臺灣臺北地方法院民事-TPDV,109,訴,7103,20240430,1

臺灣臺北地方法院民事判決
109年度訴字第7103號原 告 蔡建宏（即承當訴訟人）

訴訟代理人 李漢中律師
葉曉宜律師
蘇家玄律師
被 告 臺北市私立長青康復之家

法定代理人 莊惠華
訴訟代理人 王玉楚律師
被 告 潘麗玲
訴訟代理人 張顥璞律師
田欣永律師
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國113年4月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將台北市○○區○○○路○段○○○號五樓之一房屋依台灣營建防水技術協進會之鑑定報告書所示修復漏水方法，修復至無漏水狀態。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之十四，餘由原告負擔。

本判決第一項，原告以新台幣壹拾玖萬貳仟元為被告預供擔保，得假執行。

被告如以新台幣伍拾柒萬伍仟伍佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由依民事訴訟法第254條第1項、第2項規定，訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係移轉於第三人，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟。

本件蔡林錦梅起訴主張其為門牌號碼台北市○○區○○○路○段000號5樓之1房屋（下稱5樓之1房屋）所有權人，因同址6樓、6樓之1房屋（下稱6樓、6樓之1房屋）所有權人潘麗玲將上開房屋出租予台北市私立長青看護之家（下稱長青之家），自行變更水路管線配置，導致漏水，對其之5樓之1房屋之所有權造成妨害，乃依侵權行為等法律關係，以潘麗玲、長青之家為被告，請求其等修繕房屋漏水、賠償其所喪失之租金收益等損害，嗣於本件訴訟進行中，蔡建宏主張蔡林錦梅已將5樓之1房屋移轉登記為蔡建宏所有，乃依上開規定聲請承當本件訴訟而為本件原告，經被告同意等情，有建物登記謄本、民事聲請承當訴訟狀、建物所有權狀、民事陳報狀可憑（見本院109年度北司調字第970號卷第15-17頁，下稱調字卷，本院卷第257-259頁、第289頁、第307頁，是其上開聲請，核屬有據，爰由蔡建宏承當本件訴訟而為原告，先予敘明。

原告主張：伊為5樓之1房屋所有權人，伊雖就5樓之1房屋天花板漏水透過大樓管理委員會與6樓、6樓之1房屋所有權人潘麗玲協商修繕事宜，然未獲置理，嗣漏水益發嚴重，5樓之1房屋已無法正常使用，遑論出租收益。

迄至000年0月間，5樓之1房屋漏水加劇，伊經查詢方知潘麗玲將6樓、6樓之1房屋出租予長青之家供營業使用，因長青之家大量用水，5樓之1房屋漏水更加嚴重。

依鑑定機構即財團法人台灣營建防水技術協進會（下稱協進會）所出具之鑑定報告（下稱鑑定報告），可知5樓之1房屋天花板滲漏水實係因潘麗玲疏未修繕、維護，致6樓、6樓之1房屋防水層老化、破損，而伊發函長青之家，告知上開漏水之情，然長青之家仍大量用水，消極不願配合修繕，被告就5樓之1房屋漏水原因均具行為關聯之共同性，伊爰依民法第184條第1項前段、第185條、第191條、第213條第1項、地3項、第216條、第767條規定應負侵權行為連帶損害賠償責任，被告應依鑑定報告所示方式修繕5樓之1房屋至不漏水狀態、賠償伊所支出之修繕費用新台幣（下同）22萬9400元及自000年0月間起至同年0月間止之租金損失計38萬1900元（計算式：每月租金6萬3650元×6個月=38萬1900元）共計61萬1300元（計算式：22萬9400元+38萬1900元=61萬1300元），並自109年7月1日起至修繕完畢之日止，按月賠償伊租金損失6萬3650元等語，聲明：㈠被告應將台北市○○區○○○路○段000號5樓之1房屋依台灣營建防水技術協進會之鑑定報告書所示修復漏水方法，修復至無漏水狀態。

㈡被告應連帶給付原告61萬1300元及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

㈢被告應自109年7月1日起至將台北市○○區○○○路○段000號6樓、6樓之1房屋滲漏水如聲明第一項修復完畢前，連帶按月給付原告6萬3650元及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈣願供擔保，請准宣告假執行。

被告潘麗玲則以：依鑑定報告所載，5樓之1房屋漏水點主要在於6樓、6樓之1房屋增建衛浴、廚房等使用水源處所，伊於鑑定報告完成後已經雇工將上開水源處全數拆除，並重鋪磁磚地板，回復至原先辦公室用途，已無漏水可能，就6樓陽臺亦施作防水層，故6樓、6樓之1房屋已回復至不漏水狀態。

又原告請求賠償5樓之1房屋之修繕費用計22萬9400元，然原告係主張5樓之1房屋係自109年1月15日開始漏水，而原告對此並未舉證，且其所舉修繕費用1萬元之估價單所載日期為108年8月4日，費用21萬9400元之估價單則未記載日期，況上開單據僅為估價單，故原告並未能證明其因本件漏水而受有支付修繕費用22萬8400元之損害。

至原告請求伊給付自000年0月間起之5樓之1房屋租金損失，然原告並未舉證證明5樓之1房屋確實自000年0月間起開始漏水，且5樓之1房屋自105年間起即未出租，而房屋未能出租之原因多端，並無從遽認係因本件漏水所致，伊於109年間接獲告知有本件漏水，然當年0月間即已爆發新冠肺炎疫情，其後因疫情等多種原因導致本件鑑定期間長達2年，原告所受租金損失不可歸責於伊等語，資為抗辯，聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

被告長青之家則以：伊自106年6月6日起至112年10月30日止承租6樓、6樓之1房屋經營長照中心，依鑑定報告所載，可知本件漏水係因6樓、6樓之1房屋走廊、廁所、露臺防水層老化、破損、加上結構體裂縫、縫隙所致，而房屋防水層老化、破損，為使用年限問題，亦與伊如何使用6樓、6樓之1房屋無涉，況租賃物亦係由出租人負擔修繕義務，伊並非本件侵權行為人。

且原告早於105年間即未將5樓之1房屋出租他人，可見原告於本件主張所受無法收取5樓之1房屋租金之損害，並非本件漏水所致等語，資為抗辯，聲明：㈠原告之訴不利於被告台北市私立長青康復之家部分駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

兩造均不爭執原告為5樓之1房屋所有權人，潘麗玲為同址6樓、6樓之1房屋所有權人，潘麗玲將6樓、6樓之1房屋出租予長青之家，供長青之家經營長照中心，租期自104年6月6日起至112年10月30日止，此並有建物登記謄本、建物所有權狀、證明書附卷可憑（見調字卷第15-17頁、本院卷第145頁、第259頁），堪信為真。

原告主張其所有之5樓之1房屋，因潘麗玲疏未就其所有之6樓、6樓之1房屋善盡管理、維護及修繕義務，導致5樓之1房屋天花板漏水，6樓、6樓之1房屋承租人長青之家於獲原告告知上開漏水情事，仍大量用水且消極不願配合修繕，被告均應依侵權行為法律關係修繕房屋漏水、賠償原告所受支付修繕費用、無法取得租金收益之損害，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

經查：

㈠按專有部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人為之，公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。

次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。

但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。

民法第184條第1項、第191條第1項分別定有明文。

保管有欠缺，則指於建造後未善為保管，致其物發生瑕疪而言。

又建築物保管之欠缺，不必為損害發生之唯一原因，其與第三人之行為相結合而發生損害之結果者，建築物所有人如不具備民法第191條第1項但書規定之免責要件時，仍應負該條規定之賠償責任，該第三人如具備侵權行為要件，對被害人應負民法第184條之一般侵權行為責任（最高法院101年度台上字第1601號判決意旨參照）。

又因自己之行為致有發生一定損害之危險時，即負有防範危險發生之義務，如因防範危險之發生，依當時情況，應有所作為，即得防止危險之發生者，則因其不作為，致他人之權利受損害，其不作為與損害之間即有因果關係，應負不作為侵權行為損害賠償責任。

㈡原告主張其所有之5樓之1房屋天花板有漏水乙節，被告未予爭執；

復經本院囑託協進會鑑定5樓之1房屋天花板是否有滲漏水?倘有，則位置、原因為何?依鑑定報告所載，可知經協進會初勘、複勘檢測結果：⒈確認鑑定部位室內天花板共1處，對應6樓、6樓之1房屋位置為廁所3間、陽台共4處，水源為6樓、6樓之1房屋長照中心病房內洗手台、病房對面3處廁所之洗手台、馬桶及淋浴裝置，陽台則有洗衣機、洗手台及水塔等水源；

⒉5樓之1房屋現況有明顯裂縫、油漆剝落、壁癌、白色結晶體、潮溼等明顯漏水現象；

⒊研判漏水主要原因為6樓、6樓之1房屋走廊、廁所、廚房、陽台防水層有老化、破損加上結構體有裂縫、縫隙，致使6樓、6樓之1房屋之走廊、廁所、廚房及陽台長期用水、下雨時，水份會沿防水層縫隙處往下流滲至6樓之1樓板滲入而造成內部含水量增加，致使5樓之1房屋天花板長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，與空氣中二氧化碳反應後形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌、白華），造成油漆剝落、潮濕、滴水等滲漏水現象，加上5樓之1房屋天花板局部冷氣管線漏水，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體等滲漏水現象（見外放之鑑定報告第2-9頁）。

㈢由上，可知原告主張5樓之1房屋天花板有漏水之情，且該漏水係因6樓、6樓之1房屋上開走廊、廁所、廚房、陽台長期用水，而該處防水層老化、破損、結構體有裂縫、縫隙所致，堪信為真。

潘麗玲為6樓、6樓之1房屋所有權人，雖將房屋出租予長青中心，然揆諸上開說明，潘麗玲既為6樓、6樓之1房屋所有權人，就該房屋仍負有保管、維護及修繕義務，5樓之1房屋天花板漏水既然係因6樓、6樓之1房屋之上開處所地層防水層老化、破損等瑕疵所致，堪認潘麗玲就6樓、6樓之1房屋之上開處所防水層老化、破損等瑕疵並未善盡管理、維護及修繕之責，是以原告主張潘麗玲應依民法第191條規定就原告所受損害負賠償責任，應為可取。

㈣又鑑定報告載明6樓、6樓之1房屋走廊、廁所等處長期用水、下雨時，水份會沿防水層縫隙處往下流滲至6樓之1房屋樓板滲入而造成內部含水量增加，致使5樓之1房屋天花板長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，與空氣中二氧化碳反應後形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌、白華），造成油漆剝落、潮濕、滴水等滲漏水現象，加上5樓之1房屋天花板局部冷氣管線漏水，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體等滲漏水現象（見外放之鑑定報告第2-9頁），長青中心承租、使用6樓、6樓之1房屋，可見其為用水人，原告據此主張其曾就本件漏水於109年5月29日發函告知長青之家，然長青之家仍大量用水且消極不願配合修繕等情，並提出存證信函、律師函為證（見調字卷第47-53頁），查上開以長青之家為函文正本收受者之109年5月29日律師函已清楚記載5樓之1房屋自109年1月15日起即發生嚴重漏水問題，原屋主蔡林錦梅已於同年2月17日通知潘麗玲修繕，並於同年4月6日寄發存證信函，請潘麗玲於文到後10日內修繕完畢，然迄未修繕，故委請律師通知潘麗玲、長青之家於文到10日修繕完畢，否則將依法訴究，請求賠償損害（見調字卷第51-53頁），堪認原告主張其早於109年5月29日即已發函告知長青之家，5樓之1房屋有漏水之情，應為可信。

又潘麗玲於本件亦多次指稱：「...長青康復之家還在經營，...目前並無欠租情事，但是承租人也都拒不開門，...」（見本院卷第34頁之言詞辯論期日筆錄）、「...潘麗玲歷經年餘與長青康復之家協調讓水電師傅進入檢測是否漏水及修繕方式，均不得其門而入，...」（見本院卷第127頁之潘麗玲之民事陳報㈡狀），是原告主張長青之家經告知5樓之1房屋有漏水，仍持續用水且拒絕配合檢修，堪認可信。

從而長青之家既為6樓、6樓之1房屋之用水人，明知5樓之1房屋有漏水之情，卻且消極不配合檢測漏水、修繕，且持續用水，造成5樓之1房屋因漏水而受有損害，揆諸上開說明，長青之家對於原告因5樓之1房屋漏水而受有損害，自有過失，原告主張長青之家應依民法第184條第1項前段規定負損害賠償責任，應屬有據。

㈤至潘麗玲抗辯其於協進會出具鑑定報告之後，即已依鑑定報告所載方式將所增建之6樓衛浴、廚房等使用水源處所全部拆除，並重鋪磁磚地板，陽台部分亦施作透明防水層，6樓、6樓之1房屋已經回復至不漏水狀態，而無再漏水之可能。

惟依鑑定報告所載內容，5樓之1房屋天花板因漏水而產生俗稱壁癌、白華之碳酸鹽結晶體，進而導致油漆剝落、潮濕、滴水等滲漏水現象，故潘麗玲僅就6樓、6樓之1房屋施作上開修繕工程，而未修繕5樓之1房屋之上開壁癌、白華、油漆剝落等滲漏水現象，難認得以回復5樓之1房屋至不漏水狀況，故潘麗玲上開抗辯即非可採。

㈥至長青之家抗辯其並未不當使用6樓、6樓之1房屋，且經鑑定5樓之1房屋漏水係因6樓、6樓之1房屋走廊、廚房等處防水層老化、破損所致，亦與承租人長青之家如何使用6樓、6樓之1房屋無涉，惟長青之家既為6樓、6樓之1房屋之用水人，經原告告知有本件漏水情事，卻消極不配合檢測漏水、修繕，持續用水，對於原告所受5樓之1房屋漏水之損害，自難認無過失可言，已如前所述，是長青之家上開抗辯亦非可採。

㈦承上，原告主張被告應依民法第184條第1項前段、第191條第1項規定就原告所受5樓之1房屋漏水之損害負賠償責任，為有理由。

原告請求被告修繕漏水、賠償原告所受支付修繕費用、無法取得5樓之1房屋租金收益之損害，查：

⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項定有明文。

損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條亦有規定。

該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號判決意旨參照）。

⒉依鑑定報告所載：「...依據複勘6樓、6樓之1房屋走廊、廁所、廚房、陽台現況地坪剛修復，施作透明防水層，因缺乏資料故無法確認其材質、施作層數與用量，故暫無法評估其修復效果；

5樓之1房屋因漏水所致損害回復費用概估（從5樓之1房屋天花板施作）：防護措施（含電梯及施工通道）、舊有天花板含骨架拆除運棄、舊有結晶體、油漆刮除及廢除運棄（含施工架)、裂縫灌注環氧樹脂（或聚氨基甲酸脂發泡材、施工架）、批土油漆（含施工架）、新施作礦纖明架天花板(含施工架)、安裝明架燈具(LED平板燈40W，60*60㎝、含線路、施工架）、零星工料、材料搬運、垃圾清運、廠商管理利潤、營業稅捐、修復費用概估57萬5568元，...」（見外放鑑定報告第8-9頁），是原告請求被告應將5樓之1房屋依鑑定報告所示修復漏水方法，修復至無漏水狀態，應屬有據。

⒊原告主張其為修繕5樓之1房屋漏水、回復天花板，已經支出修繕費用1萬元、21萬9400元，計22萬9400元，被告應依民法第213條第3項規定負連帶賠償責任，並提出估價單、聖邦室內裝修工程有限公司估價單、收據為證（見調字卷第55頁、第57頁，本院卷第457-458頁）。

查：

⑴108年8月4日估價單記載：「...南京東路5段356號5F，天花板輕鋼架補修，...新台幣1萬元...」（見調字卷第55頁）、108年8月11日收據記載：「...南京東路5段356號5F，天花板輕鋼架補修，...新台幣1萬元...」（見本院卷第458頁），上開估價單、收據既然記載為「5F」而非5樓之1房屋，則上開天花板輕鋼架修補費用1萬元是否為原告修繕5樓之1房屋所支出，即非無疑。

而聖邦室內裝修工程有限公司所出具之估價單雖記載5樓之1房屋之工程款總金額為21萬9400元（見調字卷第57頁），然該單據既已標示為「估價單」，且記載「以上報價不含稅」，堪認該單據僅為廠商聖邦室內裝修工程有限公司為報價所出具，尚不足以據而證明原告確實已支付上開工程款21萬9400元。

⑵又依原告起訴狀所載，原告主張5樓之1房屋天花板自109年1月15日前後開始漏水（見調字卷第8頁），原告寄予被告之存證信函亦記載5樓之1房屋屋頂自109年1月15日開始漏水（見調字卷第47頁），則原告所舉上開1萬元修繕費費用之108年8月4日估價單、同年月11日收據，均早於109年1月15日，則該筆1萬元修繕費用是否為被告未能修繕本件漏水所致，並非無疑。

而聖邦室內裝修工程有限公司所出具之上開估價單則未記載日期，亦無從據而為有利於原告之認定。

⑶至原告雖主張5樓之1房屋早於103年間就開始漏水，並提出5樓之1房屋現況照片及錄影、000年0月間5樓之1房屋內部照片、108年8月4日估價單、同年月11日收據為證（見調字卷第19-45頁、本院卷第449-458頁），然為被告所否認，而原告所舉上開5樓之1房屋現況照片及錄影（見調字卷第19-45頁），依其影像，不足認000年0月間5樓之1房屋已有漏水之情。

原告所指上開5樓之1房屋內部照片（見本院卷第449-455頁），依其影像，亦難遽認如原告所主張之為000年0月間5樓之1房屋內部之漏水修繕照片。

原告所舉上開108年8月4日估價單、同年月11日收據（見本院卷第457-458頁），依前所述，已難認為5樓之1房屋之漏水修繕照片，自不足以據而證明5樓之1房屋於000年0月間已經有漏水之情。

⑷準此，原告所舉上開證據均不足以證明原告已就5樓之1房屋漏水並回復天花板，受有支付修繕費用22萬9400元之損害。

是以原告主張其受有損害22萬9400元，依民法第213條第1項、第3項規定請求被告如數賠償，即難認有據。

⒋原告主張其長期出租5樓之1房屋，卻因本件漏水而無法繼續出租，被告應連帶賠償原告所失之租金收益，即自109年1月份起至6月份止之租金收益計38萬1900元，及自109年7月1日起每月租金收益6萬3650元，並提出房屋租賃契約書為證（見調字卷第59-65頁、本院卷第411-448頁）。

查：

⑴原告所舉上開租賃契約書，租賃標的雖然包含5樓之1房屋在內，然出租人並非原告而係訴外人立旺城股份有限公司（見調字卷第59-65頁、本院卷第444頁、第448頁）、強將股份有限公司（見本院卷第413頁、第415頁、第417頁、第419頁）、將茂股份有限公司（見本院卷第421頁、第423頁、第425頁、第427頁），則原告是否確實取得5樓之1房屋租金收益，已非無疑。

⑵且原告所提上開租約，早於105年9月30日到期（見本院卷第445頁），而原告主張5樓之1房屋係於000年0月間方有漏水之情，其間相隔數年之久，是以5樓之1房屋於105年9月30日以後未能出租獲利，是否與本件漏水有關，亦非無疑。

至原告雖主張5樓之1房屋長期出租予第三人使用，依通常情形，倘非嚴重漏水問題，原告豈有將空屋閒置而不出租獲利之理，然房屋於租約到期後未獲承租人續租，或者出租予其他租客，可能原因多端，5樓之1房屋於105年9月30日租約到期後未獲續約亦未出租予他人，尚無從遽認係因本件漏水所致。

⑶揆諸上開說明，原告並未能舉證證明5樓之1房屋於109年間起得出租獲利乙節具有客觀確定性，其請求被告賠償自000年0月間至6月間止之租金收益損失計38萬1900元，及自109年7月1日起至修繕漏水之日止之每月租金收益損失6萬3650元，即難認有據。

綜上所述，原告主張潘麗玲疏於管理、維護、修繕其所有之6樓、6樓之1房屋，上開房屋樓地板防水層老化、破損，用水時水份即往下流滲至樓地板，致使原告所有之5樓之1房屋天花板長期含水量增加，而有壁癌、白華、油漆剝落、潮濕、滴水等滲漏水現象，長青之家為6樓、6樓之1房屋承租人，為用水人，明知5樓之1房屋有上開漏水之情，卻不配合漏水檢測，且持續用水，致使漏水因未獲修繕而持續發生，被告應依民法第184條第1項前段、第191條第1項、第213條第1項規定，就5樓之1房屋依鑑定報告所示修復漏水方式，修復至無漏水狀態，為有理由，應予准許；

原告其餘請求被告賠償修繕費用、無法取得租金收益之損失，為無理由，不能准許。

本件兩造均陳明願供擔保請求准、免假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當金額准許之，就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一審酌，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 匡 偉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
書記官 林鈞婷