系爭鑑定報告所示，系爭不動產主建物關於樑柱之平均施測結果為0.8801 kg/㎥，縱考量原告於交屋後三次之氯離子關於樑柱之平均施測結果，兩者相加數值平均亦為0.7343 kg/㎥，均合於系爭契約第13條第2項約定之數值0.6kg/㎥，是縱認原告不得依民法第359條解除系爭契約，原告亦得依系爭契約第13條第2項之約定解除系爭契約後，再依民法第259條第1款、第2款、第5款等規定請求回復原狀即請求被告返還買賣價金21,500,000元、修復系爭房屋之必要費用200,000 元及原告於締約後所負擔之房屋稅及地價稅21,164元，共計21,721,164元，為此為第一備位聲明，主張依系爭契約第13條第2項之約定解除系爭契約後，再依民法第259條第1款、第2款、第5款等規定請求被告返還21,721,164元。

復若認原告主張解除系爭契約不合法，惟系爭不動產確存有上述滲漏水、鋼筋外露、水泥塊剝落、龜裂及氯離子含量超標等瑕疵，由系爭鑑定報告計算上開瑕疵之修繕費用分別為滲漏水部分之修繕517,042 元，鋼筋外露、水泥塊剝落、龜裂瑕疵之修復費用37,420元，關於氯離子含量超標部分，補強系爭不動產結構安全之施工費用須1,186,606 元，及因此減損交易價值之金額為2,580,000 元，原告因系爭不動產上述瑕疵總計受有4,321,068 元之損害（計算式：517,042 ＋37,420＋1,186,606 ＋2,580,000 ＝4,321,068 元），原告亦得依民法第360條規定為第二備位聲明請求被告賠償。

為此，原告爰先位本於民法第359條法定解除權解約後依民法第259條第1款、第2款、第5款等規定請求回復原狀即請求被告返還21,721,164元及遲延利息；

第一備位依系爭契約第13條第2項約定解除權之約定解除系爭契約後，再依民法第259條第1款、第2款、第5款等規定請求被告返還21,721,164元及法定遲延利息；

第二備位則依民法第360條規定，請求被告給付4,321,068 元。

並聲明：先位聲明：被告應給付原告21,721,164元，暨其中21,500,000元部分自104 年5 月15日起至清償日止；

其中200,000 元部分自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止；

其中21,164元部分自民事準備二狀繕本送達起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

第一備位聲明：被告應給付原告21,721,164元，暨其中21,500,000元部分自民事準備三狀繕本送達之翌日起至清償日止；

其中200,000 元部分自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止；

其中21,164元部分自民事準備二狀繕本送達起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

第二備位聲明：被告應給付原告4,321,068 元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

以上聲明原告均願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告則以：系爭不動產於76年9 月15日興建完成辦妥第一次所有權登記，被告於80年間購入系爭不動產，103 年年初被告發現系爭不動產因多年未住，同時係邊間房屋三面受風吹雨打，時間一久導致系爭不動產牆壁含水量增加，發生少許牆壁潮濕斑駁之現象，另發現因浴室浴缸水管破裂導致第一個房間內緊鄰浴室部分，有少部分地板潮濕現象，因此乃於同年4 月間進行維修，除加強頂樓防水保養工程外，並將屋內老舊的熱水器、洗臉盆、水龍頭、浴缸及其水管等一併更新，並粉刷兩個房間。

上開維修工程完成後，因慮及出租管理費力費神，故以底價25,000,000元委託永慶房仲自103 年7 月9 日起代為銷售。

本件系爭不動產交易係舊屋之現況買賣，故原告於簽約前，曾4 次以上前去系爭不動產查看，確認屋況後，雙方乃於104 年2 月7 日以總價21,500,000元簽約，並因系爭不動產為近30年之老屋，且為現況交易，因此特別在系爭契約中約定「甲方（即原告）已至房屋現場確認，本標的物現況無滲漏水情事，若日後買賣標的發現尚有其他滲漏水情事者，甲方願自行負責修復且同意完全免除乙方（即被告）滲漏水瑕疵擔保責任。」

之約定，另因臺北市泰順街62巷一帶從未聽聞有海砂屋之情形，因此簽約時即由仲介人員於針對房屋現況說明書上勾選「未曾做過氯離子含量檢測」，雙方隨即於104 年3 月17日完成交屋。

原告對於購入不動產之生活上重大決定，為求降低買賣價金，同意於系爭契約第17條第8項約定依現況交屋，免除被告及永慶房屋對本案房屋滲漏水之瑕疵擔保責任。

況刑事部份詐欺案件迭經臺灣臺北地方檢察署104 年度偵字第14285 號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署105 年度上聲議字第4300號再議處分書及臺灣臺北地方法院105 年度聲判字第137 號刑事裁定，原告對於被告提起之刑事詐欺告訴之刑事不起訴處分，並經刑事裁定駁回原告交付審判之聲請，足佐原告所為指控不實。

復就頂樓部分，原告主張104 年8 月間，因蘇迪勒颱風吹落系爭建物頂樓加蓋部分之屋頂鐵皮，因此予以拆除重建然原告上開主張頂樓增建物之損害，確係在買賣標的物之危險移轉後，才因蘇迪勒強烈颱風之侵害所造成，縱不論原告前開所述是否屬實，然該損害被告並無賠償之責任可言。

本件系爭不動產買賣交易，僅就系爭5 樓之建物暨土地持分計價，買賣價金並未加計頂樓加蓋部分，依系爭契約之約定就頂樓加蓋部分，出賣人不負權利瑕疵擔保責任，舉重明輕，出賣人就頂樓加蓋部分亦不負擔物之瑕疵擔保責任，故本件系爭鑑定報告中，有關頂樓加蓋部分之修繕計價，應不列入本案考量之範圍內。

再有關氯離子含量部分，系爭鑑定報告中有關氯離子檢測部分實不得採為認定事實之依據，蓋本件系爭不動產於104 年3 月17日交屋後，業經原告施作兩次取樣之三次氯離子含量試驗，其結果分別為104 年3 月31日時之取樣，氯離子含量為0. 643k g/㎥、0.250kg/㎥、0.602kg/㎥；

104 年12月16日時之取樣測試氯離子含量0.766kg/㎥、0.588kg/㎥、0.442kg/㎥、0.778kg/㎥、0.528k g/ ㎥、0.360kg/㎥，依上開氯離子檢測結果顯示，氯離子含量分別最小值為0.250 kg/ ㎥，最大值為0.778 kg/ ㎥，而9 個取樣點的平均值則為0.5507kg/ ㎥，試驗結果均未逾適用於76年間興建完工本件系爭不動產之經濟部標準檢驗局於83年7月22日修訂之CNS3090A2042預拌混凝土國家標準每立方公尺0.6 公斤。

本件訴訟中臺北市建築師公會以系爭鑑定報告施作系爭不動產之氯離子含量之時間點，已距離兩造買賣系爭不動產買賣標的物之危險移轉後近三年，況本件系爭鑑定報告書進行鑑定時，原告在被告準時到場前已直接堅持指定兩個位於廁所之取樣點（見本院卷㈡第13頁、第28頁編號1 、2 等兩處位置），其檢測值竟然高達：編號樑1 氯離子含量1.7585kg/ ㎥、編號樑2 氯離子含量1.4426kg/ ㎥，平均值為1.6 kg/ ㎥為前揭104 年間原告所自行施作測試之9 個取樣點平均值的2.9 倍，且亦明顯高於系爭鑑定報告施作系爭不動產主建物部分之其他取樣點之氯離子含量（5 樓主建物部分其他樑柱取樣點之氯離子含量約為0.5 kg/ ㎥上下），是被告焉能如此精準的指定兩個氯離子含量均超過標準極大值的取樣點，顯屬有疑，況為何原告所選擇的兩個取樣點，都恰好在浴廁之內，是否已預知「系爭建物為76年建造完成之老舊公寓，歷經30餘年之歷程，其浴廁會因經常由使用人以鹽酸清潔，而導致浴廁內局部樑、柱混凝土受汙染，而致氯離子含量檢測超過標準極大值」之可能，益徵本件系爭鑑定報告不可採。

原告無法據系爭鑑定報告主張在104 年3 月17日交屋即危險移轉時，即有氯離子含量超標之事實存在。

又系爭契約第13條第2項氯離子含量檢測業約定「…簽定不動產買賣契約後，甲方（按指原告）得自費並請求乙方（按指被告）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。

測量廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在84年6 月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/㎥（不含）以上；

該日期以後者，約定為0.3kg/㎥（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款。」

。

本件系爭不動產建築完成日期為76年間，系爭契約第13條第2項氯離子含量檢測約定混凝土氯離子含量容許值應為0.6kg/㎥（不含）以上，而據本件系爭不動產於104 年3 月17日交屋後，業經原告施作前揭兩次取樣之三次氯離子含量試驗，其結果9 個取樣點的平均值則為0.5507kg/ ㎥，並未逾系爭契約第13條第2項氯離子含量檢測約定，即混凝土氯離子含量容許值並未超過為0.6 （kg/ ㎥）（不含）以上，故本件系爭不動產氯離子含量檢測，符合系爭契約書第13條第2項之約定品質。

系爭不動產自104 年3 月17日交屋時起，至107 年1月25日本件訴訟中臺北市建築師公會以系爭鑑定報告施作系爭不動產之氯離子含量之時點，已歷1045天。

本件系爭鑑定報告之氯離子含量，究竟是原建材（起造時）或買賣標的物危險移轉時之氯離子含量過高，還是因為在系爭不動產移轉給被告後之1,045 天的期間內，因其他外來因素導致系爭鑑定報告書進行鑑定之位於廁所之取樣點（見本院卷㈡第13頁、第28頁編號1 、2 等兩處位置），其檢測值明顯高於系爭鑑定報告施作系爭不動產主建物部分之其他取樣點之氯離子含量（5 樓主建物部分其他樑柱取樣點之氯離子含量約為0.5 kg/ ㎥上下），亦高於前揭104 年間原告所自行施作測試之9 個取樣點平均值的2.9 倍，此部分應先由原告負舉證之責。

又原告於購買系爭不動產時，已明知系爭不動產有漏水情形，據此要求被告降低售價，並承諾將漏水部分排除被告擔保責任，並原告日後裝潢時自行負責修繕，但原告在前揭危險移轉後之1,045 天內，根本沒有進行漏水之修繕，則系爭不動產氯離子含量隨時間拉長而增加，此非屬可歸責於被告之事由。

按房屋之氯離子含量非屬一般人可輕易得知，需藉由專業之鑑定機關就房屋之混凝土鑽孔採樣後予以試驗鑑定，被告既未曾委託專業機構檢測，即無從知悉系爭不動產之氯離子含量情形，自亦無從事先告知原告，實難認被告有保證系爭不動產鋼筋混凝土氯離子含量合乎現行國家標準，或有何故意不告知瑕疵之情事。

是雙方於系爭契約書第13條第2項氯離子含量檢測約定，而據前揭原告於104 年3 月31日、104 年12月16日鑽心取樣九處試驗結果平均值為0.5507㎏／㎥，已符合系爭契約約定品質，不構成解除契約之事由。

又房屋是否因瑕疵而達不堪居住之程度，非僅氯離子含量一項即可認定，尚須就鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度等項目綜合判斷始能認定，此外，尚應審酌該瑕疵可否經由補強及防蝕處理等方法修復之。

是以房屋倘若尚無礙於居住或可得修復，縱有氯離子含量過高之情，原告主張解除契約，即屬有失公平，不應准許。

本件系爭鑑定報告已認定系爭不動產混凝土抗壓強度符合原設計要求之抗壓強度，尚無立即性危險。

系爭不動產屋齡已30餘年，其間經歷921及331 地震，從系爭鑑定報告中均無提及樑、柱、牆面有何瑕疵，且未提及大樓有何明顯裂損情形，亦顯示尚未達不堪居住狀態。

依此，原告雖主張系爭不動產混凝土氯離子含量過高，但就是否已達不堪居住之重大瑕疵而達足以解除契約之程度，亦未盡其舉證責任。

從而，依民法第359條但書規定，原告所為解除系爭契約並不合法。

況買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，民法第356條第1項定有明文。

末買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第365條第1項定有明文。

本件據原證四號之律師函（見本院卷㈠第38頁）內容，足認原告前於104 年5 月6 日即已為系爭不動產之瑕疵通知，然卻遲至106 年5 月3 日始提起本件訴訟，顯已逾民法第365條第1項請求權時效之規定等語置辯。

並答辯聲明：㈠、原告之訴均駁回。

㈡、如受不利益判決，願供擔保請准宣告免假執行。

三、系爭不動產原為被告所有，兩造於104 年2 月7 日簽訂系爭契約，約定由原告以總價21,500,000元，向被告購買系爭不動產，嗣業於104 年3 月13日為系爭不動產移轉所有權登記，並於104 年3 月17日交屋；

被告已就系爭不動產繳納104年度至107 年度房屋稅共6,538 元，與104 年度至106 年度地價稅共計14,626元，總計21,164元等情，此有不動產買賣契約書、建物登記第二類謄本、臺北市大安地政事務所異動索引、104 年度至107 年度房屋稅及104 年度至106 年度地價稅單據等附卷足稽（見本院卷一第11頁至第15頁、第83頁至第85頁；

本院卷二第95頁至第101 頁），且為兩造所不爭執，此部分之事實，自堪信為真實。

四、原告主張系爭不動產有滲漏水、鋼筋外露、水泥塊剝落、樑柱龜裂以及氯離子超標等瑕疵，且系爭不動產所涉瑕疵，經系爭鑑定報告書鑑定結果確屬存在，故系爭不動產欠缺交易通念下之通常效用及契約預定之效用與被告保證之品質，原告自得先位依民法第359條規定解除系爭契約，並依民法第259條之規定請求被告回復原狀即請求被告返還買賣價金21,500,000元、修復系爭不動產之必要費用200,000 元及原告於締約後所負擔之房屋稅及地價稅21,164元，共計21,721,164元；

若認原告不得依民法第359條解除契約，原告亦得備位依系爭契約第13條第2項之約定解除系爭契約，再依民法第259條之規定請求被告返還上開金額，復若認原告主張解除系爭契約無理由，上開瑕疵之修繕費用及交易價值之減損總計4,321,068 元，原告因此因系爭不動產上述瑕疵總計受有4,321,068 元之損害，亦得依民法第360條規定為第二備位聲明請求被告賠償等語，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。

是本件兩造爭點厥為：㈠、原告主張系爭不動產有氯離子超標等瑕疵，故系爭不動產欠缺交易通念下之通常效用及契約預定之效用與被告保證之品質，原告自得先位依民法第359條規定解除系爭契約，並依民法第259條之規定請求被告回復原狀，有無理由？㈡、原告主張系爭不動產有氯離子超標之情形，原告得依系爭契約第13條第2項之約定解除系爭契約，再依民法第259條之規定請求被告回復原狀，有無理由？㈢、原告主張其因系爭不動產之瑕疵總計受有4,321,068 元之損害，其得依民法第360條規定請求被告負損害賠償責任，有無理由？茲分述如下：

㈠、原告主張系爭不動產有氯離子超標等瑕疵，故系爭不動產欠缺交易通念下之通常效用及契約預定之效用與被告保證之品質，原告自得先位依民法第359條規定解除系爭契約，並依民法第259條之規定請求被告回復原狀，有無理由？１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條定有明文。

次按所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言，則買受人解除契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除契約所受損害程度而為判斷（最高法院97年度台上字第256 號民事判決意旨可資參照）。

２、經查，觀諸卷附系爭契約所附系爭現況說明書第17點所載「是否曾經做過氯離子含量檢測」，勾選為「否」（見本院卷一第51頁），足見兩造簽訂系爭契約時，對系爭不動產之氯離子含量標準，並無檢測資訊可資約定，又原告亦未舉證證明兩造於簽訂系爭契約買賣系爭不動產之交易過程中，兩造曾就系爭不動產有關混凝土氯離子含量一事提出討論並為約定之品質，故本件已難認兩造簽訂系爭契約買賣系爭不動產時，被告有就系爭不動產混凝土氯離子含量有保證之品質。

另兩造於系爭契約第13條第2項氯離子含量檢測業約定「簽定不動產買賣契約後，甲方（按指原告）得自費並請求乙方（按指被告）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。

測量廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在84年6 月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/㎥（不含）以上；

該日期以後者，約定為0.3kg/㎥（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款。」

（見本院卷一第14頁），是既然兩造就系爭不動產之氯離子含量檢測約定條款中，係以興建完工日期在84年6 月30日以前之建物，約定以0.6kg/㎥為買方得解除買賣契約之標準，足認縱使兩造有就系爭不動產混凝土氯離子含量有約定之品質，亦係以0.6kg/㎥為標準，蓋系爭建物為84年以前完工之中古屋乙情，顯為原告所知悉，故系爭契約就系爭不動產混凝土氯離子含量所約定契約預定效用之品質，即應依系爭契約第13條第2項就氯離子含量檢測之約定條款解釋為以系爭不動產「主建物之樑、柱等共取三個樣本為準檢測平均值不得超過0.6kg/㎥」，應可認定。

至就系爭不動產混凝土氯離子含量之品質，以社會通念之通常效用而言，本件系爭建物為屋齡數十年之老舊中古屋，此類老舊中古屋興建時，係以當時之相關法令為興建安全標準，而非以購買當時之政府法規為安全標準，此當為購買老舊中古屋之買受人所得預見及考量，以社會常情而言，購買老舊中古屋之一般社會民眾，當不會期待其所購買之老舊中古屋需符合政府最新法規對於耐震、氯離子等為最新較嚴格之標準，蓋若欲購買此類符合最新法規對於耐震、氯離子為較嚴格之法令標準者，當會在市場上尋求法令修改後所興建完工房屋，此應為社會常情，且為普遍社會大眾所能接受，故本件系爭建物為84年以前完工之中古屋，其就混凝土氯離子含量之標準，應依當時之國家標準即0.6kg/㎥（見本院卷二第11頁），本件原告欲以104 年修改之國家標準以0.15kg/ ㎥去要求完工於76年間，依83年之國家標準僅需低於0.6 kg/ ㎥（見本院卷二第11頁），此顯非社會通念下就系爭建物之通常效用，蓋為保障居住安全而欲購買依據較新較嚴格之法令規定興建之建築者，本會在購買時考量建築興建完工之日期，此當為社會常情，故本件系爭不動產混凝土氯離子含量之品質，就社會通念之通常效用而言，應依83年之國家標準僅需低於0.6 kg/ ㎥（見本院卷二第11頁）。

３、又查，本件系爭不動產於104 年3 月17日由被告交屋予原告後，業經原告自行委託厚昇工程顧問有限公司材料實驗室進行兩次取樣檢測系爭不動產混凝土氯離子含量結果，其結果分別為104 年3 月31日時之取樣檢測，氯離子含量為0.643kg/㎥、0.250kg/㎥、0.602k g/ ㎥；

104 年12月16日時之取樣測試氯離子含量0.766kg/㎥、0.588kg/㎥、0.442kg/㎥、0.778kg/㎥、0.528kg/㎥、0.360kg/㎥，此有氯離子含量試驗報告在卷可參（見本院卷二第74頁至第76頁），依上開氯離子檢測結果顯示，氯離子含量分別最小值為0.250 kg/ ㎥，最大值為0.778 kg/ ㎥，104 年3 月31日時之三個取樣檢測平均值為0.498kg/㎥，104 年12月16日時之六個取樣測試氯離子含量平均值為0.577kg/㎥，前開兩次原告於訴訟前自行施作的九個取樣測試氯離子含量平均值為0.5507kg/ ㎥，試驗結果均未逾適用於76年間興建完工之系爭不動產之經濟部標準檢驗局於83年7 月22日修訂之CNS3090A2042預拌混凝土國家標準每立方公尺0.6 公斤，則揆諸前開說明，系爭不動產之混凝土氯離子含量之品質，顯然未違背被告保證之品質及契約預定之效用與社會交易通念下之通常效用，應可認定。

４、至本件訴訟中原告聲請臺北市建築師公會鑑定，系爭鑑定報告就系爭不動產之混凝土氯離子含量檢測結果為五樓樑1 、樑2 、樑3 氯離子含量分別為1.7585kg/ ㎥、1.4426kg/ ㎥、0.5808kg/ ㎥，加蓋頂樓樑4 、柱1 及板2 氯離子含量分別為2.3509kg/ ㎥、1.6888kg/ ㎥、0.1928 kg/㎥，五樓柱3 、柱5 氯離子含量分別為0.5366kg/ ㎥、0.4623kg/ ㎥，，五樓板4 、板6 氯離子含量分別為0.2021kg /㎥及0.5180kg/ ㎥，平均值為0.3601kg/ ㎥，此有系爭鑑定報告在卷可參（見本院卷二第13頁）。

然其中就加蓋頂樓部分之氯離子含量，因該加蓋頂樓為違法增建，兩造本就以系爭契約約定以現況交屋（見本院卷一第12頁背面），且衡情而言違法增建之頂樓加蓋建築之混凝土強度當與原告所購買之系爭不動產建物建築主體結構安全均不生影響，況本件依兩造所簽訂之系爭契約第13條第2項就氯離子含量檢測之約定條款亦明確載明「檢測點以『主建物』之樑、柱等共取三個樣本為準」（見本院卷二第14頁），故系爭鑑定報告就之混凝土氯離子含量檢測結果，其中就違法增建之頂樓加蓋部分之採樣檢測結果值，應無參考之必要。

而系爭鑑定報告就系爭不動產之混凝土氯離子含量檢測結果，五樓主建物部分共採樣七個點，其檢測值超過上開認定本件系爭契約契約預定之效用與社會交易通念下之通常效用品質之0.6kg/㎥者，僅有兩處，其餘五處均為約0.5 kg/㎥上下（見本院卷二第13 頁），然上開較高之兩處（編號樑1氯離子含量1.7585kg/㎥、編號樑2氯離子含量1.4426kg/㎥），本件被告爭執該兩處係鑑定時原告在被告準時到場前已直接指定該兩個位於廁所之取樣點（見本院卷二第28頁、第67頁），該兩處明顯高於系爭鑑定報告施作系爭不動產主建物部分之其他取樣點之氯離子含量（5樓主建物部分其他樑柱取樣點之氯離子含量約為0.5 kg/㎥上下），又明顯高於原告前開於104年間在本案訴訟前自行委託施作檢測之氯離子含量平均值0.577kg/㎥，而該兩處取樣時，被告又未到場見證，是上開兩處取樣點之施作檢測值是否可為參考，尚屬有疑。

況系爭鑑定報告施作系爭不動產之氯離子含量之時間點，已距離兩造買賣系爭不動產買賣標的物之危險移轉後近三年，而上開兩處明顯高於系爭鑑定報告施作系爭不動產主建物部分之其他取樣點之氯離子含量約為0.5 kg/㎥，又明顯高於原告前開於104年間在本案訴訟前自行委託施作檢測之氯離子含量平均值0.577kg/㎥之取樣點，又都恰好在浴廁之內，因此尚難認定107年1月間此兩處氯離子含量顯然高於其他採樣點，其氯離子含量較高之原因，究竟係在104年3月間系爭不動產移轉予原告時，即有氯離子含量超標之事實存在，抑或係在系爭不動產移轉給被告後至107年1月間此近三年之期間內，因其他外來因素導致系爭鑑定報告書進行鑑定之位於廁所之取樣點，其檢測值明顯高於系爭鑑定報告施作系爭不動產主建物部分之其他取樣點之氯離子含量，亦高於前揭104年間原告所自行施作測試之9個取樣點平均值，故本件尚難以系爭鑑定報告書進行鑑定之位於廁所之取樣點即五樓樑1、樑2氯離子含量為1.7585kg/㎥、1.4426kg/㎥，即遽為被告不利之認定。

５、則本件綜合考量兩造簽訂系爭契約買賣系爭不動產時，尚難認定被告有就系爭不動產混凝土氯離子含量有保證之品質；

且系爭契約就系爭不動產混凝土氯離子含量所約定契約預定效用之品質，應依系爭契約第13條第2項就氯離子含量檢測之約定條款解釋為以系爭不動產「主建物之樑、柱等共取三個樣本為準檢測平均值不得超過0.6kg/㎥」；

又本件系爭不動產完工於76年間，依83年之國家標準僅需低於0.6 kg/ ㎥，故本件系爭不動產混凝土氯離子含量之品質，就社會通念之通常效用而言，應依83年之國家標準僅需低於0.6 kg/ ㎥；

而本件系爭不動產於104 年3 月17日由被告交屋予原告後，業經原告自行進行兩次取樣檢測系爭不動產混凝土氯離子含量結果，104 年3 月31日時之取樣檢測及104 年12月16日時之取樣測試，氯離子含量平均值均未超過0.6kg/㎥；

107年1 月間系爭鑑定報告書進行鑑定之結果，就五樓主建物部分，除因有疑義無法據為參考值之上述兩處位於廁所之採樣點之數值以外，其餘5 樓主建物之取樣檢測氯離子含量平均亦均未超過0.6kg/㎥。

再參以系爭鑑定報告亦明確載明系爭不動產尚無立即性危險，雖仍有影響建築物之結構安全，鋼筋外露、水泥塊剝落及龜裂等情形，亦尚屬輕微，修復費用約3 萬餘元，滲漏水之修繕費用亦僅須數十萬元（見本院卷二第12頁、第13頁、第14頁）。

就系爭不動產氯離子含量部分，已難認被告應負瑕疵擔保責任，而就鋼筋外露、水泥塊剝落、龜裂及滲漏水部分，尚不論被告是否應負瑕疵擔保責任，從系爭鑑定報告可知該等瑕疵只需數萬元及數十萬元之修繕費用，與本件系爭不動產之買賣價金高達兩千餘萬元及相關稅捐、仲介費用之支出而言，若讓原告得主張解除契約，對被告顯有失公平，是本件原告主張系爭不動產有氯離子超標等瑕疵，故系爭不動產欠缺交易通念下之通常效用及契約預定之效用與被告保證之品質，原告得先位依民法第359條規定解除系爭契約，尚不可採，從而其依民法第259條之規定請求被告回復原狀，亦無理由。

㈡、原告主張系爭不動產有氯離子超標之情形，原告得依系爭契約第13條第2項之約定解除系爭契約，再依民法第259條之規定請求被告回復原狀，有無理由？１、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例意旨可資參照。

２、經查，兩造於系爭契約第13條第2項氯離子含量檢測業約定「簽定不動產買賣契約後，甲方（按指原告）得自費並請求乙方（按指被告）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。

測量廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在84年6 月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/㎥（不含）以上；

該日期以後者，約定為0.3kg/㎥（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款。」

（見本院卷一第14頁）。

又查，本件系爭不動產於104 年3 月17日由被告交屋予原告後，業經原告自行委託厚昇工程顧問有限公司材料實驗室進行兩次取樣檢測系爭不動產混凝土氯離子含量結果，其結果分別為104 年3 月31日時之取樣檢測，氯離子含量為0.643kg/㎥、0.250kg/㎥、0.602kg/㎥；

104 年12月16日時之取樣測試氯離子含量0.766kg/㎥、0.588kg/㎥、0.442kg/㎥、0.778kg/㎥、0.528kg/㎥、0.360kg/㎥，此有氯離子含量試驗報告在卷可參（見本院卷二第74頁至第76頁），依上開氯離子檢測結果顯示，氯離子含量分別最小值為0.250 kg/ ㎥，最大值為0.778 kg/ ㎥，104 年3 月31日時之三個取樣檢測平均值為0.498kg/㎥，104 年12月16日時之六個取樣測試氯離子含量平均值為0.577kg/㎥，前開兩次原告於訴訟前自行施作的九個取樣測試氯離子含量平均值為0.5507kg/ ㎥，試驗結果均未逾適用於76年間興建完工之系爭不動產之經濟部標準檢驗局於83年7 月22日修訂之CNS3090A2042預拌混凝土國家標準每立方公尺0.6 公斤。

從而，依上開原告於簽定不動產買賣契約後自費檢測之結果，既然未超過系爭契約第13條第2項所約定得解除契約之氯離子含量標準，故本件原告主張其得依據系爭契約第13條第2項之約定解除系爭契約再依民法第259條之規定請求被告回復原狀，均無理由。

至原告主張所依據之訴訟中其聲請臺北市建築師公會鑑定之系爭鑑定報告結果之檢測值為認定依據，然原告既然已於兩造簽訂系爭契約後之一年內測試過兩次均未達到約定得解除契約之標準，豈有一測再測，測到近三年後能再測，且系爭契約第13條第2項僅約定主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，然原告於104 年3 月31日時取樣三個點平均值已未超標，又於104 年12月16日時取樣六個點，平均值仍未超標，再於近三年後取樣七個點（五樓主建物部分），然後以上述有爭議位於廁所內且異常高於同時其採樣之五樓主建物其他點之數值而作為其得解除契約之依據，此種於簽訂契約後一測再測，測三個點、六個點、七個點，在多數平均值均未超標之情形下，直到近三年後測到位於衛浴廁所內異常高於其他主建物樑柱之檢測值後，再據以為系爭契約第13條第2項之解約理由，不但顯然不符合系爭契約第13條第2項之約定意旨，亦顯然不符合交易常情，且有害於交易安定之保障。

故本件原告主張系爭不動產有氯離子超標之情形，原告得依系爭契約第13條第2項之約定解除系爭契約，再依民法第259條之規定請求被告回復原狀，實不可採。

㈢、原告主張其因系爭不動產之瑕疵總計受有4,321,068 元之損害，其得依民法第360條規定請求被告負損害賠償責任，有無理由？１、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；

出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。

又按民法第360條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。

必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。

苟無此種約定，縱其物有滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，亦僅得依同法第359條解除契約或請求減少其價金，最高法院71年度台上字第208 號裁判意旨參照。

２、經查，本件兩造簽訂系爭契約買賣系爭不動產時，尚難認定被告有就系爭不動產混凝土氯離子含量有保證之品質；

且系爭契約就系爭不動產混凝土氯離子含量所約定契約預定效用之品質，應依系爭契約第13條第2項就氯離子含量檢測之約定條款解釋為以系爭不動產「主建物之樑、柱等共取三個樣本為準檢測平均值不得超過0.6kg/㎥」；

又本件系爭不動產完工於76年間，依83年之國家標準僅需低於0.6 kg/ ㎥，故本件系爭不動產混凝土氯離子含量之品質，就社會通念之通常效用而言，應依83年之國家標準僅需低於0.6 kg/ ㎥；

而本件系爭不動產於104 年3 月17日由被告交屋予原告後，業經原告自行進行兩次取樣檢測系爭不動產混凝土氯離子含量結果，104 年3 月31日時之取樣檢測及104 年12月16日時之取樣測試，氯離子含量平均值均未超過0.6kg/㎥；

107 年1月間系爭鑑定報告書進行鑑定之結果，就五樓主建物部分，除因有疑義無法據為參考值之上述兩處位於廁所之採樣點之數值以外，其餘5 樓主建物之取樣檢測氯離子含量平均亦均未超過0.6kg/㎥等情，均已認定如前。

故就系爭不動產氯離子含量標準之品質而言，已難認有何缺少被告所保證之品質。

從而，本件原告就系爭不動產氯離子含量部分主張其因氯離子含量超標之瑕疵，因補強系爭不動產結構安全之施工費用須1,186,606 元，及因此減損交易價值之金額為2,580,000 元，上開損害其得依據民法第360條之規定請求被告賠償，自無所據。

３、另原告主張系爭不動產有滲漏水、鋼筋外露、水泥塊剝落、樑柱龜裂等瑕疵，由系爭鑑定報告計算上開瑕疵之修繕費用分別為滲漏水部分之修繕517,042 元，鋼筋外露、水泥塊剝落、龜裂瑕疵之修復費用37,420元，原告得依據民法第360條之規定請求被告賠償。

其中就系爭不動產經系爭鑑定報告鑑定有鋼筋外露、水泥塊剝落、樑柱龜裂等情形，然系爭鑑定報告認此損害程度尚屬輕微，修復費用僅須37,420元（見本院卷二第13頁），且亦未為鑑定該等情形發生之時點，而系爭鑑定報告之勘查、鑑定時間，距離兩造間買賣系爭不動產及移轉買賣標的之時間，已近三年，本院自無從判斷，該等須修復之鋼筋外露、水泥塊剝落、樑柱龜裂等情形，發生之時間究竟在買賣標的移轉前或移轉後，衡以系爭不動產為屋齡甚舊之中古屋，建築結構體本會隨時間經過，而風化等自然損害，故因無從判斷該等需修繕之鋼筋外露、水泥塊剝落、樑柱龜裂等情形產生之時間是否係在買賣標的物危險移轉前所發生，尚難為有利原告之認定，是此部分原告依據民法第360條之規定請求被告賠償，尚難可採。

至於滲漏水瑕疵之修繕費用，系爭鑑定報告已依據系爭不動產之漏水狀況判斷認定系爭不動產之滲漏水時間，大約已有3 年至5 年，即在買賣標的物危險移轉時之104 年間，應已有漏水之情形，參以系爭契約第17條第8項，已約定「本標的物現況無滲漏水情事」（見本院卷一第14頁背面），足認被告簽訂系爭契約時，已有約定系爭不動產無滲漏水之品質，參以系爭鑑定報告之意見可認系爭不動產在兩造簽訂系爭不動產時應已有產生滲漏水之瑕疵，從而就此滲漏水之瑕疵，被告自應負瑕疵擔保責任，此部分原告依據民法第360條之規定，請求被告賠償滲漏水部分之修繕費用517,042 元，尚屬有據。

五、綜上所述，原告先位主張其得依民法第359條法定解除權解除系爭契約後，依民法第259條第1款、第2款、第5款等規定請求被告負回復原狀責任，即先位聲明：被告應給付原告21,721,164元，暨其中21,500,000元部分自104 年5 月15日起至清償日止，其中200,000 元部分自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其中21,164元部分自民事準備二狀繕本送達起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許；

原告第一備位主張其得依系爭契約第13條第2項約定解除權之約定解除系爭契約後，再依民法第259條第1款、第2款、第5款等規定請求被告負回復原狀責任，即第一備位聲明：被告應給付原告21,721,164元，暨其中21,500,000元部分自民事準備三狀繕本送達之翌日起至清償日止，其中200,000 元部分自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其中21,164元部分自民事準備二狀繕本送達起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦無理由，不應准許；

原告第二備位主張依民法第360條規定，請求被告負損害賠償責任，即第二備位聲明請求被告應給付原告517,042 元，及自訴狀繕本送達之翌日即106 年6 月15日（見本院卷一第61頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，則無所據，應予駁回。

又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 108 年 5 月 28 日
民事第七庭 法 官 張宇葭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 28 日
書記官 鍾子萱