臺灣臺北地方法院民事-TPDV,110,重訴,818,20220224,3

臺灣臺北地方法院民事判決
110年度重訴字第818號
原 告 金千淳

金瑤連
金小媛

上三人共同
訴訟代理人 呂秋𧽚律師
複 代理 人 王尊賢律師
被 告 黃明秋
劉廣恩
上 一 人
訴訟代理人 黃建霖律師
上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國111年1月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告間就如附表所示不動產之買賣行為暨民國一百零九年九月四日以臺北市建成地政事務所收件字號一０九年士建字第二０三００號之所有權移轉登記行為應予撤銷。

被告間就如附表所示不動產以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。

查本件原告起訴時，於訴之聲明第1至2項原係請求「㈠被告黃明秋、劉廣恩就坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地（權利範圍31555分之17）暨其上同小段3114建號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○路00號12樓之2房屋（整編前門牌號碼為臺北市○○區○○街00號12樓之2，權利範圍全部，即如附表所示不動產，下稱系爭房地）之買賣行為暨民國109年9月4日以臺北市建成地政地政事務所收件字號109年士建字第20300號之所有權移轉登記行為應予撤銷；

㈡被告間就前項所示不動產以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。」

（見本院卷第13頁）；

嗣原告考量被告黃明秋、劉廣恩間就系爭房地買賣契約之法律關係存否不明確，有致原告私法上權利受侵害之危險，遂於110年11月19日以民事變更聲明狀追加備位聲明為「㈠確認被告間就系爭房地之買賣行為暨109年9月4日以臺北市建成地政事務所收件字號109年士建字第20300號之所有權移轉登記行為均無效；

㈡被告間就前項所示不動產以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。」

（見本院卷第303頁）。

經核，原告所提原訴其訴之聲明與上揭追加備位聲明之部分，仍係基於系爭房地買賣契約關係之效力及存在與否之同一原因事實，在社會生活上具有共通性或關連性，可認其請求之基礎事實同一，且因先位、備位之訴訟資料及證據具有共通性，尚不致於延滯訴訟或妨礙訴訟之終結，亦無礙於被告之防禦或使其訴訟地位發生不安定之情，核與前揭規定並無不合，故原告所為訴之追加及變更均為合法，應予准許。

二、次按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；

又「所謂即受確認判決法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言」（最高法院42年台上字第1031號民事裁判意旨參照）。

本件原告主張原登記為被告黃明秋所有之系爭房地雖因買賣而移轉所有權登記為被告劉廣恩所有，然被告間就系爭房地之買賣契約關係自始不存在，或有得聲請法院撤銷之事由，故系爭系爭房地買賣契約之效力及存在與否，顯就原告對系爭房地之權益有所影響，且就原告在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去，是原告就備位聲明部分所提確認之訴即有確認利益，應屬適法。

三、又查，本件被告黃明秋未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：㈠原告前以借名登記為由向被告黃明秋起訴主張系爭房地礙於國民住宅條例之承購資格限制，故當年係由原告金千淳、金瑤連、金小媛之母親即訴外人黃桂妹（下稱黃桂妹）向被告黃明秋之母親即訴外人黃林惜（下稱黃林惜）借用其名義登記為黃林惜所有，然實際上均係由原告與同住家人占有並使用收益，被告黃明秋與其母親黃林惜從未占有使用系爭房地，原告之母黃桂妹始係真正所有權人，原告之母黃桂妹逝世後，由原告金千淳、金瑤連、金小媛繼承其權利，原告遂向被告黃明秋起訴主張終止兩造間借名登記契約關係暨請求辦理所有權移轉登記予原告等情，前經本院以109年度重訴字第1036號民事判決認定原告之母黃桂妹與被告黃明秋之母黃林惜間有借名登記契約關係存在，因被告黃明秋就系爭房地所有權辦理繼承登記後，已將系爭房地出售並移轉所有權登記予被告劉廣恩，被告黃明秋就移轉系爭房地所有權登記已陷於給付不能，爰依民法第266條第1項之規定，判命被告黃明秋應賠償原告新臺幣（下同）7,516,800元等情。

而被告黃明秋係於原告109年5月28日提起請求不動產所有權移轉登記等事件訴訟以後始知悉有得繼承情事，隨即於109年6月12日就系爭房地辦理繼承登記，嗣雙方於109年8月7日進行調解時，被告黃明秋仍誆稱其對黃林惜當時如何取得系爭房地所有權乙節毫無所悉，希請原告提出相關貸款資料再行協商云云，詎被告黃明秋旋於3日後即109年8月11日先將系爭房地設定抵押權登記予被告劉廣恩，原告復接獲被告劉廣恩之短箋表示其已成為系爭房地之所有權人云云，並附上其名片暨系爭房地所有權狀影本為佐，可徵被告黃明秋一方面藉詞拖延、另一方面則積極脫產，並於109年9月4日迅速將系爭房地所有權移轉登記予被告劉廣恩，而不動產之價值高昂，衡情一般人於決定購買前均會多方留意勘查、考量，詎被告劉廣恩於購買系爭房地前從未至現場確認實際屋況，反係逕自留置前揭短箋略謂「和平解決，以免法律訴訟」等語，之後更於109年10月30日留下「協議書（稿）」限期要求原告搬遷云云，顯見被告劉廣恩確實知悉系爭房地存有產權爭議，仍與被告黃明秋共謀如何積極脫產而先設定抵押權、復辦理所有權移轉登記，顯非善意之第三人。

再細繹被告間就系爭房地之交易過程除有出賣人黃明秋先設定抵押權予買受人劉廣恩之異常行為外，被告黃明秋尚於僅收受50萬元簽約款且毫無任何擔保之情況下，即逕於109年9月4日將系爭房地移轉所有權登記予被告劉廣恩，而被告劉廣恩亦於雙方未約定移轉期限之情形下，立即於簽約時交付被告黃明秋發票日為109年9月17日之270萬元支票，另衡諸被告劉廣恩所指稱與被告黃明秋素不相識，彼此間應無相當信任基礎關係存在云云，益證被告二人間買賣交易過程顯與一般房地產交易市場之常情不符。

甚或於原告察覺被告黃明秋有脫產行為後，立即為假扣押之聲請，業經臺灣士林地方法院以109年度司執全字第264號假扣押強制執行事件辦理在案，豈料淡水郵局（三重27支）竟於109年10月26日具狀陳報債務人即被告黃明秋開設存款帳戶現有存款金額僅7,979元，超過部分不存在，聲明異議（內含手續費250元）等情，足證被告黃明秋於兌現面額270萬元之買賣價金支票後，已立即將該筆款項提領，致使該帳戶內存款數額所剩無幾，顯係為規避訴訟上之不利結果，意圖進行脫產行為，侵害原告權益甚鉅。

㈡關於原告所為先位請求部分： 系爭房地價值經鑑定為7,516,800元，為被告黃明秋名下唯一之財產，被告黃明秋並無其餘財產可資清償債務，而被告劉廣恩於買受系爭房地時，業已明知被告黃明秋名下除該房地以外，並無其他資產，且系爭房地有產權糾紛存在，詎被告黃明秋仍將該房地以顯不相當之對價320萬元出賣予被告劉廣恩，已非僅對特定物債權造成損害，顯係為規避於另案敗訴應負給付責任所為之脫產行為，嚴重損害原告之權益，原告依民法第244條第2、4項之規定，先位請求撤銷被告間系爭房地買賣契約行為、所有權移轉登記行為並塗銷以買賣為原因所為之所有權移轉登記。

㈢關於原告備位請求部分： 被告劉廣恩自詡對臺北市萬華地區不動產交易有所研究，衡情應知系爭房地有高達751萬餘元之價值，遂於取得系爭房地所有權後旋即設定最高限額600萬元之抵押權予訴外人謝維晟（下稱謝維晟），詎被告劉廣恩於未確認系爭房地實際屋況、格局與產權糾紛等因素下，仍於被告黃明秋辦理繼承登記後短短兩個月內，以顯不相當之320萬元決定購買系爭房地，何以全然無懼被告黃明秋名下除有產權糾紛之系爭房地外，業無其他恆產，將如何擔負瑕疵擔保責任？誠與一般不動產買賣交易常情相悖。

況參照被告間所簽署被證1之不動產買賣契約書記載簽約日期為「109年8月10日」，同時附有被告黃明秋簽收日期為「8月10日」之中華郵政存簿儲金簿存摺節影本暨買賣價金尾款面額270萬元支票影本為憑，惟細繹該存摺影本所示最後一筆交易日期竟為「109年8月11日」（老人補助款），並蓋有騎縫章情形，顯然上揭買賣契約書應係被告於109年8月11日以後基於通謀虛偽意思表示所杜撰，足證被告間並無系爭房地買賣交易之真意存在。

況綜觀被證1之不動產買賣契約書並未明文約定被告黃明秋應移轉系爭房地所有權之日期，僅記載略以：「尾款新臺幣貳佰柒拾萬元正，待產權登記完畢，地政機關發狀日起五天內一次付清，不得拖欠。」

云云，然被告劉廣恩逕於簽署被證1之不動產買賣契約書之際，即同時交付發票日為109年9月17日之270萬元支票予被告黃明秋收訖，對該支票遭提示兌現後是否無法順利取得系爭房地之所有權風險毫無所懼，遑論該房地尚存有產權爭議，益證被告間確無系爭房地買賣交易之真意存在。

從而被告間所為以買賣為由之移轉登記行為，均為通謀虛偽意思表示而無效，被告劉廣恩應塗銷該房地所有權移轉登記；

原告依民法第87條第1項、第113條、第184條第1項後段、第185條第1項暨民事訴訟法第247條第1項前段之規定，備位請求確認被告間系爭房地買賣契約行為、所有權移轉登記行為均屬無效並塗銷以買賣為原因所為之所有權移轉登記。

㈣為此聲明： 1.先位聲明：①被告間就如附表所示不動產之買賣行為暨109年9月4日以臺北市建成地政事務所收件字號109年士建字第20300號之所有權移轉登記行為應予撤銷。

②被告間就前項所示不動產以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。

2.備位聲明：①確認被告間就如附表所示不動產之買賣行為暨109年9月4日以臺北市建成地政事務所收件字號109年士建字第20300號之所有權移轉登記行為均無效。

②被告間就前項所示不動產以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。

二、本件被告黃明秋經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、被告劉廣恩抗辯則略以：㈠被告劉廣恩擬為子女購置不動產居住，曾對臺北市萬華地區之不動產（含法拍屋）交易行情進行研究，俟經友人魏成泉告知被告黃明秋為獨居老人，近日經稅務機關通知繼承一筆不動產，惟目前屋內尚有他人占有使用中，然被告黃明秋礙於行動不便且無資力訴請遷讓返還該屋，乃決定逕行出售系爭房地，以取得日常生活所需費用。

嗣被告劉廣恩、黃明秋於109年8月10日簽訂系爭買賣契約，雙方並約定系爭房地買賣價金為320萬元，至有關該房地之土地增值稅、排除現占有使用之住戶等費用則均由被告劉廣恩負擔；

另就系爭買賣價金之支付方式為被告劉廣恩於簽約日匯款50萬元至被告黃明秋所開設淡水郵局（三重27支）帳號第0000000-0000000號帳戶（下稱淡水郵局被告黃明秋帳戶），同時交付發票日109年9月17、面額270萬元、票據號碼CE0000000之支票乙紙（下稱系爭面額270萬元支票）予被告黃明秋用以支付尾款價金，待系爭房地於過戶完成後，被告劉廣恩所開立之系爭面額270萬元支票亦經由被告黃明秋透過前揭帳戶提示兌現（見本院卷第341頁）。

另被告劉廣恩亦於109年9月3日繳納系爭不動產之土地增值稅（納稅義務人為被告黃明秋）、契稅（納稅義務人為被告劉廣恩）及過戶前（即109年1至9月）房屋稅（納稅義務人為黃明秋）等情。

㈡按「債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之」、「債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前二項之規定」，民法第244條第2項、第3項定有明文。

原告先位主張之借名登記契約關係終止後之所有權移轉登記請求權，係屬給付特定標的物之債權，依民法第244條第3項之規定，不得適用民法第244條第2項之規定主張撤銷債務人與受益人間之有償行為，另原告於被告黃明秋將系爭房地移轉所有權登記予被告劉廣恩之前，對於被告黃明秋僅有前述之給付特定標的物之債權，尚無任何損害賠償債權存在；

嗣於被告黃明秋將系爭房地所有權移轉登記予被告劉廣恩後，其前述之給付特定標的債權，始因返還不能而轉換為損害賠償請求權，然揆諸實務見解，原告應無法於嗣後取得債權時，溯及地行使撤銷權云云。

㈢按實務見解，所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂通謀虛偽成立。

又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，惟原告迄本件言詞辯論終結前，仍猶未能就被告黃明秋與劉廣恩間就系爭房地之買賣契約及所有權移轉登記行為，有何通謀虛偽之情事存在乙節詳加舉證以實其說，自不足以採信。

承前所述，被告劉廣恩、黃明秋間就系爭房地確有買賣之意思合致，且被告劉廣恩亦已依約給付買賣價金，堪認雙方當事人係真實地買賣系爭房地，而無任何虛偽意思表示云云，況基於契約自由原則，買賣契約當事人本可自由約定買賣價金數額，並無絕對之標準可言；

誠如法拍之不動產若有租賃、第三人占有使用狀態等情形經拍賣公告註明拍定後不點交時，自會因此影響該拍賣不動產之拍定價格。

斯時參酌目前系爭房地內仍有住戶占有使用之情形，雙方遂約定由被告劉廣恩自行排除，並因此減少買賣價金數額。

從而，原告尚不得以系爭房地之買賣價金約定低於市價，即遽為推論被告二人間之買賣契約係基於通謀虛偽意思表示所為而屬無效云云。

㈣綜上所陳，原告所為先位請求、備位請求均屬無據，為此答辯聲明：原告先、備位之訴均駁回。

四、兩造不爭執事實如下：（以下見本院卷第284、328、329頁）㈠被繼承人黃桂妹於95年11月13日死亡，原告金千淳、金瑤連、金小媛為被繼承人黃桂妹之繼承人。

㈡被繼承人黃林惜於70年3月18日死亡，被告黃明秋為被繼承人黃林惜之繼承人。

㈢如附表所示土地、建物（即系爭房地）原登記所有權人黃林惜，於109年6月12日因繼承登記所有權人為被告黃明秋（見本院卷第143頁），再於109年9月4日以買賣為原因將系爭房地之所有權移轉登記予被告劉廣恩。

㈣被告黃明秋於109年8月11日就系爭房地設定抵押權予被告劉廣恩。

㈤被告劉廣恩於109 年8 月10日匯款50萬元至淡水郵局被告黃明秋帳戶，並交付系爭面額270萬元支票予被告黃明秋。

五、本件經本院協助兩造整理並簡化爭點為「㈠先位聲明部分：原告爰依民法第244條第2、4項之規定，訴請法院撤銷被告就系爭房地之買賣行為暨所有權移轉登記行為，被告並應就系爭房地以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，是否有據？㈡備位聲明部分：原告爰依民法第87條第1項、第113條、第184條第1項後段、第185條第1項等規定，訴請確認被告就系爭房地之買賣行為暨所有權移轉登記行為均屬無效，被告並應就系爭房地以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，是否有據？」（見本院卷第330頁），茲論述本院得心證之理由如下： ㈠原告依民法第244條第2、4項之規定，先位訴請法院撤銷被告就系爭房地之買賣行為暨所有權移轉登記行為，被告並應就系爭房地以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，為有理由，應予准許。

⒈按「債務人所有之財產除對於特定債權人設有擔保物權外，應為一切債務之總擔保，故債務人明知其財產不足清償一切債務，而竟將財產出賣於人，及受益人於受益時亦知其情事者，債權人即得依民法第二百四十四條第二項之規定，聲請法院撤銷。

此項撤銷權之效力，不特及於債權行為，即物權行為亦無例外」、「債務人所有之財產除對於特定債權人設有擔保物權外，應為一切債務之總擔保，倘債務人財產已不足清償一切債務，而竟將財產以不相當之對價出賣與人，對於普通債權人，即難謂無詐害行為」、「民法第244條第1、2項所稱之無償或有償行為，係以債務人與第三人間之行為有無互為對價關係之給付為其區別標準。

倘債務人將其不動產廉價出售予第三人，債權人僅於有同條第2項之情形時，始得以訴請求撤銷買賣行為，尚不能認其行為為無償，而逕指債務人之換價為同條第1項之詐害行為」，有最高法院48年台上字第1750號民事裁判、107年度台上字第550號民事判判、108年度台上字第2330號民事裁判可資參照。

⒉經查，系爭房地原登記所有權人黃林惜，於109年6月12日因繼承登記所有權人為被告黃明秋，再於109年9月4日以買賣為原因將系爭房地之所有權移轉登記予被告劉廣恩，為兩造所不爭執，已如前述，應堪採信為真實。

再查，原告前以原告之被繼承人黃桂妹與被告黃明秋之被繼承人黃林惜間就系爭房地有借名登記契約存在，該借名登記契約關係於黃林惜70年3月18日死亡之日即告消滅，被告黃明秋為黃林惜之繼承人，且因分割繼承登記而登記為系爭房地所有權人，原告基於繼承之法律關係及系爭借名登記契約，得請求被告返還系爭房地，然因被告黃明秋已於109年9月4日以買賣為原因將系爭房地之所有權移轉登記予被告劉廣恩，已陷於給付不能，爰依民法第226條第1項規定訴請被告劉廣恩負損害賠償之責等情，業經本院以本院109年度重訴字第1036號民事判決肯認上情，並判決被告黃明秋應給付原告7,516,800元，及其中6,551,424元自109年12月25日起，其餘965,376元自110年4月23日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，被告黃明秋雖提起上訴，然因未繳納上訴費，經本院於111年1月13日以109年度重訴字第1036號民事裁定駁回上訴，有本院109年度重訴字第1036號民事判決（見本院卷第265至274頁）、109年度重訴字第1036號民事裁定（見本院卷第4312頁）、歷審裁判查詢資料（見本院卷第425頁）及本院公務電話紀錄（見本院卷第429頁）附卷足憑，並經本院依職權調閱本院109年度重訴字第1036號民事卷宗查核屬實，堪認原告主張其對被告黃明秋有上揭7,516,800元暨法定遲延利息之債權存在一節，應予事實相符，而可採信。

被告劉廣恩雖抗辯稱原告於本院109年度重訴字第1036號請求不動產移轉登記等訴訟係主張借名登記契約關係終止後之所有權移轉登記請求權，核屬給付特定標的物之債權，依民法第244條第3項之規定，不得適用民法第244條第2項之規定等云；

然查，原告於本院本院109年度重訴字第1036號訴訟中已因被告黃明秋將系爭房地所有權移轉登記予被告劉廣恩，改依民法第226條第1項規定，訴請被告劉廣恩賠償7,516,800元及法定遲延利息，並經本院以本院109年度重訴字第1036號民事判決核准在案，已如前述，則原告對被告黃明秋所主張債權即屬給付金錢之一般債權，要非給付特定標的物之債權，是被告劉廣恩所為前揭抗辯，核與事實不符，不則採信。

⒊按「民法第二百二十六條規定之損害賠償，為原債權之繼續，僅形態上變更而已，不包括為伸張原債權而支出之律師酬金在內」、「民法第二百二十六條第一項規定之損害賠償請求權，乃原債權之延續，僅原債權在型態上有所變更而已，原契約仍屬存在」、「標的物因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，借名人得依民法第二百二十六條第一項之規定請求賠償損害，且該項損害賠償之債，性質上為原債權之延長」，最高法院69年度台上字第2863號民事裁判、84年度台上字第1863號民事裁判、104年度台上字第357號民事裁判可資參照。

被告劉廣恩固抗辯稱原告於被告黃明秋將系爭房地移轉所有權登記予被告劉廣恩之前，對於被告黃明秋僅有給付特定標的物之債權，嗣被告黃明秋將系爭房地所有權移轉登記予被告劉廣恩後，始因返還不能而轉換為損害賠償請求權，原告不得以嗣後取得之金錢債權，溯及行使民法第244條第2項之撤銷權云云；

然查，原告之被繼承人黃桂妹與被告黃明秋之被繼承人黃林惜就系爭房地之借名登記契約關係於黃林惜70年3月18日死亡之日即告消滅，被告黃明秋為黃林惜之繼承人，且因分割繼承登記而登記為系爭房地所有權人，原告基於繼承之法律關係及系爭借名登記契約，得請求被告返還系爭房地，嗣被告黃明秋於109年9月4日以買賣為原因將系爭房地之所有權移轉登記予被告劉廣恩，已陷於給付不能，應依民法第226條第1項之規定，對原告負損害賠償之責，而依前揭說明，民法第226條第1項之損害賠償請求權，乃原債權之延續，僅原債權在型態上有所變更而已，原契約仍屬存在，性質上為原債權之延長，是本件原告對被告黃明秋所主張民法第226條第1項之損害賠償債權，要屬原借名登記物返還請求權之延續，僅型態上有所變更，本質上仍屬原債權之延長，自非被告黃明秋、劉廣恩就系爭房地為所有權移轉登記後始發生之權利，是被告劉廣恩所為前揭抗辯，亦難採認。

⒋再查，被告黃明秋於109年9月4日以買賣為原因將系爭房地之所有權移轉登記予被告劉廣恩後，其名下除淡水郵局被告黃明秋帳戶仍有存款債權7,979元外，並無其他資產，有兩造不爭執其真正之原證11之臺灣士林地方法院109年10月27日士院擎109司執全夏字第264號函附淡水郵局109年10月26日第三人陳報扣押存款金額或聲明異議狀（見本院卷第387至390頁）及稅務電子閘門財產所得調件明細表（見本院卷第421至424頁）等資料附卷足憑；

又查，系爭房屋於本院109年度重訴字第1036號請求不動產移轉登記等事件審理程序中，經送宏大不動產估價師聯合事務所鑑定於109年5月間之市價為751萬6,800元等節，此有宏大不動產估價師聯合事務所110年3月29日110宏大聯估字第4218號函暨不動產估價報告書附卷可佐（見109年度重訴字第1036號卷第217至346頁），而依卷附被告劉廣恩所提出之被證1之不動產買賣契約書顯示（見本院卷第205至230頁），被告黃明秋係以總價3,200,000元之價額將系爭房地出售予被告劉廣恩，被告黃明秋出售系爭房地之價格約僅達市價之42％，然被告黃明秋對原告尚負有7,516,800元及法定遲延利息之債務，且被告黃明秋除系爭房地外，僅於淡水郵局被告黃明秋帳戶有存款債權7,979元一筆資產，由是可認，被告黃明秋以總價3,200,000元之價額將系爭房地出售予被告劉廣恩，並於109年9月4日以買賣為原因將系爭房地之所有權移轉登記予被告劉廣恩，顯然有害於原告對於被告黃明秋前揭損害賠償債權，且為被告黃明秋為前揭債權行為及物權行為所明知。

⒌被告劉廣恩雖抗辯稱其與被告黃明秋係因考量系爭房地內仍有住戶占有使用，遂於被證1之不動產買賣契約書內遂約定應由被告劉廣恩自行排除第三人占有，並因此減少買賣價金數額，其就被告黃明秋有詐害原告債權一事全然未知，係屬善意受讓系爭房地，原告不得依民法第244條第2項之規定，聲請法院撤銷其與被告黃明秋就系爭房地所為債權行為及物權行為云云。

然查：①關於原告與被告黃明秋間本院109年度重訴字第1036號請求不動產移轉登記等事件，原告所提出民事起訴狀繕本於109年7月3日已送達予被告黃明秋，有本院送達證書附卷足憑（見109年度北司補字第1457號卷第255頁），是被告黃明秋至遲於109年7月3日即已知悉原告知悉原告主張系爭房地係原告之母黃桂妹借名登記予被告黃明秋之母黃林惜所有，該借名登記關係於被告黃明秋之母黃林惜70年3月18日死亡時即告消滅，被告黃明秋基於繼承法律關係及借名登記契約關係，應將系爭房地所有權移轉登記予原告；

然被告黃明秋竟於上揭請求不動產移轉登記訴訟審理過程中，於隨即以原低於前開系爭房地鑑定價格低於7,516,800元之42％即3,200,000元出售予被告劉廣恩，並迅速於109年9月4日以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記予被告黃明秋，已如前述；

再按，房地產價值不斐，倘於處理房地產產權相關事務稍有不慎，將蒙受鉅額損失，是以一般民眾於處理房地產產權相關事務，莫不戒慎恐懼、謹慎小心，且觀諸被告劉廣恩於110年10月18日民事答辯狀中自承「被告劉廣恩為預備為子女覓屋，曾對台北市萬華地區之不動產(含法拍屋)行情進行研究。

後經友人魏成泉告知，被告黃明秋為獨居老人，近日經稅務機關通知繼承一棟房屋，惟屋內尚有他人占用中…」等語（見本院卷第197頁），被告劉廣恩對系爭房地現由原告實際占有使用中應知之甚明，參以被告劉廣恩自陳其對萬華地區房地產成交行情頗有研究，則其對於被告黃明秋以3,200,000元價額出售顯然不符合萬華地區成屋之市場交易行情應知之甚明，另觀諸兩造於被證1之不動產買賣契約書特別以手寫方式加註：「⒉出售不動產，現有人占用、使用中，由甲方（即被告劉廣恩）自行排除處理，其費用由甲方負擔之」之條款（見本院卷第221頁），綜合上情研判，被告劉廣恩於承購系爭房地時對於原告與被告黃明秋就系爭房地之產權有重大爭議，現由本院以本院109年度重訴字第1036號請求不動產移轉登記等事件審理中一節應知之甚明。

②再查，被告劉廣恩於109年8月11日於系爭房地登記取得最高限額180萬元之抵押權（下稱系爭最高限額180萬元之抵押權），擔保債權種類及範圍係109年8月10日後所訂立不動產買賣契約書價金所衍生之債權，有臺北市建成地政事務所109年10月30日北市建地籍字第1097018735號函附系爭房地登記公務用謄本及異動索引電子檔附卷足憑（見本院卷第391至410頁）。

又查，被告劉廣恩所提出被證1之不動產買賣契約書第三條雖約定：「…本契約成立當時，由甲方（即被告劉廣恩）給付乙方（即被告黃明秋）（即第一次付款新臺幣伍拾萬元正，並由乙方隨手領訖，無另立收據」，並以手寫方式加註「尾款新臺幣貳佰柒拾萬元正，待產權登記完畢，地政關發狀日起五天內一次付清，不得拖延」，且均蓋有被告黃明秋、劉廣恩印文確認無誤（見本院卷第207頁），而依被證1之不動產買賣契約書所附淡水郵局被告黃明秋帳戶存摺內頁顯示，被告劉廣恩確實有於109年8月10日匯入500,000元至淡水郵局被告黃明秋帳戶（見本院卷第225頁）；

惟查，被證1之不動產買賣契約書之契約簽訂日期記載為「中華民國109年8月10日」（見本院卷第211頁），然經仔細比對該契約所附淡水郵局被告黃明秋帳戶存摺內頁有一筆「0000000，老人補助款7,759元」之交易往來紀錄，且其下方並有被告黃明秋親自書寫「本匯款（係指0000000之50萬元匯款）係第一次款收訖，8/10黃明秋」等字樣，由是可認，被證1之不動產買賣契約書應係被告黃明秋、劉廣恩於109年8月11日以後再行補寫，渠二人之所以處心積慮將被證1之不動產買賣契約書契約日期倒填為「109年8月10日」，無非係刻意營造「兩造於109年8月10日簽署被證1之不動產買賣契約書後，被告黃明秋始依該契約之約定於109年8月11日為被告劉廣恩設定登記最高限額180萬元之抵押權」之假象。

③承上，被告劉廣恩於109年8月11日就系爭房地設定登記最高限額180萬元之抵押權時，被告劉廣恩僅匯款50萬元予被告黃明秋，且被告黃明秋、劉廣恩既已於被證1之不動產買賣契約書內明確約定「尾款新臺幣貳佰柒拾萬元正，待產權登記完畢，地政關發狀日起五天內一次付清，不得拖延」等語（見本院卷第頁），則被告劉廣恩須待被告黃明秋將系爭房地移轉登記所有權予其後五日內，始需給付尾款2,700,000元，是就尾款2,700,000元而言，被告劉廣恩無庸承擔任何交易風險，從而依被證1之不動產買賣契約書之約定內容，被告劉廣恩就系爭房地交易過程應承擔之交易風險充其量僅第一期款500,000元部分，則被告黃明秋何需設定最高限額高達180萬元之抵押權予被告劉廣恩？佐以被告劉廣恩於承購系爭房地時對於原告與被告黃明秋就系爭房地之產權有重大爭議，現由本院以本院109年度重訴字第1036號請求不動產移轉登記等事件審理中一節應知之甚明，已如前述，可認被告劉廣恩應明確知悉被告黃明秋除登記其名下之系爭房地外，別無其他財產，被告劉廣恩考量被告黃明秋於前揭訴訟過程中倘將系爭房地所有權移轉登記於己，日後恐需負返還系爭房地或損害賠償責任，而被告黃明秋系爭房地外，別無其他財產，被告劉廣恩因恐自己日後求償無門，遂要求被告黃明秋先行設定最高限額180萬元之抵押權以擔保其已給付予被告黃明秋之500,000元，綜合上情研判，被告劉廣恩與被告黃明秋就系爭房地為買賣契約行為、所有權移轉登記行為時，被告劉廣恩確實明知被告黃明秋財產已不足清償一切債務，仍同意以不相當之對價承購系爭房地，是被告劉廣恩並非善意之受讓人，原告主張被告間就系爭房地所為物權行為、債權行為均屬詐害債權行為，應屬可採。

⒍綜上所述，被告黃明秋、劉廣恩間就系爭房地所為物權行為、債權行為均屬詐害債權行為，原告爰依民法第244條第2、4項規定請求撤銷被告間系爭房地買賣契約行為、所有權移轉登記行為並塗銷以買賣為原因所為之所有權移轉登記，核屬有據。

㈡本件原告先位請求，既經判命准許，則本院就原告備位訴請確認被告就系爭房地之買賣行為暨所有權移轉登記行為均屬無效，被告並應就系爭房地以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷之部分，即無庸審酌，併予敘明。

六、綜上所述，原告爰依依民法第244條第2、4項之規定，請求被告間就如附表所示不動產之買賣行為暨109年9月4日以臺北市建成地政事務所收件字號109年士建字第20300號之所有權移轉登記行為應予撤銷；

被告間就前項所示不動產以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，為有理由，應予准許。

七、本件事證已臻明確，被告劉廣恩固聲請本院調取淡水郵局被告黃明秋帳戶交易往來明細，欲證明系爭房地買賣價金仍在被告黃明秋帳戶內，惟查，淡水郵局被告黃明秋帳戶僅有存款債權7,979元外，且被告黃明秋除前揭帳戶及系爭房地外並無其他資產，已如前述，自無再行調查之必要，至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 24 日
民事第四庭 法 官 李家慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 24 日
書記官 王怡茹
附表：
（一）土地部分
編號 土 地 坐 落 地目 面 積 權利範圍 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 臺北市 萬華區 青年段 一 74 - 23,023 31555分之17 （二）建物部分
編號 建 號 基地坐落 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利 範圍 樓層總面積 附屬建物 1 臺北市○○區○○段○○段0000○號 臺北市○○區○○段○○段00地號 臺北市○○區○○路00號12樓之2（門牌整編前：臺北市○○區○○街00號12樓之2） 鋼筋混凝土造12層 38.94 陽台 7.14 1分之1