臺灣臺北地方法院民事-TPDV,107,重訴,1156,20190919,1

臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第1156號
原 告 張清志
訴訟代理人 林重宏律師
複 代理人 柯智炫律師
被 告 張義信
張暖暖
上二人共同
訴訟代理人 施竣中律師
複 代理人 沈志偉律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國一○八年八月二十九日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告張義信應給付原告新台幣柒拾陸萬柒仟捌佰伍拾壹元，及自民國一○七年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告張暖暖應給付原告新台幣壹拾肆萬捌仟捌佰陸拾柒元，及自民國一○七年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告張義信負擔四十分之三、由被告張暖暖負擔二百分之三，其餘由原告負擔。

本判決第一項、第二項於原告分別以新台幣貳拾伍萬陸仟元、伍萬元為被告供擔保後，各得假執行；

但被告張義信、張暖暖分別以新台幣柒拾陸萬柒仟捌佰伍拾壹元、壹拾肆萬捌仟捌佰陸拾柒元為原告預供擔保，各得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第三款定有明文。

本件原告起訴時，依民法第一百八十四條、第二百二十六條第一項之規定，請求被告張義信、張暖暖應分別給付其新台幣（下同）三百三十萬元，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

嗣於民國一○八年七月七日以民事擴張起訴聲明狀，不變更訴訟標的，變更聲明為：被告張義信、張暖暖應分別給付其四百六十萬七千一百零四元、五百五十八萬二千四百九十六元，及各按上開期間、利率計算之利息。

核原告擴張應受判決事項之聲明，為被告所不爭執，參諸前揭規定，應予准許。

二、原告起訴主張：坐落新北市○○區○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）原為兩造及訴外人曹張理理、張成業、張美滿、張尚文等七人分別共有，應有部分各七分之一；

嗣被告張義信於一○七年五月四日將其應有部分全部以每平方公尺三十四萬二千元即總價五千二百三十九萬零二元，分別出售訴外人誠家興業建設股份有限公司（下稱誠家公司）應有部分二十八分之三及偉鉅土地開發有限公司（下稱偉鉅公司）應有部分二十八分之一，並於同年月二十三日辦妥所有權移轉登記；

被告張暖暖於同年六月二十一日將其應有部分全部以每平方公尺三十四萬二千元即總價五千二百三十九萬零二元，分別出售誠家公司應有部分七○○分之七十五、偉鉅公司應有部分七○○分之九、另訴外人豪展投資有限公司（下稱豪展公司）、鴻展商務有限公司（下稱鴻展公司）、彭啟唐、方博宇各應有部分七○○分之四，並於同年七月十日辦妥所有權移轉登記。

詎被告上開出售系爭土地各該應有部分時均未通知伊，致伊不能行使土地法第三十四條之一第四項規定之優先承買權，各受有被告張義信、張暖暖出售系爭土地應有部分之市場合理交易價格五千六百九十九萬七千一百零六元、五千七百九十七萬二千四百九十八元，與實際售價五千二百三十九萬零二元間之差額四百六十萬七千一百零四元（56,997,106元－52,390,002元）、五百五十八萬二千四百九十六元（59,972,498元－52,390,002元）之損失；

且被告辦理上開土地所有權買賣移轉登記時，在土地登記申請書上不實註記優先購買權人已放棄優先購買權等字樣，可知確已知悉出賣人負有通知優先承買之義務而未履行，顯有可歸責之事由致給付不能。

為此依民法第一百八十四條侵權行為、第二百二十六條第一項給付不能之規定擇一提起本訴，並聲明：被告張義信、張暖暖應分別給付伊四百六十萬七千一百零四元、五百五十八萬二千四百九十六元，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。

三、被告則以：自一○五年起即屢有訴外人欲購置系爭土地全部，共有七人中六人均表同意，經探詢原告出售意願，因遲未見其表態而破局，伊等雖知出售應有部分所得利益遠不及全部，然為避免共有糾紛，僅得先行出售各自應有部分，其餘共有人均知上情，原告從未有購買其他共有人應有部分之表示，難謂其不知伊等將出售應有部分而未能行使優先承買權。

又系爭土地應有部分之市場合理交易價，雖經本院囑託尚上不動產估價師聯合事務所鑑定後出具不動產估價報告書（下稱系爭報告書），然該報告書內容存在諸多不當，其中系爭土地同區段之二九一與二九七地號土地乃整筆出售，與系爭土地僅出售應有部分迥異，其價格並無參考價值；

且影響土地交易價值之因素所在多有，原告未必能以鑑定所得之市場合理交易價格賣出，而伊等於該鑑定金額增減一定比例可接受之範圍內出售，可否逕認非屬合理價格而不符市價，已非無疑；

加以一般土地所有人均冀望以高價出售，衡情當無損害他共有人權益恣意壓低價格，反招自身同受損害之必要，伊等出售應有部分之價格與鄰近地區土地交易之實價登錄行情相近，可知原告並未受有價差之損失。

再者被告張義信出售應有部分時，其餘共有人均有優先承買權，是價差損失並非獨屬原告所有，且誠家公司與偉鉅公司向被告張義信購買應有部分後已成為系爭土地共有人，嗣被告張暖暖出售應有部分七○○分之七十五予誠家公司及應有部分七○○分之九予偉鉅公司時，係出售應有部分予系爭土地之共有人，此部分無土地法第三十四條之一第四項規定之適用，原告就此部分並無優先承買可言，其餘出售予豪展公司、鴻展公司、彭啟唐及方博宇應有部分共計七○○分之十六之價差損失亦非獨屬原告所有。

末以原告未曾行使優先承買權，兩造間無契約關係，自無債務不履行可言，原告所引最高法院判決之事實前提乃二重買賣，與本件大相逕庭，無從比附爰引。

爰聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。

四、兩造不爭執事項（參見本院卷第九一頁至第九二頁）：㈠系爭土地原為兩造及曹張理理、張成業、張美滿、張尚文等七人分別共有，應有部分各為七分之一（見本院卷第九六頁至第九七頁）。

㈡被告張義信於一○七年五月四日以總價五千二百三十九萬零二元將其所有系爭土地應有部分全部，分別出售誠家公司應有部分二十八分之三、偉鉅公司應有部分二十八分之一（見本院調解卷第十頁至第十四頁），並於同年月二十三日完成移轉登記（見本院調解卷第十六頁、第十七頁）。

㈢被告張暖暖於一○七年六月二十一日以總價五千二百三十九萬零二元將其所有系爭土地之應有部分全部，分別出售誠家公司應有部分七○○分之七十五、偉鉅公司應有部分七○○分之九、豪展公司、鴻展公司、彭啟唐、方博宇各應有部分七○○分之四（見本院調解卷第十八頁至第二二頁），並均於同年七月十日完成移轉登記（見本院調解卷第二四頁至第二五頁）。

五、惟原告主張被告分別出售渠等系爭土地各該應有部分時，未通知其行使優先承買權，致其受有系爭土地應有部分之市場合理交易價格與被告實際出售價格間之價差損失，應分別給付其四百六十萬七千一百零四元、五百五十八萬二千四百九十六元等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。

茲就兩造間爭執事項敘述如下：㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，為土地法第三十四條之一第四項所明定。

是以共有人出賣其應有部分時，自有通知他共有人是否願以同一價格優先承購之義務，否則他共有人無從行使該優先承購權，此觀內政部於一○六年十二月一日以台內地字第一○六一三○七○五六號令修正發布之土地法第三十四條之一執行要點第十一項第一點前段：「他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄」，明文優先購買權之行使期限，以接到出賣通知時起算，益見出賣應有部分之共有人有通知他共有人優先承購之義務。

又該通知雖未如首揭條文第二項規定應以書面為之，惟該通知之目的在使他共有人得以同一價格行使優先承購權，而買賣價格屬買賣主要條件之一，出賣應有部分之共有人通知他共有人優先承購時，自應將其出賣他人之買賣價格一併通知，他共有人始能抉擇是否願優先承購，不得僅以他共有人知悉買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務。

本件被告張義信及張暖暖原各為系爭土地應有部分七分之一共有人，嗣於一○七年五月四日、同年六月二十一日先後出售上開土地各自應有部分，自有各將其出售之價格，通知包括原告在內之他共有人之義務。

雖被告抗辯渠等出售系爭土地各該應有部分前，原告早於一○五年間即知渠等有出售該土地應有部分之意願等語；

然所提出之共有人間LINE通訊紀錄、證明書及存證信函（見本院卷第六四頁至第六八頁），既未記載渠等各欲出售之價格，亦無通知原告應表示是否有意優先承購之記載，顯非被告為出售系爭土地各該應有部分時，告知原告是否行使優先承購權之意思通知。

是以原告主張被告於上開期日出售系爭土地各該應有部分時，並無通知渠等出售價格並詢問原告是否願以同一價格優先承購等語，堪以採信；

被告抗辯渠等已履行首揭土地法規定之通知義務云云，不足採信。

㈡次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；

違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，但能證明其行為無過失者，不在此限；

民法第一百八十四條定有明文。

又土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任問題，對於出賣處分之效力，尚無影響，業經最高法院著有七十七年度台上字第一六六號民事裁判可參。

可知共有人出賣其應有部分時，應履行通知他共有人是否願以同一價格優先承買之義務，俾他共有人得行使上開土地法規定之優先承購權，若共有人未踐行上開通知義務，固不影響出賣處分其應有部分之效力，但足認已侵害他共有人依土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，出賣應有部分之共有人對他共有人自應負侵權行為損害賠償責任。

本件被告各自出售渠等系爭土地應有部分時，均未依法通知包括原告在內之他共有人，徵詢是否願以同一價格優先承購，即辦理該土地應有部分所有權移轉登記，致原告喪失以同一價格優先承購被告所有系爭土地應有部分之權利，則原告依民法侵權行為之規定，請求被告應負損害賠償責任，自屬有據。

㈢再按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，此觀民法第二百十六條之規定自明。

本件被告張義信於一○七年五月四日以總價五千二百三十九萬零二元，將其所有系爭土地應有部分，出售誠家公司、偉鉅公司各應有部分二十八分之三、二十八分之一，被告張暖暖於同年六月二十一日以相同價格，將其所有系爭土地應有部分，出售誠家公司、偉鉅公司各應有部分七○○分之七十五、七○○分之九、豪展公司、鴻展公司、彭啟唐、方博宇各應有部分七○○分之四之事實，為兩造不爭執，已如前述；

又上開一○七年五月四日、同年六月二十一日兩出售日，系爭土地應有部分七分之一之市場合理交易價格，分別為五千六百九十九萬七千一百零六元、五千七百九十七萬二千四百九十八元，業經本院囑託尚上不動產估價師聯合事務所鑑定無訛，有該事務所出具之系爭報告書（見本院卷第一一六頁）在卷可按；

雖被告辯稱該報告書內容不當等語，惟本院囑託就系爭土地應有部分七分之一於上開出售日之市場合理價格鑑定，系爭報告書亦係就該土地應有部分七分之一，進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及系爭土地有效使用情況下，本於該事務所估價師專業意見，採用比較法、土地開發分析法兩種估價方法進行評估，最終決定合理市場價額，尚難認有何不當之處。

足見被告如於出售各自應有部分予上開訴外人時依法通知包括原告在內之他共有人，他共有人即得各以五千二百三十九萬零二元之價格，取得價值五千六百九十九萬七千一百零六元、五千七百九十七萬二千四百九十八元之該土地應有部分，他共有人資產價值自有增加，而該增加之四百六十萬七千一百零四元、五百五十八萬二千四百九十六元部分，即係依通常情形行使優先承購權之他共有人可得之利益（最高法院八十五年度台上字第一三二○號民事裁判參照），是以原告主張包括原告在內之他共有人因未能行使優先承購權，所失利益為上開市場合理交易價格與被告實際出售價格間之價差四百六十萬七千一百零四元、五百五十八萬二千四百九十六元，核屬有據。

㈣被告張義信、張暖暖對原告應負之損害賠償額，分別為七十六萬七千八百五十一元、十四萬八千八百六十七元：⒈原告主張被告張義信、張暖暖應賠償其所失利益為上開價差四百六十萬七千一百零四元、五百五十八萬二千四百九十六元之全部，為被告所否認。

按土地法第三十四條之一第四項規定他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，在他共有人為多數人之場合，多數共有人雖得以共同或單獨之方式行使優先購買權，但此優先購買權僅有一個，無從割裂，並不因他共有人之人數多寡而有異。

此觀上揭土地法第三十四條之一執行要點第十一項第九點明文：「共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；

他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之」等語亦明。

是於行使優先承購權之他共有人為多數人之場合，請求賠償之他共有人不論係以共同或單獨何種方式請求，均指未受通知行使優先承購權之他共有人全體，而非指他共有人其中一人或數人，是以多數之他共有人得請求之價差損失，應按他共有人應有部分之比例定之，否則於此情形，若他共有人其中一人或數人得請求全部價差損失，勢將排擠尚未求償之他共有人求償範圍，並將使出賣應有部分之共有人遭受重複求償之危險。

⒉本件被告張義信於一○七年五月四日將其所有系爭土地應有部分出售誠家公司、偉鉅公司，然未通知包括原告在內之他共有人表示是否願以同一價格優先承購，致他共有人因未能行使優先承購權，所失利益為四百六十萬七千一百零四元等情，已如前述。

惟查，被告張義信於上開期日出售其所有系爭土地應有部分時，尚有曹張理理、張成業、張美滿、張尚文及原告、被告張暖暖等六名共有人，應有部分各七分之一，不惟兩造所不爭執，已如前述，並有被告提出之移轉登記前系爭土地登記謄本（見本院卷第九六頁至第九七頁）在卷可稽，是以原告當時依其所有系爭土地之應有部分，在未受通知行使優先承購權之他共有人全體中僅占六分之一，揆諸前項說明，原告得請求上開價差之所失利益，亦僅六分之一為七十六萬七千八百五十一元（4,607,104元×1/6，元以下四捨五入），逾此範圍，不能准許。

⒊又被告張暖暖於一○七年六月二十一日將其所有系爭土地應有部分出售誠家公司、偉鉅公司、豪展公司、鴻展公司、彭啟唐、方博宇，然未通知包括原告在內之他共有人表示是否願以同一價格優先承購，致他共有人因未能行使優先承購權，所失利益為五百五十八萬二千四百九十六元等情，亦如前述。

惟按土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係，若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地，最高法院著有七十二年台抗字第九十四號民事裁判要旨足參。

則被告張暖暖於一○七年六月二十一日將其所有系爭土地應有部分出售誠家公司七○○分之七十五、偉鉅公司七○○分之九時，誠家公司、偉鉅公司已先分別向被告張義信買受系爭土地應有部分二十八分之三、二十八分之一，並於同年五月二十三日辦妥所有權移轉登記等情為真正，亦如前述，揆諸前揭裁判意旨，被告張暖暖就出售誠家公司、偉鉅公司共計七○○分之八十四應有部分而言，無土地法第三十四條之一第四項規定適用之餘地，應僅於出售豪展公司、鴻展公司、彭啟唐、方博宇應有部分各七○○分之四共計七○○分之十六時，有通知包括原告在內之他共有人表示是否願以同一價格優先承購之義務，是依比例計算他共有人因未能行使優先承購權，所失利益為八十九萬三千一百九十九元｛5,582,496元×16÷（84＋16 ），元以下四捨五入｝。

又被告張暖暖於上開期日出售系爭土地應有部分時，原告當時所有系爭土地應有部分為七分之一，已如前述，占扣除被告張暖暖出售系爭土地應有部分七分之一以外應有部分之六分之一，揆諸首揭說明，原告得請求上開價差八十九萬三千一百九十九元之所失利益，亦僅六分之一為十四萬八千八百六十七元（893,199元×1/6，元以下四捨五入），逾此範圍，不能准許。

六、綜上所述，原告主張被告分別出售系爭土地各該應有部分時，未通知其行使優先承買權，致其受有價差之損失等情，堪以採信；

惟主張所受損失僅在本院上開認定範圍內，應予准許，逾此範圍，則不足准。

被告抗辯渠等已通知原告行使優先承購權、出售系爭土地各該應有部分並無致包括原告在內之他共有人受有價差損失云云，不足採信；

惟主張上開價差損失非獨屬原告所有、被告張暖暖就出售系爭土地應有部分予誠家公司、偉鉅公司部分，無通知他共有人之義務，均堪採信。

從而，原告依民法第一百八十四條侵權行為請求損害賠償之法律關係，訴請被告張義信、張暖暖應分別給付其七十六萬七千八百五十一元、十四萬八千八百六十七元，及各自起訴狀繕本送達翌日即一○七年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。

八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 9 月 19 日
民事第一庭 法 官 劉台安
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 19 日
書記官 吳芳玉