臺灣臺北地方法院民事-TPDV,112,訴,931,20240131,1

臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第931號
原 告 李素津

訴訟代理人 陳君沛律師
齊偉蓁律師
楊鈞任律師
被 告 蔡基仰
訴訟代理人 顏世翠律師
郭子千律師
焦郁穎律師
鄭光婷律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年12月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00號4樓房屋(含附圖之土地複丈成果圖編號A、B部分)騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣(下同)20,924元，及自民國111年11月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

三、被告應自民國111年11月18日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，應按月給付原告129,728元。

四、原告其餘之訴（不含備位聲明第一項）駁回。

五、訴訟費由被告負擔。

六、本判決第一項於原告以183萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以549萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項於原告以7,000元供擔保後得假執行，但被告如以20,924元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第三項於原告按月以4萬元供擔保後得假執行，但被告如按月以129,728元為原告預供擔保，得免為假執行。

九、原告其餘假執行之聲請（不含備位聲明第一項）駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

查原告起訴時主張為門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00號4樓房屋(含附圖之土地複丈成果圖編號A、B部分，下稱系爭房屋)之共有人，應有部分98/100，被告（共有人之一）自102年8月19日起即單獨占有、使用收益系爭房屋全部迄今，已侵害原告權益，依民法第821條、第767條規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人。

嗣於本院審理中，主張原告就系爭房屋應有部分已逾三分之二，依民法第820條第1項規定，決定系爭房屋由原告一人管理使用全部範圍，則原告自有一人管理、使用收益之權限，故先位依民法第767條、第820條第1項為請求權基礎，追加請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，備位則依民法第821條、第767條規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人，並變更聲明如下述聲明欄所示(見本院卷一第437至438頁)。

就原告上開增列先備位聲明部分，係基於同一基礎事實，合於前揭規定，自應准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：兩造前為夫妻，原告因不堪被告家暴為保自身及斯時未成年二子安危，於102年8月19日攜子離開與被告生活之系爭房屋，並長期分居，然原告搬離後，被告未經原告同意，自行單獨占用原告所有權利範圍98/100之系爭房屋，經原告於111年9月30日寄發存證信函，要求被告應遷讓返還房屋，並給付相當於租金之不當得利1,176萬元，然被告並未置理。

又原告就系爭房屋應有部分已逾三分之二，則依民法第820條第1項規定，已決定系爭房屋由原告一人管理使用全部範圍。

則本件爰先位依民法第767條第1項前段、第820條第1項為請求權基礎，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；

備位依民法第767條第1項前段、第821條，請求騰空遷讓返還原告及全體共有人。

並依民法第179條規定，以每月租金20萬元、應有部分98/100為計算，請求被告給付起訴前5年共計1,176萬元及按月給付以196,000元計算之相當於租金之不當得利等語。

並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

⒉被告應給付原告1,176萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付196,000元。

⒋願供擔保，請准宣告假執行。

㈡備位聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人。

⒉被告應給付原告1,176萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付196,000元。

⒋願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則答辯：系爭房屋原為兩造及兒子一家共同生活之所在，為雙方住所地，直至原告於102年8月19日攜同二子不告離家，被告仍居於該處，被告居住系爭房屋內顯有法律上原因。

且原告與二子之個人物品，迄今仍置於系爭房屋之4至6樓，原告直至經法院協調離婚後，於110年4月20日始將戶籍遷出，顯見原告自102年8月19日離家未歸後，仍有占有、使用系爭房屋，被告並未侵害原告之使用收益權，原告請求被告遷讓返還系爭房屋無理由。

再者，於原告自行搬離前，原告為系爭房屋6、7樓主要使用者，被告則使用系爭房屋4樓，5樓為家庭共用，是兩造各自主要占有管領系爭房屋之部分樓層，互相對於他方使用收益各自占有樓層未予干預，歷有數年，顯見兩造對系爭房屋有默示分管契約存在，且兩造間之分管契約並未約定使用期限，原告不得任意終止，故被告於分管契約下得繼續使用系爭房屋。

又系爭房屋被告於94年單獨出資購得，於同年9月裝潢，單獨出資增建6樓及7樓鐵皮屋頂，嗣於000年0月間被告以贈與方式移轉系爭房屋予原告，僅贈與系爭房屋4樓（門牌為4樓，層次則為四、五、六層），不包含6樓增建部分及7樓鐵皮屋頂增建，是系爭房屋6樓增建部分及7樓鐵皮屋頂增建，仍為被告單獨所有。

又縱認原告得請求不當得利，應限於原告之系爭房屋應有部分98/100及系爭房屋坐落土地（下稱系爭土地，與系爭房屋下合稱系爭房地）應有部分1/1000範圍內，且衡諸系爭房屋生活機能，應以系爭房屋課稅現值2％為計算基準，方屬合理，另原告所得主張之金額計算應符合土地法第97條第1項之規定等語。

並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由： ㈠系爭房地由被告於94年9月28日以買賣為原因登記為所有權人（權利範圍：系爭房屋1/1；

系爭土地3515/10000），嗣原告於101年5月30日以贈與為原因，登記為系爭房地所有權人（權利範圍：系爭房屋98/100；

系爭土地1/10000），為兩造所不爭執，並有系爭房地登記謄本、所有權狀在卷可考(見北司補卷第173至177頁、本院卷一第111、113、146頁)，此部分事實堪以認定。

㈡被告抗辯：系爭房屋被告於94年單獨出資購得，且於同年9月裝潢時，單獨出資增建6樓增建部分及7樓鐵皮屋頂增建，嗣於000年0月間被告以贈與方式移轉系爭房屋予原告，僅贈與系爭房屋4樓（門牌號碼為4樓，層次則為四、五、六層），不包含6樓增建部分及7樓鐵皮屋頂增建，是系爭房屋6樓增建部分及7樓鐵皮屋頂增建，為被告單獨所有等語。

按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。

此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張（最高法院100年度台上字第4號判決意旨參照）。

復按附屬建物係因附屬於原有建築物而合為一體使用，其所有權附屬於原有建築物之所有權，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院94年度台抗字第656號裁定意旨參照）。

查，觀之宏大不動產估價師聯合事務所（下稱宏大事務所）112宏估務字第00000000號不動產估價報告書(下稱系爭鑑定報告，置卷外）第30頁載以：第六層增建物所在處原為第五、六層間之挑高設計，後來增設樓地板使用；

另第七層增建為位於頂樓之鋼架鐵皮造建物，現況僅作為倉庫使用，並無衛浴、廚房、臥室等設施。

第四層至七層間現況設有內梯連通，並於第四、五層均有獨立進出口，得自公共梯廳進出，惟第六、七層均無獨立出入口，需自第五層進出，本次將考量其第五層至七層須併同使用予以評估等語，並有系爭房屋照片可按（見系爭鑑定報告陸、附件之勘估標的照片）。

則六層增建部分（即附圖編號A）僅是原有建物之挑高部分增設樓地板使用，自屬原有建物之一部分；

而七層增建部分（鋼架鐵皮造建物，即附圖編號B），並無獨立出入口，現作為倉庫使用，並無衛浴、廚房、臥室等設施，可知缺乏構造上及使用上之獨立性，係依附於原建築而增建之建物，其所有權附屬於原有建築物之所有權。

是以，原告就系爭房屋之所有權自及於上開增建部分（即附圖編號A、B）。

被告抗辯增建部分為其單獨所有，原告並無權利等語，並無可採。

㈢經查，兩造於102年8月19日前共同生活於系爭房屋內，嗣於110年3月30日經法院調解離婚，為兩造所不爭執，並有本院110年度家調字第78號調解筆錄在卷可查(見北司補卷第21頁)。

則可知系爭房屋原為兩造結婚後營夫妻、家庭生活之共同住所，可認為房屋所有權人，有同意他方配偶居住於其內之意思。

而於兩造婚姻關係存續中，系爭房屋於101年5月30日權利範圍98/100移轉登記予原告，兩造夫妻及其等之子仍居住該處持續婚姻、家庭生活，自認為原告有同意配偶之他造居住於系爭房屋內。

又原告於102年8月19日離開系爭房屋未再居住於內，當時兩造婚姻尚未解消仍然持續，嗣於110年3月30日離婚。

而依原告所提出之證據，原告係於111年9月30日寄發存證信函要求被告於15日內遷讓返還系爭房屋(見北司補卷第179至188頁)，並未見原告之前有通知被告不得再居住於系爭房屋內而應遷出。

則衡酌系爭房屋原本為兩造夫妻家庭共同生活之所在地，原告離開系爭房屋後，兩造婚姻關係仍然持續，被告就系爭房屋亦有應有部分，而原告並未向被告表示不再同意其居住於系爭房屋內，尚難認為被告因原告離開系爭房屋即轉變為無權占有。

又即使在婚姻關係存續中，一方配偶固無義務要提供自己所有房屋予他方居住或作為夫妻共同住所，惟該原本作為夫妻共營生活、而一方同意配偶之他方住居之處，一方嗣有變更其原先同意之意思，而不再提供他方居住，應向對方為明示，否則依常情，尚難遽以配偶一方離開不再居住原先配偶雙方所共同居住之地，即認為有不再同意他方配偶居住其內之意思。

再兩造雖於110年3月30日離婚，嗣已無婚姻關係，然衡酌曾有婚姻關係之二人，本多有使對方有一定時間搬離原住居地或就彼此共有之物為商談如何處理之情（本件被告及其親人就系爭房屋及坐落土地，均仍有應有部分），故尚難以兩造經法院調解離婚，即代表立刻不再同意原配偶居住其內。

是本件應自原告於111年9月30日函知被告要求於15日內搬離返還系爭房屋，明示不再同意被告單獨使用房屋後，被告始負無權占有系爭房屋之責任。

而原告於111年9月30日發函通知被告於15日內搬離返還房屋，被告於111年10月6日收受，則被告應於111年10月21日前搬離，是被告自111年10月22日起屬無權占有系爭房屋。

㈣至原告所主張：被告自婚後長年對原告家暴，原告離開系爭房屋後，又惡意向原告濫行提起訴訟，足認原告有無法同居正當理由，且兩造婚姻關係自102年後已名存實亡，被告所為亦徵其同樣無意再以系爭房屋作為兩造住所地或履行同居義務地之意思，且系爭房屋確自102年8月19日起就已非兩造共同住所地或同居義務履行地等語，係關於原告是否有不能同居之正當理由，或於原告搬離系爭房屋後，系爭房屋是否仍為夫妻共同住所地之家事問題，與原告是否不再同意被告居住於系爭房屋、被告是否無權占有乙事，並無直接關係。

㈤被告抗辯：原告108年至111年房屋稅繳款書，記載「使用情形」為「住家、自住」，且均以「自住稅率1.2％」繳納房屋稅，足證原告實際居住使用系爭房屋等語，然此僅為於稅法上是否符合「自住住家用稅率」之規定；

況且，被告亦不爭執原告於102年8月19日離開系爭房屋後，並未再居住其內。

㈥被告抗辯：原告與二子102年8月19日離家後，其等個人物品迄今仍置於系爭房屋4至6樓，故原告以其所有物品占有、使用系爭房屋，被告顯未侵害原告使用利益，原告請求被告遷讓房屋無理由等語，並提出系爭房屋現況照片（見本院卷一第37至55頁）為佐。

查原告否認系爭房屋有放置其個人物品，自上開照片亦無從認為系爭房屋內之物品為原告所有，此部分抗辯自無從採認。

㈦被告抗辯：於原告102年8月搬離前，原告為系爭房屋6、7樓主要使用者，被告則使用系爭房屋4樓，另全家人共用系爭房屋5樓客廳，是兩造各自主要占有管領系爭房屋之部分樓層，互相對於他方使用收益各自占有樓層未予干預，歷有數年，顯見兩造對系爭房屋有默示分管契約存在，且兩造間之分管契約並未約定使用期限，原告不得任意終止，故被告於分管契約下得繼續使用系爭房屋等語，查102年8月前兩造夫妻及二子居住於系爭房屋之情形，為家庭成員共同生活於一處必然產生之空間分配或各人之主要使用區塊，與共有人間之默示分管（各自占用使用、未予干涉）全無關係，被告上開抗辯，全無可採。

㈧據上，於111年9月30日原告通知被告遷讓返還房屋，明示不再同意被告占有使用系爭房屋，被告既未得原告同意（即未得全體共有人之同意）占有使用系爭房屋，自屬無權占有，原告自得請求被告遷讓返還房屋。

又共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文。

又房屋之使用（例如出租）當屬共有物之管理，而原告就系爭房屋應有部分已逾三分之二，則其現主張依民法第820條但書就系爭房屋之管理，已決定由原告占有使用全部範圍，依法尚屬有據。

是原告就系爭房屋有單獨占有使用之權，於上開管理之決定仍然存在之情形下，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告1人，於法尚無不合。

則原告先位依民法第767條第1項前段、第820條第1項，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，為有理由；

其備位聲明第1項依民法第821條、第767條第1項前段規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人，即無審認之必要，附此敘明。

㈨原告先備位請求相當於租金之不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文，又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益。

查被告自111年10月22日起無權占有系爭房屋，已經本院認定如前，則原告雖請求被告給付111年10月27日起訴前5年之不當得利，惟僅其中111年10月22日至000年00月00日間之請求為有理由。

另原告請求自起訴狀繕本送達翌日即111年11月18日起（見北司補卷第201頁）至遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利，亦屬有據。

⒉經本院就系爭房屋之租金送請宏大事務所鑑定，111年10月之月租金為132,375元，有系爭鑑定報告（第4頁)可按，則應以每月租金132,375元為計算不當得利之標準。

至原告雖主張依系爭房屋鄰近住宅大樓之交易金額，其所主張系爭房屋每月租金20萬元，並未悖於市場行情、系爭鑑定報告之認定而屬合理等語，惟本件已送請鑑定系爭房屋之租金價格行情，並經鑑定機關依系爭房屋之具體情況（詳系爭鑑定報告內容）而認定每月租金金額如上，該鑑定結果足以採認，原告仍主張以每月租金20萬元為計算基礎，尚屬無據。

又原告就系爭房屋應有部分為98/100，則原告可請求相當於租金之不當得利金額如下：①111年10月22日至111年10月26日共20,924元（計算式：132,375×98/100×5/31＝20,924，元以下四捨五入，下同）。

②原告可請求每月租金金額為129,728元（計算式：132,375×98/100＝129,728）。

⒊被告抗辯：系爭鑑定報告所鑑定之系爭房屋租金值已含坐落土地租金價值在內。

然就坐落土地，原告應有部分僅有1/100，房屋應有部分為98/100，應請鑑定機關就系爭土地及系爭房屋之價值分別列明，原告僅得請求其所有房屋及土地應有部分之不當得利等語。

查租金為建物之收益，原告為系爭房屋所有權人（應有部分為98/100），自可取得98/100之租金利益。

至於房屋占用坐落土地，是否需給付土地所有權人租金或相當租金之不當得利，與房屋所有權人收取租金一事尚屬無涉。

⒋被告抗辯：依土地法第97條第1項，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。

故原告所得主張之金額應以土地申報地價及房屋課稅現值計算，且超過上開限制部分（10％），原告並無請求權等語。

按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，固為土地法第97條第1項所明定。

惟租賃住宅市場發展及管理條例第6條已明定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定」，其立法理由謂：公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且上開土地法規定僅規範城市地區住宅，造成同樣為租賃行為，租金卻因地區不同而有差異，為尊重市場機制，爰以上開規定排除土地法第97條規定之適用。

有關住宅租賃契約之租金金額，既已排除土地法第97條規定之適用，俾城市地區住宅及非城市地區住宅之房屋租賃契約，專依出租人與承租人約定，以尊重私法自治及市場機制，並反映房屋之實際收益價值，則遭他人無權占用房屋，房屋所有人所得請求返還之相當租金之不當得利，其計算基礎自無仍受土地法第97條規定限制之理。

是本件被告無權占有系爭房屋居住之相當「租金」之不當得利，應以前揭委託鑑定之市價租金標準核算。

被告猶拘泥於土地法第97條規定，尚非可取。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第820條第1項、第179條前段規定，⒈請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，⒉請求被告應給付原告20,924元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年11月18日（見北司補卷第201頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，以及應自111年11月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告129,728元，為有理由，應予准許。

逾上開部分之請求（除備位聲明第1項），為無理由，應予駁回。

五、原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。

七、就訴訟費用之分擔，因原告敗訴部分僅關於請求相當於租金之不當得利數額，考量此部分請求於訴訟標的價額核定時，並不併算其價額，故本件訴訟費用命由被告負擔全部。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事第七庭 法 官 黃愛真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 林姿儀
附圖：土地複丈成果圖