臺灣臺北地方法院民事-TPDV,107,重訴,1008,20190916,2

臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第1008號
原 告 鄭億
訴訟代理人 劉韋廷律師
吳耀庭律師
蔡秉叡律師
李玟旬律師
被 告 鄭允
訴訟代理人 李嘉典律師
洪瑄憶律師
鄭皓文律師
被 告 鄭勵

兼上一人
訴訟代理人 鄭禹
上一人
訴訟代理人 郭蕙蘭律師
複代理人 施芸婷律師
被 告 鄭青
上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國108年9月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

查本件原告依原告與訴外人吳靜裔（已歿，下稱吳靜裔）簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第5條約定及民法第348條第1項規定，請求被告應將如附表所示不動產（下稱系爭不動產）辦理繼承登記後移轉登記予原告（見本院卷一第13-15頁）。

嗣因系爭不動產依國軍老舊眷村改建條例第24條第1項規定，需移轉登記後5年始得出售，原告變更訴之聲明為：被告應於民國108年3月14日將系爭不動產辦理繼承登記後移轉登記予原告（見本院卷一第291頁）。

復因被告就移轉系爭不動產主張同時履行抗辯法律關係，且已無提起將來給付訴之必要，且系爭不動產業經被告辦理繼承登記，原告於108年4月8日具狀變更聲明為：被告應於原告給付新臺幣（下同）1,260萬元予原告之同時，將系爭不動產公同共有部分移轉登記予原告（見本院卷一第517頁）。

經核原告變更之訴與原訴請求之基礎事實同一，均係基於原告請求被告履行系爭買賣契約，揆諸前開規定，應予准許。

二、被告鄭青（下稱鄭青）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：伊於103年4月9日與被告之母吳靜裔簽定系爭買賣契約，約定伊以總價1,300萬元購買系爭不動產，吳靜裔應依國軍老舊眷村改建條例（下稱眷改條例）第24條第1項規定，自產權登記日起屆滿5年時將系爭不動產所有權移轉登記予伊。

伊已依約陸續給付買賣價金40萬元。

嗣吳靜裔於107年5月7日過世，系爭不動產於108年3月14日已可轉讓過戶，經伊多次請求吳靜裔繼承人即全體被告辦理系爭不動產繼承登記，並移轉所有權予伊未果，爰依買賣契約及繼承之法律關係提起本件訴訟，請求被告於伊給付剩餘款項1,260萬元之同時移轉登記予伊所有。

並聲明：被告應於原告給付1,260萬元予原告之同時，將系爭不動產公同共有部分移轉登記予原告。

二、被告鄭允、鄭禹則以：系爭買賣契約僅蓋「吳靜裔」印文，惟上開印文係經偽造，且與吳靜裔簽立契約會同時蓋印及署名之習慣不符，又該買賣契約約定之價金遠低於市價，且所約定之違約金達總價金2倍，均與常情不符，吳靜裔在臺北高等行政法院106年度訴字第1634號有關土地登記事務事件（下稱另案行政訴訟）中，亦否認有簽立系爭買賣契約之事實，故伊否認該買賣契約真正。

原告固有給付吳靜裔40萬元，惟係孝養金，而非買賣價金。

原告未能舉證證明其與吳靜裔間有買賣契約合意，自不得請求伊轉讓系爭不動產所有權予其等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、被告鄭勵則以：系爭買賣契約僅蓋章，卻未簽名，與一般做事方法不符。

吳靜裔在另案行政訴訟中，亦否認有簽立系爭買賣契約之事實，系爭買賣契約日期塗改亦未經契約兩造簽名確認，形式真正顯然可疑等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、本件被告鄭青經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

五、兩造不爭執之事項：

㈠、被繼承人吳靜裔因眷村改建，於103年3月18日與國防部簽定國防部辦理國軍老舊眷村改建興建住宅社區房地買賣契約書（下稱系爭配售契約），並於103年5月12日依眷改條例配售取得系爭不動產之所有權，有土地暨建物登記謄本、臺北市大安地政事務所異動索引表、系爭配售契約等件在卷可稽（見本院卷一第135-141、507-511頁、卷二第225-231頁）。

㈡、系爭不動產於103年7月15日信託登記於鄭青名下，嗣於106年6月27日塗銷信託登記回復為吳靜裔所有，鄭青於106年11月22日以臺北市建成地政事務所為被告提起行政訴訟，訴請撤銷106年6月27日辦竣塗銷系爭不動產信託登記及臺北市政府106年9月26日府訴二字第10600157300號訴願決定，經臺北高等行政法院以106年度訴字第1634號判決駁回原告之訴，並於107年9月19日確定在案，有土地暨建物登記謄本、臺北市大安地政事務所異動索引表、信託契約書、行政訴訟起訴狀、高等行政法院1634號事件判決等件在卷可稽（見本院卷一第135-141、223-224、473-481頁、卷二第225-231頁，外放高等行政法院1634號事件卷第8-24、405-415頁）。

㈢、原告於103年8月13日、同年12月25日、105年8月18日各匯款予吳靜裔10萬元，鄭青於104年8月27日匯款予吳靜裔10萬元，有華南商業銀行匯款回條聯等件在卷可稽（見本院卷一第143、145頁）。

㈣、被繼承人吳靜裔於107年5月7日過世，被告為其全體繼承人，均未聲明拋棄或限定繼承，就系爭不動產已辦理繼承登記，有繼承系統表、天主教仁慈醫療財團法人仁慈醫院死亡證明書、本院民事紀錄科查詢表、索引卡查詢證明、建物暨土地登記謄本等件在卷可稽（見本院卷一第43、55、87-89、135-137頁、卷二第225-231頁）。

六、本院得心證之理由：原告主張伊與吳靜裔簽立系爭買賣契約，吳靜裔於107年5月7日過世，系爭不動產於108年3月14日已可依法轉讓過戶，被告為吳靜裔之繼承人，自應依系爭買賣契約及繼承之法律關係，於伊給付尾款1,260萬元之同時移轉所有權等語；

被告則以系爭買賣契約係偽造變造，否認該契約有效成立，原告亦未給付全部價金，並以前詞置辯，是本件所應審究者厥為：㈠系爭買賣契約是否真正？原告與吳靜裔就系爭不動產買賣之意思表示是否合致？㈡原告請求被告於其給付買賣價金後移轉系爭不動產予原告，有無理由？茲析述如下：

㈠、系爭買賣契約是否真正？原告與吳靜裔就系爭不動產買賣之意思表示是否合致？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。

本件原告主張伊與吳靜裔有簽立系爭買賣契約，而請求被告依系爭買賣契約及繼承之法律關係辦理系爭不動產之繼承登記後移轉登記予伊，原告自應就伊與吳靜裔間有簽立系爭買賣契約及就系爭不動產買賣意思表示合致之事實，負舉證之責。

⒉經查，原告就伊與吳靜裔間有簽立系爭買賣契約乙節，固通知證人即系爭買賣契約撰擬人黃碧芬及證人即系爭買賣契約見證人孫明芳之證詞為憑，並提出系爭買賣契約、系爭配售契約、印鑑證明、華南商業銀行匯款回條聯4紙等件為佐，資為證明原告與吳靜裔間合意簽立系爭買賣契約之事實。

證人孫明芳雖證稱：於103年4月9日在吳靜裔位於永和區竹林路119巷之3樓房屋，原告、鄭青及吳靜裔要求伊當見證人，伊看見吳靜裔在系爭買賣契約上蓋章，吳靜裔將印章藏在褲子的小口袋內，也看到鄭青代理原告蓋章及鄭青本人親自簽名。

吳靜裔在蓋章時，還念給伊聽說，伊賣這麼多錢1,300萬元，如果不賣給原告要賠2,600萬元。

系爭買賣契約原本日期是寫103年4月3日，「9日」是伊改的，因為簽定契約當日為103年4月9日，他們蓋完章之後，伊才看到日期寫錯，伊更改後，請吳靜裔再把印章拿出來蓋，吳靜裔表示自己人不用，那是小事等語可按（見本院卷二第56-59頁），惟細繹孫明芳另證稱：原告常不在臺灣，原告及鄭青請伊幫忙匯買賣價金，伊係用原告戶頭匯款，原告存摺放在吳靜裔家裡，伊去吳靜裔家拿原告之存摺，去的時候吳靜裔均在家，伊才能進入，匯款前伊還會去問吳靜裔要匯到那個帳戶內，匯款完還會去跟吳靜裔說伊匯了多少金額等語（見本院卷二第60-61頁），原告讓證人孫明芳隨意進出住處拿取存摺提款，顯見原告與證人孫明芳間情誼極為密切，證言難免迴護原告之嫌；

再徵諸證人孫明芳證述：因為系爭不動產係軍宅，要5年才能過戶，且吳靜裔還有就養金資格，吳靜裔常常唸說存款太多會被取消資格，所以沒有約定給付系爭不動產買賣價金之時間及每期應給付金額等語（見本院卷二第58-59頁），審酌國軍退除役官兵就養安置辦法有關就養金發放於第2條第1項第1款規定：「全部供給制安置就養：發給就養給付，並得依意願公費進住榮譽國民之家（以下簡稱榮家）；

亡故時，並予適當之喪葬補助。」

；

有關得申請就養金之資格於第4條第1項規定：「退除役官兵符合下列情形之一者，得申請全部供給制安置就養：一、服現役期間因作戰或因公致身心障礙。

二、服現役期間因作戰或因公致身心障礙，退伍除役後，其身心障礙情形惡化。

三、前二款以外身心障礙。

四、年滿六十一歲。」

；

有關不符合給付就養金之資格於第5條、第6條分別規定：「前條第一項第一款、第二款所定退除役官兵，具有下列情形之一者，不予全部供給制安置就養：一、在臺灣地區無戶籍或經戶政機關依戶籍法規定為遷出登記。

二、具有本條例第三十二條規定情形之一。

三、支領政務、公、教、警、公營事業月退休（職）金」、「第四條第一項第三款、第四款所定退除役官兵申請安置就養，具有下列情形之一者，不予全部供給制安置就養：一、在臺灣地區無戶籍或經戶政機關依戶籍法規定為遷出登記。

二、具有本條例第三十二條規定情形之一。

三、現有固定職業。

四、申請人與配偶年度總收入平均每人每月超過當年直轄市、臺灣省與福建省中低收入戶家庭總收入平均每人每月限額之平均數額，且子女成年具謀生能力。

五、申請人全家人口年度總收入按全家人口平均分配每人每月超過當年直轄市、臺灣省與福建省中低收入戶家庭總收入平均每人每月限額之平均數額。

六、申請人或配偶經營事業或開設商號聘有員工。

七、支領政務、公、教、警、公營事業月退休（職）金或軍職退休俸、生活補助費、在臺支領大陸半俸。

八、申請人及其配偶所有之土地公告現值及房屋現值依稅捐機關歸戶財產查詢清單所列現值合計超過新臺幣六百五十萬元。

但未產生經濟效益之原住民保留地、公共設施保留地、具公用地役關係之既成道路或其他因公用或公益目的提供政府機關或公法人無償使用，致所有權人無法使用收益之土地，不列入計算。

九、經政府轉介至公私立社會福利機構公費收容。

申請人戶籍所在地公告之中低收入戶家庭總收入平均每人每月限額，超過當年直轄市、臺灣省與福建省公告之中低收入戶家庭總收入平均每人每月限額之平均數額者，依其公告之限額辦理。」

，可知於系爭買賣契約成立時，吳靜裔符合上開條例第4條第1項第4款領取就養金之規定，惟若其名下有不動產現值逾650萬元，或每年收入超逾前開規定，則不得領取就養金，倘若吳靜裔果要規避不得領取就養金之規定，應約明原告支付系爭不動產買賣價金每年支付金額之上限或限定僅以現金交易，系爭買賣契約卻約定不定期、不定額度給付買賣價金予吳靜裔，實未能達成規避不得領取就養金之規定，甚至若給付金額集中或過鉅，反使就養金領取資格取消，證人孫明芳之證詞與實情大相逕庭，益見其證詞不足採信。

⒊又據證人黃碧芳證述：係鄭青與伊接洽撰擬買賣契約，契約中之細項，包含買受人、價金及如何履約，都是鄭青單方面跟伊說的，買賣契約擬好後，e-mail給誰不知道，當庭核對後，伊發現系爭買賣契約有修改過等語綦詳（見本院卷一第383-386頁），足徵黃碧芳並未參與訂立系爭買賣契約，其證詞未能推斷原告與吳靜裔間確有買賣合意並簽定系爭買賣契約，雖黃碧芳另證稱：伊在鄭青與吳靜裔簽定信託契約時，有跟吳靜裔確認其與原告間有買賣契約存在，因為這是寫信託契約之目的等語（見本院卷一第387-389頁），惟再細繹黃碧芬證詞：伊的作法是，吳靜裔、鄭青來作信託契約見證，當場會說明信託契約之條款，因為系爭不動產屬於國軍老舊建物改建之房舍，要把房屋轉讓給他人，需受到眷改條例第24條5年內禁止移轉之限制，所以在預先要把房屋給第三人之情況時，一般會用信託契約之方式處理，所以會跟當事人確認這信託契約之目的，所以會確認吳靜裔是為了把房屋賣給原告才做這樣安排，吳靜裔瞭解的是5年之後，其可以把房屋轉讓給原告等語甚明（見本院卷一第385頁），可知黃碧芬係向吳靜裔確認其訂立信託契約之目的為5年後將轉讓或可轉讓系爭不動產予原告乙節，然未能據以推斷吳靜裔有簽立系爭買賣契約之事實；

況再考諸吳靜裔與鄭青簽立之信託契約書內容，第2條信託目的記載：「甲方（即吳靜裔）因年事已高，基於妥善管理運用財產，委由乙方（即鄭青）管理，利益歸屬甲方…」（見本院卷一第223頁），亦無從推認該信託契約係為履行系爭買賣契約而簽定。

準此，證人黃碧芳之證詞亦無從證明吳靜裔有與原告簽立系爭買賣契約，而合意出售系爭不動產與原告等情。

⒋另系爭買賣契約其上「立契約書人」欄吳靜裔之印文，經肉眼比對核與103年3月18日簽定之系爭配售契約「承購人」欄蓋用印文相符，有系爭買賣契約及系爭配售契約附卷可按（見本院卷一第33、511頁），系爭買賣契約「立契約書」欄印文應屬真正，然參以系爭買賣契約僅有吳靜裔之印文，核與吳靜裔於83年11月7日簽立之不動產買賣契約書及103年3月18日簽定之系爭配售契約均親自簽名復蓋印之習慣顯不相同，已難遽認系爭買賣契約真正；

再者，該契約內容約明買賣總價金為1,300萬元，系爭不動產之建物總面積為206.69平方公尺，有系爭買賣契約可考（見本院卷一第29頁），是系爭不動產約定每平方公尺單價為6萬2,896元（計算式：1,300萬元/206.69＝6萬2,896元，元以下四捨五入），互核依系爭不動產土地登記謄本記載，103年度系爭不動產之土地公告現值每平方公尺15萬2,000元（見本院卷一第135頁），再依實價登錄查詢103年7月系爭不動產同巷道、屋齡1年7樓房地，實際成交價為每平方公尺需15萬3,367元（見本院卷一第455頁），可見系爭買賣契約約定系爭不動產之價金顯然低於市價甚多，顯然悖於常情；

況系爭買賣契約未約定買賣價金給付期限及分期給付金額，復未能達成規避榮民就養金取得資格遭取消之目的，業如上述，益徵系爭買賣契約有違一般交易常情。

因此，系爭買賣契約已無法遽以證明原告與吳靜裔間就系爭不動產有買賣契約存在明灼。

⒌原告另主張其於103年8月13日、同年12月25日及105年8月18日，鄭青於104年8月27日均委由孫明芳為原告給付系爭不動產買賣價金各10萬元予吳靜裔，並提出華南商業銀行匯款回條聯4紙為佐（見本院卷一第143-145頁），然稽以前開匯款回條聯僅能證明原告及鄭青有匯款予吳靜裔之事實，惟原告及鄭青與吳靜裔為祖孫及母子關係，金錢往來不限於買賣房屋交易，況金錢往來原因多端，尚不足以原告、鄭青與吳靜裔間有4次10萬元金錢往來而遽斷原告與吳靜裔間有買賣系爭不動產之事實。

職是，原告所提證據均不能證明其與吳靜裔之間確有簽立系爭買賣契約而有買賣合意存在。

⒍考諸吳靜裔於另案行政訴訟中以參加人身份參加訴訟，於107年3月28日準備程序中，經法官當庭詢問吳靜裔是否有出售系爭不動產予原告之事實，及與鄭青訂立信託契約之目的是否係要出售系爭不動產予原告等節，吳靜裔均否認之，審酌該次準備程序期日，吳靜裔與法官對答清楚流暢，亦未表示不認識或不清楚「鄭億」係為何人，此有高等行政法院1634號事件107年3月28日準備程序筆錄附卷可參（見高等行政法院1634號事件卷第232-235頁），是以，吳靜裔該次於另案行政訴訟中所陳應堪可採，被告抗辯吳靜裔並未簽立系爭買賣契約乙節，尚非無據。

㈡、原告請求被告於其給付買賣價金後移轉系爭不動產予原告，有無理由？原告既未能舉證證明被告之被繼承人吳靜裔確有與原告簽訂系爭買賣契約，因此，原告主張基於買賣及繼承之法律關係請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，尚不足採，不應准許。

七、綜上所述，本件依原告所舉之證據，尚難證明被告之被繼承人吳靜裔確有與原告簽訂系爭買賣契約而有買賣系爭不動產之合意，準此，原告主張基於買賣及繼承之法律關係請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，尚不足採，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第78條、第85條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 9 月 16 日
民事第八庭 法 官 江春瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 16 日
書記官 張婕妤
附表
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│土地                                                                                      │                │
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│編│        土        地       坐       落      │地目│面積（平方公尺）│權利範圍        │所有權人        │
│  ├───┬────┬───┬───┬─────┤    │                │                │                │
│號│縣市  │鄉鎮市區│段    │小段  │地     號 │    │                │                │                │
├─┼───┼────┼───┼───┼─────┼──┼────────┼────────┼────────┤
│1 │臺北市│萬華區  │青年段│一小段│86        │    │12,734          │100000分之420   │鄭允、鄭勵、鄭禹│
│  │      │        │      │      │          │    │                │                │鄭青（公同共有）│
│  │      │        │      │      │          │    │                │                │                │
│  │      │        │      │      │          │    │                │                │                │
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│編│ 建   │          │          │建築式樣主│建物面積（平方公尺）          │權利範圍  │所有權人        │
│  │      │ 建物門牌 │ 基地坐落 │要建築材料├────────┬──────┤          │                │
│  │      │          │          │及房屋層數│層次面積        │附屬建物用途│          │                │
│號│ 號   │          │          │          │                │及面積      │          │                │
├─┼───┼─────┼─────┼─────┼────────┼──────┼─────┼────────┤
│1 │13192-│臺北市萬華│臺北市萬華│14層樓鋼筋│六層：116.65    │陽台：11.40 │全部      │鄭允、鄭勵、鄭禹│
│  │000   │區中華路2 │區青年段ㄧ│混凝土造  │（合計：116.65）│            │          │鄭青（公同共有）│
│  │      │段364巷7號│小段86地號│          │                │            │          │                │
│  │      │6樓之2    │          │          │                │            │          │                │
└─┴───┴─────┴─────┴─────┴────────┴──────┴─────┴────────┘