臺灣臺北地方法院民事-TPDV,107,重訴,561,20190517,2

臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第561號
原 告 湯化奎


訴訟代理人 陳美華律師
楊政雄律師
被 告 鄭凱元
訴訟代理人 林秀好
高毓謙律師
被 告 鄭安順
訴訟代理人 薛維平律師
上列當事人間請求移轉所有權等事件，本院於民國108年3月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告鄭安順應將臺北市○○區○○段○○段00地號土地（權利範圍4 分之1 ）所有權移轉登記予原告。

二、被告鄭凱元應將臺北市○○區○○段○○段00地號土地（權利範圍4 分之1 ）所有權移轉登記予原告。

三、訴訟費用由被告負擔。

四、原告先位之訴假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠先位部分：訴外人鄭梧桐於民國104 年4 月12日與原告簽訂委託興建房屋契約書（下稱系爭契約），約定由鄭梧桐提供其所有臺北市○○區○○段0 ○段00地號土地（下稱系爭34地號土地）（權利範圍2 分之1 ）（下稱系爭土地）作為建築用地，原告則出資興建並提供營造施工技術，共同合作興建房屋。

惟同年8 月間鄭梧桐遭訴外人聖得福建設開發股份有限公司（下稱聖得福公司）以其違反其等於103 年3 月28日以系爭土地為標的簽訂之土地合建契約書為由，起訴請求鄭梧桐移轉系爭土地所有權。

原告為避免鄭梧桐蒙受巨大損失，於104 年10月23日與其合意解除系爭契約，鄭梧桐並出具承諾書（下稱系爭承諾書）向原告承諾，如將來聖得福公司未能於與其約定之合建期間達成基地可開發興建之合法土地產權面積50％，或發生其他終止、解除合建契約之事由，或其他無法繼續合建之情形時，即將系爭土地以每坪新臺幣（下同）330 萬元之價金賣予原告，或與原告合作興建。

嗣鄭梧桐與聖得福公司間之土地合建契約已解除，鄭梧桐並於106 年6 月至9 月間依系爭承諾書向原告表示將系爭土地以每坪330 萬元出賣予原告（總價另再扣除50萬元），原告並應允之。

然鄭梧桐尚未履行移轉系爭土地所有權予原告之義務，即於106 年10月23日死亡，嗣鄭梧桐之繼承人即被告及訴外人林秀好、鄭淑茹以分割繼承方式，將系爭土地登記予被告2 人，權利範圍各4 分之1 。

為此，爰依系爭承諾書、買賣契約及繼承法律關係，請求被告2 人應分別將系爭34地號土地（權利範圍各4 分之1 ）所有權移轉登記予原告。

㈡備位部分：如認原告先位之訴無理由，則依系爭承諾書鄭梧桐亦承諾於將來聖得福公司未能與其約定之合建期間達成基地可開發興建之合法土地產權面積50％，或發生其他終止、解除合建契約之事由，或其他無法繼續合建之情形時，即與原告合作興建。

且鄭梧桐出具系爭承諾書時，曾與原告合意若鄭梧桐嗣後與原告合作興建，即以系爭契約作為合建契約。

再鄭梧桐與原告簽訂之系爭契約第5條第3項約定，倘鄭梧桐無法依原告通知期限內辦理騰空點交房屋、土地予原告時，應賠償原告一切損失。

故原告爰依系爭承諾書、繼承法律關係及系爭契約第5條第3項約定，請求被告自系爭土地及其上建物遷出，並將系爭土地及其上建物交付予原告。

㈢並聲明：⒈先位聲明：①被告鄭安順應將系爭34地號土地（權利範圍4 分之1 ）所有權移轉登記予原告。

②被告鄭凱元應將系爭34地號土地（權利範圍4 分之1 ）所有權移轉登記予原告。

③原告願供擔保，請准宣告假執行。

⒉備位聲明：①被告應自系爭34地號土地及其上建物即臺北市○○區○○段0 ○段000 ○○○○○○000 ○○號（門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 巷00號）遷出，並將上開土地及建物交付予原告。

②原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯：㈠被告鄭安順抗辯：⒈先位部分：本件原告主張鄭梧桐生前就系爭土地與原告訂有買賣契約或委建契約一節，倘若屬實，則本件原告所主張之買賣契約權利義務關係，應由被繼承人鄭梧桐全體繼承人因繼承而概括承受。

而鄭梧桐之繼承人除被告2 人外，尚有訴外人林秀好及鄭淑茹，原告所主張出賣人依買賣關係所應負之權利、義務，應為全部繼承人所一併繼受。

而本件原告以系爭土地為被告2人所有，僅請求被告2人履行買賣契約之交付義務，於程序上應非適法。

再系爭承諾書，係由鄭梧桐一人具名，為單方意思表示，自非契約；

且僅為鄭梧桐之片面聲明，並非鄭梧桐與原告間就買賣或合建事項，已為互相一致之意思表示。

又系爭承諾書至多僅能認為具有近似於「預約」之性質，僅係訂立預約之一方得請求他方訂立本約，而不得認為雙方間已有買賣或合建契約之成立。

且系爭承諾書性質上著重於人之信用，而無法讓與或繼承，對於為繼承人之被告應無拘束力等語。

⒉備位部分：系爭承諾書僅為鄭梧桐之片面聲明，且依原告先位之訴之主張，鄭梧桐如就系爭土地已與原告成立買賣契約，則依系爭承諾書所載，即無可能就系爭土地再成立委託興建房屋契約。

又系爭承諾書既非契約，原告主張如買賣契約不成立，雙方即成立委託興建房屋契約，無並依據。

況系爭契約已經原告與鄭梧桐雙方於104 年10月23日合意解除而失其效力，且原告亦未於所謂「60日前」以書面通知被告辦理騰空點交，亦未提出任何準備與被告合作興建房屋之計劃等語。

⒊並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。

②如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

㈡被告鄭凱元抗辯：系爭承諾書僅係請求對方履行訂立本約之義務，其性質應屬預約，目的在保留原告就系爭土地有優先與鄭梧桐商議權利，並非屬要約及買賣契約性質。

原告與鄭梧桐於106 年6 月至9 月間，亦未就系爭土地達成任何買賣合意，否則應有「土地交易相關書面資料」等前置準備程序資料出現，不會只停留在line通訊記錄或電話商議階段。

備位之訴部份，系爭契約已經原告與鄭梧桐於104 年10月23日合意解除，原告此部份之請求權基礎自不存在等語，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉若受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、得心證之理由：㈠原告先位之訴部分：⒈鄭梧桐有向原告承諾將系爭土地以每坪330 萬元之價金，賣予原告，或與原告合作興建：查原告主張：其與鄭梧桐於104 年4 月12日就系爭土地簽訂系爭契約，惟同年8 月間鄭梧桐遭聖得福公司以其違反其等簽訂之土地合建契約書為由，起訴請求鄭梧桐移轉系爭土地所有權，故原告與鄭梧桐於104 年10月23日合意解除系爭契約，同時鄭梧桐亦出具系爭承諾書，承諾於其與聖得福公司未能繼續合建時，鄭梧桐即將系爭土地以每坪330 萬元出賣予原告，或與原告合作興建等情，有原告提出之鄭梧桐於104 年10月23日出具之系爭承諾書，載以：「緣本人鄭梧桐前於民國（以下同）103 年3 月28日與聖德（應為得）福建設開發股份有限公司（下稱聖德福公司）簽訂『土地合建契約書』（附件1 ），約定由本人提供所有座落於台北市○○區○○段○○段00地號，權利範圍2 分之1 之土地（下稱系爭土地）予聖德福公司，並由聖德福公司擔任實施者，進行都市更新。

然如將來聖德福公司未能於『土地合建契約書』（參附件1 ）約定之合建期間即106 年6 月30日前，達成『土地合建契約書』（參附件1 ）第1條第1項基地可開發興建之合法土地產權面積50％，或發生其他終止、解除『土地合建契約書』之事由，或其他無法繼續合建之情形時，本人承諾即將系爭土地以每坪新台幣330 萬元之價金，賣予湯化奎，或與湯化奎合作興建；

本人並承諾與聖德福公司於前揭『土地合建契約書』（參附件1 ）之合建期間即103 年3 月28日至106 年6 月30日，本人不得將系爭土地自行自建、或再與第三人（包括但不限於聖德福公司）簽訂合建契約、委建契約、買賣契約或其他足以損及湯化奎將來買售或合作興建系爭土地權益之契約。

惟為防免糾紛，特立此承諾書」等語可證（見本院卷第63、264 頁），並經證人即鄭梧桐之弟鄭俊卿於本院審理中結證：「（問：請求提示原證2 「承諾書」，104 年10月23日原告湯化奎與被告鄭安順、鄭凱元之父鄭梧桐曾簽訂原證2 之承諾書，證人是否知悉？）知道。

（問：承上，證人是否參與簽訂過程？鄭梧桐為何簽訂此承諾書？）有參與。

是因為原來與湯化奎是簽合建，另外跟聖得福建設有個官司，所以就到湯化奎律師事務所把合約取消，取消時當場湯化奎是說以後聖得福官司結束後，希望再與我們合作，我哥哥鄭梧桐也答應。

當時是說在一起合建或賣，鄭梧桐也表示希望把房子賣掉」等語明確（見本院卷第284至285 頁）；

另亦有聖得福公司以鄭梧桐違反其等間所簽訂之土地合建契約書為由，起訴請求鄭梧桐移轉土地所有權之判決（即臺灣高等法院105 年度重上字第158 號）在卷可佐（見本院卷第383 至389 頁），堪以認定。

而依系爭承諾書之內容可知，鄭梧桐向原告承諾，如將來聖得福公司未能於其等之土地合建契約書約定之合建期間即106 年6 月30日前，達成基地可開發興建之合法土地產權面積50％，或發生其他終止、解除之事由，或其他無法繼續合建之情形時，即將系爭土地以每坪330 萬元之價金，賣予原告，或與原告合作興建。

⒉鄭梧桐已選擇就系爭土地以每坪330 萬元之價格出賣予原告，且原告與鄭梧桐就系爭土地之買賣已達成意思表示合致，而成立買賣契約：①證人鄭俊卿於本院審理中結證：後來鄭梧桐生病時，就一直希望找原告談買賣的事情，希望把房子賣掉給家裡的人做分配，自己身上也能夠有點錢，能到處走走。

在我去探病時，鄭梧桐要我打電話給原告，約原告出來談房子買賣的事情，就是在聖得福的合約結束後將房子賣給原告的事。

後來我跟原告聯絡後，在6月份左右，我與原告及原告公司同事一起去探望鄭梧桐，當場鄭梧桐有提到照承諾書上330萬的價錢，他說因為與聖得福的合約有拖一段時間，所以總價願意再減50萬賣出。

原告沒有當場答應，說要回去考慮，他有提到要跟董事長報告。

後來大約在7月，有去看鄭梧桐，鄭梧桐也有再問我買賣的事情，希望我能夠幫忙把房子盡快賣出。

後來在8月初有天我三姊夫打電話給我，說鄭梧桐有找他幫忙找買賣之代書及請他處理買賣事宜。

後來我三姊夫就出國。

原告有打電話給我，問代書怎麼都沒有跟他聯絡，我就以LINE詢問三姊夫，是否讓代書直接與原告聯絡或給代書原告電話；

又原告回去考慮後，有同意總價減50萬向鄭梧桐購買，我知道原告有同意是因為我與原告有電話聯絡，因為系爭34地號土地我所有部分已經賣給原告，希望這交易案能趕快解決，所以我就有打電話問他，鄭梧桐賣給你的價錢到底OK不OK，他當時就回說有問過董事長，就照這個價錢買等語（見本院卷第285至287頁）。

②又鄭梧桐之手機號碼為0000-000-000，且原告手機內標示為「鄭峿桐」的LINE之大頭貼照片為一男性長者與一小女孩（見本院卷第443 頁），該男性長者即為鄭梧桐等情，為被告所不爭執（見本院卷第435 頁）。

而原告手機通訊錄有姓名為「鄭峿桐」、行動裝置「0000-000-000」之聯絡人資料（見本院卷第437 頁），原告所提出之與鄭梧桐之LINE對話紀錄上所顯示之名稱亦為「鄭峿桐」（見本院卷第345 頁），依上情應可認定該LINE確為鄭梧桐所使用，被告辯稱未必為鄭梧桐，並未舉證以實其說，難認可採。

而鄭梧桐於106 年8 月21日以LINE向原告表示：「湯先生，」、「我房子一定賣給你們的，只是等我大兒子大陸星期四，看。

怎麼請代書，8 月底前一定會決定，可以嗎？」、「大陸回來」等語，原告回以「OK」等語，有上開LINE對話訊息截圖可證（見本院卷第345 頁）。

足見原告與鄭梧桐間就系爭土地之買賣已有達成合意，僅係如何請代書辦理相關手續等交易細節，尚待鄭梧桐決定。

且原告於106 年8 月後有詢問證人鄭俊卿，為何鄭梧桐之代書尚未與其聯絡，證人鄭俊卿以LINE詢問其三姊夫劉文彬，是否讓代書直接與原告聯絡或給代書原告之電話等情，經證人鄭俊卿證述如上外，亦有證人鄭俊卿所提出之106 年8 月31日晚間其向劉文彬詢問之LINE訊息紀錄，載以：「（10時43分）姊夫晚安昨天我大哥有打電給湯先生，說會請代書直接和他聯絡，但湯先生回覆至今晚代書都未和他聯絡。

湯先生就直接打電話給梧桐，結果是大嫂接的，要湯先生不要再打電話了，說梧桐狀況不太好」、「（10時45分）您看是否可以請湯先生直接和代書聯絡，如果可以請姊夫告知代書電話」等語（見本院卷第315 至317 頁）。

復依台灣大哥大股份有限公司所函覆之原告手機（0000-000-000）之雙向通聯資料可知，106 年8 月30日晚間6 時23分37秒，鄭梧桐（0000-000-000）曾撥打電話與原告（見本院卷第483 、505 頁），則上開證人鄭俊卿於106 年8 月31日向其三姐夫劉文彬詢問代書之LINE通訊內容所載：「姊夫晚安昨天我大哥有打電給湯先生，說會請代書直接和他聯絡，…」之內容，核與上開通聯紀錄所示相符合，亦證上開證人鄭俊卿所發之LINE訊息內容應為屬實。

以上可知，鄭梧桐確有委請代書辦理系爭土地之買賣事宜，益可證原告與鄭梧桐確已有買賣系爭土地之合意。

③再鄭梧桐於106 年8 月21日以LINE向原告表示：「湯先生，」、「我房子一定賣給你們的，只是等我大兒子大陸星期四，看。

怎麼請代書，8 月底前一定會決定，可以嗎？」、「大陸回來」等語，原告回以「OK」等語，當日原告即將上開其與鄭梧桐間對話內容截圖後，以LINE轉傳予訴外人張騰為。

嗣於106 年9 月2 日原告又以LINE再告知張騰為：「對方代書有打來要約時間了，要麻煩我們這邊代書跟他聯絡簽約事宜喔」，並同時將該名代書之聯絡資訊（郭代書，行動裝置00-0000- 0000 ）及來電紀錄之截圖轉傳予張騰為（見本院卷第427 、429 頁）。

且原告之通聯紀錄，確於106 年9月1 日下午3 時42分06秒有「00-0000- 0000 」之來電（見本院卷第483 、505 頁），亦與上開LINE內容相吻合。

以上均足證原告與鄭梧桐間就系爭土地之買賣確已達成合意。

④稽上，依上開證人鄭俊卿之證述、證人鄭俊卿及原告所提出之LINE對話內容及原告之通聯資料等，堪以認定鄭梧桐確已依系爭承諾書選擇就系爭土地以每坪330 萬元之價格出賣與原告（另總價再扣除50萬元），且原告亦有應允買受，原告與鄭梧桐間就系爭土地已有買賣契約之成立。

被告抗辯：原告與鄭梧桐間並未就系爭土地達成買賣合意，雙方間並未有買賣契約之成立等語，並無可採。

⒊原告請求被告2 人分別移轉系爭34地號土地所有權（應有部分各4 分之1 ）予原告，為有理由：①查被告2 人為鄭梧桐之繼承人，原為鄭梧桐所有之系爭土地於鄭梧桐死亡後，經分割繼承登記為被告2 人所有，應有部分各4 分之1 。

又依民法第1148條、第1153條規定，鄭梧桐之繼承人就鄭梧桐之債務應負連帶責任。

則原告依其與鄭梧桐間就系爭土地之買賣契約及繼承法律關係，請求被告2 人應分別將系爭34地號土地，權利範圍各4 分之1 之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予允許。

②被告雖抗辯：本件原告所主張之買賣契約權利義務關係，應由鄭梧桐全體繼承人因繼承而概括承受。

而鄭梧桐之繼承人除被告2 人外，尚有林秀好及鄭淑茹，原告所主張出賣人依買賣關係所應負之權利、義務，應為全部繼承人所一併繼受。

本件原告僅以系爭土地為被告2 人所有，即請求被告2 人履行買賣契約之交付義務，於程序上應非適法等語。

惟依民法第1153條規定，鄭梧桐之繼承人就鄭梧桐之債務負連帶責任。

又依民法第273條第1項規定，連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。

則原告本得向鄭梧桐之其中2 位繼承人即被告2 人為本件請求；

且原鄭梧桐所有之系爭土地經繼承分割後，由被告2 人各取得應有部分各4 分之1 ，林秀好及鄭淑茹並無取得系爭土地之所有權，則林秀好及鄭淑茹既非土地所有權人，原告於訴訟上亦無從請求其等移轉系爭土地所有權。

據上，原告以被告2 人為本件訴訟之被告，訴請系爭土地所有權之移轉，並無有何當事人不適格之處。

㈡原告備位之訴部分：本院已認原告先位請求被告移轉系爭土地所有權為有理由，就原告備位請求，自無庸審酌。

四、綜上所述，原告先位請求被告2 人應分別將系爭34地號土地 （權利範圍各4 分之1 ）所有權移轉登記予原告，為有理由 ，應予准許。

五、至原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行部分，按命債務人為一定之意思表示之判決確定，視為自其確定時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。

如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合，故偕同辦理不動產移轉登記之判決，須自判決確定時方視為已為意思表示，而不得宣告假執行。

本判決命被告將土地移轉登記予原告，乃命被告為一定之意思表示，揆諸上開說明，不得宣告假執行，是以原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，於法未合，自應駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。

七、據上論結：原告先位之訴為有理由，爰判決如主文所示。

中 華 民 國 108 年 5 月 17 日
民事第七庭 法 官 黃愛真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 17 日
書記官 王曉雁