臺灣臺北地方法院民事-TPDV,106,重訴,978,20190508,1

臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第978號
原 告 金永基股份有限公司

法定代理人 陳武剛
訴訟代理人 葉銘功律師
張太祥律師
黃芊雅律師
被 告 臺北市政府

法定代理人 柯文哲
訴訟代理人 許聖倫
賴順釧
訴訟代理人 馬惠美律師
陳紹倫律師

上列當事人間請求調整租金事件，本院於中華民國108年4月24日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
一、原告主張：
(一)被告於民國93年間公開招標B5臺北市○○區○○段○○段00○00○0○00○0地號（下合稱系爭土地）設定地上權，由原告得標並於同年4月5日與被告簽立「臺北市市有非公用土地設定地上權契約書」（下稱系爭地上權契約書）取得系爭土地之地上權，其地上權之權利金為新臺幣（下同）13億2,222萬2,222元，存續期間自地上權登記完成之日起算50年（即93年4月30日至143年4月29日）。
按系爭地上權契約書第4條約定「月地租為273萬3,688元，自地上權設定登記完成之日起算。
乙方（即原告）應於每季（三個月為一季）第三個月15日前向甲方（即被告）給付當季地租。
…前項月地租，係按契約簽訂當期土地公告地價百分之五計算年地租後，再以其拾貳分之壹計算（四捨五入）。
公告地價調整時，其地租應於公告地價調整之日起隨同調整。」
。
系爭地上權地租於104年度時每季仍為1,123萬6,313元（月地租為374萬5,438元），詎被告於105年度為配合中央合理化土地稅基政策，落實照價徵稅、公平租稅正義，達到抑制投機炒作、檢少空屋率，使土地得以物盡其用之效果，並導正房市健全之正面效益，大幅調整105年度公告地價，致系爭地上權地租自105年第1季起竟飆升為1,681萬3,413元（月地租為560萬4,471元），104年度與105年度月地租相差185萬9,033元，漲幅高達約50 %，然原告非利用買賣房地、不當持有房地而從中謀取利益之炒房投資客，被告此舉造成非投資客之原告持有地上權之成本劇增，顯然與抑制投機炒作房地之打擊對象不合，亦不能達到政策目的，恐造成民間投資意願降低、土地開發招商無人問津。
是被告因政策之故，大幅調整公告地價，其調升幅度異於歷年，顯非原告於締約當時所得預見，且系爭地上權月地租漲幅高達50%，與市場景氣嚴重悖離，極不合理且顯失公平，原告遂發函請求被告調整地租，遭被告拒絕，原告自得依民法第227條之2第1項、第835條之1第1項請求被告減少租金，請法院擇一為原告有利之判決。
(二)按消費者物價指數係反映商品於市場上之價格統計而得之物價變動指標，以百分比變化為表達形式，係利用經濟學之統計方式用來衡量通貨膨脹之主要指標之一。
查行政院主計處公告消費者物價指數（房租類）105年1月為103.39，亦即以100年度作為基期，105年房租類之物價指數上漲幅度為3.39%，為衡平原告持有系爭地上權之成本與收益，應參酌國內房租類消費者物價指數，且與本件欲調減之系爭地上權月地租關聯性最密切，故本件租金調整應以此為調減內容及計算基礎。
系爭地上權104年度月地租為374萬5,438元，現行105至107年度月地租為560萬4,471元，105至107年度月地租依105年1月消費者物價指數房租類調減為387萬2,408元【374萬5,438元×(1＋3.39%)＝387萬2,408元】，每月地租調減金額為173萬2,063元（560萬4,471元－387萬2,408元＝173萬2,063元）。
(三)聲明：原告向被告設定其所有坐落B5臺北市○○區○○段○○段00○00○0○00○0地號土地之地上權月地租，應自105年1月1日起至107年12月31日止，由560萬4,471元減為387萬2,408元。
二、被告答辯略以：
(一)臺北市信義計畫地區自69年劃設，隨時代發展趨勢從70年代之信義副都心，到80年代之國際金融中心、90年代之亞太營運中心，迄今已成為臺灣國際化之櫥窗。
為因應前述各階段之發展，臺北市政府分別於83年及89年進行第一次通盤檢討及第二次通盤檢討，後續為配合都市發展之多元性及市場機制，遂於92年及93年放寬松仁路以東及信義路5段以南之特定業務區之土地使用分區管制，其後歷經10餘年之發展，信義計畫地區已成為臺北市之主要核心，成為臺灣之金融、商務、辦公、購物及休閒中心。
被告前於93年2月間公告釋出信義計畫區B5市有土地，即被告管理之臺北市○○段0○段00○0000○0000地號市有非公用土地，該地都市計畫使用分區為「特定業務用地」，可規劃作為旅館大樓、資訊科技大樓、企業總部及綜合商業大樓（包括服務業、餐飲、娛樂、健身服務等），被告並以設定地上權方式供廠商開發利用，期與鄰近新光三越百貨、華納威秀娛樂商業區及國泰金控等金融機構與台北國際金融大樓相互呼應，俾促進信義計畫區商業活動之整體繁榮，該案由原告及晶華國際酒店股份有限公司等共5家廠商投標，最後由原告以最高權利金報價金額13億2,222萬2,222元得標，雙方並於93年4月5日簽訂臺北市信義計畫區編號B5市有土地設定地上權契約書，由被告將系爭土地設定地上權予原告興建地上建物，地上權存續期間為50年。
98年間，原告於系爭土地興建之全豐盛信義計畫105大樓（即克緹國際大樓，門牌號碼臺北市○○路000號）落成啟用，為信義計畫區具指標性商業辦公大樓，吸引外資金融機構、外商企業承租設點，原告並隨信義計畫區整體蓬勃發展，而利益均霑。
原告援引民法第835條之1第1項請求酌減租金，然系爭地上權契約係於民法第835條之1第1項修法前簽訂，基於法律不溯及既往原則，自無適用餘地。
又本件縱有民法第835條之1第1項規定適用，解釋上須具備於地上權設定後發生土地價值跌降及依原定地租給付顯失公平兩項要件，地上權人使得請求法院減少租金，惟原告請求減少租金之原因為公告地價上漲，且依鑑定報告所示，系爭土地於105年1月1日土地價值較102年1月1日上升約13.39%，較102年、103年、104年三年土地平均總值上升約4.94%，價值並無跌降，顯與地上權人依民法第835條之1第1項規定請求減少租金之要件不符。
另系爭地上權契約已明定每年地租隨公告地價浮動調整，則系爭土地租金之計算已依據公告地價反映之土地價值漲跌幅度調整，並無任何顯失公平之處。
再者，由鑑定人評估系爭土地興建商辦之推估收益，可知原告縱使繳納本件地上權租金後，仍然獲利甚豐，說明如下：①鑑定報告評估1樓店面淨收益為2,442萬418元/年，然因原告無須繳納地價稅70萬7,696元，加計地價稅70萬7,696元後除以12個月，每月推估約209萬4,010元。
②鑑定報告以4樓為比準層，評估4樓淨收益為1,210萬1,072元/年，加計原告無須繳納地價稅70萬7,696元，並除以12個月，每月推估收益為106萬7,397元。
③2樓、3樓、5樓、6樓部分，鑑定報告以上開樓層效用比為4樓比準層之101%，故此4個樓層推估收益各為107萬8,071元。
④7樓、8樓部分，效用比為4樓比準層之102%，此2個樓層推估收益各為108萬8,745元/月。
9樓、10樓效用比皆為4樓比準層103%，每月推估收益各約為109萬9,419元。
11樓、12樓效用比皆為4樓比準層104%，每月推估收益各約為111萬93元。
13樓、14樓效用比為4樓比準層105%，每月推估收益各為112萬767元/月。
15樓效用比為4樓比準層106%，故15樓每月推估收益為113萬1,441元/月。
⑤地下停車場部分，參照本市停管處臺北101大樓車位租金每月1萬元之價格，依鑑定報告記載，系爭大樓假設劃定131個平面車位，原告每月出租車位之營業收入約131萬元。
綜上，系爭克緹國際大樓105年每月估算租金推估收益約為1,655萬4,342元，另再扣除原告締約時繳交之權利金13億2,222萬2,222元按月攤提費用約262萬3,457元，並扣除105年度應繳納560萬4,471元地租金，得出每月推估淨收益為832萬6,414元，每年之推估淨收益約9,991萬6,971元，原告起訴時資本額為5千萬元，其每年推估淨收益將近2個資本額，獲利應屬豐厚，從而按105年度公告地價計收地上權租金，應無顯失公平情事。
再依鑑定報告結果，系爭土地於105年1月1日之評估市值為73億7,925萬7,600元，而105年公告地價調漲後，系爭土地合計公告價格為13億4,507萬3,000元，僅約為鑑定評估市值18%，可見即便調漲公告地價，依然遠低於市場價值，若以信義區大約2 %不動產投資報酬率計算，系爭地上權年租金縱為1億4,758萬5,125元亦屬合理範圍，原告依調整後之105年度公告地價給付每年地上權年租金625萬3,652元，自難謂為顯失公平。
(二)原告為一有經驗之專業不動產開發商，了解土地公告地價調整機制，對於系爭土地公告地價之調漲，不但得以預見，更具有評估風險之能力，尤以原告公司於93年簽約時，正逢臺北市地標101大樓即將落成，結合市政府大樓、國際會議中心、世貿展覽館、未來捷運興建計畫等，為臺北市規劃最完整之地區，商機無限，日後地價必然上漲。
嗣信義計畫區果真成為臺北市之商業精華中心，房地產價格居高不下，原告得以其專業預見信義計畫區之土地將大幅上漲，公告地價之漲幅亦應為原告所得預料，自不得依民法第227條之2第1項情事變更原則調整租金；
且承前所述，原告獲利豐厚，被告按105年度公告地價計收地上權租金，亦無顯失公平情事。
(三)聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)經查，被告於93年間公開招標系爭土地設定地上權案，由原告得標，兩造於93年4月5日簽訂系爭地上權契約書，由原告取得系爭土地之地上權，存續期間自地上權登記完成之日起算50年（即93年4月30日至143年4月29日）；
而依系爭地上權契約書第4條約定，月地租係按契約簽訂當期土地公告地價5%計算年地租後，再以其1/12計算（四捨五入），公告地價調整時，其地租應於公告地價調整之日起隨同調整；
系爭地上權地租於104年度時依102年度之公告地價計算，每季為1,123萬6,313元（月地租為374萬5,438元），嗣因105年度公告地價調整，系爭地上權地租自105年第1季起隨同調整為1,681萬3,413元（月地租為560萬4,471元），原告於106年4月12日委託律師寄發存證信函請求被告調降地租，經被告於同年4月20日函覆拒絕等情，業據兩造分別提出系爭地上權契約書、臺北市政府財政局104年12月31日北市財金字第10431618100號函、臺北市政府財政局105年3月23日北市財金字第10530356900號函、台北世貿郵局第74號存證信函、臺北市政府財政局106年4月20日北市財金字第10601431600號函、系爭地上權開標清冊等件附卷可憑（見調解卷第17至36頁、本院卷第23至25頁)，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
(二)原告主張政府為抑制房價飆漲而大幅調高105年度公告地價，致系爭地上權租金之漲幅高達50%，非原告締約當時所得預見，且顯失公平，爰依民法第227條之2第1項、第835條之1第1項請求調降系爭地上權租金。
被告則以本件地租計算方式，係約定隨同當期公告地價調整而調整，此為原告簽約時明知且可預見，並無情事變更原則之適用，且調整後之租金亦無顯失公平情事等語置辯。經查：
⑴按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為民法第227條之2第1項所明定。
未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照）。
次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。
但其租賃定有期限者，不在此限。
民法第442條定有明文。
而按地上權之地租與租賃契約之租金。
固屬不同。
然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之。
則二者實相類似。
故關於民法第442條之規定。
於地上權地租之增加。
亦應類推適用（司法院院字第986 號解釋意旨參照）。
因此，鑑於土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，乃仿照民法442 條之規定，於99年2月3日新增民法第835條之1第1項規定：「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之」，以期允當。
該規定雖依民法物權編施行法並未訂有溯及適用之規定，然係因土地所有權人訴請法院核定地租之數額，其性質屬形成之訴，並未限制土地所有權人於該條規定增訂後，請求法院酌定地租，而於判決確定後發生形成力。
再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，此於租用基地建築房屋之租金準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。
又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68 年台上字第3071號判例意旨參照）。
是地上權地租與租賃契約同係因使用土地而支付金錢之對價，上開斟酌租金之依據自可作為衡量地上權地租標準之參考。
承前所述，民法第835條之1第1項規定增訂前，地上權契約當事人尚可類推適用民法442條之規定請求增減租金，則於民法第835條之1第1項仿照民法442條規定增訂後，自無不得逕適用該條規定請求之理。
是原告主張依民法第835條之1第1項請求酌減系爭地上權租金，於法尚無不合。
被告辯稱系爭地上權契約係於民法第835條之1第1項修法前簽訂，基於法律不溯及既往原則，無適用餘地云云，尚非可採。
又兩造雖約定租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，地上權人自非不得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金，業如前述。
被告以系爭契約已明定租金隨同土地申報地價之升降而調整，此為原告締約時所得預料，自不得主張依民法第227條之2第1項情事變更原則請求調整租金云云，亦非可採。
⑵原告主張系爭地上權地租於104年度時依102年度公告地價計算為每月374萬5,438元，詎被告於105年度為抑制房價飆漲，大幅調昇105年度公告地價，致系爭地上權地租自105年起飆升為每月560萬4,471元，兩者相差185萬9,033元，漲幅高達約50%，其調升幅度異於歷年，非原告締約時所得預見，且嚴重悖離市場景氣，而顯失公平等語。
經查，系爭35、35之3、35之5地號土地於102年1月之公告地價分別為每平方公尺128,000元、128,000元、225,000元。
上開土地於105年1月之公告地價分別調整為每平方公尺202,000元、202,000元、307,000元（見調解卷第41、43、45頁），其調漲幅度分別為57.8%、57.8%、36.4%【（當年度地價－上年度地價）上年度地價】，平均約達50%。
然臺北市信義計畫地區自69年劃設，隨時代發展趨勢從70年代之信義副都心，到80年代之國際金融中心、90年代之亞太營運中心，迄今已成為臺灣國際化之櫥窗。
為因應前述各階段之發展，臺北市政府分別於83年及89年進行第一次通盤檢討及第二次通盤檢討，後續為配合都市發展之多元性及市場機制，遂於92年及93年放寬松仁路以東及信義路5段以南之特定業務區之土地使用分區管制，其後歷經10餘年之發展，信義計畫地區已成為臺北市之主要核心，且為臺灣金融、商務、辦公、購物及休閒中心。
被告於93年2月間公告釋出系爭土地，該地都市計畫使用分區為「特定業務用地」，可規劃作為旅館大樓、資訊科技大樓、企業總部及綜合商業大樓（包括服務業、餐飲、娛樂、健身服務等），被告並以設定地上權方式供廠商開發利用，期與鄰近新光三越百貨、華納威秀娛樂商業區及國泰金控等金融機構與臺北國際金融大樓相互呼應，俾促進信義計畫區商業活動之整體繁榮，該案由原告及晶華國際酒店股份有限公司等共5家廠商投標，由原告以最高權利金報價金額13億2,222萬2,222元得標，原告取得系爭地上權後，於系爭土地興建克緹國際大樓（門牌號碼臺北市○○路000號，下稱系爭大樓），該大樓為地上15層、地下3層之辦公商業大樓，1樓規劃為店面、2-15樓規劃為辦公室，地下室1-3樓規劃為坡道平面停車位，總銷售面積達7,592.45坪，車位131個等情，有被告提出臺北市政府都市發展局都市計畫公告、系爭地上權案公告招標、開標清冊附卷可稽（見本院卷第21至25頁），並有原告聲請本院囑託中亞不動產估價師事務所所為之鑑定報告可按（見鑑定報告第34頁）。
是系爭土地坐落於臺北市最精華地段之信義計畫區，毗鄰臺北市地標101大樓、臺北市政府、國際會議中心、世貿展覽館，周邊商業辦公大樓、百貨商場、觀光飯店及豪宅林立，國內知名企業及外商公司多選擇於此地區設立總部或進駐，其經濟繁榮程度實為臺北市最興盛者。
又原告聲請本院囑託中亞不動產估價師事務所鑑定系爭土地於102年1月1日、103年1月1日、104年1月1日、105年1月1日之土地價值及成長幅度，經該所估價師評估後，系爭土地102年1月1日、103年1月1日、104年1月1日、105年1月1日之總價依序為65億776萬7,277元（平均每平方公尺110萬9,783元，元以下均四捨五入），71億1,360萬4,326元（平均每平方公尺121萬3,098元）、74億7,371萬2,097元（平均每平方公尺127萬4,508元）、73億7,925萬7,600元（平均每平方公尺125萬8,400元），103年較102年漲幅為9.31%，104年較103年漲幅為5.06%、105年較104年漲幅為-1.2 6%（見鑑定報告第4頁），105年較102年漲幅為13.39%【（73億7,925萬7,600元－65億776萬7,277元）÷65億776萬7,277元＝13.39%】。
是系爭土地於105年之市值除較104年略減外，仍較102年、103年上昇許多，尤較102年度漲幅達13.39 %，且系爭土地102年、105年每平方公尺之公告地價平均僅有160,333元【（128,000元＋128,000元＋225,000元）÷3＝160,333元】、237,000元【（202,000元＋202,000元＋307,000元）÷3＝237,000元】，僅約當年度市值之14.4%（160,333元÷110萬9,783元＝0.144）、18.8%（237,000元÷125萬8,400元＝0.188），足見系爭土地之公告地價遠低於市值，縱系爭土地105年公告地價調幅較102年達50%，而系爭土地105年市值僅較102年增加13.39%，然公告地價之調整除反映土地價值之漲跌外，尚須經地價評議委員會評議，地政主管機關規定公告地價時，尚須參酌過去土地市價變動因素、地方財政需求及稅賦公平而評定之，未必全然依照土地價格漲幅調整，且縱105年度公告地價較102年度調漲幅度約50%，仍僅為市值之18.8%，難謂有何嚴重悖離市場景氣，而顯失公平情事。
再者，依鑑定報告所載，系爭大樓1樓店面淨收益為每年2,442萬418元（鑑定報告第49頁），因原告無須負擔地價稅70萬7,696元，則加計地價稅70萬7,696元後為2,512萬8,114元；
4樓淨收益為每年1,210萬1,072元（鑑定報告第54頁），加計地價稅70萬7,696元後為1,280萬8,768元；
2樓、3樓、5樓、6樓部分，其樓層效用比為4樓之101%（鑑定報告第56頁），以此推估收益各為1,293萬6,856元（1,280萬8,768元×101%＝1,293萬6,856元）；
7樓、8樓部分，其樓層效用比為4樓之102%（鑑定報告第56頁），推估收益各為1,306萬4,943元（1,280萬8,768元×102%＝1,306萬4,943元）；
9樓、10樓部分，其樓層效用比為4樓之103%（鑑定報告第56頁），推估收益各為1,319萬3,031元（1,280萬8,768元×103%＝1,319萬3,031元）；
11樓、12樓部分，其樓層效用比為4樓之104%（鑑定報告第56頁），推估收益各為1,332萬1,119元（1,280萬8,768元×104%＝1,332萬1,119元）；
13樓、14樓部分，其樓層效用比為4樓之105%（鑑定報告第56頁），推估收益各為1,344萬9,206元（1,280萬8,768元×105%＝1,344萬9,206元）；
15樓部分，其樓層之效用比為4樓之106%（鑑定報告第56頁），推估收益為1,357萬7,294元（1,280萬8,768元×106%＝1,357萬7,294元）；
地下停車場部分，參照臺北市停車管理工程處臺北101大樓車位租金每月1萬元之價格（見本院卷第24頁），每年租金收入為1,572萬元（1萬元×131個車位×12個月＝1,572萬元）。
綜上，系爭大樓105年租金收益推估約為2億1,075萬3,208元【2,512萬8,114元＋1,210萬1,072元＋（1,293萬6,856元×4）＋（1,306萬4,943元×2）＋（1,319萬3,031元×2）＋（1,332萬1,119元×2）＋（1,344萬9,206元×2）＋1,357萬7,294元＋1,572萬元＝2億1,075萬3,208元】，扣除權利金13億2,222萬2,222元每年攤提2,938萬2,716元（13億2,222萬2,222元÷45年＝2,938萬2,716元；
系存爭地上權續期間50年，扣除系爭大樓興建期間約5年，攤提期間以45年計），及105年度租金6,725萬3,652元（560萬4,471元×12個月＝6,725萬3,652元），尚有推估收益約1億1,411萬6,840元（2億1,075萬3,208元－2,938萬2,716元－6,725萬3,652元＝1億1,411萬6,840元）。
是斟酌系爭土地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等，被告按105年度公告地價之5%計算調整每月租金為560萬4,471元即每年6,725萬3,652元，並無過高而有顯失公平情事。
四、綜上所述，被告依系爭地上權契約之約定，自105年1月1日起按105年度公告地價5 %計收地上權租金，並無顯失公平之情事，原告依民法第227條之2第1項、第835條之1第1項規定，請求將系爭地上權月地租自105年1月1日起至107年12月31日止，由560萬4,471元減為387萬2,408元，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 5 月 8 日
民事第三庭 法 官 鍾淑慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 8 日
書記官 石勝尹