臺灣臺北地方法院民事-TPDV,112,重訴,643,20240315,1

臺灣臺北地方法院民事判決
112年度重訴字第643號
原 告
即反訴被告 青霖建設有限公司


法定代理人 蔡永輝

原 告
即反訴被告 鄭雅吟
共 同
訴訟代理人 朱麗真律師
被 告
即反訴原告 楊謹華

訴訟代理人 江皇樺律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國113年2月21日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告青霖建設有限公司負擔百分之四十九、原告鄭雅吟負擔百分之五十一。
反訴原告楊謹華之反訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告楊謹華負擔。

事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；
但被告同意者，不在此限。
又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。
本件原告青霖建設有限公司、鄭雅吟（下合稱青霖公司等二人）起訴時聲明請求被告楊謹華給付新臺幣（下同）920萬0,509元，及自民國112年6月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷一第7頁）。
嗣於本院審理中變更及擴張聲明如貳之㈠所載，並就請求權基礎為變更、追加及更正（本院卷一第453頁、本院卷二第11、58、196頁）；
楊謹華對於青霖公司等二人為上開訴之追加、變更，並無異議而為本案之言詞辯論（本院卷二第58、196頁），視為同意其追加、變更，依上開規定，應予准許。
又楊謹華提起反訴時聲明請求青霖公司等二人給付1,729萬元本息（本院卷一第223頁），嗣於112年9月14日變更如貳之所示（本院卷二第3頁），青霖公司等二人就此無異議而為本案之言詞辯論（本院卷二第57至59頁），亦合於上開規定，應准許之。
貳、實體部分：
一、青霖公司等二人主張：楊謹華於103年6月1日經由訴外人馥鈺廣告有限公司（下稱馥鈺公司）代銷，向彼二人買受「溫布敦-19」建案（下稱系爭建案）預售屋之8樓A戶即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00號8樓之1房屋（下稱系爭房屋）、坐落基地應有部分及編號9、36停車位（與系爭房屋，以下合稱系爭房地），約定買賣價金為6,283萬元，青霖公司、鄭雅吟方別就房屋、土地與楊謹華簽訂房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約（以下各稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約），楊謹華已繳納一部分價金1,729萬元。
嗣青霖公司等二人於106年8月7日、106年8月16日二次發函定期通知楊謹華繳納第17、18期款項，未獲繳納；
再107年1月10日通知楊謹華配合辦理銀行對保及產權移轉用印事宜，亦未獲置理。
青霖公司等二人乃於112年6月7日以律師函，依系爭房屋買賣契約第26條第2款、系爭土地買賣契約第13條第2款約定，解除買賣契約及沒收按價金15﹪計算之懲罰性違約金，並為請求損害賠償之意思表示。
爰本於系爭房屋、土地買賣契約解除後之法律關係，依附表所示之請求權基礎，扣除楊謹華已繳納之價金1,729萬元及客變格局之追加減帳54萬7,681元後，請求楊謹華給付違約金、契約約定之遲延利息、賠償青霖公司等二人所受損害及所失利益，並計付自112年6月7日律師函送達翌日起算之法定遲延利息等語。
而聲明求為判決：
㈠楊謹華應給付青霖公司777萬6,864元、給付鄭雅吟799萬7,959元，及均自112年6月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、楊謹華則以：馥鈺公司代銷時，系爭建案標題打著「國家網球公園第一排」，並以「三面採光通風，正面收納國家網球公園美景」等語作為廣告詞，加以示意圖之內容，令楊謹華深信周邊係國家網球公園，不會遭其他建築物遮擋，馥鈺公司亦強調視野遼闊、不會遭鄰近建物遮擋，而簽訂系爭房屋及土地買賣契約。
詎於106年7、8月間，系爭建案接近完工時，楊謹華赫然發現甫於106年6月完工啟用之「臺北市網球中心」相距甚近且遮擋視線，與當時廣告所稱全然不同，遂向馥鈺公司及青霖公司反應，惟青霖公司等二人均未正面回應。
楊謹華乃於106年8月22日發函向青霖公司等二人，以有民法第92條受詐欺而為買賣契約意思表示為由，撤銷所為買賣系爭房地之意思表示，契約既已不存在，則青霖公司等二人不得再向楊謹華請求各該損害賠償、違約金、契約約定之遲延利息。
又楊謹華並無民法第227條所定不完全給付之情形。
另系爭房屋買賣契約第26條第1款及第2款、土地買賣契約第13條第1款及第2款約定之違約金，應屬損害賠償總額預定性違約金，青霖公司等二人自不得另行請求其他損害賠償據。
至青霖公司等二人其餘關於代銷服務費、客變回復原狀、代墊房屋稅、裝修款、跌價損失等，所提證據不足證明與楊謹華履行買賣契約之行為有相當因果關係，自不可採等語，資為抗辯。
並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、楊謹華另提起反訴，主張：系爭房地之買賣契約，既經楊謹華於106年8月22日以上開事由，依民法第92條規定撤銷而失其效力，青霖公司、鄭雅吟應各依民法第179條規定，返還受領自楊謹華給付之價金各518萬7,000元、1,210萬3,000元，並計付法定遲延利息等語。而反訴聲明求為判決：
㈠青霖公司、鄭雅吟應各給付楊謹華518萬7,000元、1,210萬3,000元，及均自106年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
四、青霖公司等二人就反訴部分則答辯略以：彼等廣告文宣固有表明「國家網球公園第一排」，然臺北市政府係因世大運而興建網球館，當時仍在蒐集鄰近區域住戶意見並評估中，對於細部設計規劃均尚未定案，故青霖公司等二人以上開銷售文句為廣告，並無不實；
且彼二人、馥鈺公司代銷人員並無向楊謹華表示視線不會遭其他建物遮擋之詞，故無詐欺之情事；
至於楊謹華主張其深信不會遭其他建物阻擋視線云云，乃其心中之意，青霖公司等二人並不知悉。
況楊謹華於105年3月30日處理系爭房屋室內設計客變、105年7月5日繳納系爭房屋八樓底版完成時之價金期款時，世大運網球場館鋼骨結構已完成，其應得知悉前開鋼骨結構之量體及高度會影響其所在系爭房屋樓層之視線，惟遲至106年8月22日始以詐欺為由撤銷意思表示，已超過一年除斥期間。
是楊謹華以受詐欺為由，依民法第92條撤銷買受系爭房地之意思表示，並不生效力等語。
並答辯聲明：楊謹華之反訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、青霖公司等二人主張楊謹華於103年6月1日向彼二人買受系爭房地，約定買賣價金為6,283萬元，青霖公司、鄭雅吟方別就房屋、土地與楊謹華簽訂系爭房屋買賣契約、土地買賣契約，楊謹華已繳納一部分價金1,729萬元之事實，為楊謹華所不爭執（本院卷一第224頁、卷二第184頁），自堪信為真實。
六、本訴部分：
青霖公司等二人主張楊謹華未依約繳納第17、18期價金款項，經彼二人於106年8月7日、106年8月16日發函定期催告，未獲繳納；
再107年1月10日通知楊謹華配合辦理銀行對保及產權移轉用印事宜，亦未獲置理；
青霖公司等二人乃於112年6月7日依系爭房屋買賣契約第26條第2款、系爭土地買賣契約第13條第2款約定，解除買賣契約，扣除楊謹華已繳納之價金1,729萬元及客變格局之追加減帳54萬7,681元後，楊謹華應依附表所示請求權基礎為各項給付或賠償等情。
為楊謹華所爭執，並以前開情詞置辯，茲分述如下：
㈠首先，就楊謹華抗辯兩造間買賣契約已經其先於106年8月22日依民法第92條規定，以受詐欺而為意思表示為由撤銷部分：
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段固定有明文。
然本條項所謂詐欺，係欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示（最高法院105年度台上字第926號判決參照）。
又按上開條文所規定因被詐欺而為意思表示者，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。
該不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院103年度台上字第1384號判決參照）。
且主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判決並參照）。
⒉楊謹華抗辯：馥鈺公司代銷時，廣告文宣宣稱「5.12公頃國家網球公園第一排」，則楊謹華自然相信系爭建案位於國家網球公園第一排，對面即為該公園，無其他建築物得以遮擋，即便嗣後因世大運搭建網球場館，但臺北市網球中心係由主場館及行政大樓構成，105年3月30日當時，楊謹華根本不知道搭建的主場館上方尚有屋頂結構、行政大樓高度會高於8樓，再加以代銷公司以「三面採光通風，正面收納國家網球公園美景」等語作為廣告詞，並參諸示意圖之內容，更令楊謹華深信周邊係國家網球公園，不會遭其他建築物遮擋，馥鈺公司亦強調視野遼闊、不會遭鄰近建物遮擋等語（本院卷一第224頁、卷二第4至5頁），固提出「溫布敦-19」8F平面圖、廣告文宣、106年8月9日對話錄音光碟暨譯文為證（本院卷一第417頁、第419至421頁、第425至430頁、第451頁）。查：
⑴觀諸上開8F平面圖、廣告文宣，僅有記載「『溫布敦-19』國家網球公園第一排」、「5.12公頃國家網球公園，第一排」之字句（本院卷一第417、419頁），並無隻字片語提及系爭建案、系爭房屋外之視野遼闊、不會遭鄰近建物遮擋等。
自難單憑上開圖面、文宣即認定青霖公司等二人於銷售時有強調系爭建案與網球公園間棟距寬敞、視線不受遮擋之意。
⑵又參據證人林宜潔即與楊謹華接洽之馥鈺公司銷售人員，到場結證稱：其係於103年間在系爭建案負責代銷即銷售工作，約半年期間，系爭建案銷售時為預售屋，接待中心即在系爭建案所在處，因總戶數19戶，故取名溫布敦19，現場有樣品屋、系爭建案模型，電腦裡則有文宣、介紹；
楊謹華簽約前看屋一個月以上，來接待中心2、3次，楊謹華看屋及簽約前後，網球中心還在規劃階段、尚未興建；
建設公司有提供彼等代銷人員從臺北市政府體育局下載之圖面文件，依據該圖面，網球中心設計有4樓（標示A）、7樓（標示B）高場館各一棟，系爭建案則位於該4樓場館右邊（標示C），銷售時會跟客戶說明此狀況，並告知網球中心仍在規劃階段，將來是否會變更設計、高度是否調整，均未能底定；
上開⑴所示之圖面、廣告文宣記載國家網球公園第一排，係在表達系爭建案對面即為網球運動中心之意，銷售時並未向客戶標榜系爭建案看過去是綠地公園、無任何遮蔽物，且現場有建案模型，亦可以看得出對面有網球運動中心，故不會跟客戶說對面是整片公園綠地、空地，亦未向楊謹華保證高樓層視野不受網球運動中心影響、視野遼闊，更有告知楊謹華，依據視角一定會看到網球運動中心的建築物，而楊謹華看屋時，因為9、10樓均已售出，故其有建議買8樓等語（本院卷二第120至123頁），並提出其所述上開臺北市政府體育局圖面為佐（本院卷二第129頁）。
足見，證人林宜潔於向楊謹華銷售推介系爭建案時，已然說明臺北市網球中心將來興建完成後之園區內球場、場館配置及樓層數。
⑶再對照證人林宜潔所提上開圖面（另見其於本院卷二第121頁就A、B場館對應系爭建案位置C之說明），與臺北市政府體育局112年10月30日北市體產字第1123031771號函附之平面圖（本院卷二第39至41頁）、本院下載之GOOGLE地圖（本院卷二第25、59頁），三者所顯示之網球中心場館樓層、配置，與系爭建案相對應之位置等，可知證人林宜潔向楊謹華介紹說明之內容、提供之圖面，與實際興建完成後之網球中心場館大致相符。
⑷至楊謹華提出其於106年8月9日與其母、證人林宜潔等三人間之對話錄音譯文全部內容，雖據證人林宜潔表示無法確認是否為其與楊謹華、楊謹華之母當日全部對話內容（本院卷二第124頁）。
然依楊謹華於對話中向證人林宜潔表示：「……就像妳剛剛講的妳說妳會這樣子講是因為建設公司他們給妳的資料（代銷：對對）給妳資料，所以妳們才有辦法這樣講，不然妳們不知道」、「（代銷即證人林宜潔）因為也是我們，應該是說我們就是請那個體育局提供給我們的。
（楊謹華：是）對啊，所以才會有啊」等語（本院卷一第428頁），可證，楊謹華在購屋前，證人林宜潔確實有將上開建設公司即青霖公司交付之臺北市政府體育局圖面，向楊謹華說明未來臺北市網球中心場館規劃、園區配置，及與系爭建案、房屋之相應地理位置等情狀至明。
⑸至於楊謹華聲請訊問之證人賴穎汶即為楊謹華處理系爭房屋客變設計之設計師，於處理客變過程中並未至系爭建案現場看過，對網球中心規劃建築一事亦無印象（本院卷二第91頁）；
證人張承中即曾受楊謹華委託與青霖公司協商系爭房地買賣爭議之律師，除否認有受楊謹華委託寄發撤銷受詐欺而為買賣意思表示之106年8月23日存證信函外（本院卷二第97頁、卷一第435至439頁），亦未參與或見聞兩造簽訂系爭房屋、土地買賣契約之過程。
故證人賴穎汶、張承中所為證詞即與上開事實無涉，不足採取。
⑹綜上足認，青霖公司委由馥鈺公司之代銷人員即證人林宜潔向楊謹華銷售系爭房地時，對於系爭房地、建案之上開資訊，並無任何隱匿、以詐術使楊謹華混淆不清、陷於錯誤之情事；
青霖公司等二人亦無向楊謹華表達或強調系爭房屋所在樓層視野遼闊、不會遭鄰近建物遮擋等情。
是以，楊謹華抗辯青霖公司等二人以上開行為，詐欺其買受系爭房地云云，自不足採。
則楊謹華抗辯兩造間買賣契約已經其先於106年8月22日依民法第92條規定，以受詐欺而為意思表示為由撤銷，而溯及失效一節，自與民法第92條規定要件不合，而不生撤銷之效力，堪以認定。
楊謹華雖另聲請訊問證人賴斯翔，即購買系爭建案10樓之人，欲證明系爭建案有以視野開闊作為廣告重心，該員於購買後解約之情事（本院卷一第231頁）；
惟賴斯翔既未參與及見聞兩造簽約之過程，且本院依上開證據已得為認定，自無再為訊問之必要，附此敘明。
㈡青霖公司與楊謹華間之系爭房屋買賣契約第26條第2款約定：「買方（即楊謹華）若因辦理貸款之條件不合、或中途改變主意不貸、或未依通知期限辦妥一切貸款手續、或主動向金融機構表明拒絕貸款、暫緩撥款、附帶任何條件或附帶期限撥款、或因買方之任何因素使賣方（即青霖公司）無法如期取得全部貸款，賣方得解除本買賣契約，解約時賣方得沒收依契約總價百分之十五計算之違約金，但若該賣方得沒收之違約金超過買方已繳價款者，則以買方已繳價款為限」（本院卷一第81頁），及鄭雅吟與楊謹華於系爭土地買賣契約第13條第2款約定亦同（本院卷一第111頁，土地之賣方為鄭雅吟）。查：
⒈楊謹華依系爭房屋買賣契約第7條第1款、土地買賣契約第6條第1款，應依各該契約附件一付款明細表，按期別給付共20期價金、產權移轉款、交屋款（本院卷一第49、51頁、第93至95頁及第103、105頁、第119至121頁），另就產權移轉款部分，楊謹華依序依系爭房屋、土地買賣契約第8條、第7條約定，簽署自洽貸款協議書，以為價金之支付方式，亦有楊謹華所提該自洽貸款協議書可稽（本院卷一第305至309頁）。
但楊謹華僅繳納至第16期即二樓以上室內隔間完成前之價金，有繳款通知書可稽（本院卷一第125頁），此事實為兩造所不爭執。
嗣青霖公司於106年8月7日、青霖公司等二人於106年8月16日分別發函定期通知楊謹華繳納第17、18期房屋及土地價金共81萬元，上開106年8月16日函於同年月18日送達楊謹華，有青霖公司106年8月7日函及回執、106年8月16日律師函及回執足證（本院卷一第123至127頁、第129至133頁），未獲繳納。
另青霖公司於107年1月10日發函通知楊謹華於107年1月25日前完成銀行對保及產權移轉用印手續，該函於同年月12日送達楊謹華，有青霖公司函暨收件回執可證（本院卷一第147至153頁），亦未據楊謹華於期限內辦理；
上情均為楊謹華所不爭執。
則青霖公司等二人主張其等委請律師於112年6月7日發函，對楊謹華依上開系爭房屋買賣契約第26條第2款、系爭土地買賣契約第13條第2款約定，為解除契約之意思表示（本院卷二第57至58頁），該函於112年6月9日送達楊謹華，此有律師函暨收件回執足稽（本院卷一第155至161頁；
另原告撤回關於有在109年間以言詞解除契約之主張，見本院卷二第17頁），自屬有據。
準此，兩造間系爭房地買賣契約，已經青霖公司等二人於112年6月9日以上開契約約定事由解除，並生效力，兩造間買賣契約因之而溯及消滅，堪以認定。
⒉茲就青霖公司等二人如附表所示各項請求，認定如下：
⑴青霖公司依系爭房屋買賣契約第26條第1款、第2款約定請求懲罰性違約金282萬7,350元，及鄭雅吟依系爭土地買賣契約第13條第1款、第2款約定，請求懲罰性違約金659萬7,150元部分：
①查青霖公司等二人係依系爭房屋買賣契約第26條第2款、系爭土地買賣契約第13條第2款約定解除契約，並生效力，已如前述；
且彼二人亦表示並無依系爭房屋買賣契約第26條第1款、系爭土地買賣契約第13條第1款解除系爭房地買賣契約之意（本院卷二第58頁、第11頁），則青霖公司等二人主張依系爭房屋買賣契約第26條第1款、系爭土地買賣契約第13條第1款約定，請求楊謹華給付各該條第1款約定之違約金，自屬無據。
②又按民法第250條規定之違約金有損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金之別，其效力各自不同。
前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；
後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，為嚇阻違約而為此處罰之約定，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。
又所謂懲罰性（制裁性）之違約金，必須於契約中明定，否則，契約縱有履行期或履行方法之約定，其所定違約金，仍應視為賠償總額之預定（最高法院70年度台上字第4782號判決參照）。
再者，當事人所約定之違約金究竟屬於何性質，不強求契約所用文字以一字不差為必要，須依契約全旨綜合觀察認定之。
③兩造對於系爭房屋買賣契約第26條第2款、系爭土地買賣契約第13條第2款約定之違約金，究屬懲罰性或損害賠償總額預定之違約金，固各執一詞。
惟上開條款約定之違約金，並未表明係「懲罰性」之文句。
且再對照系爭房屋買賣契約第26條第2款上開約定條款，與同條第5款及第6款約定，於青霖公司有一屋數賣、未依約定期限完工或交屋等情形時，買方即楊謹華得請求賠償房屋總價款百分之十五之「懲罰性違約金」（本院卷一第83頁）；
暨對照系爭土地買賣契約第13條第2款上開約定條款，與同條第5款約定賣方鄭雅吟就系爭土地如有一地數賣或設定抵押權而未予塗銷之情形，楊謹華得請求賠償按土地契約總價款百分之十五計算之「懲罰性違約金」（本院卷一第113頁）等文字，系爭房屋買賣契約第26條第5款、第6款與土地買賣契約第13條第5款就違約金之約定，既特別使用「懲罰性違約金」之文句，更足認為在與各該契約同條第2款違約金之性質加以區別。
據此堪認系爭房屋買賣契約第26條第2款、土地買賣契約第13條第2款約定之違約金，為損害賠償總額預定性違約金。
④而系爭房屋、土地買賣契約約定房屋、土地部分之總價金，依序為1,884萬9,000元、4,398萬1,000元（本院卷一第45、101頁），則青霖公司、鄭雅吟分別請求楊謹華給付按房屋、土地部分總價金15﹪計算之違約金，各282萬7,350元、659萬7,150元，應屬有據。
⑵青霖公司、鄭雅吟各請求附表所示遲延利息、2次代銷服務費、裝修費、代銷服務費、系爭房地跌價損失部分：
①按違約金屬於損害賠償總額預定性質者，於債務人履行遲延時，應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，即不得於請求給付違約金外，更請求因遲延所生之遲延利息及損害賠償（最高法院111年度台上字第2327號、99年度台上字第2206號判決參照）。
又債務不履行態樣，其中所謂「不完全給付」，係指「債務人雖為給付，然給付之內容未符債務本旨」，倘債務人根本未為給付，其給付已陷於不能者，為給付不能，給付若仍可能，則為給付遲延（惟給付不能、給付遲延，仍須限於債務人有可歸責事由，始應負責任）。
②楊謹華自第17期以後之價金即未再依約繳付，包括產權移轉款在內，則自該期別後之價金既未為任何給付，應無不完全給付債務不履行規定之適用，而應屬給付遲延。
如前所述，兩造於系爭房屋買賣契約第26條第2款、土地買賣契約第13條第2款約定之違約金，為因楊謹華未依約按期而遲延給付價金時之損害賠償總額預定性違約金；
則青霖公司、鄭雅吟既業依上開約定請求違約金各282萬7,350元、659萬7,150元，並經認定為有理由，自不能就同一給付遲延事由，再請求楊謹華給付遲延利息、2次代銷服務費、裝修費、代銷服務費、系爭房地跌價損失。
抑且，楊謹華未給付第17期以後之價金，乃構成給付遲延，非不完全給付，故青霖公司等二人依民法第227條第1項、第2項為上述各請求，亦因要件不合而屬無據，不應准許。
⑶青霖公司依系爭房屋買賣契約第12條約定及民法第259條第6條規定，請求客變格局回復原狀工程費11萬5,290元部分：①青霖公司主張因楊謹華前依系爭房屋買賣契約第12條約定，將系爭房屋依自身喜好而變更設計，楊謹華拒絕履約後，青霖公司為將系爭房屋回復原狀而支出工程費用各4萬6,800元、6萬3,000元，加計營業稅後為11萬5,290元等語，僅提出估價單及統一發票為證（本院卷一第167至171頁）。
然為楊謹華所否認，並抗辯此難以證明係客變回復原狀而支出之費用等語（本院卷一第504頁）。
②觀諸上開估價單，僅記載地板打除、拆除隔間牆等項目，確切之施作地點、數量，俱未再經青霖公司提出相關證據以為證明（本院卷二第59頁）。
況依青霖公司所提出楊謹華於契約客變時之追加減帳明細表（本院卷一第207至209頁），楊謹華就地板部分係要求減作地坪磁磚多處，既未施作，何以有打除地板之必要；
而就隔間牆部分究係為如何之追加減內容，自該明細表亦難以查知，則之後隔間牆應如何回復原狀，亦有未明。
是青霖公司空言因楊謹華未履行契約而需就前施作之客變加以回復原狀云云，自難憑信。
③況依民法第259條第6款規定，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價 額。乃係就由他方當事人所受領之給付物，本應原物返還
，如果應返還之給付物有毀損滅失情事，或因其他事由而不能返還原物時，則應償還其價額，以為回復原狀。
惟查，青霖公司並未將系爭房屋交付楊謹華，即行解除系爭房屋買賣契約，楊謹華自無返還系爭房屋之義務，尤無本條款規定系爭房屋有毀損、滅失或其他事由致無法返還之情形可言。
準此，青霖公司依本條款規定而為請求，要件即有未合，亦屬無據。
④至系爭房屋買賣契約第12條，係就買方即楊謹華於交屋前申請變更工程所為之約定，此自本條第之㈥約定：「因買方房屋變更設計，以致本戶房屋進度落後，買方應以賣方通知交屋日為準，不得以變更部份未完成而拒絕交屋或要求賣方任何補償」之約定（本院卷一第59頁），即可得悉，本條並未就契約解除後之回復原狀加以約定，此詳閱該條約定即明。
是青霖公司主張依本條約定請求楊謹華給付客變回復原狀之工程費用，自無理由。
⑷青霖公司依系爭房屋買賣契約第15條第1款約定，請求代墊107年至109年度房屋稅9萬1,210元部分：
查系爭房屋買賣契約第15條第1款係約定：「房屋稅以賣方通知之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔，並依法定稅率及年度月份比例分算稅額」（本院卷一第69頁）。
而青霖公司與楊謹華就系爭房屋買賣契約之履行，尚未至交屋階段，即因楊謹華未依約給付第17期以後之價金（含交屋款，見本院卷一第95頁付款明細表），經青霖公司於112年6月9日解除而溯及消滅，已認定如前，則楊謹華依本條款未履行之債務，即因解除而不存在，青霖公司依本條款約定而為請求，自乏所據。
㈢綜上所述，青霖公司、鄭雅吟得依系爭房屋買賣契約第26條第2款、土地買賣契約第13條第2款約定依序請求楊謹華給付按房屋、土地部分總價金15﹪計算之違約金，各282萬7,350元、659萬7,150元，其餘之請求，均無理由，不應准許。
惟依上開約定，青霖公司等二人得沒收請求之違約金既僅為契約總價6,283萬元之15﹪，計942萬4,500元（即282萬7,350元＋659萬7,150元），而楊謹華已繳納價金1,729萬元，青霖公司等二人亦肯認應自其等得請求之金額中扣除（本院卷一第13頁），故即無權再向楊謹華請求該等違約金。
㈣從而，原告即青霖公司等二人依附表所示請求權基礎，請求楊謹華應給付青霖公司777萬6,864元、給付鄭雅吟799萬7,959元，及均自112年6月10日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、反訴部分：
楊謹華反訴主張其於106年8月22日以受詐欺為由，依民法第92條規定撤銷兩造間買賣契約，其得依民法第179條規定，請求青霖公司、鄭雅吟依序返還受領自楊謹華給付之價金各518萬7,000元、1,210萬3,000元，並計付法定遲延利息等語。
惟承上開之㈠之認定，楊謹華所為之撤銷並不生效力，從而，楊謹華反訴請求青霖公司、鄭雅吟各給付518萬7,000元、1,210萬3,000元，及均自106年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，亦無理由，應予駁回。
又楊謹華之反訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件青霖公司等二人之訴，及楊謹華之反訴，均為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 3 月 15 日
民事第七庭 法 官 賴錦華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 15 日
書記官 陳玉鈴
附表：訴之聲明及請求權基礎（日期：民國；
幣別：新臺幣、單位元） 訴之聲明請求內容 請求權基礎 楊謹華應給付青霖公司777萬6,864元、給付鄭雅吟799萬7,959元，及均自112年6月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
計算式： ⒈青霖公司： 右列⑴至⑺合計1,344萬4,545元，扣除楊謹華已繳價金512萬元及客變追加減帳54萬7,681元後，為777萬6,864元。
⒉鄭雅吟： 右列⑴至⑷合計2,016萬7,959 元，扣除楊謹華已繳價金1,217 萬元後，為799萬7,959元。
1.青霖公司： ⑴遲延利息196萬0,045元（如附件所示）：系爭房屋買賣契約第8條第1款、第26條第1款、民法第227條第1項、第231條、第233條規定。
⑵2次代銷服務費127萬4,160元:依民法第227條第2項規定。
⑶客變格局回復原狀工程費11萬5,290元：依系爭房屋買賣契約第12條約定及民法第259條第6條規定。
⑷代墊107年至109年度房屋稅9萬1,210元:依系爭房屋買賣契約第15條第1款約定。
⑸裝修費460萬9,990元：依民法第227條第2項規定。
⑹系爭房地跌價損失256萬6,500元：依民法第227條第2項規定。
⑺懲罰性違約金282萬7,350元：依系爭房屋買賣契約第26條第1款、第2款。
2.鄭雅吟： ⑴遲延利息460萬9,269元（如附件所示）：依系爭土地買賣契約第7條第1款、第13條第1款約定、民法第227條第1項、第231條、第233條規定。
⑵代銷服務費297萬3,040元:依民法第227條第2項規定。
⑶系爭房地跌價損失598萬8,500元：依民法第227條第2項規定。
⑷懲罰性違約金659萬7,150元：依系爭土地買賣契約第13條第1款、第2款約定。