臺灣臺北地方法院民事-TPDV,112,訴,5663,20240131,2

臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第5663號
原 告 臺北市住宅及都市更新中心

法定代理人 李四川
訴訟代理人 劉啟貞
被 告 吳孟芳

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年1月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00號9樓房屋騰空返還予原告。

二、被告應給付原告新臺幣77,840元。

三、被告應給付原告新臺幣56,050元，及自民國113年2月1日起至騰空返還第1項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣27,950元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查，原告原起訴聲明第2項為：被告應給付原告新臺幣（下同）69,500元，及自民國112年6月21日起至清償日止，依附表計算之違約金。

嗣於113年1月29日言詞辯論期日，就違約金部分計算至同日，並變更聲明第2項為：被告應給付原告77,840元。

經核原告上開變更，係基於兩造間租賃契約所生之同一基礎事實，揆諸前開規定，應予准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：其為門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00號9樓之社會住宅（房屋編號506，下稱系爭房屋）之管理單位。

兩造前簽訂臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自112年4月1日起至115年3月31日止，由被告以每月租金21,500元承租系爭房屋。

詎被告迄今仍積欠原告112年6月至10月間之租金，即積欠租金達2個月以上，經原告屢次催討未果，遂以112年10月17日臺北住都住服字第11200043398號函（下稱系爭催告及終止函）通知被告因查有積欠租金及違約金累計逾4個月，請被告於文到7日內繳清，逾期未繳，將於112年10月31日終止租約收回社會住宅，系爭催告及終止函於翌（18）日送達被告，被告仍未繳納租金，故兩造間系爭租約已於112年10月31日終止。

而依系爭租約第5條之約定，被告應於每月20日前按月繳納租金，逾期繳納應加收違約金，併依逾期未滿1個月照該期欠額加收2%，逾期1個月以上未滿2個月照該期欠額加收4%，餘此類推，最高照該期欠額加收20%之違約金。

另因系爭租約終止後，被告仍未返還系爭房屋而受有不當得利，致原告受有減少相當於租金之損害，原告得依不當得利法律關係及系爭租約第23條約定，請求被告給付相當占用期間之使用費每月27,950元。

為此，爰依系爭租約第5條、第22條第1項、第23條之約定、民法第455條規定提起本件訴訟。

並聲明：㈠、被告應將系爭房屋騰空返還予原告。

㈡、被告應給付原告77,840元。

㈢、被告應自112年11月1日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告27,950元。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由

㈠、原告主張系爭房屋為社會住宅，原告為管理單位，兩造簽訂系爭租約，約定由被告承租系爭房屋，租期自112年4月1日起至115年3月31日止，每月租金21,500。

被告每月租金補助為7,600元，迄今仍積欠原告112年6月至10月間之租金，而達2個月以上，經原告屢次催討未果，原告以系爭催告及終止函催告被告於函到7日內給付積欠租金，否則將終止系爭租約，然被告仍未繳納，兩造間之系爭租約已於112年10月31日終止等情，業據原告提出系爭租約、臺北市住宅及都市更新中心112年6月8日臺北住都住服字第11200021368號函、112年7月13日臺北住都住服字第1120002775A號函、112年8月14日臺北住都住服字第11200032929號函、112年9月13日臺北住都住服字第11200038039號函、系爭催告及終止函及中華郵政掛號郵件收件回執、投遞記要等在卷可稽（見本院卷第17至38頁），洵屬有據，而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段規定，視同自認原告之主張，堪信原告之上開主張為真實。

㈡、原告請求騰空返還系爭房屋部分：系爭租約第12條第1項第3款約定：「乙方（即被告，下同）或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有下列情事之一，甲方（即原告，下同）得隨時終止本契約，乙方不得異議：三、積欠租金達二個月，經催告仍不清償者。」

（見本院卷第22頁）。

系爭租約第22條第1項約定：「本契約終止或屆滿時，乙方應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金繳清，除第九條第三項、四項所附傢倶及設備外，將房屋於租期屆滿日或租約終止日騰空並回復原狀，點交甲方接管並遷出戶籍，並不得要求任何補償，其返還房屋日以甲方實際點收房屋之日為準。」

（見本院卷第24頁）。

查，本件被告迄今仍積欠112年6月至10月租金，已積欠租金達2個月以上，經原告迭於112年7月13日、112年8月14日、112年9月13日催討未果，嗣兩造間之系爭租約已於112年10月31日終止等情，業據本院認定如前，則系爭租約既經原告於112年10月31日依法終止，被告即無合法占有使用系爭房屋之權源，而屬無權占有，則原告依系爭租約第22條第1項之約定，請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告，核屬有據，應予准許。

㈢、原告請求被告給付積欠之112年6月至10月之租金69,500元及迄至113年1月29日止之違約金8340元部分：系爭租約第5條約定：「租金每月新臺幣（以下同）21500元;乙方應於每月二十日前依前條規定繳款，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：一、逾期繳納未滿一個月者，照該期欠額加收百分之二。

二、逾期繳納在一個月以上未滿二個月者，照該期欠額加收百分之四。

三、逾期繳納在二個月以上未滿三個月者，照該期欠額加收百分之六。

四、逾期繳納在三個月以上未滿四個月者，照該期欠額加收百分之八。

餘此類推，最高以追繳百分之二十為限。」

、第5條之1約定：「乙方家庭年所得低於最新年度本市百分之四十分位點家庭之平均所得，且所得總額平均分配家庭成員，平均每人每月符合分級標準如附表一，由臺北市政府暨其所屬機關依其規定補貼部分金額，乙方應按月給付補貼後之差額如附表二（即該表所示之實付租金）。

但臺北市政府暨其所屬機關因政策或其他因素停止補貼租金時，乙方不得異議，仍應依前條第一項約定之租金按月給付。」

（見本院卷第19至20頁）。

查，如前㈠、所述，被告每月租金補助為7,600元，則被告每月實付租金為13,900元（約定租金21,500元-租金補助7,600元=13,900元），據此，原告請求被告給付112年6月至同年10月之租金69,500元（13,900元*5=69,500元），為有理由，應予准許。

另計算至113年1月29日止，被告應給付原告違約金8,340元（計算式詳附件）。

從而，原告依系爭租約第5條、第5條之1之約定，得請求被告給付積欠之112年6月至10月之租金69,500元及迄至113年1月29日止之違約金8,340元，共計77,840元（計算式：69,500元＋8,340元=77,840元）。

㈣、原告請求被告自112年11月1日起按月給付使用費27,950元部分：系爭租約第23條約定：「乙方未依前條規定將房屋返還甲方，應負損害賠償責任，並自租期屆滿翌日或租約終止翌日起按月依第五條約定之租金之一點三倍給付占用期間之使用費（損害賠償金）。」

。

如上開㈠、㈡所述，系爭租約業經原告於112年10月31日合法終止，被告迄今未返還系爭房屋予原告，則原告依系爭租約第23條之約定，請求被告自112年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付占用期間之使用費27,950元（約定租金21,500元*1.3=27,950元），自屬有據。

惟原告陳稱被告已繳納112年12月、113年1月租金等語（見本院卷第58頁），則原告僅能請求被告給付112年11月使用費27,950元，以及112年12月、113年1月之使用費差額各14,050元（使用費27,950元-被告已繳租金13,900元=14,050元），共56,050元（27,950元+14,050元+14,050元=56,050元），及自113年2月1日起至騰空返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告27,950元，為有理由，應予准許。

原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，原告依系爭租約第5條、第22條第1項、第23條之約定、民法第455條規定，請求被告騰空返還系爭房屋，及給付如主文第2至3項所示，為有理由，應予准許。

原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事第四庭 法 官 蕭涵勻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 林立原
附表
附件
日期(計至113.01.29) 照欠繳扣繳比例 違約金 租金 112.10 逾期欠繳未滿4個月8% 1,112元 13,900元 112.09 逾期欠繳未滿5個月10% 1,390元 13,900元 112.08 逾期欠繳未滿6個月12% 1,668元 13,900元 112.07 逾期欠繳未滿7個月14% 1,946元 13,900元 112.06 逾期欠繳未滿8個月16% 2,224元 13,900元 總計 - 8,340元 -