臺灣臺北地方法院民事-TPDV,110,訴,6711,20240116,1

臺灣臺北地方法院民事判決
110年度訴字第6711號
原 告 李心慧
訴訟代理人 林家慶律師
陳思愷律師
被 告 林奕彣
林泰均 籍設臺北市○○區○○路0段000號0樓 （臺北○○○○○○○○○）
共 同
訴訟代理人 陳郁婷律師
蘇育鉉律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國112年12月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告林奕彣應給付原告新臺幣陸拾肆萬伍仟壹佰貳拾元，及自民國一百一十年十一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告林泰均應給付原告新臺幣陸拾肆萬伍仟壹佰貳拾元，及自民國一百一十年十二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用（減縮部分除外）由被告林奕彣、林泰均各負擔十分之四，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬伍仟元為被告林奕彣供擔保後，得假執行；

但被告林奕彣如以新臺幣陸拾肆萬伍仟壹佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣貳拾壹萬伍仟元為被告林泰均供擔保後，得假執行；

但被告林泰均如以新臺幣陸拾肆萬伍仟壹佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴聲明原為：㈠林奕彣應給付原告新臺幣（下同）168萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈡林泰均應給付原告168萬元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈢願供擔保請准宣告假執行（見本院卷一第10頁）。

嗣經本院囑託台北市不動產估價師公會指派品佑不動產估價師事務所為本件價額減損之估價鑑定完成後，原告於民國112年4月17日以書狀變更聲明（見本院卷二第89頁），核原告所為本件訴之變更，為縮減應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，尚無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：原告於108年4月28日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價1,680萬元購買坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍各581/20000，下稱系爭土地）及其上同段832建號即門牌號碼臺北市○○區○○路00○0號2樓建物（權利範圍各1/2，另含共有部分即同小段834建號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），被告並於系爭買賣契約所附標的物現況說明書第37項「本棟建物是否有傾斜」勾選「否」，原告嗣交付全部價金予被告，並於108年6月27日完成所有權移轉登記，於同年月28日交屋。

詎原告於110年4月17日經同社區住戶提供台北市土木技師公會北土技字第1102000250號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），方得知系爭房地之測線1至4之傾斜率早自108年10月14日即分別高達1/280、1/133、1/362、1/194，可知系爭房地確有不具備通常價值、效用或品質之瑕疵存在。

為此，爰依民法第359條規定以起訴狀向被告為請求減少價金之意思表示，再依同法第179條規定請求被告2人各返還79萬5,483元之溢付價金予原告等語。

並聲明：㈠林奕彣應給付原告79萬5,483元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈡林泰均應給付原告79萬5,483元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告共同則以：系爭鑑定報告書記載系爭房屋於108年10月14日時存有傾斜率，然兩造早於108年4月28日簽訂系爭買賣契約，並於108年6月27日辦理所有權移轉登記，故原告宣稱之房屋傾斜瑕疵於交付系爭房地時尚未存在，原告不得以此向被告主張物之瑕疵擔保。

又訴外人即原告之配偶裴大偉與原告共有系爭房地，裴大偉於109年11月28日親自參與鑑定會勘，故系爭鑑定報告書於110年1月15日完成後，原告即已知悉其所宣稱之房屋傾斜瑕疵存在，卻怠於向被告為通知，依民法第356條規定，視為承認其所受領之物，原告不得再行就系爭房地向被告主張瑕疵擔保。

且審理過程鑑定所獲之不動產估價報告書並未查明系爭買賣契約成立時，系爭房地如無傾斜之市價為何，故縱使系爭房地確實因傾斜瑕疵而受有價值減損，原告以1,680萬元購入系爭房地仍未受損失，臺北市政府更已進行補強及修復，故原告亦無損害，縱有損害，亦係原告應以系爭房地所有權人身分，與造成損害之臺北市政府進行求償，而與被告完全無涉，故原告要求被告返還價金顯無理由等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：（見本院卷二第101至102頁）㈠兩造於108年4月28日簽立系爭買賣契約，約定由林奕彣、林泰均各將其所有系爭房地出售予原告，總價金為1,680萬元。

原告已給付總價金予被告2人，並於108年6月27日辦妥系爭房地所有權移轉登記，由原告與其配偶裴大偉各自就系爭房地之1/2權利登記為所有權人，兩造並於108年6月28日交屋（見本院卷一第17至55頁）。

㈡被告於系爭買賣契約附表標的物現況說明書之項次37「本棟建物是否有傾斜？」勾選「否」（見本院卷一第47頁）。

㈢臺北市公園路燈工程管理處於109年10月13日申請臺北市土木技師公會鑑定工程性及非工程性補償，經臺北市土木技師公會以系爭鑑定報告書記載，於108年10月14日測量結果，系爭房地之測線1至4傾斜率分別為1/280、1/133、1/362、1/194（見本院卷一第63頁）。

㈣系爭房地存在房屋傾斜瑕疵。

四、得心證之理由：本件原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，請求被告2人各給付79萬5,483元及法定遲延利息，為被告否認，並以前詞置辯，故本件爭點為：㈠系爭房地房屋傾斜瑕疵是否於交屋時即已存在？㈡被告主張原告已發現瑕疵而怠於通知，不得再主張瑕疵擔保責任，有無理由？㈢原告主張被告應負瑕疵擔保責任，依民法第359條請求減少價金，並依同法第179條請求被告各給付79萬5,483元，有無理由？茲分敘如下：㈠系爭房屋傾斜瑕疵是否於交屋時即已存在？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1項前段、第373條前段分別定有明文。

從而，買受人主張出賣人應負瑕疵擔保責任，應以其物之瑕疵係於交付時已存在為必要。

⒉系爭鑑定報告書第6頁記載「現況鑑定測量」系爭房屋之側線1至4之傾斜率於108年10月14日測量時分別為1/280、1/133、1/362、1/194（見本院卷一第63頁），而該測量實係依循台北市土木技師公會108年10月14日北土技字第1083001710號鑑定報告之記載（見本院卷一第293至385頁），又臺北市政府工務局公園路燈工程管理處陳稱：台北市土木技師公會於108年10月14日（案號00000000）之鑑定報告，係於108年8月26日辦理初勘、9月2日4、5樓住戶進行鑑定等語，此有該處112年8月22日北市工公工字第1123046988號函文在卷可參（見本院卷二第169頁），可知上開傾斜率實際上係由台北市土木技師公會派員於108年9月2日進行鑑定，並於同年00月00日出具鑑定報告。

參以兩造交屋日為108年6月28日，距離前揭測量時間108年9月2日僅相差2個月餘，且於此期間並無足以造成系爭房屋傾斜之大規模地震或鄰近工程開挖等情事，應認原告對於系爭房屋於交付時即有傾斜瑕疵乙節已盡其舉證責任。

被告並未提出足以推翻上開認定事實之證據，其辯稱系爭房屋傾斜瑕疵於交付系爭房地時尚未存在，即難憑採。

⒊被告雖辯稱交付系爭房屋後至108年10月14日現況鑑定時點之間，辛亥生態新建工程已於108年8月28日開工，可認系爭房屋之傾斜瑕疵於被告交付系爭房屋時尚未存在等語，並提出臺北市政府工務局公園路燈工程管理處網頁資料為佐（見本院卷二第121頁）。

然依臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則第3條第9款之定義：「現況鑑定係指建築工程施工前，鑑定機構就鄰房及其相關環境等，藉目測或儀器，以文字記載、繪製圖面或拍攝照片等方法記錄現況」，可知現況鑑定係為避免日後因工程施工（基地開挖）後引起損鄰事件，而先行調查記錄施工（基地開挖）前鄰（房）地之現況以釐清相關責任歸屬為目的，是現況鑑定之時間理應早於工程實際開挖時。

復經本院函詢臺北市政府工務局公園路燈工程管理處該工程是否涉及土地開挖工程，回函略以：「辛亥生態（文木91號）公園新建工程」於108年8月28日開工，初期搭設施工架防塵網，就既有軍舍先進行內裝拆除，再拆除主體，後續施作公園內給、排水管線、鋪面、景石擺設等淺埋工程，而台北市土木技師公會於108年9月2日鑑定前，僅有現場搭設施工架防塵網、就既有軍舍先進行內裝拆除，鑑定時尚未拆屋，僅拆除內裝，係於9月5日使進行拆屋等語（見本院卷二第169至170頁），堪認系爭房屋傾斜率現況鑑定時，辛亥生態公園新建工程尚未進行拆屋等工程，自無可能導致系爭房屋之傾斜瑕疵。

再參以另案（本院110年度重國字第12號）囑託社團法人臺灣省土木技師公會進行鑑定，鑑定結果略以：經查閱公園處所提送之「辛亥生態公園新建工程」工程竣工圖，主要施工工項為既有建物拆除、樹木移植及新建相關公園設施及排水設施，研判其開挖行為對鑑定標的物之施工影響程度不大，鑑定標的物研判係因水利處「憲兵營區滯洪旁排水改善工程」之涵管及人孔埋置工程施工時（施工期程109年7月24日至109年9月16日），造成鑑定標的物地坪沉陷、房屋傾斜及牆面樑柱裂損等傷害等語（見本院卷二第227至228頁），足見系爭房地並無因辛亥生態新建工程之施工，而受有房屋傾斜之損害，故被告前揭抗辯，亦難採信。

㈡被告主張原告已發現瑕疵而怠於通知，不得再主張瑕疵擔保責任，有無理由？⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。

如發見應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。

又買受人通知義務，僅將受領物有瑕疵之事實，具體指明瑕疵之所在通知於出賣人為已足，其方法以口頭或書面均無不可，無須特別方式。

⒉原告主張係由其配偶裴大偉於110年4月15日經同社區住戶林建輝以line通訊軟體提供系爭鑑定報告書之電子檔後，於同年月17日將電子檔透過line通訊軟體轉傳予原告，原告於110年4月17日方確實得之系爭房屋有傾斜瑕疵存在，並於110年9月12日透過line通訊軟體通知被告等語，業據提出line對話紀錄為證（見本院卷一第267至269頁），復依臺北市政府工務局公園路燈工程管理處112年3月24日北市工公工字第1123015253號函可知，台北市土木技師公會於000年0月00日出具之系爭鑑定報告，或是108年00月00日出具之鑑定報告，均未由臺北市政府工務局公園路燈工程管理處送達或交付原告住戶（見本院卷二第69頁），而依臺北市政府工務局水利工程處112年5月19日北市工水工字第1126002788號函，可知該處以110年2月3日北市工水工字第1106013843號函掛號檢送系爭鑑定報告書之光碟片1份予鑑定戶，另並無提供108年00月00日出具之鑑定報告予鑑定戶，並檢附上開函文為憑（見本院卷二第151至153頁），參以系爭鑑定報告書之鑑定要旨係為鑑定「辛亥生態（文木31）公園新建工程」、「憲兵營區滯洪旁排水改善工程」導致建築物受到損害之情形以及補償費用計算，並非為鑑定建築物原本之傾斜率，且系爭房屋之108年10月14日現況鑑定測量傾斜率，僅有在該鑑定報告書第6頁「鑑定標的物傾斜率比較一覽表」中有所記載，是原告同區住戶於110年2月3日收受系爭鑑定報告書之光碟片後，於2個月後之110年4月15日始發現系爭鑑定報告書所載現況鑑定測量之情形，並告知原告配偶裴大偉，尚非悖於常情。

又系爭房屋之傾斜既單憑感受無從得悉，自非屬依通常檢查得以發見之瑕疵，本件原告於110年4月17日受其配偶裴大偉告知後，尚需與裴大偉及家人討論，是原告於獲悉系爭房屋存有傾斜情事後約4、5個月後，於110年9月12日透過line通訊軟體通知被告關於系爭房屋傾斜之事，尚難認原告有怠於為通知而視為承認所受領之物。

又原告於110年10月5日提起本件訴訟，民事起訴狀記載：「…以本起訴狀向被告二人為請求減少買賣價金之意思表示…」等語（見本院卷一第11頁），而被告林奕彣至遲於110年11月29日收受起訴狀繕本，被告林泰均於110年12月1日收受起訴狀繕本（見本院卷一第199至201頁），則原告於000年0月間為瑕疵發見之通知，請求減少買賣價金之意思表示則於110年11月、12月到達被告，其請求被告減少價金即未逾民法第365條第1項所定6個月之除斥期間。

被告抗辯原告怠於通知而應視為承認所受領之物，已逾價金減少請求權之行使期間等語，難認有據。

㈢原告主張被告應負瑕疵擔保責任，依民法第359條請求減少價金，並依同法第179條請求被告各給付79萬5,483元，有無理由？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。

再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同。

又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；

如有損害，並應賠償，同法第179條、第182條第2項亦有明文。

又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之；

換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。

⒉經本院囑託品佑不動產估價師事務所，兩造簽訂系爭買賣契約即108年4月28日時，系爭房地以總價1,680萬元購買情況下，房屋無前開傾斜瑕疵與有前開傾斜瑕疵，其價格減損金額等節為鑑定，經該事務所出具估價報告書（案號0000000A2，下稱系爭估價報告書），其評估：系爭房地於108年4月28日以總價1,680萬元購買情況下，以上述成交總價為基準，考量勘估標的於價格日期當時最大傾斜率為1/133情況下之價格減損金額為129萬240元（見系爭估價報告書第75頁）。

準此，系爭房地價格因傾斜瑕疵而減損之金額應為129萬240元，原告得請求減少之價金為129萬240元。

⒊原告雖主張應依110年10月5日原告起訴時為請求減少價金之價格基準，故應依系爭估價報告書所載系爭房地於110年10月5日當時最大傾斜率為1/133情況下價格減損金額159萬966元作為原告得請求減少之價金數額等語。

惟按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就「買賣時」瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年度台上字第1972號判決參照），是原告請求減少之價金數額，應以系爭房地於買賣當時之價金與實際價值相比較，以為計算之基準。

而依系爭估價報告書，系爭房地於110年10月5日，在正常屋況下之評估價額為2,104萬4,521元（見系爭估價報告書第50頁），已高於兩造買賣之實際價格，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，顯失公平，且兩造簽約至原告起訴之期間，系爭房屋之實際價值因市場價值有所變化，亦無由出賣人負擔之理。

則原告主張以「起訴時」系爭房地之市價與實際價值相比較以推估價格減損金額，並非合理，而應以兩造簽訂系爭買賣契約時點作為計算系爭房地價值減損之基準。

⒋被告雖抗辯兩造買賣總價已低於當時行情之市價，已足夠彌補傾斜所生之價值減損，故原告以1,680萬元購入系爭房地並無損失等語。

惟系爭估價報告書已依比較標的進行條件分析，以價格減損比率、建物成本價格占正常屋況總價比例調整百分率、傾斜率調整百分率等為評估調整後，最後推定減損比率為7.68%，難認兩造買賣總價已考量房屋傾斜瑕疵而有顯然低於市價之情形，是被告此部分抗辯應屬無據。

⒌被告另抗辯臺北市政府已進行補強及修復，原告並無任何損害等語。

惟查，本件原告主張之房屋瑕疵為臺北市政府施作工程前即已存在之瑕疵，難認臺北市政府對原告之補償有包含施作工程前之房屋傾斜瑕疵，是被告主張臺北市政府就原告本件請求已有補償，原告並無損害等語，難認有據。

⒍綜上，系爭房屋存有傾斜之瑕疵，致買賣價金受有129萬240元之減損，即應由被告負物之瑕疵擔保責任，原告亦已行使減少價金請求權，而被告既已受領全部之買賣價金，就已受領之上開經減少之價金之法律上原因即不復存在，是以，原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告2人各返還64萬5,120元之價金，即屬有據，逾此金額之請求，即無理由。

㈣原告本件得請求之金額，係無確定期限之給付，則原告請求自起訴狀繕本送達翌日起（林奕彣自110年11月30日起，見本院卷一第199頁，林泰均則自110年12月2日起，見本院卷一第201頁），均至清償日止，按年息5%計算之利息，核與民法第203條、第229條第2項、第233條第1項前段規定相符，亦應准許。

五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告各給付原告64萬5,120元，及林奕彣自110年11月30日起、林泰均自110年12月2日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

原告雖請求傳訊證人裴大偉，欲證明同社區住戶林建輝以line通訊軟體傳送系爭鑑定報告書之電子檔，裴大偉再將電子檔轉傳原告等情，然原告已提出line對話紀錄為證，並經本院認定如前，應無調查傳訊之必要，併此敘明。

六、兩造均陳明願供擔保，分別請准假執行或免為假執行之宣告，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。

至原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決結果，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 1 月 16 日
民事第七庭 法 官 許筑婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 月 日
書記官 林政彬