臺灣臺北地方法院民事-TPDV,107,重訴,1367,20190924,2

臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第1367號
原 告 張寶鳳


訴訟代理人 徐志明律師
方瓊英律師
被 告 陳嬿伊
訴訟代理人 游孟輝律師
宋銘樹律師
被 告 張翊庭
翁國中
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國108年8月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告陳嬿伊應給付原告新臺幣叁仟叁佰陸拾萬元，及自民國一百零七年八月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告陳嬿伊應自民國一零七年五月三十一日起至給付前項金額之日止，按日給付原告新臺幣捌仟肆佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之六十六，餘由原告負擔。

本判決主文第一項，於原告以新臺幣壹仟壹佰貳拾萬元為被告陳嬿伊供擔保後，得假執行。

但被告陳嬿伊如以新臺幣叁仟叁佰陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決主文第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣貳仟捌佰元為被告陳嬿伊供擔保後，得假執行。

但被告陳嬿伊於各到期部分如以新臺幣捌仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一，或係擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。

本件原告起訴時原以陳嬿伊為被告，訴之聲明為：「㈠被告陳嬿伊應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之同小段3011建號即門牌號碼為臺北市○○區○○○路000巷00弄0號之建物（下稱系爭建物）騰空返還予原告。

㈡被告陳嬿伊應自民國107年6月1日起至騰空返還前開建物為止，按月給付原告新臺幣（下同）40萬元。

㈢被告應給付原告840萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」

（見本院卷第15頁）。

嗣於107年10月23日具狀追加張翊庭、翁國中為被告，並變更聲明為：「㈠被告應連帶將系爭建物騰空返還予原告。

㈡被告應自107年6月1日起至騰空返還系爭建物止，連帶按月給付原告40萬元。

㈢被告陳嬿伊應給付原告840萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」

（見本院卷第169頁）。

又於108年1月30日具狀變更聲明為：「㈠先位聲明：⒈被告應連帶將系爭建物騰空返還予原告。

⒉被告應自107年5月31日起至騰空返還前開建物為止，連帶按月給付原告40萬元。

⒊被告陳嬿伊應給付原告840萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈡備位聲明：⒈被告陳嬿伊應給付原告3,360萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

⒉被告陳嬿伊應自107年5月31日起至前項款項之清償日為止，按日給付原告8,400元。」

（見本院卷第309頁、第311頁）。

再於108年7月11日具狀追加備位聲明第三項：「被告應自107年5月31日起至系爭建物所有權移轉登記予被告陳嬿伊或其指定之人之日止，連帶按月給付原告8萬元。」

（見本院卷第373頁），經核原告所為屬擴張應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸前揭規定，應予准許。

二、被告張翊庭、翁國中經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張略以：㈠原告於106年6月1日與被告陳嬿伊簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將所有之系爭建物出售予被告陳嬿伊，買賣價金為4,200萬元；

且因被告陳嬿伊有先行使用系爭建物之需求，經雙方協議，原告同意自106年7月1日起至107年1月31日止出租系爭建物予被告，約定每月租金8萬元。

然被告陳嬿伊於給付第一、二期款共840萬元後，卻遲未給付第三期完稅款420萬元及尾款2,940萬元，因被告陳嬿伊一再要求及保證日後定將依約付款，原告始與被告簽署107年「協議書」（下稱系爭協議書）及第二份房屋租賃契約書（下稱系爭租約），同意展延租期至107年5月30日，並約定被告陳嬿伊最遲於107年5月30日完成一切付款及交屋手續。

詎被告陳嬿伊未依約履行，原告於107年5月21日發函催告並表明租屆滿後不再續租之意，被告陳嬿伊仍未履約，原告於107年7月2日寄發存證信函主張解約，請求被告返還系爭建物及沒收已付價款。

㈡被告陳嬿伊未按期給付完稅款及尾款，已構成違約，原告得依民法第254條規定及系爭買賣契約第12條第1項、第2項約定解除系爭買賣契約，並沒收被告已付840萬元價款，即請求被告陳嬿伊給付相當於已付840萬元買賣價款之違約金。

又被告迄未返還系爭建物，原告自得依民法第767條第1項、第455條規定、系爭買賣契約第12條第2項、系爭租約第6條約定，請求被告騰空返還系爭建物，且連帶按月給付相當於五倍租金額即40萬元之違約金。

如認原告解約之主張不成立，被告陳嬿伊亦應依系爭買賣契約第4條第1項、第5條第2項約定，給付應付之買賣價款即完稅款420萬元、尾款2,940萬元，合計3,360萬元，並應依系爭買賣契約第12條第2項約定，就其遲延給付價款部分，按日給付自雙方協議之最晚付款日即107年5月30日之翌日起至清償應付價款之日止，以已付價款千分之一計算之違約金即每日8,400元予原告；

另依民法第179條規定，於系爭建物移轉登記予被告陳嬿伊或其指定之人之前，被告應連帶按月給付原告每月8萬元租金。

㈢為此，就先位聲明第一項部分，爰依民法第767條第1項、第455條規定及系爭買賣契約第12條第2項、系爭租約第6條約定；

就先位聲明第二項部分，依系爭租約第6條約定；

就先位聲明第三項部分，依系爭買賣契約第12條第1項、第2項約定及民法第254條規定。

就備位聲明第一項部分依系爭買賣契約第4條第4項、第5條第2項約定；

就備位聲明第二項部分依系爭買賣契約第12條第2項約定；

就備位聲明第三項部分依民法第179條規定，請求被告給付等語，並聲明：⒈先位聲明：⑴被告應連帶將系爭建物騰空返還予原告。

⑵被告應自107年5月31日起至騰空返還前開建物為止，連帶按月給付原告40萬元。

⑶被告陳嬿伊應給付原告840萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

⑷願供擔保請准宣告假執行。

⒉備位聲明：⑴被告陳嬿伊應給付原告3,360萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

⑵被告陳嬿伊應自107年5月31日起至前項款項之清償日為止，按日給付原告8,400元。

⑶被告應自107年5月31日起至系爭建物所有權移轉登記予被告陳嬿伊或其指定之人之日止，連帶按月給付原告8萬元。

⑷願供擔保請准宣告假執行。

二、被告陳嬿伊則以：被告陳嬿伊買受系爭建物後，另簽訂系爭協議書約定將交屋期限延至107年5月30日，但原告於期限屆至前竟將系爭建物先後出租予被告張翊庭、翁國中，故被告張翊庭、翁國中為真正之承租人及占有人，非被告陳嬿伊之占有輔助人，原告對被告陳嬿伊於107年5月21日寄發內湖康寧郵局第103號存證信函（下稱系爭103號存證信函）表明不再出租，自無從發生通知之效力。

若認被告陳嬿伊為承租人，然兩造已以系爭協議書變更買賣尾款之期限為107年5月30日，原告寄發系爭103號存證信函即違反系爭買賣契約第12條第1項約定，不生催告效力，其後再以內湖康寧郵局第134號存證信函（下稱系爭134號存證信函）主張解除契約及沒收價金，亦不生效力等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告張翊庭、翁國中未於最後言詞辯論期日到場，惟據渠等前到庭陳述略以：⒈被告張翊庭：伊承租系爭建物作為經營清粥小菜店使用，租金均交由被告陳嬿伊或其母李香凝轉交予房仲人員代收，而107年2月1日租期屆至後就轉給被告翁國中使用；

系爭租約係因被告陳嬿伊要求幫忙而代簽等語。

⒉被告翁國中：伊為經營珠寶、木雕藝品之買賣，透過被告陳嬿伊承租系爭建物，租約為李香凝代簽，租金均交由被告陳嬿伊或李香凝轉交予房仲人員代收，系爭建物迄今仍為伊所使用；

租約到期後因原告寄發存證信函予被告陳嬿伊，故未聯繫原告換約等語。

⒊均聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：㈠經查，原告於106年6月1日與被告陳嬿伊簽署系爭買賣契約、增補契約，將系爭建物以價金4,200萬元出售予被告陳嬿伊，約定被告陳嬿伊應分別於107年1月19日、107年2月2日繳納完稅款420萬元、尾款2,940萬元，交屋日期為107年2月2日，並約定簽約後原告即將系爭建物出租予被告陳嬿伊，租期自106年7月1日起至107年1月31日止，租金每月8萬元，而被告陳嬿伊已支付簽約款及用印款共840萬元。

原告另與被告張翊庭訂定租賃契約，租期自106年7月1日起至107年1月31日止，租金每月8萬元。

嗣原告與被告陳嬿伊、翁國中簽訂系爭協議書，合意將交屋手續延後至107年5月30日，原告並同意延展租屋期限至107年5月30日。

原告另與被告翁國中簽署系爭租約，約定租期自107年2月1日起至107年5月30日止，租金每月8萬元等情，有系爭買賣契約、增補契約、房屋租賃契約書、協議書、系爭租約在卷可稽（見本院卷第31頁至第103頁），堪信為真實。

㈡原告先位之訴部分：⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第254條分別定有明文。

是以雙務契約，須一方履行遲延，經定期催告，仍不履行者，他方始得依該條規定行使契約解除權。

倘契約當事人之一方尚無遲延給付之情形，縱他方當事人已為定期催告仍不得解除其契約（最高法院85年度台上字第1822號判決意旨參照）。

次按系爭買賣契約第12條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行，他方得逕行解除本契約。

契約解除後，除雙方另有約定，應由違約之一方負擔所有稅費」；

第2項約定：「甲方（即買方）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即賣方）自應付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。

如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」

（見本院卷第37頁）。

查：⑴原告與被告陳嬿伊將給付完稅款、尾款及完成交屋手續之日期延後至107年5月30日，已如前述，則本件各期應給付之金額及期限，均有明確約定，核屬給付有確定期限之債務。

然原告於107年5月21日寄發系爭103號存證信函催告，再於107年7月2日以系爭134號存證信函表示解除買賣契約、請求返還系爭建物及給付違約金之意，此有上開存證信函附卷足參（見本院卷第105頁至第117頁），而原告寄發系爭103號存證信函時，係於清償期限屆至前所為，斯時被告陳嬿伊既尚無履行遲延之情形，揆諸前揭說明，原告於107年5月21日所為催告不生合法催告效力，其進而以被告陳嬿伊未依限付清餘款，有遲延給付之情事，於107年7月2日解除系爭買賣合約，亦非適法。

準此，原告先位主張系爭買賣契約業經解除，請求被告陳嬿伊返還系爭建物並沒收被告陳嬿伊已付840萬元價款，要屬無據。

⑵另按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第199條第1項定有明文。

是債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，債權人不得對於債務人以外之人請求履行；

又債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付，此觀民法第199條第1項規定自明。

本件被告陳嬿伊既非系爭租約之當事人，原告遽以系爭租約第6條之約定請求被告陳嬿伊按月給付依租金五倍計算之違約金，自難謂合。

⒉復按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

查原告雖以系爭103號存證信函預為表示於租期屆滿時不再續租之意，惟系爭103號存證信函係寄送予被告陳嬿伊，非以系爭租約之承租人即被告張翊庭、翁國中為通知對象，難認系爭103號存證信函對於被告張翊庭、翁國中已發生表示反對續租意思之效力；

且被告翁國中亦自承系爭建物現仍由伊占有使用中等語（見本院卷第436頁），則原告既未向被告張翊庭、翁國中為不續租之意思表示，自不生阻卻繼續契約之效力，系爭租約縱令定有期限，亦應認為已因原告之默示而更新。

至系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，此有系爭租約在卷可憑（見本院卷第101頁），依其文意，租期屆滿時，如出租人同意續租，承租人即可不遷讓返還系爭房屋，而此之同意應不排除默示意思表示，非必出租人明示同意始得繼續租約，且前開條文並無必須另定租約或絕不續租之意，故系爭租約第6條之約定不能解釋為期滿後當然排除民法第451條之適用。

從而，被告張翊庭、翁國中依租賃之法律關係占有使用系爭建物，並非無權占有，原告依民法第455條、第767條第1項規定及系爭租約第6條請求被告張翊庭、翁國中騰空返還系爭建物暨連帶給付五倍租金之違約金，礙難准許。

㈢原告備位之訴部分：⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

又按系爭買賣契約第12條第2項約定：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。」

。

查被告陳嬿伊除已給付簽約款及用印款共840萬元外，其餘完稅款420萬元及尾款2,940萬元迄未給付乙情，為兩造所不爭執。

而原告與被告陳嬿伊約定剩餘價款給付期限為107年5月30日，核屬有確定期限之給付，被告陳嬿伊未依約於107年5月30日前支付買賣價金之餘款3,360萬元，依上開規定，被告陳嬿伊即應負遲延責任。

又系爭買賣契約既未經合法解除，業經本院認定如前，則被告陳嬿伊仍有依約給付買賣價金義務，原告備位依系爭買賣契約請求被告給付餘款3,360萬元，及自起訴狀繕本送達日（即107年8月15日，見本院卷第131頁送達證書）之翌日即107年8月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息；

並依系爭買賣契約第12條第2項約定，請求被告陳嬿伊自107年5月31日起至給付餘款之日止，按日給付依已付價款840萬元千分之一計算，即8,400元之逾期違約金，均屬有據。

⒉第按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條定有明文。

復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利。

在「給付型之不當得利」應由主張不當得利返還請求權人（受損人），就不當得利成立要件中之「無法律上之原因」負舉證責任。

如受益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的（最高法院100年度台上字第899號、103年度台上字第2198號判決參照）。

又按民法第179條規定之不當得利，須當事人間財產損益變動，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係由於無法律上之原因所致者，始能成立；

倘受益人基於債權或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益，自不成立不當得利（最高法院101年度台上字第1411號判決意旨參照）。

查原告與被告張翊庭、翁國中間有不定期租賃關係存在，原告與被告陳嬿伊間之買賣契約關係仍有效存在，則被告張翊庭、翁國中係本於租賃關係、被告陳嬿伊基於系爭買賣契約，占有使用系爭建物，即非無法律上之原因而受利益。

是原告依民法第179條規定請求被告應給付自107年5月31月起至系爭建物所有權移轉登記予被告陳嬿伊或其指定之人之日止，連帶按月給付原告8萬元，於法難認有據。

五、綜上所述，原告先位主張：㈠依民法第767條第1項、第455條規定及系爭買賣契約第12條第2項、系爭租約第6條約定請求被告應連帶騰空返還系爭建物。

㈡依系爭租約第6條約定請求被應自107年5月31日起至騰空返還前開建物之日為止，連帶按月給付原告40萬元。

㈢依系爭買賣契約第12條第1項、第2項約定及民法第254條規定請求被告陳嬿伊應給付原告840萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。

原告備位主張：㈠依系爭買賣契約請求被告陳嬿伊應給付原告3,360萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈡依系爭買賣契約第12條第2項約定請求被告陳嬿伊應自107年5月31日起至給付前項金額之日為止，按日給付原告8,400元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。

六、就先位之訴部分，原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。

就備位之訴部分，兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。

七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 108 年 9 月 24 日
民事第八庭 法 官 宣玉華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 24 日
書記官 林怡秀