臺灣臺北地方法院民事-TPDV,112,訴,200,20240112,3

臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第200號
原 告 李連芳
訴訟代理人 姜至軒律師
被 告 沈忠聖
沈忠德
共 同
訴訟代理人 呂冠勳律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年12月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號13樓房屋及該建物附屬之22號停車位騰空返還予原告。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔百分之七十六，餘由原告負擔。

四、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳佰貳拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣陸佰陸拾貳萬零陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項亦有明文。

查本件原告起訴時原聲明：㈠被告沈忠聖（下稱沈忠聖）應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號13樓之房屋及該建物附屬之第22號停車位（下稱系爭不動產）返還予原告；

㈡沈忠聖應給付原告新臺幣（下同）210萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈢沈忠聖應自民國111年9月10日起至返還系爭不動產予原告止，按月給付原告90萬元。

嗣於112年4月29日以民事準備二狀暨追加被告狀追加被告沈忠德（下逕稱其名，與沈忠聖合稱被告），並變更聲明第1項為：被告應將系爭不動產騰空後返還予原告（見本院卷第155頁）。

復於112年6月17日以民事綜合辯論暨爭點整理狀，變更聲明為：㈠被告應將系爭不動產騰空後返還予原告；

㈡沈忠聖應給付原告210萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈢被告應自111年9月10日起至返還系爭不動產予原告止，按月連帶給付原告30萬元；

㈣沈忠聖應自111年9月10日起至返還系爭不動產予原告止，按月給付原告60萬元（見本院卷第229至230頁）。

經核原告前開變更，均係本於系爭不動產遭無權占有之基礎事實所為之請求，就訴訟及證據資料有事實上之共通性與關聯性，合於首揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：沈忠聖為系爭不動產實際所有權人，系爭不動產借名登記於訴外人盧寶霖名下，沈忠聖、盧寶霖與訴外人林錦龍於110年9月10日訂定協議書（下稱系爭協議書）及房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定沈忠聖以3,500萬元之價格出售予林錦龍，並自110年9月10日至111年9月9日止，由林錦龍以每月30萬元將系爭不動產出租予被告沈忠聖，若沈忠聖於1年內按時交付租金，得以3,500萬元之價格買回系爭不動產。

詎沈忠聖僅給付5個月租金後，未再繼續給付租金，林錦龍於111年5月26日將系爭不動產出賣予原告，於111年6月7日完成移轉登記，原告請林錦龍於同年月15日發函沈忠聖給付租金及終止租約，並返還系爭不動產，惟沈忠聖卻繼續占有系爭不動產，並稱已將系爭不動產出租予沈忠德，有民法第425條買賣不破租賃之適用。

沈忠聖迄今未清償積欠租金，且未交付系爭不動產。

爰依民法第767條第1項、民法第184條第1項、第185條、及民法第179條、系爭租約第12條第1項，請求被告將系爭不動產返還予原告，及請求被告給付租金及違約金。

並聲明：㈠被告應將系爭不動產騰空後返還予原告；

㈡沈忠聖應給付原告210萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈢被告應自111年9月10日起至返還系爭不動產予原告止，按月連帶給付原告30萬元；

㈣沈忠聖應自111年9月10日起至返還系爭不動產予原告止，按月給付原告60萬元。

㈤願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告則以：沈忠聖將系爭不動產出賣予林錦龍，係因雙方有債務糾葛，遂將系爭不動產移轉予林錦龍，此為讓與擔保。

且沈忠聖與林錦龍又簽訂租賃契約，由沈忠聖以給付每月30萬元租金之方式，以清償債務。

系爭不動產之租金超過一般行情，故欠缺成立租賃契約之真意及意思表示合致，系爭租賃契約應為通謀虛偽意思表示而自始無效；

又系爭不動產已於106年6月20日由好呷食品股份有限公司（下稱好呷公司）出租予沈忠德，並經公證人認證，由沈忠德使用收益中，有買賣不破租賃原則之適用，且林錦龍客觀上不能再將系爭不動產交給沈忠聖使用，有自始客觀給付不能之情事。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項： ㈠沈忠聖於110年9月10日以實質所有權人之身分，以盧寶霖為名義人與林錦龍簽定系爭協議書，將系爭不動產以3,500萬元價格出賣予林錦龍，並於同日簽訂系爭租賃契約。

㈡沈忠聖自110年9月10日已給付5個月之租金，共計150萬元予林錦龍。

㈢106年7月26日被告沈忠聖擔任好呷公司法定代理人時，向臺灣銀行辦理貸款時，於抵押權設定契約之其他約定事項三勾選「(一)本抵押物於設定抵押權予債權人無出租、出借或設定其他債權或物權負擔之情形，…」。

㈣本院於109年9月4日以北院忠108司執黃字第133276號函除去被告所稱之租賃權，並以本院108年度司執字第133276號民事裁定駁回沈忠德之異議。

㈤系爭不動產於110年之申報交易總價為3,500萬元。

㈥原告向林錦龍購買系爭不動產已依法辦理實價登錄買賣價金為3500萬元。

四、得心證之理由：原告主張其為系爭不動產之所有權人，而被告於租賃契約終止後，無權占用系爭不動產，而請求被告遷讓並返還房屋，並給付租金及違約金等情，為被告所否認，並以前詞置辯。

茲論述如下： ㈠按讓與擔保，係指債務人或第三人為擔保債務人之債務，將擔保標的物之財產權移轉於擔保權人，擔保權人僅於擔保之目的範圍內，取得擔保標的物之財產權。

因屬擔保物權性質，就具有登記公示外觀之不動產，其讓與擔保之成立，僅需辦理所有權移轉登記與擔保權人為已足。

擔保之債務清償後，標的物應返還於債務人或第三人；

債務不履行時，擔保權人得依約定方法就該擔保物取償，亦即，擔保權人可取得標的物之一定價值，用以優先清償擔保之債權，此際擔保權人不論以變賣受償或估價受償（包括擔保物所有權確定由擔保權人取得）方式，進行換價處分及優先受償程序，擔保權人均負有清算之義務（最高法院109年度台上字第2634號判決意旨參照）。

原告主張沈忠聖將系爭不動產出賣予林錦龍，且業已移轉登記予林錦龍，嗣林錦龍將系爭不動產出買予其，並已完成移轉登記等情，業據原告提出不動產買賣契約書、系爭不動產土地及建物登記謄本為佐（見本院卷第265至271、291至297頁），此部分堪信屬實。

被告則抗辯沈忠聖將系爭不動產移轉予林錦龍係為擔保債權等語。

經查：⒈沈忠聖抗辯其與林錦龍間有債權債務關係，並提出臺灣新北地方法院111年度司促字第20170號支付命令為佐（見本院卷第77頁），足見沈忠聖確有積欠林錦龍債務。

又系爭不動產以買賣為原因移轉登記予林錦龍，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書及系爭不動產地籍異動索引可稽（見本院卷第45、121頁）。

然觀之系爭協議書之記載：「1.本標的買賣登記完畢後，買方林錦龍同意由賣方實際所有權人沈忠聖承租繼續使用，每月租金新台幣三十萬元整于每月7號繳納，雙方另立租賃契約。

2.雙方同意於移轉登記完畢後壹年內，原賣方實際所有權人沈忠聖得以相同價格向林錦龍買回並於簽約日當天交付500萬元與賣方，買賣相關人同意價金交與見證人保管，逾前述買回期限或第1條約定之租金逾一期未支付，賣方盧寶霖及其實際所有權人沈忠聖喪失買回權利，見證人保管之價金亦由見證人自行處分無須另行通知。」

（見本院卷第21頁），由上可知系爭不動產實際所有權人沈忠聖先將系爭不動產移轉與林錦龍，雙方並約定不動產買回契約及租賃契約，即以買回價金及租金支付本息，並使債務人得以租賃契約作為繼續使用收益不動產之權源。

併參系爭租賃契約，約定租賃期間自110年9月10日起至111年9月9日止，每月租金為30萬元（見本院卷第17頁），然系爭不動產所在天澤社區，3房租金行情約為3萬9,000元，租金報酬率約為1.5％，有5168實價登錄比價王網頁可佐（見本院卷第406-3頁），足見系爭租賃契約約定之租金顯然超出行情，是依上開說明，足認沈忠聖為擔保其債務，將系爭不動產所有權移轉予林錦龍，而使林錦龍在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之讓與擔保。

此觀林錦龍買受系爭不動產後，亦未受領該不動產之交付或移轉占有，而仍由沈忠聖繼續占有使用，僅另行由林錦龍與沈忠聖簽訂租賃契約亦明。

從而，堪認系爭不動產買賣契約之簽訂，係沈忠聖向林錦龍借款所提供之擔保，而由沈忠聖透過系爭房屋名義所有權人盧寶霖，以買賣之外觀，而移轉所有權登記與林錦龍之方式，以擔保借款債權，始為雙方之真意。

是被告辯稱本件為讓與擔保契約乙節，應堪認定。

⒉按對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第第767條第1項前段定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。

查沈忠聖與林錦龍就系爭不動產之移轉為讓與擔保，業如前述，若沈忠聖未依約還款，其債權人林錦龍應負清算義務，然林錦龍縱未清算，其處分行為，自內部關係而言並非適法，惟其在外部關係已為系爭不動產之所有人，林錦龍業於111年5月26日將系爭不動產出賣予原告，並已移轉登記予原告，有不動產買賣契約書、系爭不動產土地及建物登記謄本可佐（見本院卷第265至271、291至297頁），則原告因信賴不動產之登記，自屬善意取得系爭不動產，是原告主張系爭不動產由被告占有使用，惟被告均未能舉證證明其有占有使用系爭房屋之正當權源，原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即無不合。

⒊至被告抗辯原告為林錦龍之人頭，其與林錦龍間之買賣契約為通謀虛偽意思表示云云。

惟查林錦龍所有之彰化銀行五股分行帳戶於110年5月26日及5月31日收受原告350萬元及300萬元之價金後，雖於同年月27日及31日即轉出予第三人，有林錦龍彰化銀行帳戶、彰化商業銀行五股工業區分行112年11月1日彰五股字第1120135號函可佐（見本院卷第280、447至455頁），然原告並未證明上開第三人與原告及林錦龍有何關聯，且就林錦龍與原告間是否為通謀虛偽，亦未舉證以實其說，是被告此部分抗辯之舉證，尚有未足。

⒋被告又抗辯沈忠德與好呷公司於106年6月20日就系爭不動產訂定租賃契約，本件有買賣不破租賃原則之適用云云。

然觀之上開租賃契約，租賃期間為9年8月，租賃期間超過5年，並未於簽約當時公證，公證人至109年1月14日始為認證，則依民法第第425條第2項之規定，即無同條第1項所稱買賣不破租賃之效力，況認證與公證亦有所不同，本件亦無類用適用買賣不破租賃效力之餘地。

再參以系爭不動產於106年11月13日信託予被告之母親王月容，有土地建築改良物信託契約書可佐（見本院卷第169至170頁），且於本院107年度司執字第92989號執行事件中，王月容曾表示系爭不動產無任何收益、無償使用等情，亦有第三人陳報扣押債權金額或聲明異議狀（見本院卷第167頁），另臺灣銀行曾持拍賣抵押物裁定向本院聲請為強制執行，並經本院執行處以108年度司執字第133276號拍賣抵押物強制執行事件受理，抵押物即系爭不動產，執行法院於109年9月4日核發執行命令除去沈忠德與好呷公司之租賃權，經沈忠德異議，執行法院以臺灣銀行於設定抵押權時，好呷公司在抵押權設定書之其他約定事項中勾選不動產之使用情形為「無出租、出界或設定其他債權或物權負擔之情形」，駁回沈忠德之聲明異議，有108年度司執字第133276號裁定可佐（見本院卷第353至354頁），經本院調取該執行卷宗核閱無誤。

是被告上開辯稱，不足採信。

㈡按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第2項，固定有明文。

惟是否隱藏他項法律行為，應由主張隱藏有他項法律行為之人，就此利己之事實，負舉證責任（最高法院85年度台上字第2114號判決意旨參照）。

原告主張沈忠聖未付租金，林錦龍已終止系爭租賃契約，並將已到期租金債權讓與予其，其得請求已到期租金、相當於租金之賠償及違約金云云。

查沈忠聖因積欠林錦龍債務，而將借名登記於盧寶霖名下之系爭不動產以買賣契約之外觀，與林錦龍訂立買賣契約，並將系爭房屋移轉登記予林錦龍，然沈忠聖並未移轉占有與林錦龍，系爭買賣契約實係藉由移轉所有權而取得與擔保物權相同之擔保作用，屬於讓與擔保契約性質，沈忠聖係以買回價金及租金支付債務本息，已如前述，佐以系爭租賃契約雖載有租賃期間、金額、繳付日期等具體事項之約定，然於締約時並無押租金之約定，該租賃契約之約定及雙方之履約核與一般租賃情形迥異，足見系爭租賃契約，並非渠等本於租賃之真意所簽，屬雙方通謀所為之虛偽意思表示，依法為無效。

則依原告主張之原因事實，即無從本於終止系爭租約後之無權占有而主張其得請求之受讓租金債權、依民法侵權行為法律關係，請求被告連帶賠償租金所受之損害或相當於租金之不當得利及違約金。

五、綜上所述，原告主張依民法第767條第1項之規定請求被告返還系爭不動產為有理由，應予准許。

被告抗辯其與林錦龍間所締結系爭買賣契約實為讓與擔保契約而非買賣契約，亦無租賃關係存在，均為可採，從而，原告依債權讓與、民法第184條第1項、第179條之法律關係，請求沈忠聖給付210萬元、被告連帶給付自111年9月10日起至遷讓房屋之日止所積欠之租金賠償或相當於租金之不當得利，及依系爭租賃契約第12條請求之違約金，均屬無據，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行聲請因訴之駁回而失所依據，不應准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 1 月 12 日
民事第二庭 法 官 賴秋萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 12 日
書記官 顏莉妹