臺灣臺北地方法院民事-TPDV,112,簡上,352,20240424,1

臺灣臺北地方法院民事判決
112年度簡上字第352號
上 訴 人 王金蓮

訴訟代理人 葉世福
被 上訴人 臺北市政府都市發展局

法定代理人 王玉芬
訴訟代理人 許淑慧
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於本院臺北簡易庭民國112 年4 月28日111 年度北簡字第16957 號第一審民事簡易判決提起上訴，並為訴之追加，本院合議庭於民國113 年3 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴及追加之訴均駁回。

第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按於第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款與第3款自明。

另上開規定，於簡易訴訟程序之第二審準用之，亦為同法第436條之1第3項所明定。

本件上訴人原於原審係請求被上訴人准其續租自民國109年8 月1 日至112 年7 月31日（共3 年）門牌號碼臺北市○○區○○路000 號9 樓之7 房屋（房屋編號：0181，下稱系爭房屋），經原審判決駁回後上訴人不服而提起上訴，另請求被上訴人應另自112 年8 月1 日起至121 年7 月31日再准予續租9 年系爭房屋，核屬訴之追加。

上訴人所為追加，同植基於兩造前於108 年7 月11日簽立臺北市青年公共住宅一期租賃契約書（下稱系爭租約），相關證據業已提出作為現有卷證資料，祇係實體上有無理由之疑義。

基上，堪認請求之社會事實同一，主要爭點、證據資料均具共通性，依首揭規定，自應准許。

貳、實體方面：

一、上訴人主張：兩造原於108 年7 月11日簽署系爭租約並經公證，約定上訴人向被上訴人以每月租金新臺幣（下同）8,100 元承租系爭房屋，租賃期間自108 年8 月1 日至111 年7月31日止。

又系爭租約第3條第3項約定，上訴人承租系爭房屋之總租期（含系爭租約租期）共6 年，其迄僅承租3 年，應有權再與被上訴人續租3 年。

另因109 年度全國人民遭受嚴重特殊傳染性肺炎之影響，人民所得受到衝擊，收入減少、不堪負荷、生活疾苦，上訴人為維生計，依民法第227條之2 規定亦得聲請被上訴人減少房租給付，其每月僅能負擔3,400 元房租，計算扣除後要無積欠租金之情事。

況上訴人於107 年1 月28日起受領租金補助款每月5,000 元，自108 年8 月1 日起即每月匯款或提存予被上訴人至今，現猶仍居住在系爭房屋，並以提存4 萬800 元之方式預付租金至113 年7 月31日止，爰依公證法第13條第1項規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：請求被上訴人准予續租3 年。

嗣經原審判決駁回，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄；

㈡上開廢棄部分，被上訴人應自109 年8 月1 日起至112 年7 月31日准予續租3 年系爭房屋予上訴人。

並於本院中主張與其共同生活之配偶為中低收入戶，依系爭租約第3條第3項約定得延長系爭租約租期至12年，追加准予續租9年，追加聲明為：被上訴人應另自112 年8 月1 日至121 年7 月31日再准予續租9 年系爭房屋予上訴人。

二、被上訴人則以：㈠兩造原確成立系爭租約，系爭房屋每月租金8,100 元，扣除上訴人因中低收入戶身分每月補助款4,700 元，尚應給付3,400 元。

惟上訴人自109 年9 月起即遲未繳納租金，被上訴人即於其積欠達2 個月租金後，依系爭租約第25條所為：被上訴人對上訴人所為之書面通知、催告或其他意思表示，均以系爭房屋之地址為聯絡處所並以郵寄為之，若遭拒收或無人收受而退回者，以郵局第一次投遞日為送達日之約定，於110 年2 月25日寄發北市都服字第1103022732號函（下稱0225函文）催告於函到15日內清償租金及管理維護費，並於同年3 月3 日為第一次投遞，復因上訴人猶未繳納，遂於同年月18日以北市都服字第1103027129號函（下稱0318函文）為終止之意思表示。

基於0318函文於同年月23日為第一次投遞，故系爭租約於當日即合法終止，被上訴人亦對上訴人提起清償債務之訴，請求其遷讓房屋及返還租金，經本院110 年度北簡字第15990 號、111 年度簡上字第122 號判決上訴人應返還系爭房屋及給付租金確定在案（下稱另案確定判決），上訴人現繼續占有系爭房屋當屬無權占有甚明。

㈡又上訴人於系爭租約終止之際，已積欠109 年9 月至110 年3 月23日租金計2 萬2,923 元，且依系爭租約第5條第1項約定應自109 年9 月21日開始給付違約金4,585 元。

另因上訴人於租賃關係消滅後未依約遷離，依系爭租約第22條約定，尚應自110 年3 月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人依租金與管理維護費總額1.3 倍計算之使用費即計1 萬530 元（計算式：8,100 × 1.3 ＝10,530）。

上訴人雖曾於110 年11月26日將7 萬8,200 元提存至本院提存所，由被上訴人於同年12月24日領取扣除手續費60元加計利息2元後之7 萬8,142 元（計算式：78,200－60＋2 ＝78,142），然僅部分清償，計算至112 年10月31日止尚積欠自110 年8 月起算共27萬3,013 元。

縱上訴人於112 年3 月21日、同年9 月18日各提存2 萬160 元、4 萬800 元至本院提存所，但該金額被上訴人尚未領取，即便抵扣後仍積欠21萬2,053元（計算式：273,013 －20,160－40,800＝212,053 ）。

再被上訴人領取前開提存款係基於不當得利返還請求權，並非同意與上訴人繼續系爭租約或另訂契約之意，是上訴人請求被上訴人准予續租12年，顯無理由等語，資為抗辯。

答辯聲明則為：上訴及追加之訴均駁回。

三、得心證之理由：㈠按當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。

以給付特定之動產為標的者。

租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。

租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者，公證法第13條第1項定有明文。

觀之前開規定，可知公證法第13條第1項僅係若符合該等法律行為作成之公證書得直接具有執行力之規定，諒與是否可逕成立法律關係等實體法上效力全然無涉，是上訴人以此為本件請求權基礎，要與一貫性審查不合，其本件請求當屬無稽，自不待言。

㈡另據系爭租約第3條第1項、第2項約定，是否續約本應由被上訴人依相關要件為判斷，但系爭租約法律關係已由本院110 年度北簡字第15990 號、111 年度簡上字第122 號等另案確定判決認定業已終止在案，當無可能繼續續租之默示意思表示可言：⒈按爭點效係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果而為判斷者，除有顯然違背法令、當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷、原確定判決之判斷顯失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益（即標的金額或價額）差異甚大等情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院109 年度台上字第451號、109 年度台上字第3287號判決要旨參照）。

⒉首查，系爭租約第3條約定以：「乙方（按：即上訴人）於租期屆滿後如欲申請續約，須符合甲方（按：即被上訴人）所定資格，於租賃期間屆滿前1 個月內申請之，甲方得依乙方就本契約之履行情形、乙方對甲方管理房屋或社區停車場之配合程度、或其他情事，列為准否同意續租之審核要件，乙方申請未獲准者，其租賃關係於租賃期限屆滿時消滅。

乙方對前項甲方所為不同意續租之決定，不得聲明異議。

乙方承租房屋總租期含本契約共計六年（以原住民戶、特殊身分戶申請並符合資格者得延長至十二年），總租期屆滿不得再申請續約。

含本契約租期，乙方承租期間已累計3 年個月」等文（見本院111 年度訴字第5304號卷，下稱原審訴卷，第11頁），堪認系爭租約續約與否，非以上訴人具備一定要件為充分條件，尚屬被上訴人之審核權限，彰彰甚明。

⒊又系爭租約因上訴人積欠逾5 個月租金及違約金，經被上訴人迭於110 年2 月25日催告、同年3 月18日以0318函文依系爭租約第11條第1項第2款為終止之意思表示，於寄送至系爭房屋地址、招領逾期退回但全因系爭租約第25條約定遂於110 年3 月23日發生合法送達效力而告終止，是被上訴人得依民法第767條第1項前段規定、系爭租約法律關係請求上訴人騰空遷讓系爭房屋，及積欠之租金、違約金與使用費等事實，業據另案確定判決認定在案（見本院卷第97頁至第107 頁），並經本院調取該案卷宗核閱無訛。

系爭租約是否仍繼續存續之內容（含上訴人於本院提存之金額是否生清償租金之效力、其依民法第227條之2 請求減少租金是否有據等），實為本件上訴人得否請求被上訴人同意續租系爭房屋之重要前提，此二前案已就該等重要爭點為詳細調查及辯論，未有顯然違反法令之處，上訴人也未提出何足以推翻原判斷之新訴訟資料，當具爭點效，兩造及本院於本件訴訟中自不得再為相反之判斷或主張，堪以認定。

⒋承上，系爭租約業於110 年3 月23日經被上訴人以系爭租約第11條第1項第2款終止乙情，誠如前述，被上訴人並無可能為續租之默示意思表示，甚或由上訴人依民法第227條之2 情事變更原則酌減租金存在之適用餘地。

上訴人雖以其持續匯款或提存予被上訴人，經被上訴人領取，故有同意續租之意為主張，惟系爭租約既已終止而向將來發生效力，上訴人也因持續無權占有系爭房屋，除積欠之租金、違約金外，尚依系爭租約第22條第2項發生按月依租金1.3 倍占用期間之使用費而未全數清償（見原審訴卷第15頁），同由被上訴人於本院中陳稱：上訴人提存部分均係清償部分無權占有居住之使用費，並非租金等語在卷（見本院卷第181 頁），當於默示續租之意思表示迥然不同，上訴人此部分主張甚或追加再准予續租9 年（112 年8 月1 日至121 年7 月31日）系爭房屋，自無足憑。

四、綜上所述，系爭租約於110 年3 月23日終止之客觀事實業生爭點效，上訴人所為請求權基礎不僅於法無據，也無其餘足以認定續約之默示意思表示合致。

從而，上訴人依公證法第13條規定，請求：被上訴人應自109 年8 月1 日起至112 年7 月31日准予續租3 年系爭房屋予上訴人，為無理由。

原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，其上訴為無理由，應予駁回。

再上訴人於本院第二審程序追加依公證法第13條第1項規定，請求被上訴人應另自112 年8 月1 日至121 年7 月31日再准予續租9年系爭房屋予上訴人，亦無理由，應併駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論列，併此敘明。

六、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 24 日
民事第三庭 審判長法 官 方祥鴻

法 官 陳冠中

法 官 黃鈺純
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 4 月 24 日
書記官 李心怡