臺灣臺北地方法院民事-TPDV,111,訴,5505,20240412,1

臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第5505號
原 告 陳璟儀
訴訟代理人 葉書佑律師
蔡皇其律師
被 告 張翠琴
訴訟代理人 黃育玫律師

上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國113年2月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠兩造於民國110年7月27日經由永慶房屋仲介簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷00號7樓房屋（下稱系爭房屋）、7樓增建即通往頂樓之樓梯間（下稱系爭樓梯）、頂樓增建及所坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）持分，買賣價金新臺幣（下同）750萬元。

原告係因看中系爭房屋有頂樓增建之使用面積始與被告洽談購買事宜，惟被告刻意隱匿系爭樓梯為91年後之新違建，向原告承諾系爭房屋之全部增建部分屬83年以前之既存違建，若無新增建即不會被拆除，原告始決定購買系爭房屋。

詎系爭樓梯經臺北市政府都市發展局（下稱臺北市都發局）111年2月14日函文認定為91年後之新違建而應予拆除，原告拆除完畢後，已無從使用系爭房屋之頂樓增建部分，系爭房屋之使用面積減少，確有減少價值之物之瑕疵情事，系爭頂樓增建部分之價額為111萬0616元（計算式：系爭土地起訴時公告現值每平方公尺36萬7,580元×系爭樓梯及頂樓增建之占用面積21.15平方公尺÷公寓大廈登記樓層數7樓＝111萬0,616元），原告得依民法第359條規定請減少價金111萬0,616元，並依民法第179條規定，請求被告返還該部分價金。

又原告因系爭房屋存有上開瑕疵，受有支出違建拆除及修復費用40萬7,888元之損害，且自112年2月14日拆除通知起至111年10月4日預估完工日止，受有8個月施工期間不能正常使用系爭房屋之損失16萬元（計算式：每月租金2萬元×8月＝16萬元），原告得依民法第360條規定請求被告賠償上開費用及損失合計56萬7,888元等語。

㈡並聲明：⒈被告應給付原告167萬8,504元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告辯稱：㈠被告並無隱匿系爭房屋有頂樓增建、上下樓層內梯增建之事實，更未向原告保證或承諾系爭樓梯或其他增建部分為83年前之既存違建。

被告係於87年7月30日以買賣為原因向前手購入系爭房地，並於87年8月28日辦理移轉登記，被告在原告購買時即向原告表示系爭樓梯在被告向前手購買前有經過修繕，且原告在訴願中亦自承被告曾向其揭露「90至91年間有針對屋頂鐵皮進行更換」，被告自無可能向原告承諾系爭樓梯或其他增建部分均為83年前之既存違建。

㈡原告於110年7月27日簽立系爭買賣契約前，已多次至系爭房屋現場查看，就系爭房屋之現況及增建部分均已知悉，且系爭買賣契約第1條、第2條第1項、不動產說明書及增補契約已揭露系爭房屋有增建並曾經查報而為主管機關列管之違建，不動產說明書亦載明增建部分無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，原告於簽約時即明知系爭房屋具有上開瑕疵仍願購買，依民法第355條第1項規定，被告自不負瑕疵擔保責任。

㈢系爭房屋至遲於110年10月1日前即已完成交屋手續，臺北市都發局以111年2月14日函文通知原告拆除違建，系爭房屋係於交屋後始公告或通知拆除，原告依系爭買賣契約第2條第2項約定應自行承擔風險等語。

㈣並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第341至342頁）：㈠被告於87年7月30日向前手購入系爭房屋及所坐落系爭土地持分，並於87年8月28日以買賣為原因辦理所有權移轉登記（本院卷第87至93頁、第259至263頁）。

㈡兩造於110年7月27日經由永慶房屋仲介簽立系爭買賣契約及增補契約，約定由原告向被告購買系爭房屋（含增建部分）及坐落土地持分，買賣價金750萬元，兩造於110年10月1日前辦理交屋（本院卷第25至109頁）。

㈢臺北市都發局以111年2月14日北市都建字第1116109385號函通知原告：系爭房屋前之構造物已違反建築法第25條規定，依同法第86條規定應予拆除；

原告不服提訴願，經臺北市政府111年7月11日府訴二字第1116082299號訴願決定書駁回訴願。

原告已自行拆除系爭房屋之違建部分（本院卷第111至127頁、第129至132頁）。

㈣兩造不爭執原證1至4、原證6至7、被證1之形式上真正。

四、本院判斷：原告主張被告承諾系爭房屋之全部增建部分屬83年以前之既存違建不會被拆除等語，詎原告購買後系爭樓梯遭臺北市都發局認定屬91年後之新違建而應予拆除，被告自應負瑕疵擔保之責，返還使用面積減少其溢付之價金，及賠償違建拆除、修復費用及施工期間不能正常使用系爭房屋之損失等語，業經被告否認，並以前詞置辯。

則本件爭點闕為：被告是否應對交屋後系爭房屋之增建遭拆除乙節，負瑕疵擔保之責？茲論述如下：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責任，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；

出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。

雖為民法第354條第1項前段及第359條前段、第360條所明定。

然基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，本得以特約免除、限制或加重之，另有特約者，原則上自應從其特約。

㈡本件被告已揭露系爭房屋之增建部分，雙方並已約定交屋後由買方承擔違建報拆風險：⒈查依兩造間之系爭買賣契約第2條「增建或占用部分」約定：「本買賣標的物現況如有以下增建或占用部分，依現時法令無法登記，甲（即原告）乙（即被告）雙方約定依現況移轉，甲方不得變更現況使用，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍：頂樓、露台、上下樓層內梯、鐵鋁窗增建、鐵皮屋頂增建；

二、增建部分無所有權，可能因衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞。

除本契約另有約定外，若增建部分於交屋前(如有借屋裝修則為借屋裝修前) 曾被拆除或曾被主管機關認定為違章建築或曾被通知拆除或有公告拆除，或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論乙方是否知悉，甲方均得依民法相關規定向乙方請求減少價金或損害賠償或解除契約等權利；

若於交屋後(如有借屋裝修則為借屋裝修後) 始公告或通知拆除時，或甲方自行變更使用致被通知拆除時，甲方同意自行承擔風險，其相關之權利義務甲方確已知悉」（本院卷第31頁），以及兩造同日簽訂之增補契約，其中第5條約定：「甲、乙雙方確認，本案增建處53巷12號7樓頂(屋頂)、53巷12號7樓頂棚架 (屋頂平台)，於民國88年8月23日、民國109年6月17日曾經報拆，依建管處網站查詢資料目前違建處理情形為已結案，乙方表示於簽約前並無再接獲其他新增之報拆通知。

甲方確已知悉，並同意依現況承受。」

、第6條約定：「甲、乙雙方確認，本案現況53巷12號屋頂，於民國99年7月20日曾經報拆，目前為台北市建管處列管之違建，依建管處網站查詢資料目前違建處理情形空白，乙方表示至簽約時並無再接獲其他新增之報拆通知。

甲方願自行處理前述違建報拆處事宜並負擔相關拆除及回復費用，雙方合意就前述違建報拆處不用本買賣契約書第2條第2項之約定。」

（本院卷第43頁）。

⒉又依系爭不動產說明書中之產權調查表記載：「三、【重要注意事項】*本案建物現況有頂樓增建之情事，增建部份依現況移轉。

...*本案53巷12號7樓頂（屋頂）增建部分，（88）年（8）月（23）日曾經查報，目前為主管機關列管之既存違建。

*本案53巷12號7樓頂棚架（屋頂平台）增建部分，（109）年（6）月（17）日曾經查報，目前為主管機關列管之新違建。

*本案53巷12號屋頂增建部分，（99）年（7）月（20）日曾經查報，目前為主管機關列管之違建。

本案53巷12號頂（基地台）增建部分，（96）年（10）月（30）日曾經查報，目前為主管機關列管之趨建。

...*本案為頂樓建物，頂樓平台為所有住戶共有，現況有部分增建面積為賣方單獨使用；

頂樓平台是否能合法使用須依政府法令、佳戶規約或分管協議之規定辦理，不保證可永久使用。」

並經原告與被告簽名（本院卷第49至50頁）、「五、【一般注意事項】...3.增建部分（含頂樓、露台、夾層、一樓空地、平台、一樓圍牆、天井、防火巷、陽台外推、上下樓層打通之內梯等），無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務。

此外，頂樓平台、一樓法定空地、地下室等處，常有遭占用、增建或由同棟其他住戶單獨使用或第三人佔用之情形，若有上述情形，買方願依住戶間協議或使用習慣承受。」

（本院卷第51頁）。

⒊可見雙方成立系爭買賣契約時，被告已揭露系爭房屋之增建部分之內容、曾經報拆之過程、日後可能被拆除之風險、簽約前被告並無再接獲其他新增之報拆通知，雙方並約定交屋後由買方承擔違建報拆風險等節。

則原告未能就簽約時尚有其他新增之報拆通知舉證，且依原告所陳其系於系爭房屋交屋後接獲臺北市都發局之通知，本件情形係交屋後被通知須拆除，故依上開兩造間之約定，自應由買方即原告自行負擔風險。

被告依系爭買賣契約受有價金，自屬有據，原告請求減少價金並無理由，自難認被告有何受有本件之不當得利。

㈢原告雖主張被告承諾系爭房屋之全部增建部分屬83年以前之既存違建，不會被拆除云云，已為被告所否認，自應由原告負舉證之責。

原告前揭主張除與系爭買賣契約、增補契約、不動產說明書中之產權調查表所載之內容，已揭露違建拆除之風險一節明顯不同之外，且依系爭房屋之不動產經紀人即證人汪修頫、吳柏憲於本院言詞辯論期日證稱略以，有關系爭房屋增建物之部分，其等帶看、簽約時對買方詢問內容沒有具體印象，被告有提過搬進來之前就這樣，但彼等均未聽聞被告具體說明增建物何時興建，或保證增建物之部分不會被拆除，又兩造間買賣條款及增補契約乃經過證人及代書向買賣雙方解釋，確認雙方對條款都沒有意見方簽名等語（本院卷第308至312頁、第354至358頁），並無從證實原告主張被告曾向其保證全部增建部分屬83年以前之既存違建故不會被拆除等語，參諸系爭買賣契約、增補契約、系爭不動產說明書中之產權調查表所載之內容已揭露違建拆除之風險，原告所謂「不會被拆除」，當屬原告簽約當時自行評估後內心購買之動機，而非被告確實有如此保證，被告不論書面或口頭，並未提供系爭房屋之違建部分均不會遭拆除之保證。

是系爭房屋之買賣，歷經兩造看屋、磋商契約之過程，最後並做成如上所述之書面記載約定，兩造即應受該等約定之拘束，交屋後乃由買方承擔違建報拆風險甚明。

五、綜上所述，原告主張被告曾保證系爭房屋之全部增建部分屬83年以前之既存違建，不會遭拆除，今遭拆除被告應負瑕疵擔保之責云云，核屬無據；

被告抗辯其已告知原告系爭違建存在風險、不曾保證違建不會被拆除，其已依現況交屋，而不負物之瑕疵擔保之責等語，應為可取。

從而，原告依民法第359條前段、民法第179條規定，請求被告返還111萬0,616元，另依民法第360條規定請求被告賠償違建拆除、修復費用及施工期間不能正常使用系爭房屋之損失56萬7,888元，共計167萬8,504元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依，應併駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果均不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 12 日
民事第二庭 法 官 王雅婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 12 日
書記官 朱俶伶