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臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第67號
原 告 周天全
訴訟代理人 施竣中律師
複代 理 人 盧德聲律師
被 告 吳福松
王力悅
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108 年5 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示土地，應予變價分割，所得價金由兩造各依附表二所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造各依附表二所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。
本件原告依民法第823條第1項規定，提起共有物分割之請求，核屬因不動產分割涉訟，而如附表一所示坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭土地），位於本院管轄區域內，依首揭規定，本事件乃專屬本院管轄。
二、本件被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：其與被告王力悅、吳福松共有系爭土地，而該土地並無因物之使用目的不能分割之情形，兩造亦無約定不分割之協議，然原告前於民國107 年11月8 日委請律師發函通知其他共有人出面協商未果，顯見兩造就分割難達成協議，爰依民法第823條第1項請求裁判分割系爭房屋。
又原告持有系爭土地之權利範圍僅20分之1 ，如為原物分割，顯難以其持分為運用，故應以變價分割為適當等語。
並聲明：兩造所共有之系爭土地應予變賣，所得價金並由兩造按應有部分比例分配。
二、本件被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告得訴請分割系爭土地：按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
經查，系爭土地為兩造所共有，且未訂有不分割協議等情，為原告陳明在卷，並有系爭土地公務用謄本在卷足憑（見本院第31至33頁），而被告吳福松、王力悅已經合法通知，均未於言詞辯論期日到庭，亦未就原告之上揭主張提出書狀予以爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，應視同自認，自堪信原告所主張之此部分事實為真。
且查，系爭土地並無因物之使用目的而不能分割之情事，兩造復經本院調解不成立，有調解程序筆錄存卷可參（見本院107 年度北司調第1459號卷第23頁），足見共有人間無法就分割方法達成協議，是原告依前開規定起訴請求分割系爭土地，即無不合。
㈡系爭土地應以變價方式為分割：⒈按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1 、2 項定有明文。
又按分割共有物之訴，係就有共有關係之共有物，以消滅共有關係為目的而予以分割之形成訴訟，裁判上如何定分割之方法，法院有自由裁量權，不受當事人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院74年度台上字第2236號判決、84年度台上字第1756號判決意旨參照）。
是以，法院應斟酌共有物使用之具體情形、共有物之性質及價值、各共有人之利害關係、當事人之意見等，本於公平經濟原則，並考量社會利益，依民法第824條命為適當之分配。
⒉經查，系爭土地由原告、被告吳福松、王力悅3 人所共有，面積為65平方公尺（約為19.66 坪），3 人權利範圍尚非相當（詳如附表一「應有部分比例」欄所示），且原告所持有之權利範圍僅20分之1 ，倘予以原物分割，勢將使系爭土地面積過於細分，致土地面積形狀易呈不規則型，難為土地登記作業及開發利用，亦須保留通道供未與公路相鄰者進出公路所用，各共有人並就該通道空間仍須維持共有、約定使用或其他方式之法律關係，此舉不僅減少各共有人得有效利用之空間，更徒增法律關係之複雜化。
而土地完整性越高，整體利用價值即隨之增加，然原告依權利範圍可分得之土地面積，經換算後尚不足1 坪（19.66 坪÷20＝0.983 坪），顯無從興建建築或地上物使用，終僅閒置一途，致無法發揮土地經濟利用價值，亦生土地資源浪費之虞。
再者，系爭土地上坐落1 棟未辦保存登記之房屋（門牌號碼：臺北市○○街00巷0 號），此有臺北市大安地政事務所108 年4 月18日北市大地測字第1087005826號函暨現場照片存卷可稽（見本院卷第65至69頁），可見該屋為磚造一層樓建築，屋況老舊，經濟價值不高，並據原告陳稱該屋並非其與被告吳福松、王力悅所共有，亦未占有使用等語（見本院卷第77至78頁），則該屋之所有權歸屬復未臻明確，倘以原物分割，分配非空地者得否順利排除侵害取回土地占有，尚存疑慮，而以分配空地者較屬有利，足徵分配系爭土地之方式、位置及其價值，實難期完全公平，故系爭土地以原物為分割，顯有困難，不宜採行。
⒊次查，若將系爭土地原物分配予部分共有人，則受原物分配者，依民法第824條第3項之規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償。
然原告業已表明請求變價分割，被告吳福松、王力悅均未於本院言詞辯論期日到場，亦未曾提出書狀作任何陳述或表示分割方法，難認其等有以金錢補償之意願及資力，再衡以兩造已因無法協議決定分割方法而生本件訴訟，為免另衍金錢補償之糾紛，系爭土地亦不適於採行以原物分配於部分共有人，而對他共有人以金錢補償之分割方式為之。
⒋再查，變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2 人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條第7項亦有明文，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。
但為避免回復共有狀態，與裁判分割之本旨不符，爰仿強制執行法第94條規定，有2 人以上願優先承買時，以抽籤定之。
準此，採變價分割時，兩造自得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，倘認有繼續持有所有權之必要，仍得於變價分割之執行程序時，行使依相同條件優先承買之權利。
且如透過市場自由競爭之方式變價，使土地產權單純化，有利於需用土地者開發使用，亦足使系爭土地之市場價值極大化，當可兼顧系爭土地之經濟價值及利用價值，並保障共有人間優先承買權利，而不致損及各共有人之利益。
是以，本件以變賣系爭土地分配所得價金之分割方式，應屬公允適當。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定請求分割系爭土地，為有理由，應予准許，且審酌系爭土地之使用現狀及未來整體利用之經濟效益等節，認應予變價分割，並將變價後所得價金依兩造按附表二應有部分之比例分配，爰判決如主文第1項所示。
五、末按分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，訴訟費用自以按兩造就系爭房屋應有部分之比例分擔（即如附表二所示）較為公允，爰酌定如主文第2項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 、第85條第1項但書。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
民事第七庭 法 官 劉娟呈
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
書記官 周慈怡
附表一：
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│土地標示 │
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│編│ 土 地 坐 落 │ 面 積 │權利範圍│ 應有部分比例 │
│號├───┬────┬───┬───┬───┼────┤ │ │
│ │ 縣市 │鄉鎮市區│ 段 │ 小段 │ 地號 │平方公尺│ │ │
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│一│臺北市│ 大安區 │大安段│ 二 │ 358 │ 65 │ 全部 │吳福松：2 分之1 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │王力悅：20分之9 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │周天全：20分之1 │
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附表二：
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│編號│ 共有人 │系爭土地應有部分比例│
│ │ │及訴訟費用負擔比例 │
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│ 一 │ 吳福松 │2 分之1 │
├──┼────┼──────────┤
│ 二 │ 王力悅 │20分之9 │
├──┼────┼──────────┤
│ 三 │ 周天全 │20分之1 │
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