臺灣臺北地方法院民事-TPDV,112,訴,3447,20240318,2

臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第3447號
原 告 王琤

訴訟代理人 林奕秀律師
被 告 王瑾

訴訟代理人 蔡樹基律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國113年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表一所示之建物（含頂樓增建部分）遷讓返還予原告及其他公同共有人。
被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾柒萬柒仟柒佰捌拾伍元，及自民國一一二年二月九日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
並應自民國一一二年二月三日起至返還第一項建物（含頂樓增建部分）予原告及其他公同共有人之日止，按月給付原告新臺幣貳萬捌仟參佰零伍元。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。
本判決主文第二項前段所命給付，於原告以新臺幣陸拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；
但被告如以新臺幣壹佰捌拾柒萬柒仟柒佰捌拾伍元為原告供擔保後，得免為假執行。
同項後段所命各期已到期部分之給付，於原告按月以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行；
但被告如按月以新臺幣貳萬捌仟參佰零伍元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：如附表一編號1所示建物（下稱「系爭7樓房屋」）、同表編號2、3所示臺北市松山地政事務所民國112年6月1日土地複丈成果圖標示為項目A、B之地上物（以下逕稱為「系爭7樓增建物」，並將前述系爭7樓房屋、系爭7樓增建物合稱為「系爭建物」）及坐落之基地即臺北巿松山區西松段一小段676地號土地，原為兩造母親王李景相所有，李景相前於102年7月12日死亡，兩造為其繼承人，因尚未辦理繼承登記而公同共有前述房地，被告竟未經伊同意而擅自占用系爭建物，爰依民法第767條、第821條、第828條之規定，請求被告自系爭建遷出並返還予原告及其他公同共有人；

另被告無權占用系爭建物，則其於起訴狀繕本送達當日回溯5年內按月受有相當於租金之利益，原告再依民法第179條規定，請求被告返還此部分之不當得利。

並聲明：㈠被告應自系爭建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷00弄00號7樓房屋遷出並返還予原告及全體共有人；

㈡被告應自系爭7樓增建物遷出並返還予原告及全體共有人；

㈢就第一項聲明被告應給付原告新臺幣（下同）229萬2,720元，及自111年10月13日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；

並自111年10月13日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月給付3萬8,212元整及至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈣就第二項聲明被告應給付原告75萬元及自111年10月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

並自111年10月13日起至遷讓返還第二項之建物日止，按月給付1萬2,500元及至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈤前開聲明第三、四項部分，願供擔保請准為假執行之宣告。

二、被告則以：系爭建物為兩造繼承取得，且系爭7樓增建物係王李景相在世時，無償借予被告使用，現亦由被告及妻子居住使用，伊並非無權占有；

又兩造間訂有分管協議，系爭7樓房屋亦維持父母親生前使用之原貌，原告亦持有該屋之鑰匙可隨時自由進出使用系爭7樓房屋；

另本件被告如有不當得利，因系爭建物所在之芝蘭大廈有收取公共管理費用，然原告從未分擔，被告亦得主張以該管理費抵銷等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、如附表一編號1至3之系爭建物，原為王李景相所有，王李景相於102年7月12日死亡，所遺前開建物由王李景相之繼承人即兩造共同繼承而公同共有乙節，為兩造所不爭執，復有卷附系爭7樓房屋之建物謄本、建物坐落基地之土地謄本及臺北市松山地政事務所對系爭7樓增建物鑑測所為之112年6月1日土地複丈成果圖附可稽（見本院112年度北司補字第460號卷〈下稱北司補卷〉第31至33、163頁），此部分之事實首堪認定。

四、得心證之理由：原告主張被告無權占用系爭建物，請求被告自該建物遷出並返還予原告及其他公同共有人，另應給付如訴之聲明第三、四項之相當於租金之不當得利，惟為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件應審酌者厥為：㈠原告請求被告遷出系爭建物並返還予原告及全體共有人，有無理由？㈡原告請求被告應給付原告如訴之聲明第三、四項之相當於租金之不當得利，有無理由？爰分點析述如下：

㈠、原告依民法第828條、第821條及第767條之規定，主張被告無權占有系爭建物，而請求被告應遷出系爭建物並返還予原告及其他公同共有人，是否有據？⒈按對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權；

惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。

如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院108年度台上字第2208號民事判決意旨參照）。

再按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人則應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。

⒉就原告主張系爭7樓房屋現由被告占有乙節，前經本院赴該屋現場，並履勘其與系爭7樓增建物之使用現形，結果為：系爭7樓房屋有1客廳、1餐廳、3房、2衛浴、1廚房，據被告之子王璽寧於現場表示，系爭7樓房屋內留有被告父母、被告及王璽寧之物品，有本院履勘筆錄及現場照片可憑（見本院卷第103至109頁）。

而衡以所謂占有人，係指對於物有事實上管領之力者而言（民法第962條、第940條規定參照），且對物有事實上之管領力者，並不以其人與標的物有身體上接觸或物理上控制為限，倘依一般社會觀念，足認一定之物已具有屬於其人實力支配下之客觀關係者，即可謂有事實上之管理力。

查本院為前述履勘時，在場之王璽寧雖稱系爭7樓房屋自102年起無人居住，然參核原告於本院民事執行處執行系爭建物查封時，隨同執行人員進入系爭7樓房屋所攝現場照片（見北司補卷第61至107頁）及被告所提供之系爭7樓房屋現場照片（見本院卷第171至179頁、241至273頁），該屋內部擺放物品整齊，未見因經年累月灰塵所堆積或蜘蛛網結布之狀態，且屋內陳設裝潢亦無因無人住居致有霉斑毀敗之情，可見系爭7樓房屋客觀上確有人長期使用之事實，更稽之王璽寧前開於現場所述，屋內物品部分屬被告及王璽寧所有，堪可推認被告與其家屬王璽寧確有現實占用系爭7樓房屋之事實，原告主張被告無權占有系爭7樓房屋，並無不合。

⒊關於系爭7樓增建物為兩造公同共有乙節，已如前述，而被告對其確實占有使用系爭7樓增建物部分，並不爭執，僅抗辯其非無權占有，係因與王李景相間有無償使用該部分之借貸關係，且與原告間亦有分管協議等語置辯，則依前開說明，被告自應就其占有系爭7樓增建物具合法、正當權源之利己事實，負舉證責任。

然核閱全卷，被告並未提出其與王李景相間就系爭7樓增建物有使用借貸關係之證據，亦未舉證說明其與原告就前揭增建物，有如何具體之分管協議合意，被告空言主張，已屬無據。

況細繹被告據為前開主張之兩造間往來電子郵件內容，原告或曾提議就系爭建物之使用可與被告間簽訂分管協議（惟需經公證），然被告對於原告前開提議，未有何回覆，更於電子郵件中回稱：「我沒回覆，表示尚未決定，不代表默認」等語（見北司補卷第41頁），顯見兩造間確未就系爭建物（系爭7樓房屋、系爭7樓增建物）之占有使用，達成由被告分管使用系爭7樓增建物部分之合意。

準此，本件尚無從推認被告就系爭7樓增建物部分有占有使用之合法權源。

⒋至被告主張原告持有系爭7樓房屋及該屋所在建築物之一樓大門鑰匙，原告可自由進出系爭建物乙節。

查被告既將自己物品置放系爭7樓房屋而自行占用該屋，復未經原告同意長期占用使用系爭7樓增建物部分，則不論原告是否持有系爭建物所在建築物一樓大門或系爭7樓房屋之鑰匙，被告均已妨礙原告本於公同共有人就系爭建物所得行使之權利，被告前開辯解，自無可採。

⒌合上所述，被告未舉證證明其就系爭建物之使用具正當權源，則其占有使用系爭建物，應屬無權占有，原告既為系爭建物之公同共有人，其依民法第767條、第821條、第828條規定，請求被告自系爭建物遷出並返還系爭建物予原告及其他公同共有人，即屬有據。

㈡、原告主張依民法第179條規定，請求被告返還占有系爭建物相當租金之不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照），故無權占用他人之房屋之加害人應返還之不當得利之範圍，以相當於租金之利益計算為適當。

次按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，固為民法第1151條所明定，惟各繼承人對於遺產所屬之各個權利義務，在分割之前仍有潛在的物權的應有部分，繼承人相互間，其權利之享受與義務之分擔，應以應繼分之比例為計算之標準（最高法院91年度台上字第2329號判決意旨參照）；

繼承人有數人時，在分割遺產前，依民法第1151條規定，各繼承人對於遺產全部為公同共有關係，固無應有部分；

然共有人（繼承人）就繼承財產權義之享有（行使）、分擔，仍應以應繼分（潛在的應有部分）比例為計算基準，若共有人逾越其比例，於共有人間，自構成不當得利，他共有人得請求返還，此項請求權非因繼承所生，不屬公同共有（最高法院106年度台上字第2100號民事判決意旨參照）。

經查，被告未經其他公同共有人即原告之同意而無權占用系爭建物，已如前述，則兩造共同繼承之系爭建物，於被繼承人之遺產分割前，乃為公同共有之關係，各共有人雖無應有部分存在，然參照前開說明，渠等就系爭建物權利之享受與義務之分擔，仍應以應繼分（潛在的應有部分）比例為計算基準。

本件被告獨享占有系爭建物之相關利益，已逾越其應繼分比例2分之1，則就該逾越部分所享相當於租金之利益，核屬無法律上原因，且因而致原告受有損害，對原告自構成不當得利。

從而，原告依民法第179條前段之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。

⒉復按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照）。

是以無權占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，房屋所有人得請求房屋占有人給付其全部不當得利（最高法院97年度台上字第323號判決意旨參照）。

又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文；

而土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，法定地價係指申報地價，亦為土地法施行法第25條、土地法第148條所明定。

另舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，此觀平均地權條例第16條前段之規定即明。

查系爭房屋為鋼筋混凝土造，於70年12月31日興建完成，位於7層建物之第7層，層次面積101.20平方公尺、附屬建物陽台面積13.26平方公尺，共同使用建物296.8平方公尺、權利範圍56分之1，有建物登記謄本在卷可參（見北司補卷第31頁），復參以元大不動產估價師事務所提出之系爭建物及所坐落基地之估價報告書（下稱系爭估價報告，見本院外放卷），系爭建物周邊有長壽公園、三軍總醫院松山分院、西松國小，屬住宅區，所在位置雖為巿區內南京東路5段內之小巷子，距最近之捷運站巨蛋站、南京三民站中間，僅步行約9分鐘可達，交通便利等情，有卷附本院勘驗筆錄可憑（見本院卷第104頁）。

是審酌上情及被告占有系爭建物等一切情狀，本件被告使用系爭建物所受相當於租金利益之不當得利，宜以系爭估價報告所載系爭建物之估價金額及所坐落土地之歷年申報地價年息8%為適當，原告主張應以占用土地及建物價值之10%計算，稍嫌過高。

又系爭建物坐落基地之申報地價於107年至113年間，每平方公尺各為32萬3,000元、32萬6,000元、33萬5,000元、34萬5,000元、36萬元、37萬6,000元、37萬7,000元，有本院依職權查閱內政部地政司之土地地價資料可憑（見本院卷第302-1至302-4頁）；

且依系爭估價報告，系爭7樓房屋於起訴時之現值為187萬3,768元（見本院外放卷估價報告第5頁），則依系爭7樓房屋坐落基地面積1,508平方公尺（見北司補卷第33頁）及兩造所有權之權利範圍1508分之22計算該屋坐落基地之申報地價，再依該屋坐落基地之申報地價及建物現值之8％，計算自本件起訴之日即112年2月2日回溯5年之租金為375萬5,570元（計算式如附表二編號1至6所示），則被告因無權占有系爭7樓房屋而得相當於租金之不當得利即為187萬7,785元（計算式：375萬5,570×1/2＝187萬7,785），原告自得請求被告給付前開金額之利益。

⒊至於原告主張以鄰近不動產租賃收取租金之現況作為被告占用系爭7樓增建物部分不當得利之衡量標準，並提出鄰近區域頂樓加蓋出租租金資料（見本院卷第121至125頁），主張被告占用系爭7樓增建物部分相當於租金之不當得利應以每月2萬5,000元計算。

惟查，被告占用系爭建物係自行居住使用，並非出租他人而收取租金，且原告並未舉證被告另有出租他人之事實，本件被告占用之系爭建物既無出租，原告主張以相鄰建物租金為計算標準，不受法定租金限制云云，亦不足採。

⒋另被告固曾主張原告為系爭建物公同共有人，卻未負擔建物之公共費用，其自得以公共費用之負擔而為抵銷之主張云云（見本院卷第199頁）。

惟按債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，他方尚無得主張抵銷之可言（最高法院95年台上字第457號判決意旨參照）。

又主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實，負有舉證責任（最高法院99年度台上字第1595號判決意旨參照）。

而被告迄至本院言詞辯論終結前，均未就其主張抵銷之主動債權及數額確實存在之事實，提出相關之單據舉證以實其說，本院自無從審酌被告主張之抵銷事由，併此敘明。

五、綜上，原告依民法第767條、第821條、第828條、第179條規定，請求被告應將系爭建物遷讓返還原告及其他公同共有人，且被告應給付原告187萬7,785元（計算式如附表二編號1至6所示）及自起訴狀繕本送達（見北司補卷第135頁）翌日即112年2月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，符合上民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條之規定；

另關於請求被告應自112年2月3日起至返還系爭建物予原告及其他公同共有人之日止，按月給付原告2萬8,305元部分，亦為有理由，均應予准許。

至於原告逾前開部分之請求，則為無理，不應准許。

又兩造就本判決主文第二項陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於規定，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。

至於原告其餘之訴既經駁回，該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 3 月 18 日
民事第三庭 法 官 蔡英雌
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 19 日
書記官 潘惠敏
附表一
系爭建物標示（坐落土地：臺北市○○區○○段○○段000地號） 編號 地上物 門牌號碼 建物面積 （平方公尺） 備註 １ 3172建號之建物 臺北市○○區○○○路○段00巷00弄00號7樓 7層：101.20 總面積：101.20 附屬建物：13.26（陽臺） 2 頂樓增建之建物 臺北市○○區○○○路○段00巷00弄00號7樓 61.98 即臺北市松山地政事務所民國112年6月1日土地複丈成果圖所示編號A部分 3 頂樓增建建物平台 臺北市○○區○○○路○段00巷00弄00號7樓 6.94 即臺北市松山地政事務所民國112年6月1日土地複丈成果圖所示編號B部分
附表二（被告占用系爭房地之不當得利，幣別新臺幣，小數點以下四捨五入）
編號 期間 申報地價 元/平方公尺（以公告地價×80%計算） 土地面積 兩造就系爭土地之權利範圍 建物之現值 系爭房屋之租金（以系爭房屋坐落基地申報地價及建物現值之6％計算） 合計 被告應給付原告之不當得利 1 107年2月1日起至107年12月31日 25萬8,400元 1508㎡ 22/1508 187萬3,768元 【1508㎡×（22/1508）×25萬8,400元＋187萬3,768元】×8%×（334/365日）＝55萬3,329元 375萬5,570元（計算式：55萬3,329＋60萬8,909＋62萬1,581＋63萬5,661＋65萬6,781＋67萬9,309＝375萬5,570元） 187萬7,785元（計算式：375萬5,570÷2＝187萬7,785元） 2 108年1月1日起至108年12月31日 26萬800元 【1508㎡×（22/1508）×26萬800元＋187萬3,768元】×8%＝60萬8,909元 3 109年1月1日起至109年12月31日 26萬8,000元 【1508㎡×（22/1508）×26萬8,000元＋187萬3,768元】×8%＝62萬1,581元 4 110年1月1日起至110年12月31日 27萬6,000元 【1508㎡×（22/1508）×27萬6,000元＋187萬3,768元】×8%＝63萬5,661元 5 111年1月1日起至111年12月31日 28萬8,000元 【1508㎡×（22/1508）×28萬8,000元＋187萬3,768元】×8%＝65萬6,781元 6 112年1月1日至112年2月2日 30萬800元 【1508㎡×（22/1508）×30萬800元＋187萬3,768元】×8%×（33/365日）＝67萬9,309元 7 112年2月3日起至被告返還系爭房屋之日止，每月應給付之金額 30萬800元 【1508㎡×（22/1508）×30萬800元＋187萬3,768元】×8%÷12＝5萬6,609元 5萬6,609元 28,305元 （計算式：56,609元÷2＝28,305）