臺灣臺北地方法院民事-TPDV,109,訴,8075,20240329,1

臺灣臺北地方法院民事判決
109年度訴字第8075號
原 告 賴志華
訴訟代理人 陳明宗律師
複代理人 蔡爵陽律師
被 告 鍾育辰

訴訟代理人 黃愛娥

上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國105年4月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣參拾萬參仟元，及自民國一０九年八月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣參拾萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時依民法第359條、第179條、第360條、第227條規定，請求被告給付⑴1樓廁所天花板及廚房上方滲漏水，自行雇工修繕支出新臺幣（下同）5萬0700元，⑵廚房瓦斯爐旁牆面滲漏水、廚房瓦斯爐對面牆面滲漏水，修繕費用為20萬元，⑶房屋漏水造成交易價值減損117萬元，並依民法第184條、第195條第1項規定，請求被告給付⑷精神上損害賠償10萬元，合計152萬0700元，其起訴聲明為：被告應給付原告152萬0700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷第9至17頁）。

嗣於訴訟中減縮上開⑴⑶⑷項目不再請求，而依民法第359條、第179條、第360條、第227條規定，請求上開⑵項目金額變更為33萬3000元，其變更後聲明為：被告應給付原告33萬3000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷第575至576頁）。

原告訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：伊於民國107年6月9日經彩蝶不動產經紀有限公司（下稱彩蝶公司）居間以1170萬元買受被告所有門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下與系爭房屋合稱系爭房地），因系爭房屋客廳牆面有部分白華，彩蝶公司經紀人蕭漢傑及被告母親黃愛娥表示為壁癌，重新粉刷牆面，自行簡易修繕即可，且黃愛娥對於廚房表面的水痕向伊說明，因2樓排水樹葉阻塞，雨水漫流，才會有廚房牆面水痕，僅須注意2樓排水樹葉阻塞即不會發生壁癌等語，伊始於同日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），而於系爭契約第9條同意被告不負擔滲漏水瑕疵擔保責任，並於系爭契約不動產說明書現況調查表（下稱現況調查表）第34欄位「是否有滲漏水情形」勾選「有」處簽名，嗣依約付訖價金，並於107年8月1日移轉所有權登記予伊配偶陳弘佩。

惟伊於交屋後陸續發現系爭房屋客廳牆面部分白華以外之滲漏水，而有廚房瓦斯爐旁牆面滲漏水、廚房瓦斯爐對面牆面滲漏水等情形，系爭房屋經鑑定結果確有上開瑕疵，發生原因為系爭房屋1樓廚房增建時，外牆未施作全面性防水措施或其防水層有破損劣化狀況等情所致，被告於簽訂系爭契約時故意不告知上開瑕疵，伊依民法第92條第1項規定，撤銷系爭契約第9條同意被告不負擔滲漏水瑕疵擔保責任之意思表示，被告仍應負瑕疵擔保責任，鑑定結果止漏修復費用為22萬2000元、損害修復費用為11萬1000元，共計33萬3000元，爰依民法第359條、第179條、第360條、第227條規定，請求被告返還減少價金或賠償損害33萬3000元，請擇一有利為判決等語。

並聲明：㈠被告應給付原告33萬3000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：黃愛娥於簽約前已告知原告，系爭房屋於106年10月至000年0月間借予3名護理師居住，2樓後露陽台排水樹葉阻塞，沒人清理，因而雨水漫流，此為廚房牆面水痕的由來，並非漏水或壁癌，粉刷一下即可，並提醒原告要常清2樓後方露台排水孔，經原告確認後簽訂系爭契約。

伊於簽約前已告知廚房牆面滲水，並將售屋淨收價1200萬元折價30萬元，由原告自行修復，故於系爭契約第9條第3款勾選「有滲漏水」、「乙方不負本標的滲漏水瑕疵擔保責任」。

原告於交屋後裝設排水管、冷氣管的穿洞裝設、廚房外新裝遮雨棚的膨脹螺絲（火葯螺絲）的穿打，也是造成防水破壞之原因。

兩造以系爭契約免除伊負擔物之瑕疵擔保責任，原告不得再要求減少價金或損害賠償等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、查原告經彩蝶公司居間，以1170萬元買受被告所有系爭房地，兩造並於107年6月9日簽訂系爭契約，原告已付訖價金，被告並於107年8月1日移轉所有權登記予原告配偶陳弘佩等情，有系爭契約、系爭房地登記第一類謄本、專任委託銷售契約書附卷可稽（本院卷第21至45、155至159頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。

四、原告主張被告所交付系爭房屋有滲漏水之瑕疵，伊得請求被告返還減少價金或賠償損害33萬3000元等情，為被告所否認，並以前詞置辯。

經查：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；

但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。

次按民法第359條規定買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足，無庸以訴之方式向法院請求准許其減少價金（最高法院86年度台上字第2659號判決參照）。

又請求減少價金，性質上為形成權，價金若經合法減少，買受人原所受領之該部分給付，其原有之法律上原因，其後即不存在，已給付該部分價金之買受人得依民法第179條規定，請求出賣人返還之。

㈡系爭房屋經本院囑託臺灣營建防水技術協進會（下稱鑑定機關）鑑定結果認定：「⑴...廚房瓦斯爐旁牆面及廚房瓦斯爐對面牆面上方是明顯有滲漏水現象。

⑵...⒈廚房瓦斯爐旁牆面滲漏水原因：系爭房屋1樓廚房增建時，其外牆未施作全面性防水措施或其防水層有破壞劣化狀況而致防水功能不佳所造成。

雨水由2樓露台女兒牆下方雨庇及與鄰房交接側牆等處滲入廚房瓦斯爐上方抽油煙機週邊牆體，再侵入室內牆面造成油漆剝落及水漬、壁癌等現象。

⒉廚房瓦斯爐旁窗框週邊牆面，亦有雨水滲入情形。

⑶...⒈廚房瓦斯爐對面牆面滲漏水原因：系爭房屋1樓廚房增建時，其外牆未施作全面性防水措施或其防水層有破壞劣化狀況而致防水功能不佳所造成。

雨水由與鄰房交接側牆滲入牆體，再侵入室內牆面造成油漆剝落及水漬、壁癌等現象。

⒉廚房瓦斯爐對面牆面旁窗戶週邊滲漏水原因：系爭房屋1樓廚房增建時，其外牆未施作全面性防水措施或其防水層有破壞劣化狀況而致防水功能不佳所造成。

系爭房屋1樓廚房對面牆面旁窗戶旁牆面有明顯孔洞，雨水由孔洞滲入形成水路，亦造成室內牆面造成油漆剝落及水漬、壁癌等現象...」（見外放鑑定機關出具之鑑定報告書第6至7頁，下稱鑑定報告）；

足見系爭房屋確有廚房瓦斯爐旁牆面滲漏水、廚房瓦斯爐對面牆面滲漏水等情形。

㈢又依鑑定報告所載，上開滲漏水現象發生原因之時間，以目前臺灣常用漏水鑑定儀器設備，無法偵測漏水發生時間，惟該報告亦認定以滲漏水狀態，如油漆剝落、水漬痕跡及壁癌等現象觀察，上開漏水已持續一段時間，非短時間內形成（見鑑定報告第7頁），參酌上述滲漏水主要原因為「系爭房屋1樓廚房增建時，其外牆未施作全面性防水措施或其防水層有破壞劣化狀況而致防水功能不佳所造成」，自屬系爭房屋本體原有之因素所造成。

可見滲漏水係因外牆防水層問題，雨水滲入牆體，再侵入室內牆面造成油漆剝落及水漬、壁癌等現象，依通常交易觀念，有減少房屋通常效用及價值之情形，堪認屬房屋之瑕疵，且係房屋本體因素又非短時間內形成，可合理推論已存在一段時間，是原告主張上開瑕疵於交屋時即已存在等語，應屬可採。

至被告抗辯原告於交屋後裝設排水管、冷氣管的穿洞裝設、廚房外新裝遮雨棚的膨脹螺絲（火葯螺絲）的穿打，也是造成防水破壞之原因云云；

惟鑑定報告已記載，廚房外後院安裝採光罩並非造成廚房牆面滲漏水原因（見鑑定報告第7頁），鑑定報告亦未認定被告上開所述情事為造成系爭房屋滲漏水原因，無足認定原告裝設雨遮、管線等會造成外牆防水層之破壞，是被告此部分所辯，尚非可採。

㈣至系爭契約第9條第3款勾選「有滲漏水」、「乙方不負本標的滲漏水瑕疵擔保責任」，第16條第3款記載「現況交屋」，及現況調查表第34項「是否有滲漏水情形」勾選「是」（本院卷第25、29、35頁），故被告抗辯伊不須負滲漏水瑕疵擔保責任。

按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

原告陳稱：黃愛娥對於廚房表面的水痕向伊說明，因2樓排水樹葉阻塞，雨水漫流，才會有廚房牆面水痕，僅須注意2樓排水樹葉阻塞即不會發生壁癌，伊始同意被告不負擔滲漏水瑕疵擔保責任等語（本院卷第453頁），被告亦陳稱：黃愛娥於簽約前已告知原告，系爭房屋於106年10月至000年0月間借予3名護理師居住，2樓後露陽台排水樹葉阻塞，沒人清理，因而雨水漫流，此為廚房牆面水痕的由來，並非漏水或壁癌，粉刷一下即可，並提醒原告要常清2樓後方露台排水孔，經原告確認後簽訂系爭契約，由原告自行修復，故於系爭契約第9條第3款勾選「有滲漏水」、「乙方不負本標的滲漏水瑕疵擔保責任」等語（本院卷第149、395至396、501頁），足認原告於系爭契約第第9條第3款同意被告不負滲漏水瑕疵擔保責任之真意，僅限於因2樓露台排水樹葉阻塞雨水漫流至廚房牆面所致水痕，並未同意就其他滲漏水瑕疵亦免除被告瑕疵擔保責任，是原告主張被告就廚房瓦斯爐旁牆面及廚房瓦斯爐對面牆面滲漏水仍應負物之瑕疵擔保責任乙節，應屬可採。

㈤被告雖辯稱伊於簽約前已告知廚房牆面滲水，並將售屋淨收價1200萬元折價30萬元，由原告自行修復云云；

然原告否認有因滲漏水折價30萬元，被告就此部分亦未舉證以實其說，已非可採，況原告僅就2樓露台排水樹葉阻塞雨水漫流至廚房牆面所致水痕免除被告瑕疵擔保責任，已如前述，縱有折價，亦僅為修復該部分之折價，與本件尚須修復外牆防水層等無涉，是被告此部分所辯，亦非可採。

而依鑑定報告認定，修復上開瑕疵所需費用為止漏修復費用20萬2000元、漏水損害修復必要費用10萬1000元，共計30萬3000元（見鑑定報告第10、附件七7-1頁），從而，原告主張系爭房屋因滲漏水情形，減少作為居住使用之通常效用，且因須修繕支出費用而有減少價值之瑕疵，並依民法第359條、第179條規定，向被告請求減少價金並返還已給付之價金30萬3000元，應屬有據，逾此部分之請求，要屬無據。

五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付30萬3000元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年8月18日（送達證書見本院卷第69頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及其他證據，經本院斟酌後，認均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
民事第六庭 法 官 蕭清清
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
書記官 林家鋐